在安博研究部《疫情對於物流基礎設施行業影響之專題報告》第四篇中，我們通過進一步深入分析安博專有數據，重點介紹到目前為止疫情各個階段的客戶行業趨勢。
引言
物流基礎設施需求將繼續隨著消費者行為和供應鏈的轉變而變化。安博全球業務網點的物業總面積約為9300萬平方米，但同一行業客戶的基本租金佔比均未超過15%——這說明物流基礎設施行業的客戶群十分多元化。隨著近60%的客戶行業實現增長，客戶群的多元化以及供應鏈在各類創收活動中的關鍵作用增強了物流基礎設施企業的抗風險能力。
安博研究部將此次新冠疫情的影響分為三個階段：宅經濟階段、復甦階段和新常態階段。本篇報告重點關注前兩個階段，並分析了各階段出現的關鍵趨勢——這些趨勢可能導致各行業的物流基礎設施需求增長或降低。美國普查局公布的各品類零售額顯示了不同行業的相對表現。下一篇報告將重點分享我們在新冠疫情期間得到的有關供應鏈的經驗教訓，並進一步聚焦關鍵客戶行業及疫情的長期影響。
本報告主要分析疫情對經濟的短期影響：
1.宅經濟階段。美國3月份各品類零售額增長（按物流基礎設施客戶行業加權平均）比全美平均水平高出730個基點：儘管環比下降了1.4%，但全美零售總額環比下降8.7%。
2.復甦階段。在以往的經濟衰退時期，整個物流基礎設施客戶行業的零售額增長比全美零售總額增長高出330個基點。
宅經濟階段的物流基礎設施行業
疫情當前，經濟處於疲軟狀態，人們居家不出，但這恰恰成了物流基礎設施行業新的需求來源。這一突如其來的轉變導致某些行業出現需求激增，同時凸顯了物流基礎設施在人們日常生活中所發揮的重要作用。在本報告撰寫之際，安博專有數據顯示，3月中旬至4月上旬，美國和歐洲地區的租約計劃與正式籤約數量（租約籤訂的先行指標）呈兩位數增長。儘管疫情對經濟活動造成了嚴重影響，但在全球範圍內，約95%的安博客戶已經部分開工。
新的需求來源主要受以下幾項因素驅動：
囤貨。由於面臨長時間居家隔離，消費者急於囤積日用品和消費品。為消費者提供這些商品的各類零售商在安博客戶群（以下簡稱「客戶群」）中合計佔24%以上。今年3月，美國日用品銷售額暴增了近30%。一方面商店通過快速補貨保持貨架上有貨，而另一方面日用品送貨上門業務飆漲。截至4月下旬，電商仍難以保證即日達或次日達。
醫療支持。醫療用品、藥品和個人防護設備的需求在全球範圍內顯著增長，但隨著疫情發展，「震中」不斷變化，響應迅速的供應鏈就顯得至關重要。醫療保健行業在客戶群中佔5%左右，客戶主要為醫療用品與設備公司。
增加庫存。當中國企業停工，導致許多客戶一度面臨無貨可補的情況時，倉庫出貨量翻了一倍。這推高了各個行業對短期倉儲空間的需求，其中專注於供應鏈管理的物流公司對短期空間的需求出現了強勁增長。2020年3月19日至4月17日期間，短期租約同比增長了40%。
停工停課。幾乎在一夜之間，許多家庭從接送家人上班、上學、參加社交活動，變成不得不在家中辦公、上網課，並取消聚集性活動。多元化零售行業（約佔客戶群的8%）及電子產品/家用電器行業（約佔8%）中精選商品的零售額大幅增長，例如學校用品、電腦/顯示器和桌椅等。
流動性受限。商業業態經歷了天翻地覆的轉變。據初步估計，3月份電子商務銷售額同比增長50%（近期趨勢約為15%），其中日用品等此前市場滲透不足的品類實現了巨額收益。在3月和4月的新增租賃中，電子商務履行業務佔比近40%。此外，在客戶群中佔比分別為11%和5%的運輸/配送和包裝/紙品行業中，許多客戶的業務與包裹量上漲息息相關。
3月份零售額反映了物流基礎設施行業的出眾表現和抗風險能力。美國零售額顯示，宅經濟階段，各個行業的增長出現了顯著分化。下表顯示了截至2020年3月31日的零售額變化情況（以及物流基礎設施行業客戶群的佔比），其中約60%的客戶行業實現增長，而40%的行業銷售額下滑。總的來說，物流基礎設施客戶行業的零售額增長超出全美平均水平730個基點：儘管環比下降了1.4%，但全美零售總額環比下降8.7%。
面臨風險的細分市場。新的消費行為令部分行業面臨著重大挑戰。總的來說，物流基礎設施市場對受疫情衝擊最嚴重的行業的可識別直接風險敞口很小，這些行業（汽車銷售、旅遊/會展/娛樂、餐飲、百貨公司、航空航天/石油和天然氣）在客戶群中僅佔3-4%。不過，上述行業的細分市場可能也將面臨挑戰，尤其是中小企業客戶——無論有無政府支持，這些企業的運營靈活性都不足以應對疫情。這些客戶主要集中在運輸/配送、食品飲料、服裝/體育用品等行業。
汽車。汽車客戶（約佔客戶群的6%）先是因中國工廠停擺面臨供應不足的問題，接著又因居家隔離令和出行驟減而導致銷量顯著放緩。不過，對於物流基礎設施行業來說，絕大多數汽車客戶的業務都以服務現有車輛為主，而非新車銷售——這預示著當出行開始回到正常時，需求將隨之恢復。旅遊/會展/娛樂。這些行業的客戶合計約佔客戶群的1%，並且主要集中在美國佛羅裡達州中部、拉斯維加斯和奧蘭治縣等市場。餐飲。只為餐館供貨的供應商在客戶群中的佔比不到1%，不過部分食品飲料客戶可能同時為日用品零售商和餐館供貨。百貨公司/服裝/體育用品。百貨公司客戶在客戶群中的佔比不到1%，而服裝/體育用品客戶的佔比則為6-7%。石油和天然氣。這些客戶並不是物流基礎設施需求的主要來源，兩者在客戶群中合計佔比不到0.5%。疫情期間的行業表現
備註：客戶群不包括擁有多個客戶的物流供應商以及被歸為辦公室/其他類別的客戶，如果包括在內，則客戶行業的增長率與美國平均水平相當。
* - 以零售額（不包括汽車/天然氣/餐飲服務）增長率為替代指標
** - 以一般商品/日用品/醫療保健與個人護理/非商店零售額的加權平均值為替代指標
*** - 以3月份工業生產增長率為替代指標
宅經濟階段的物業開發情況。施工工期不斷延長，短期內只有已開工的項目或預租項目有望竣工，同時新開工率驟降。
實際限制因素顯著阻礙施工進度。包括勞動力短缺、難以獲得許可和檢查、設備和材料短缺在內的多項因素導致施工進度緩慢。各地法律限制不盡相同。在本報告撰寫之際，美國已有四個州和多個城市禁止非必需的施工。在歐洲，許多國家仍處於暫停施工的狀態，但對生產和施工的限制屬於第一批逐步取消的限制之一（如在西班牙）。開工率驟降。由於業內普遍認為租出速度下降的風險加劇，許多業主擱置了計劃中的高風險投機性項目，包括處於施工前階段的項目。
宅經濟階段的物流基礎設施行業
隨著需求響應持續激增，我們預測由於經濟復甦乏力或由於抗疫救援將拉動部分品類的需求，對於物流基礎設施的新增需求將受到抑制。在這一階段，行業趨勢仍然至關重要，但經濟活動不振也意味著客戶的抗風險能力將更依賴於融資能力和運營靈活性。
在限制下復工。受疫情衝擊最嚴重的行業在一段時間內都不太可能正常復工。對顧客數量的限制可能會導致餐館和娛樂場所等眾多服務行業的收入在復甦階段持續低迷。
居家隔離期間養成的消費行為將延續。消費者恢復原有消費習慣的過程可能比較緩慢——中國的周末客流情況可證明這一點：即使取消了出行限制，但客流仍遠低於疫情爆發之前的水平。人們對於送貨上門和在家就餐的偏好可能會繼續保持，這將推動對日用品和生活必需品的持續需求，以維持家庭的日常運轉——這將催生一個商品更加密集的環境，這種環境缺少在工作場所或學校等場景中能夠利用的規模優勢。
彈性消費品遵循典型的周期性模式。當消費者信心減弱時，進行大宗消費和彈性消費的可能性也會降低。一般而言，汽車、家居用品、電子產品/家用電器、服裝/體育用品業務往往會出現明顯的銷售收入下滑。
各細分市場的過往零售額趨勢反映了物流基礎設施行業的抗風險能力。對物流基礎設施客戶的橫斷研究以及過往兩次經濟衰退時期的銷售額增長顯示，那些滿足人們基本日常生活需求的客戶表現更為出色。從各品類的平均峰谷累計跌幅可以看出，多元化零售、醫療保健和食品飲料支出增長強勁。總的來說，物流基礎設施客戶行業的零售額增長超出全美平均水平330個基點：儘管環比下降了2.8%，但全美零售總額環比下降6.1%。
以往經濟衰退時期的行業表現
備註：過去兩次經濟衰退時期零售額的平均峰谷跌幅；客戶群不包括擁有多個客戶的物流供應商以及被歸為辦公室/其他類別的客戶，如果包括在內，則客戶行業的增長率與美國平均水平相當。
* - 以零售額（不包括汽車/天然氣/餐飲服務）增長率為替代指標
** - 以一般商品/日用品/醫療保健與個人護理/非商店零售額的加權平均值為替代指標
*** - 以工業生產增長率為替代指標
復甦階段的物業開發情況。宅經濟階段產能銳減和風險意識增強兩大因素將繼續影響復甦階段的經濟活動。據美國總承包商協會（AGC）4月6日至9日進行的一項調查顯示，約40%的建築公司因疫情影響要求員工休無薪假或裁員。建築行業可能仍將存在融資難的問題，導致新的高風險投機性項目受限。在疫苗得到廣泛接種之前，施工工期可能會進一步延長，同時現場安全措施將更加全面。
結論
多元化有利於提高抗風險能力。物流基礎設施行業的客戶群既包括受益於消費行為突然轉變的企業，也包括因此面臨挑戰的企業，不過行業總體表現優於全美平均水平。
在當前的宅經濟階段，食品飲料、多元化零售、消費品和運輸/配送等大客戶行業迎來了需求激增。零售額數據顯示，物流基礎設施行業的客戶群中，60%的客戶行業實現了增長，而40%的客戶行業銷售額下滑。在復甦階段，那些能夠適應消費行為新模式的客戶應更加注重優化供應鏈以適應「新常態」，包括對理想的存銷比進行重新評估。歷史上，在經濟衰退時期，那些滿足人們基本日常生活需求的客戶在零售額增長方面表現較為出色。下一篇報告將重點分享我們在新冠疫情期間得到的有關供應鏈的經驗教訓，並進一步聚焦關鍵客戶行業及疫情的長期影響，如庫存水平、電子商務履行和採購策略等。