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今天開始第二個專題系列:濱江新城,作為湘江主軸上的頭牌,濱江在長沙樓市一直是熱度爆棚的存在。
濱江新城,面積不大,全部位於嶽麓區,行政關係單純,因此這個專題文章數量不會很多。本文是第1篇文章,說說濱江的整體定位、規劃和價值點。
NO.01 | 湘江主軸:稀缺為王
3000年歷史的長沙,五一路是當仁不讓的主軸。直到2019年,長沙政府工作報告正式宣告:長沙進入了「湘江時代」,一江兩岸比翼齊飛的格局就此奠定。
長沙濱江岸線很長,從南三環到北三環,全長約25公裡,而命名為濱江新城的只有市府東片。
這,就是唯一性。湖,可以再挖;高鐵站,可以再建;江,你無法複製。
在長沙二環內,河東沿江基本開發完畢(僅剩北辰D4區等零星地塊);河西南段是大科城,禁止開發區,河西北段是目前唯一在大開發的沿江片區。
▲民間一環線|網絡
上圖是出自民間的一環示意圖,緊緊圍繞湘江展開,是有一定道理的(長沙並沒有真真意義上的一環,二環內並沒有成環的快速化道路)。核心地段可供開發的片區也只有濱江,這就是稀缺性。
沿著河西主城,往南在大王山九華、往北是月亮島、大澤湖;沿著河東主城,貝貝是開福北、往南是南部片區,他們都將是下一步開發重點!
對於房產來說,地段和資源(山水等)是基礎條件,稀缺性是衡量地段和資源價值的重要指標,也是房產價值的重要體現。
NO.02 | 主城擔當、河西CBD
城市規劃是對城市格局的總體安排,是各個片區的座次排位。這裡重點關注兩個層面,一個是總體規劃,另外一個是重點片區規劃。
總體規劃層面,濱江新城位於主城中央核,不管什麼版本的總體規劃莫不如此,是主城唯二的新開發片區(另一個是馬欄山,可供開發的住宅用地更少),地位非常穩固!
▲長沙2035年空間結構規劃(過程稿)
實際推進的重點片區,層級上略低,但更加具體,長沙目前是六大片區:馬欄山、嶽麓山大科城、南部新城、空港新城、湖南金融中心、高鐵西城。
▲一主兩副六大片區
根據2015年公布的控規,濱江新城規劃範圍南起橘子洲大橋,北至二環線,東臨湘江,西到銀杉路、濚銀路,規劃區域面積6.7平方公裡,規劃人口16.15萬。
▲濱江新城控規|市規劃局
面積不大,人口卻不少,人口密度大的地方,必定是繁華之處!
濱江新城定位為:國家智慧城市示範區、長沙複合型新都會中心,湘江新區新的商業商務中心,長沙市新文旅基地。
NO.03 | 濱江精華:湖南金融中心
濱江新城面積不大,但是亮點不少。
其精華就是湖南金融中心,規劃面積2.8平方公裡,佔濱江新城面積的42%,東臨湘江,西至銀杉路,南起漁人碼頭,北達北津城公園,將被打造為湖南省唯一的省級金融中心。
▲湖南金融中心城市設計2017|湘江新區官網
產業,特別是高端產業,帶來的穩定的就業和可觀的財政收入,是留住人,特別是留住人才的重要因素,是城市發展的動力之源。
濱江以金融業為主導產業,定位高端。不過,會對固有產業格局形成衝擊。
對於芙蓉路CBD來說,是分庭抗禮,在南湖新城也規劃有金融中心,從產業聚集的角度來說,濱江的金融產業發展任重道遠。
▲湖南金融中心城市設計|湘江新區官網
重大項目方面,以湖南金融中心(FFC)為代表,328米的高度,為河西第一高樓。高樓同樣代表片區地位!
▲湖南金融中心(FFC)
此外,濱江還規劃有湖南民生銀行大廈、世茂希爾頓酒店、楷林國際大廈、保利都市綜合體、漁人碼頭、基金小鎮等重大項目。
NO.04 | 4條軌道交通線路
濱江新城主要規劃3條地鐵,4號線橫貫南北,在是茶子山路與10號線交匯,形成金融中心南中心,在福元路大橋西與8號線交匯,形成金融中心北中心。
▲湖南金融中心城市設計2017|湘江新區官網
另外城際鐵路在觀沙嶺站與4號線也可以出站換乘,城鐵可算作準地鐵,共計3.5條軌道交通線路。
8號線是地鐵意義上內環,在首條地鐵環線規劃中,濱江新城大部分位於內環。
▲地鐵8號線示意圖
NO.05 | 教育配套平平無奇
根據控規,濱江新城將有3所中學,5所小學,2所九年一貫制學校,已經開學的有:
師大濱江附屬學校(九年制)、長郡濱江(初高中)、麓山濱江(初高中)、德潤園小學、郝家坪小學等。
下表是濱江新城中小學規劃:
▲濱江新城控規|市資規局
根據小升初派位情況來看,濱江大部分小學會派到長郡雙語、麓山國際等品牌名校,屬於蹭了市府片區的教育配套。
NO.06 | 濱江樓市現狀分析
關於商品房供應,除開馬欄山,濱江新城無疑是最小的,幾乎屈指可數。目前濱江主戰場,進入了金融中心北中心,住宅的稀缺性日趨明顯。
▲金融中心北中心地塊
金融中心主要樓盤有:復地濱江金融中心(即將首開)、正榮濱江紫闕臺、諾德濱江花園、濱江福源裡、裕邦地塊(旭輝)、卓越中寰疊墅等。
我們把範圍擴大一些,還可以看到這些樓盤:金茂建發泊悅、濱江府1913(首開日光)、新銀州城、桐梓坡棚改等項目。
濱江雖然定位高端,不過真正高端改善住宅並不多,在售的正榮洋房、卓越疊墅、濱江府北區大平層、新銀州城大平層等。
如果兼顧一線江景,就只有濱江府北區大平層、新銀州城大平層兩個樓盤可選,另外裕邦地塊(旭輝)可能也會有江景,值得起到,不過價格應該不會秀氣!
NO.07 | 小結
濱江,地段得天獨厚,片區定位高端,主城河西CBD,金融產業聚集大量高淨值人群。未來升值潛力大,抗跌能力強。
受制於體量小,歷史包袱比梅溪湖更多,安置小區、老舊廠區更多,新城面貌、樓盤品質相對不突出。另外一個短板在於教育配套一般。
置業濱江,首選金融中心+江景+地鐵。此外,南部更靠近五一廣場,僅僅是地段就已經很香。
聲明:1.本文觀點為本平臺意見,僅供參考;2.文本數據、圖紙主要來自市資規局等官方渠道,規劃落實情況以官方公布為準。3.部分圖文來自網絡,如有侵權,請聯繫後臺處理。