本文的原版之前我們發過一次《細品上海百年商圈發展史，預測哪些商圈最具未來發展潛力》。而新的版本，經過Mall的「鄰居」商業地產志的迭代，有了新的閱讀生命力。因此，今天在此發送新版本，並特別增加了講述上海商業百年的視頻。
本文以上海近百年來的商圈觀察為主旨，以各階段年營業額最高的TOP20商場為「軸心」，繪製出上海不同年代的商圈迭代地圖。
研究結果表明，地段並非一成不變：受政府政策、城市規劃、交通設施、以及龍頭商業企業的影響，上海市的商圈一直在不斷發展變化。
有趣的是，從這些地圖之中，我們又發現了城市的某些發展規律以及意想不到的商業現象。
開始之前，我們先以3張動圖，來表達不同階段上海市商業項目的分布及變化，對整個城市百年來的商業發展有一個比較直觀的大致印象👇
第1個圖表，是自1900年到2019年上海市常駐人口的發展變化趨勢圖，橫屏觀看效果更佳👇（圖內的數據來源為百度文庫文章《上海歷史上人口變遷圖表》及國家統計局網站）
1292年，元朝時期，華亭建縣，上海「小荷剛露尖尖角」，到
1391年有可查人口數據為
532,808人。其後的明清兩朝，由於戰亂國亂，人口銳減，到
1522年（嘉靖元年），常駐人口跌至
253,013人。近代，上海工業發展提速，人口逐步回升，到
1843年上海正式開埠，常駐人口恢復到
450多年前的
53萬左右。
1927年，國民革命軍佔領上海，改上海為特別市，人口達到
2,641,220人。
1930年，上海特別市升級為國家直轄市，次年人口
3,317,432人。
1937年，抗日戰爭爆發前，上海全市人口為
3,851,976人。
1945年，戰爭結束時人口為
3,370,230人。
1949年，上海解放，人口達到
5,455,007人。人口發展的歷史背後，是上海作為中國商業之都的崛起之路。於是，我們來到這一趴的
第2個圖表，是上海近20年來的宏觀數據及行業數據表格👇很顯然，近30年的上海商業，發展非常迅速，
TOP20的商場年業績總額從
1991年的
33.5億元，躍升至
2019年的
734.6億元，翻了近22倍。
同期，上海市的常駐人口也從
1350萬上漲至
2428.14萬，人均在TOP20商場消費的金額，也從
248.1元提升至
3025.4元。
這張圖表最值得玩味的數據，應該是
TOP20商場的人均消費在人均各項存款餘額的佔比（計算方式為：TOP20商場的人均消費/[各項存款餘額/常駐人口數量]）：
1991年人均存款餘額約為
5,193元，佔比為
4.78%，
2019年人均存款餘額為
54,700元，佔比為
5.53%。有趣的是，人均各項存款餘額翻了不止
10倍，但
TOP20商場的人均消費在存款的佔比，近30年
僅上浮了不到1%。第3個圖表，是上海歷年來
TOP20商場距離市中心商業原點——第一百貨的距離👇以毗鄰上海中心原點地標國際飯店的第一百貨為全市商業中心原點來計算，全市
TOP1、TOP2、TOP6、TOP20商場距離分別為
0、0.1、0.9、4.4公裡，南京東路及市中心的強勢地位可見一斑。
第4個圖表，是
TOP20商場平均面積（以下商業建面統一剔除了停車場面積）👇
第10個圖表，是各大商圈入圍
TOP20商場的銷售額佔比👇
第12個圖表，是歷年來入圍
TOP20商場的業態變化👇
特別需要注意：自1991至2019年中唯一持續上榜的項目——豫園商城，由於獨具文旅特性的明清式復古街區，且黃金銷售佔比較高，因此不具可比性，遂從上述表格中剔除。上述
12個表格，大致描繪出上海
近30年來TOP20商場和商圈的發展路徑，並從多個維度表達出上海商業從
1843年開埠以來，近
200年的變化軌跡，數據意義不凡。通過收集數據，按照時間線性邏輯，我們把上海商業發展和商圈變遷的時代，大致切分為
十個階段。
上海
1843年開埠，
1845年英租界成立。城區範圍由上海縣城延伸至城外，眾多新馬路在田間誕生，開發計劃層出不窮。英租界外灘成為金融中心，新興商業街南京路東段（南京東路）超越與老城廂城隍廟周邊成為最繁華的商業中心，
福利、匯司、泰興（連卡佛）、惠羅四大新興英資洋行的商場雲集在南京東路東端，成為了當時營業額最高的商圈。
1917年到
1918年，
先施百貨、永安百貨先後從香港來到上海，南京東路浙江路附近聚集著當時亞洲最摩登的四大環球百貨——
永安、先施、新新、大新成，他們成為
上海首批2至3萬平方米的大型商業綜合體。這些新一代綜合體內
將零售、餐飲、遊樂場、屋頂花園、賓館等多種業態融合在一起，成為
中國最早的「一站式」消費場所，受到市場的熱烈反饋，因此取代了之前僅有賣貨功能的四大洋行，成為全上海營業額最高的新四大商場。這
「新四大」，連同
「四大洋行」，以及
麗華百貨和國貨百貨，成為萬商雲集的
南京東路十大商場——也便是
「南京東路商圈」的起始，壟斷了全市大中型商場的95%的客流與98%的銷售額，其他商業街的百貨商場僅有南京西路
1939年創立的百樂商場。同一時期，南京東路與周邊的西藏中路（包含新世界遊樂場、大世界與賽馬場）、福州路、金陵東路、九江路、福建路及周邊的劇場影院集群，成為了
全國乃至亞洲最繁華最高檔的商業及文化中心。而
老城廂城隍廟周邊、
法租界淮海中路與貝當路（現衡山路）、
虹口北四川路（現四川北路）、
華界閘北寶山路等則是當時的
區域商業中心。關鍵表述：國營百貨四處開花，百華僑友新一代四大商場建國後，國營百貨成為主流商業形態，出現在城市的四面八方。
上世紀80年代至90年代初，上海恢復商業建設重點發展
「四街一場」（南京東路、淮海中路、西藏中路、四川北路以及豫園商場）和
15個區級商業中心。1991年，憑藉「永先新大」四大百貨打下的基礎，
南京東路一百、華聯等6家商場入圍當年TOP20榜單。華僑商店和友誼商店同樣在南京東路（原永安新廈）和北京東路（現外灘源半島酒店），作為這一階段內全市最高端的商場，他們依然獨佔
62%的銷售額。南京西路、四川北路、淮海中路、不夜城、平涼路五大商圈憑藉
九百、七百、二百、環龍、三百而分居商圈榜第2至第6位，但各自的業績佔比均介於
3%-4%之間。當時
TOP20商場中，除了以市中心商業街與老城廂南市區為主外，蘇州河以北的項目多達
8個，分布在閘北不夜城與中華新路、楊浦五角場與平涼路、虹口提籃橋、普陀曹楊、寶山吳淞。而
1993年起獲得商業大發展的西南區域及浦東，僅徐家匯六百一個項目上榜，大概率在於上海依然處於人口導入大爆發的前夜，西南區域及浦東的承載潛力尚未展現。有意思的是，
1991年上榜
TOP20的商場，僅有豫園商城一家一直將
TOP20的記錄保持到
2019年，其餘則不斷更新。而當年的
TOP20涉及的七大商圈——
南京東路、南京西路、豫園、四川北路、淮海中路、徐家匯、五角場，如今仍有新項目上榜。同時，另有
南方、趙巷、中環、大寧、周浦、莘莊、七寶等
10多個新商圈的項目上榜。這從某種角度上來看，也說明了
商圈基礎、人口導入、城市規劃及龍頭商業企業的引領性發展這四大要素，對一個屬地商業項目的成功，存在很強的「缺一不可」性，絕非簡單的「地段！地段！還是地段！」，可以一言蔽之。同年，上海深化改革開放，成立了浦東新區。同時，加快商業中心建設，將之前的
「四街一場」計劃，擴容為
「四街四城」發展規劃。
「四街」為：
南京東路、西藏中路（2001年由於延安路高架施工，被高架一分為二的西藏中路被替換為擁有商務優勢的南京西路）、
淮海中路、四川北路四大條狀商業街。
「四城」為：
徐家匯商城、陸家嘴新上海商業城、豫園商城、新客站不夜城，則以塊狀商業集群布局分布於市區東、南、西、北四角。以上
八大商業中心零售商業經營面積，按
1998年6月匡算，約為
240萬平方米（不含商務樓），約佔全市商業經營面積
30%左右。
1993年，全市
首條地鐵1號線——錦江樂園至徐家匯——開始觀光試運營。同年初開業的
滬港合資東方商廈，成為解放後
上海首家建成開業的中外合資大型零售商業企業，並取代華僑商店成為
全市高檔商品最豐富的商場。同年年底，
滬上首家臺資商場——
太平洋百貨與重建後的第六百貨聯袂開幕，徐家匯開始崛起。
特別注意：由於統計口徑不同，1995年一百與華聯的銷售額包括旗下連鎖店業績，其他年份銷售額則均為單店數據。
中國香港的瑞興、先施、迪生、美美、WINGS鴻翔、華潤、帝王，臺灣太平洋、中興、摩士達、富安、亞新，
日本的伊勢丹、八佰伴、佳世客、三越，
法國的巴黎春天，
馬來西亞的萬邦、百盛，
韓國的新世界紛至沓來，各區商業集團則陸續投建了數十家新百貨商廈。這一階段，
最頂尖的外資百貨商場，包括美美、迪生、華亭伊勢丹、瑞興等，都紛紛聚集在
淮海中路周邊。上海再度張開臂膀，海納百川地迎來全球的商業企業與環球商品，但當時上海年人均可支配收入僅為
4277元，故多數外資百貨的經營情況並不理想。到了
1995年，當年
TOP20商場數據顯示，新銳徐家匯憑藉
高端定位的東方商廈、大眾流行定位的六百、時尚流行定位的太平洋百貨、工薪實惠的匯聯四大錯位競爭的百貨商城異軍突起，以
22.3億元年營業額成為西南商圈龍頭及全市亞軍。當時的南京西路和淮海中路依然以街鋪為主，北區則依然領先處於大開發前夜的西南及浦東。老牌南京東路則以一百、華聯、精品等
6家龍頭商場，以
68億元及
52%的市場份額贏得
「第一商圈」。值得一提的是，在
1995年的
TOP20商場中，外企數量佔了
10%。
1995年12月20日，
上海最大的現代化商場——
浦東第一八佰伴開幕，當天，共有
107萬名顧客光臨了第一八佰伴，相當於當時南京路步行街一天的客流量，而這個數字，不僅被載入上海商業發展的史冊，還被載入了
金氏世界紀錄👇1995年12月30日，
浦西最大商場——南京東路新世界城接踵而至，同樣引爆全市消費力。此後，
兩者蟬聯了20餘年上海百貨業的冠亞軍。但直至十年後，兩者才終於共同超過第一百貨，並包攬了上海百貨業的冠亞軍多年。 同期，受益於地鐵1、2號線的建設，
淮海中路東段、南京西路、新客站不夜城成為當時港資商業地產開發商最集中的板塊。特別需要單獨說明的，是
1991年，南京西路
波特曼上海商城成為
魔都首個商業綜合體，
1993年開業的淮海中路
華亭國際購物中心揭開上海
都會型購物中心建設的序幕，
1995年日本
IMM八佰伴南方商城和
迪美廣場加入上海購物中心「戰隊」。
法國家樂福、
德國麥德龍陸續開出曲陽店（95年試營業，96年正式營業）和普陀店，
韓國易買得，
臺資大潤發、好又多、樂購，法國歐尚，以及本土的
世紀聯華、農工商隨後紛紛在上海開闢連鎖店。
家樂福古北店和金橋店、樂購七寶商城、大潤發黃興店、歐尚中原店，更為上海市民帶來了
首批以超市賣場為核心主力店的社區購物中心。憑藉高效而便捷的購物模式，
5家外資大賣場旗艦店登上了2001年上海TOP20商場榜單。1996年至2000年，和黃集團梅龍鎮廣場、臺資亞新生活廣場、港資嘉裡不夜城（佳世客）、香港名店街、曲陽上海商務中心、中信泰富廣場、美羅城、中海集團海興廣場、菱電集團上海廣場、香港恒隆旗下港匯廣場陸續亮相，帶動
上海進入購物中心萌芽期。1999年9月，南京東路成為全國首條全天候步行街。2000年6月和
12月，
地鐵2號線和3號線分別試運營中山公園至龍陽路，上海南站至江灣鎮站兩個區間。這一年也是新老項目競爭最激烈的一年，不僅亞軍首度由華聯被新世界城替代，
TOP20商場中較
1995年，則出現了
12個新項目。購物中心方面，由八佰伴IMM改造而來的
友誼南方商城、以伊勢丹為主力店
梅龍鎮廣場、泛購物中心模式的
上海商務中心與
七寶商城（樂購星鑽城）四大項目，
首次登上了2001年TOP20榜單。百貨商場依然牢牢掌控著
TOP商場榜單，
12家百貨佔據了
60%的席位及
64%的銷售額，
2001年
4月爆發的
「百太之爭」，更是引發全國效應。
2001年
TOP20商場中外企佔比躍升至70%，恢復至
1930年代的開放格局。
2001年，擁有
4家TOP20商場的徐家匯商圈，贏過擁有
3家TOP20商場的南京東路商圈，但南京東路商圈則憑藉
37.7億元銷售額，超過徐家匯商圈的
32.6億元——雙方圍繞
「全市第一商圈寶座」，展開了激烈的競爭。此外，
淮海中路、陸家嘴、南方蓮花路、南京西路憑藉太百及百盛淮海店、第一八佰伴、友誼南方商城、梅龍鎮廣場分居第三至第六位。
南京東路3大商場佔TOP20總銷售額首度降至30%以下，
標誌著上海真正進入了多商圈多商業中心時代。2001年，魔都
首座高端購物中心恒隆廣場及
首座街區購物中心新天地揭幕，香港恒隆、九龍倉、瑞安、信德、澳娛，新加坡凱德、美羅、NEXTMALL、泰國正大、百聯等大集團，陸續開出旗下購物中心，宣告
上海購物中心由萌芽期進入培育期。由於同一商圈龍頭百貨的強勢阻擊，多數購物中心坪效尚不及如日中天的百貨和超市賣場，比如正大廣場歷經5年調整，才在
2005年秋步入高速發展。
儘管有重奢、頂奢賣場快速入市，
但該階段上海的大眾消費遠超高端銷售。2003年全年，南京西路梅隴鎮廣場、中信泰富和恒隆廣場三家高端賣場的總銷售額為
16.4億元，坪效為
1.13萬元。以大眾消費為主的南京東路
第一百貨和
新世界城兩家，銷售額共計
19.97億元，坪效
2.38萬元。而位於徐家匯以高檔百貨為主的
東方商廈和以年輕時尚為特色的
太平洋百貨，銷售額總共為
19.05億元，坪效達
3.17萬元。這也是為什麼在這一階段，購物中心非常重視引入百貨與超市賣場，作為項目的重要主力店。
2005年，以年營業額最高的
20家主流商場數據來看，
百貨商廈、超市賣場型的小型社區購物中心、大中型購物中心佔比分別為
60%、5%、35%。這一年，
購物中心則憑藉體量優勢彌補了坪效劣勢，擠佔了單體百貨的地位，恒隆廣場、百聯南方、梅龍鎮廣場、港匯廣場、正大廣場、新天地、七寶商城星鑽城樂購入圍
2005年TOP20。
南京東路、徐家匯、淮海中路、陸家嘴、南京西路分別有
5、4、3、2、2個項目入圍當年
TOP20榜單。
TOP20營業額方面，
南京東路、徐家匯、南京西路、陸家嘴、淮海中路分別佔總額的
23%、19%、14%、14%、12%，
首度出現5個商圈佔比均超過10%，商圈多元化進一步得到發展。雄風不減的
南京東路依然是全上海大型商場最集中、營業額最高的商圈，蟬聯了
全市第一商圈150餘年。值得一提的是，陸家嘴
第一八佰伴於
2004年首度接替第一百貨，成為「新科狀元」，而後者已經連續50多年蟬聯第一名。至此，南京東路商圈的絕對優勢，才算徹底終結。
2005年，上海
TOP商場交椅徹底變天，
第一八佰伴、恒隆廣場贏得冠亞軍，百聯南方商城、新世界城、東方商廈徐匯店、第一百貨分列第三至第六。同年，上海地鐵通車線路達到
6條軌交，公裡數
147.8公裡，站點數量
79個。以第一百貨為全市商業中心原點計算，2001年全市
TOP1、TOP2、TOP6、TOP20商場距離分別為
4.8、3.5、4.8、4.9公裡，
TOP20商場首度不再局限在市中心原點周邊。伴隨城市的擴大和市民收入的增加，
上海自2006年起步入購物中心高速發展周期。萬達、新鴻基等中外商業地產巨頭湧入上海，奢侈品也由原先的曲高和寡銷售低迷轉為業績持續上升，恒隆廣場、港匯恒隆、新天地、正大廣場、長寧龍之夢等初期發展艱難的元老級項目，紛紛迎來春天。五角場萬達、百聯中環、仲盛世界商城等巨無霸購物中心，大寧國際、金橋國際等一批生活方式購物中心登陸魔都，百聯集團攜手香港九龍倉合資創立青浦百聯奧萊，無一不是叫好又叫座。
2010世博年，上海常住人口達到
2,302.66萬，人均可支配收入超過
31,838元，上海
年營業額超過十億的商場史無前例地超過30家，商圈也真正實現了遍布四面八方——五角場、中山公園、中環、大寧均從規劃中的商圈轉變成了具有輻射力的商業中心。
2010年，上海地鐵通車線路達到
12條，軌交公裡數
453公裡，軌交站數量
280個，軌交
日均客流超過561萬人次。以第一百貨為全市商業中心原點計算，
2010年全市
TOP1、TOP2、TOP6、TOP20商場距離分別為
4.8、3.5、6.5、7.7公裡，
TOP20商場進一步向中環外聚集，
內環內及內中環上榜商場
降至65%、5%，而
中外環、外環外項目佔比則提高至20%、10%。同年，
徐家匯、南京東路、南京西路、陸家嘴、淮海中路共有
13個項目入圍當年TOP20榜單。
TOP20營業額方面，
徐家匯、陸家嘴、南京東路、南京西路、南方蓮花路、淮海中路分別佔總額的
17%、15%、14%、13%、7%、6%。南京西路和陸家嘴持續加強奢侈品布局，向下一階段商圈王發起衝刺。
2015年，上海的軌交線路達
15條、617公裡、280個軌交站，軌交路網基本形成，進一步推動多商圈的發展。同時，百貨業拐點來臨，邁入閉店周期，但龍頭百貨依然有市場。這一年，上海市的
人均可支配收入達49,867元，私人汽車數量達208.7萬輛，社零總額首度超過1萬億元，市民轉向休閒與體驗式消費，專注零售的百貨和超市大賣場日益受到冷落，體驗業態豐富的購物中心強勢出擊。
TOP20商場中，
百聯旗下6大項目入圍，加之萬達、仲盛、長峰等內資民企表現出色，
外企佔比回落至45%，購物中心佔比超過八成。商圈方面，
陸家嘴由於ifc大放異彩而獨得三席，南京西路、淮海中路、五角場各贏得2枚獎牌，徐家匯、南京東路、中環、中山公園、四川北路、南方、莘莊、西郊、周浦、大寧、趙巷各獲1席。
TOP20營業額方面，
陸家嘴、南京西路、淮海中路、五角場、趙巷、中環分別佔總額的21%、10%、8%、8%、7%、6%。這一年，陸家嘴成為繼徐家匯和南京東路之後又一
「新科雙冠王」，南京西路則蟬聯榜眼。以第一百貨為全市商業中心原點計算，
2015年全市
TOP1、TOP2、TOP6、TOP20商場距離分別為4、4.4、9.1、10.6公裡。
這一階段，郊區購物中心不斷興起，百聯青浦奧萊躍升為全市營業額第三高商場，
仲盛世界商城成為外環邊營業額最高的商場，
周浦萬達則成為營業額最高的近郊家庭購物中心。此外，遠郊的
奉賢南橋百聯也已逼近
18億成為遠郊商業「最閃亮的星」。
TOP20商場進一步向中環外聚集，內環內上榜商場降至
55%，而中外環、外環外項目佔比則提高至
25%、20%。
特別說明：浦東機場日上免稅店由於獨具低價優勢而成為全市營業額的無冕之王，由於不具可比性而未列入TOP20。
2019年，上海軌交線路達
17條、705公裡、415個軌交站，軌交日均客流
1063萬人次，交通便利度增強。
2019年，上海常住人口
2,428萬，人均可支配收入達
6,9442元，私人汽車數量達
339.9萬輛，社零總額達
13,497億元。受興業太古匯、新世界大丸百貨、靜安大悅城等市中心項目，以及仲盛世界商城、七寶萬科廣場、上海萬象城、佛羅倫斯小鎮、奕歐來等外環外項目上榜的影響，
TOP20商場同時出現「向市中心回流」及「向外環擴展」兩股趨勢。商圈方面，南京西路由於興業太古匯表現出色，而與陸家嘴並駕齊驅各贏得三席，五角場、淮海中路各佔2席，徐家匯、南京東路、環球港、中環、中山公園、四川北路、南方、莘莊、周浦、趙巷、浦東臨空各獲1席。這一年，南京東路新世界城由於封場升級而暫時缺席本年度榜單，同集團的
新世界大丸百貨表現出色，成功晉級
TOP20。
TOP20營業額方面，陸家嘴、南京西路、五角場、淮海中路、環球港、趙巷分別佔總額的
21%、18%、10.3%、9.5%、7%、7%。
特別注意：2019年TOP20商場中，由於多個項目年營業額並列導致
實際入圍項目多達28個。以第一百貨為全市商業中心原點計算，
2019年全市TOP1、TOP2、TOP6、TOP28商場距離分別為4、3.1、9.1、10.8公裡。TOP28中出現百聯青浦與浦東佛羅倫斯小鎮兩大奧萊，內環內上榜商場降至谷底
50%，而中外環、外環外項目佔比均為
25%，而距離市區更近的內中環，則由於遭遇市中心項目虹吸，而無項目上榜。
TOP28商場中，外企佔比
43%，民企佔比進一步提高至
29%，上海本地國企佔
21%，
首度出現的央企佔比達7%。就項目類型而言，
百貨3家，奧萊2家，購物中心23家。回顧來看，上海各階段商場銷冠的替換速度相對緩慢，但在層出不窮的新項目夾擊之下，
TOP20卻迭代極快👇
2019年，全市營業額超過15億的商場已達到40家，如果沒有疫情影響，
2021年上海年營業額超過15億的商場有望超過50家。老城城市更新與郊區城市化加速的雙重商業增量之下，下一階段
TOP20的競爭無疑將更為激烈。展望未來十年上海商業中心的遷移，綜合
商圈的軌交配置、人口密度、旗艦商場等因素，被業內看好的商圈、
未來有望角逐TOP20的新項目數量極多：西虹橋——華貿綜合體、虹橋寶龍國際文化藝術城、聯美西虹橋項目桃浦——智富新光時尚匯、臨港桃浦智創城，松江印象城，寶山吳淞創新城……
完整視頻連接：
上海商業（零售）百年
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