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前 言
什麼都很好，往往是陷阱
沒錢交房租
憤怒的業主
維權並不容易
麻煩還在後面
結語
前 言
對於很多人而言，房產投資似乎是「只掙不賠」的買賣。
尤其是，對於個人或小規模投資者，穩定租金收入來源的服務式酒店公寓曾經是大熱的首選投資。
然而，澳大利亞最大的服務式酒店公寓品牌，Quest日前的神操作卻著實「寒了」投資者的心。
先是拖著租金不給，而後租金問題好不容易解決了，結果直接來了場關店潮……
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什麼都很好，往往是陷阱
如果有人和你說，只要買一套投資公寓，就可以坐享8%的租金回報，並且還不愁租客來源，也不用管租客那些「亂七八糟」的事情，聽上去是不是很好？
事實上，這種情況在高層酒店式公寓項目中非常普遍。
為了吸引買家（主要是投資買家），開發商往往會拋出「包租X年，籤約XX酒店品牌」等等促銷手段。
以澳大利亞最大的服務式公寓酒店品牌「Quest」為例，這也正是許多散戶投資者選擇投資的主要原因。
那麼，結果如何呢？在出事之前，一切都很好。
然而，新冠疫情讓整個酒店行業陷入了一片混亂。
作為Quest最大的加盟商之一，CEM集團被迫關閉墨爾本和昆州的部分酒店，導致投資者陷入困境。
對於投資者來說，後果非常嚴重。
一方面，他們不但沒了租金收入，相關法律訴訟成本持續攀升。另一方面，由於分區限制，很多投資者甚至都不能入住自己投資的房產中。
許多Quest公寓業主是自負盈虧的退休人員，當初投資Quest公寓也正是看中了固定的租金收入回報。
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沒錢交房租
在發送給墨爾本一家Quest業主的告知函中，CEM集團表示，新冠疫情以及墨爾本的限制給企業造成了「災難性影響」，這家酒店自3月以來已虧損超過370,000澳元。
CEM集團董事總經理Damian Gallace說道：「很不幸，考慮到目前的困境，我們沒錢給房東交房租。」
據了解，CEM 集團官網顯示擁有30家酒店，關門酒店的房東將不會收到任何租金付款，包括Quest在疫情開始時首次停止支付租金時的遞延款項。
作為Quest的聯合創始人兼CEM 集團大股東，Paul Constantinou和Rohan Davis都尚未對此做出回應。
Quest營運長戴維•曼斯菲爾德（David Mansfield）證實，在疫情導致酒店入住率低至20%的情況下，更多的門店將被迫關閉——這一點不可避免。
他說：「儘管Quest與特許經營商一直在努力保持營業，但是，事情並非總如人願。如果願意的話，房東將收回自己的資產」
事實上，Quest酒店所折射出來的只是地產細分市場「殘酷洗牌」的一個剪影。
例如，早些時候，澳大利亞億萬富翁、雪梨公寓大王Harry Triguboff旗下美利通公司（Meriton）也表示，服務式公寓的價格和入住率已經下跌高達40%。
由於公寓賣不掉，該公司不得不將雪梨的1200套滯銷公寓投入長租市場，並將同等數量的公寓用作兩周強制防疫隔離住宿項目。
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憤怒的業主
艾迪（Eddie Letico）曾是Quest酒店的特許經營商，他和父母一起投資了Quest on Chapel的好幾套公寓。
對於Quest單方面提前解除租約（原籤訂租約至2025年），並且幾個月前就停止支付租金的行為，艾迪感到非常憤怒，並且表示會把Quest告上法庭。
他說：「 通過一封告知信，他們就打算擺脫租賃義務、以及對房東和投資者的承諾。我當然要告，一直告到法庭給出合理的裁定結果為止。」
雪梨律師塔尼亞•沃特豪斯（Tania Waterhouse）也投資了Quest Potts Point的公寓，正在考慮代表Quest的房東提起集體訴訟。
她說：「我將把他們告上法庭，我相信Quest肯定會輸掉這場官司。」
早在今年4月，沃特豪斯就曾代表Quest的房東贏得過一次小的訴訟。當時，CEM一直試圖在4月至7月之間完全不交租金。
在提起訴訟後，租戶同意依據《商業租賃行為守則》，要求Quest按照減少的營業額成比例地減少租金，而不是完全不交租金。
然而，業內專家指出，業主維權之路並沒那麼容易。
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維權並不容易
對於服務式公寓的運作方式，Quest網站解釋稱：「當您購買服務式公寓時，您需要將其長期租賃給第三方運營商，然後由該運營商進行短租，就像酒店客房。
「因此，您的租戶是一間住宿公司，而不是入住您房間的房客。這意味著，無論您的公寓是否有人入住，您都將賺取租金。」
律師指出，很多投資業主的租約不是和Quest籤的，而是他們控制的一家空殼公司，這家空殼公司名下並沒有什麼值錢的資產可以處置，繼而也就無法彌補投資者的損失。
值得注意的是，每處Quest物業都由不同的空殼公司負責運營。例如，上文中提及的Quest Potts Point酒店，運營商是一家名為「Potts Point Tenancy Pty Ltd」的公司。
此外，運營商和投資者籤署的租賃合約條款非常複雜。如果出現問題，運營商可能會依靠複雜的合同和財務結構來減輕他們對所有者的財務義務。
對於投資者而言，由於有高租金回報保證，很多投資者也只能接受這些條款。
例如，在上文提到的Quest Potts Point酒店，作為業主的塔尼亞•沃特豪斯（Tania Waterhouse）自身是一名專業律師，也無法避免這樣的事情。
根據她和其他房東收到有關解約的通知，除了取消租約外，其中還包含一項保密協議，並剔除了業主提起訴訟的權利。
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麻煩還在後面
更麻煩的是，服務式酒店公寓通常劃為商用，這也就限制了使用範圍。
換言之，一些投資者既不能在這些物業中自住超過兩周，也無法按照正常12個月的租期進行長期租賃。
以Quest Potts Point酒店為例，2007年的公寓銷售合同中包括了對土地使用的限制。即便終止和Quest的合作，該限制也一直有效。
根據這些限制，「公寓只能用作服務式公寓住宿，不得用於永久居民住宿」。變更這些限制需要獲得規定機構的書面同意，例如雪梨市議會。
當被問及整個Quest網絡是否有類似的分區限制時，Quest營運長戴維·曼斯菲爾德（David Mansfield）表示，分區條例由地方議會制定，「每處物業情況不同」。
但是，據了解，大多數Quest服務式公寓酒店都存在這樣的限制。
目前，沃特豪斯和Potts Point服務式公寓的其他72位業主目前正在商量各種對策。
他們考慮的選項包括物業整體打包出售、或者另選一家管理公司轉租。但是，實際上這兩種方案都不太可行。
如前文所述，服務式公寓售價下跌高達40%，對於很多投資者而言，即便能夠出售，也是割肉。
另外，考慮到此類物業產權的分散性，整體打包出售並找到合適的買家接手，難度可想而知。
關於業主的構成，沃特豪斯說：「在72名業主中，只有三名是專業人士，其餘的都是爸媽投資者。許多人是通過自管養老基金購買，並依賴於這項投資來提供退休收入。」
「相反，在一切敲定之前，業主還面臨6到12個月的不確定時期。即使收入停止了，法人團體的費用和其他支出也不會少。」
結語
在正常環境下，穩定的租金回報和無需自行管理的優勢是服務式酒店公寓的最大「賣點」。
然而，看似一切都很好的情況下，實則風險和問題一點也不少，Quest就是一個最好的案例。
參考來源：
https://www.afr.com/property/residential/pandemic-hits-harry-triguboff-s-serviced-apartments-20201021-p56735
https://www.afr.com/property/residential/quest-landlords-left-stranded-by-zoning-restrictions-20201021-p5674k
https://www.theaustralian.com.au/business/wealth/horror-tale-of-quest-a-warning-for-serviced-apartments-investors/news-story/599b4df9bbad2fbac9bd155cecb39273