長租公寓曾經一時風光無二，成為資本追逐的寵兒。但最近一兩年，傳來的卻更多是壞消息。尤其疫情爆發以來，全國各地屢屢爆發中小型長租公寓捲款跑路事件。北京新聞廣播報導：
11月17日，深圳市住房和建設局發布《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》(以下簡稱《緊急通知》)，重點提出了7方面具體要求，以切實規範住房租賃企業經營行為。尤其強調租金收取方式不得「高進低出」「長收短付」，同時不得誘導租客使用「租金貸」。
深圳市住房和建設局表示，今年以來，疊加疫情影響，國內長租公寓「爆雷」事件頻發。出臺《緊急通知》，對有關法律法規規定住房租賃企業不得實施的經營行為予以進一步明確，引導住房租賃企業規範經營，有利於做好住房租賃領域風險防控，保障住房租賃當事人合法權益。
多位業內人士指出，針對長租公寓「爆雷」問題，深圳、杭州等多地出臺政策，深圳此舉進一步加快政策落地，對後續全國各地的監管工作有啟發意義。
據《中國經濟周刊》報導，最近，長租公寓行業老大自如也陷入了「違約門」。
自如是2011年鏈家孵化出的長租公寓項目，也是國內長租公寓行業的領頭羊。近日，有不少自如的房東接到了要麼「自願」降低房租，要麼提前解約退租的「二選一」通知，理由是「受疫情影響巨大，希望房東與自如共渡難關」。
去年年底，張先生與自如籤訂了為期五年的《資產管理服務合同》，三居室月租金為8500元，第一年免租期為兩個月，之後每年一個月免租。今年7、8月份，張先生陸續接到多個自如工作人員的電話，希望他能降租20%，否則公司會考慮與他提前解約。
張先生表示，自如工作人員自稱要求降房租的原因是受疫情影響，對此，他是能理解的。但是，張先生不能接受的是，他的鄰居在與他房子的租客聊天中發現，自如並沒有給租客們降房租。這意味著降下來的租金都是給自如的，對此，張先生就很難接受了。
於是，張先生反饋給自如說，他選擇接受自如提出的提前解約方案。但萬萬沒想到的是，雖然自如同意按照合同賠付張先生兩個月租金作為違約金，但自如要求張先生賠付他們近4萬元的裝修款。這意味著雖然自如是提出提前解約的違約方，但張先生還要倒賠對方兩萬多元。
記者在張先生的業主微信群中發現，和張先生有類似經歷的業主還有不少，而近期長租公寓的維權案件也確實有所增多。
長租公寓面臨的困境究竟是什麼原因造成的?
房地產分析師 張大偉：這一類型的房屋或者這種租賃行為，嚴格來說並不叫長租公寓，業內其實把它定義為「二房東模式」。因為長租公寓其實是政府鼓勵的一類公寓，它指的是開發商，也就是大資產擁有者，將手中的閒置資產從過去的出讓轉賣變成出租。如果資產擁有者直接出租，不會出現所謂的市場經常看到的跑路之類的。但現在這一類型的租賃企業，為什麼會很多的跑路，核心原因是它不是資產擁有者，它只是轉租方，轉租方的經營模式，業內來說就叫二房東模式。
二房東模式掙的錢來源於兩部分：一部分是租金的差價，另外一部分是租金錯配帶來的時間差。簡單來說，就是租戶租房子的時候，會按照3個月或者6個月，有些甚至一年給予這些中介機構租金，但是這些中介機構從業主手裡面租下房子的時候，一般只給一個月按月支付租金，所以這就出現了短則3個月、長則11個月的這麼一個租金錯配周期，這就帶來了一個資金池。如果說正常正規經營的企業，它賺的都是租賃的上下遊的租金差，這樣哪怕是出現一些市場的波動，帶來的影響都不會很大，因為他們的規模不會無限制的擴張。
但是現在有些上市公司，更多的是挪用了這部分幾個月到十幾個月的租戶給予這些平臺的租金，用作再重新的收租，有一些極端的中小二房東租賃企業，甚至會高租低付，就是以更高的租金從業主手裡面兌下房源，但用更便宜的價格轉租出去，目的其實就是為了賺取資金池，而不是為了賺取差價了。所以這個帶來的影響就是我們現在市場上看到的：這部分資金本來應該給予業主，沒有給，而是另外又去囤積房源了，一旦這些房源空置或者說這些資金用作其他用途，不能回籠的話，就出現了業主收不到租金，但是租戶其實已經是支付了這個租金了，這就出現了資金鍊斷裂爆雷的這麼一個現象。
記者在調查中也發現，不僅北京，廣州、上海、杭州、武漢等地也都有媒體報導因為自如「解約」而引發的與業主和租戶的糾紛事件。而在黑貓投訴等網絡投訴平臺和各地房東論壇上，自如等長租公寓要求房東減租和賠裝修款而引發的投訴，數量也不在少數。目前，長租公寓方違約的理由往往是疫情這個「不可抗力」的因素。
把違約怪罪到疫情上，這個理由成立嗎?
房地產分析師 張大偉：這個不成立，因為疫情並沒有影響到市場的真實正常的居住。如果說在今年年初二月份左右的話還可以說有一定的影響，但是後期其實完全就是經營風險了。因為從來沒有任何人能保證租金肯定會上漲，這是一個市場經營行為。但這些二房東的行為已經是投資行為了，不存在租金跌了，就要業主承擔的理由。所以從這一點來看的話，其實還是這些企業在過去幾年過於激進的承租，或者說對於租金過於樂觀，兌下了很多的租賃房源，造成了自己的經營風險。所以說一方面政府應該監管資金池的使用，另外一方面對於這種所謂的中介機構利用小業主對於法律的不掌握，對於市場的不了解，來施壓要求退租等等，這個是不合理的，也違背了合同法。
眼下業主或者租戶應該怎麼辦呢?
房地產分析師 張大偉：這就是問題所在。在當前限購的背景下，很多小業主可能只有一套房子出租，一套房子自住，那這種情況下，小業主其實是沒有精力來照管這些法律上面的事。我覺得還是應該政府部門作更多的法律規範，要求這些大機構不能利用自己的市場地位來「一房多吃」、「上下遊均吃」，這是完全違背市場公平原則的，所以政府應該做更多的事。因為不論是租戶還是小業主，其實在這個租賃行為裡面都屬於弱勢群體，都沒有定價權，定價權現在逐漸的已經掌握在了這些所謂的機構手裡，動輒幾十萬套房，他們掌握了定價權其實是不太合理的，對市場來說也會有比較大的負面的作用。
目前來看長租公寓的運營模式還能不能堅持下去?
房地產分析師 張大偉：我覺得這種模式有先天的商業倫理方面的問題，政府應該有監管，最簡單的監管就是監管它的資金池不允許租金錯配，這樣的話就不可能跑路，如果只要不跑路的話，其他任何的市場風險對於市場來說影響有限。另外對於一些大機構，政府應該明令要求他們按照合同執行，不允許利用自己的市場地位施壓獲得一些超額的利潤。核心來看的話，對於房屋租賃行為，現在政府的確是不像房屋買賣行為那麼用心的調控。國家也提到過租售並舉、租購同權等等，現在來看遠遠還沒有做到，還是需要地方政府更多的出臺一些法律法規條文。