深圳樓市有多火爆?一出「冰與火之歌」,局部瘋狂

「最近寶中片區的樓市，只能用『瘋狂』一詞來形容。」長期從事房產諮詢服務的黃先生於4月20日向南方+記者稱，粗略估計，過去半年，深圳寶中片區的樓市成交均價已破10萬，漲幅則達40%。

但與2015年的深圳全市普漲不同，南方+記者調查發現，進入疫情穩定期的深圳樓市，實際卻是「冰與火之歌」，兩極分化明顯，一二手房銷售市場大體而言「西熱東冷」的勢頭愈加清晰。其中，寶中、碧海、八卦嶺等少數片區猛漲，景田、人民南等片區表現溫和，而鹽田、坪地等地甚至還微跌。

4月17日，深圳市住建局有關負責人表示，總體來看，今年以來深圳房地產市場基本平穩，房價基本穩定，但「部分熱點片區、熱點樓盤二手房價格有所上漲」。

針對深圳樓市局部暴漲的現象，深圳市區住建部門接連發文，嚴打市場亂象，尤其是「喝茶費」問題。而在4月20日，中國人民銀行深圳市中心支行發文，要求各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。

羅湖粵海城

走訪：「瘋狂」的寶中片區，三類房最受追捧

日前，記者走訪寶中片區了解到，近幾個月，寶中片區幾個交易比較活躍的代表性小區價格均上漲明顯，個別樓盤甚至在三四個月內跳漲了3成以上。

「就寶中片區來看，最近市場成交預期比較高，只要與市場價基本相符，甚至稍高於市場價基本也能成交。」該片區某品牌中介黃小姐稱。

不過，掛盤價與市場價存在不小价差空間。黃小姐介紹，該片區的西岸觀邸年前價格均在11萬元/平米，年後升至14萬-15萬元/平米。其中近期一套50平米的小戶型房產成交價高達760萬。另外，另一樓盤金泓凱旋城從3月底至今半個月裡成交約3套，其中140平米戶型成交價約在1500萬，價位位於10萬-11萬元/平米，與年前相比上漲1-2萬元/平米。也有掛盤價在12萬元/平米以上，這類誠心賣的房源不多。

她表示，目前漲價比較多的依然集中在包括公寓在內的豪宅、兩千萬左右的改善需求房和學位房等三類房產，從最近半年來看，追漲較多的集中在這幾類房產。

另據記者向多家中介了解，整個寶中片區的小戶型房源比較緊俏，由於較高的價位，小戶型以相對較低的成交總價來上學或投資的情況比較普遍。其中，70平米左右的房源更是稀缺。

即使是位於寶中片區邊緣的香繽廣場，自去年11月份以來，價格也持續上漲。業主王小姐表示，以60平兩室一廳的房子為例，2019年5月的成交價在400萬左右，2019年12月的成交價已到490萬。今年以來，該樓盤放盤數量較少，近兩個月暫未有成交，不過從目前中介平臺的價格來看，該樓盤67平米的房子，放盤價漲至550萬。

近期，寶中片區位於新安地鐵站周邊的三個相鄰新樓盤相繼傳出「喝茶費」。記者走訪發現，雲璽錦庭位於地鐵1號線新安站C出口，緊鄰新錦安海納公館和都市茗薈。受疫情影響，雲璽錦庭售樓中心暫停接待。據售樓客服電話介紹，目前有235平米的毛坯房3300萬左右，另有253平米的戶型，只有幾套房，問及什麼時候開放售樓中心，其回答不知道。

整體：有的「火」得令人不解，有的「冷」得忍痛割賣

除了寶中之外，受學區房、交通規劃等影響，一些片區成交價格上漲情況也頗為矚目。

張小姐告訴南方+記者，其於2015年4月以103萬元購置了南山區友鄰公寓27平米的房子，到2019年4月以226萬元售出，最近發現，該戶型房產網上成交價已達340萬左右。

「掛盤價一輪高過一輪。」張小姐介紹，這個小區其實相對有些「老破小」，曾出現過一些事故，自己房子還有過漏水，但價格一直在上漲，這讓她有些不解。

在張小姐看來，該小區漲價最重要的原因是有學府中學的學位。

同樣看著房價在大漲的，還有坂田的張先生。其居住的珠江旭景佳園小區的業主微信群一直在熱議房價，以78平兩房為例，在去年11月成交370萬，疫情過後上月底已漲到410萬。據悉，房價上漲主要是沿線地鐵通車等利好。

隨著疫情防控效果顯著，企業復工復產，房產交易亦逐步恢復，受疫情影響延後的購房需求釋放，據貝殼找房數據統計，3月深圳全市新房總網籤4224套（含商業），環比增長153.8%；住宅網籤3152套，環比增長279.8%。

雖然購買需求釋放，而且一些小區房價漲勢驚人，但是在深圳，一些小區成交量低，價格橫盤。

記者日前在羅湖布心片區的在售新盤粵海城了解到，這裡雖然距離布心地鐵站僅500餘米，但銷售中心現場未見有客戶，在售公寓、寫字樓均價約6.4萬元/平米，與去年開盤價基本保持一致，小戶型餘貨比較少。

比較布心片區年前年後二手房成交價，記者發現，這裡二手住宅價格總體變化不大。例如，與翠園中學東曉分校一路之隔的學位房小區今日家園成交比較活躍，位於粵海城斜對面。年前該小區高層73平米2+1房和68平米的1+1房的兩套房源在過年前均掛盤420萬，3月份成交價格分別為430萬和426萬。

同樣稍有「鬱悶」的還有章先生。其在深圳有三套房，堪稱小「土豪」，第一套房在梅林某小區，5年前購買，因為成交價一直漲得不理想，他在最近割肉賣出，發現成交價與當年購置價差不多。章先生另外兩套房也在福田華強南與羅湖翠竹，房價在近年幾乎沒什麼變化。

寶中片區新錦安海納公館

動因：學位、二胎政策以及多種片區利好

為何最近深圳一二手房銷售市場出現「冰火兩重天」的現象？

4月1日，深圳中小學招生新政發布，其中義務教育免試就近入學，普通高中取消直升。4月3日，央行宣布年內第三次降準，對中小銀行定向下調存款準備金率1個百分點，共釋放長期資金約4000億元。

除了這些教育、金融政策，還有一些因素客觀上起到了推波助瀾的作用。

房產諮詢人士黃先生分析，優質教育資源是寶中片區房價一枝獨秀。但近來漲幅較大，則與粵港澳大灣區、先行示範區、前海擴容規劃、騰訊大鏟灣拿地、沿江高速下沉等概念及規劃的炒作有關。

以寶安中南花園為例，去年11月之前，該小區市場成交價維持在5.5萬元/平米左右，此前橫盤了三年。去年底到最近，該小區成交單價從11月的6.7萬元/平米飆升到7.8萬元/平米單價，半年不到漲幅達40%。

另外，二胎政策放寬至今，越來越多的家庭進入剛需換房行列。「所有第一梯隊學位房成交均價基本都達到12萬-13萬元/平米，但很多家庭也要咬牙去買。」一名中介介紹。

寶中片區潤恆都市茗薈

業內：擔保公司、中介炒作用經營貸低息購房

金融市場一些操作也成為房價助漲的工具，引起了央行等監管層最新的注意。

據黃先生透露，市場上出現了各種利用疫情期政策風口衍生的業務模式。

比如擔保公司全額墊資全款買房，再做經營性貸款7成回款，巧妙破解限貸政策，還能得到比房貸更低的年化4.35%的利率。

此外，市場上還出現了各種承諾包裝貸款的中介，承諾幫客戶收購空殼公司，並打包解決銀行流水，經營現場拍照以及購銷合同收款主體等全套服務。

黃先生透露，甚至某上市大銀行某家支行還和某貸款中介合作獨家代理低息貸款產品，除了能大量地放貸還能跟貸款中介一起賺取2%到3%不等的貸款服務費。

「如果說這次市場的引爆剛需和投資性需要求是內核的話，那麼信貸的總體寬鬆就是引燃它的導火索。」黃先生稱。

某家知名高科技公司中層高管郭某，曾因做房產投資先後結婚離婚過四次，最近聽說銀行放鬆貸款限制，希望通過收購一家空殼公司，將其名下寶中片區一套商品房先贖出來，然後再去申請銀行低息經營性貸款，並借用其同事的購房名額找擔保公司融資，購買一套學位房。黃先生則勸解，未來或出調控政策，這種操作可能被困死。

另外，因為經營性貸款利息低於房貸，而一般企業獲取經營性貸款貼息很難，有的貼息優惠要跟「防疫」業務相關，或者經營範圍需包含口罩等醫療器械的生產銷售等內容。於是，一些企業通過註冊公司或財務代理公司增加經營範圍，在購房中尋求方便。

【撰文】李榮華 邱永寬

【作者】 李榮華

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端