我們天天聊房子,大家都把注意力放到了房價的漲跌,但是忽略了樓市另外一個組成部分,就是租賃市場,因為這幾年重慶房價的大漲,讓大部份購房者只關心賺取房價上漲的價差,反而真正代表樓市收益的租金,居然沒人關心,這不能不讓人擔心。
其實很多人沒有搞清楚租賃市場和房價的關係,等會文章裡面我會仔細寫,今年,重慶的租賃市場也是讓重慶業主損失慘重,其實託管暴雷我們都寫過了。
這些僅僅是開始,這個雷全國都開始蔓延,現在成了熱議話題,最近「蛋殼公寓」因為負面新聞,頻頻登上微博熱搜,引發幾億人的圍觀討論。
而這個「蛋殼公寓」也不是什麼無名小公司,它已在今年初於美國上市,成為了2020年登陸紐交所的第一支中概股。
沒多久便負面纏身,因為兩頭「吃錢」的行為遭到了大家唾棄。借著疫情的由頭,一邊收著租客的錢,一邊讓房東免租,空手套白狼,賺起了「聰明」錢。
如今,又陷入了很多負面的傳言。據界面新聞報導,11月16日,一條號稱來自蛋殼公寓離職員工的爆料在網絡上傳開:「再過幾個小時蛋殼會宣布破產清算,負債60億,各個相關部門會登記租客損失,期間房東不允許斷電斷水。」
這條消息很快被奔走相告,恐慌的情緒傳導至蛋殼的房東及租客,「蛋殼公寓」相關話題被推上社交平臺熱搜。雖然後面蛋殼出面闢謠了,可現在這個話題的熱度依然不減。
我今天必須單獨先給大家說一下租賃市場和房價的關係,很多持有房產的人,把這次租賃市場集中暴雷,當一個八卦看,覺得事不關己,高高掛起,但是真的這樣嗎?
01租賃和房價的關係
我給大家梳理一下中國租金與房價的關係,這裡絕對是和樓市,房價相關的乾貨,如果你沒看懂,我確實也沒有辦法了。
1.房價上漲時,租金上漲這是一個正常邏輯。房東覺得自己的房子可以賣那麼多錢,租金當然要提高,否則我就賣了!租金的高低是取決於房子的品質、房源的供給和租房的需求。
2.房價上漲,租金下跌,這是一個危險的邏輯,房租的高低始終都會受到供求關係的約束,更受租客每個月工資的影響,如果租房子的沒錢了房東又怎麼會收到租金呢?而房價基本和普通居民的收入沒有太大關係,主要是這座城市的富裕家庭決定的,他們不停買房房價就會不斷漲,但是這最後都是有極限的,而這個極限通常是租賃市場最先反應過來。
道理很簡單,富裕家庭買房,作為投資需求,特別是現在限售周期下,很多房源都會轉為租賃需求,這幾年託管公司的爆發增長,其實就是幫有錢人買的投資房產出租託管,很大程度上助漲了買房投資需求,和房價上漲有正向關係。
3.租金上漲導致房價更加上漲。很多租房的人一看租金漲了,與其每月交房租,還不如交月供,於是紛紛去買房,更加推動了房價的上漲!而更為準確的說法應該是「租金上漲能推動房子市場價值的上漲。
4.房價是房子的「價格」,租金其實也是房子的「價格」,租金更能反映在市場上房子的真正價值。土地評估和房地產評估中一種基本的方法就是「收益還原法」,即通過租金來測算房子的市場價值。簡化的一個公式就是:房子的市場價值=租金/收益還原率。一般來說,收益還原率是不變動的,所以租金的上漲能推動房子市場價值的上升。
5.有部分投資客其實是靠租金支撐的,這幾年興起了很多炒房客,不要以為炒房客都是有錢人,很多炒房客實際上是加了高槓桿,而租金收入其實是他們的現金流,一旦這裡出了問題,這些投資客的做法,只能是賣房自保,但是這個比例,沒人能統計,我們只能觀察中。
除了上面寫的這些,很多人看不懂這些託管公司的套路,其實非常複雜。
這裡面還有最大的一個風險,就是網貸也牽涉進去。
這一章節,如果大家看懂了,就知道,如果租賃市場真大面積出了問題,後面是能反向影響這座城市的房價走勢的,特別是這裡面還涉及到金融風險。
乾貨寫完了,下面就講點這幾天蛋殼事件的熱點吧。
02租客無家可歸,一地雞毛!
「中午剛在蛋殼交了兩萬的年付租金,晚上被房東趕出了大門,拿著行李在24小時KFC坐了一晚」95後北漂小A在討論群裡這樣講述自己的故事。
他嘗試撥打蛋殼公寓客服電話,也嘗試去位於北京蛋殼公寓總部蹲守,但都吃了「閉門羹」,有著同樣遭遇的小B把他拉到了一個蛋殼公寓維權群後,他才燃起了一丁點希望。
其實,交了房租被趕出門,還不是最糟糕的,更糟糕的是租客們還得繼續向銀行還「租金貸」。
用一句話來總結:銀行已經把錢給蛋殼了,除非蛋殼把錢還給銀行,否則銀行還得繼續管租客要錢。這個道理其實跟購房者「運氣不好買到爛尾樓,依然要還房貸」是一個道理。
在這次事件中,不光租客們可憐,房東們的損失也很慘重……
03房東血虧!房子收不回來?
我在網上看到其中一位房東的留言,「房租收不到,還得給蛋殼擦屁股」。
「結婚的時候掏空三代人六個錢包買個房子,不捨得住,還是擠在小房子裡,把這個租出去補貼貸款,結果現在錢收不到還要給人家住著,還不讓收房」。
「這個月已經是借錢還房貸了,下個月的錢在哪都還不知道」。
並且,如果想把蛋殼的租客趕走,再租給別人「回血」,其實在法律上或許是行不通的。
首先,一般情況下合同的前綴是《房屋代理租賃合同》。這個合同的意思就是,房東(委託方)默認將房屋交給中介打理,代為與租客接觸、收取房租。
所以租客把錢交給了中介,在法律上就默認房東收到了這筆錢。
在這次事件裡,假如租客按時還款,房東卻上門趕人的話,租客可以請求相關部門幫助其與房東協調。即使房東單方面終止了與蛋殼的合作也是如此,因為租客與蛋殼籤訂合同的日期早於房東解約的日期。
這樣一來,將房屋交給「蛋殼」託管的購房者不僅拿不到租金,還收不回房子,部分以租養貸的人們只能是一籌莫展了。
當然,合同也有可能稍作調整。房東是否有權驅趕租客,要看房東與蛋殼籤訂的合同是否約定了單方解除權。如果約定諸如「延期付款多少日房東可解除合同」,那麼房東解除合同後,租客自然就無權居住了,這樣的後果是蛋殼與租客直接的租賃合同目的不能實現,租客可以要求蛋殼承擔違約責任,而不是去找房東。
總之,通過這一套打法的洗禮之後,房東和租客都慌了,而一切的始作俑者蛋殼公寓,這時候雖然表示「不跑路、不破產」,但你要讓它還錢……「對不起,沒有」。
04創立五年,負債約90億
從蛋殼官網可見,當前蛋殼在全國擁有超40萬間房,服務於超100萬的用戶,行業品牌滿意度自詡NO1。
從寂寂無名創立,到一飛沖天,蛋殼公寓只用了兩三年。為了擴大房源量,「蛋殼公寓」高收低租,普遍給到高於市場價12%以上的租金。
總得來說,就是把市場價3000元/月的房子,直接給房東3500元/月,這顯然就是賠本買賣,而「蛋殼」要的就是快速擴張佔領市場,燒錢做生意……讓租客進行「租金貸」一次性年付房租,而給房東的卻是月付房租。
這個過程中「蛋殼」佔據了大量的現金流,形成了一個資金池,所以只要他一直高速擴張,他的現金流就會越來越多。接下來,再將租約債權打包為ABS,在資本市場募集資金,相當於開拓了一筆有利息的資金流。
可是,今年的融資渠道情況特殊,「蛋殼」在融不到錢之後,負債也變得越來越多。
根據蛋殼公寓發布的財報顯示,2017年,蛋殼營收6.57億元,淨虧損2.72億元;2018年營收26.75億元,虧損13.7億元;2019年營收71.29億元,虧損34.47億元;2020年第一季度虧損12.31億元,累計已虧損63.2億元。(來源自澎湃新聞)
截至2020年一季度,蛋殼手持現金及現金等價物為8.26億元,總負債達90.27億元,資產負債率高達97.06%。(來源自澎湃新聞)
如今,「蛋殼公寓」事件該如何收場呢?或許被收購是它解局的唯一出路,但這麼一個負債90億的燙手山芋,又有誰會接手呢?我們不得而知。
05長租公寓爆雷頻發,重慶也有!
其實,長租公寓資金鍊緊張已經不是什麼新鮮事兒了。很早之前,長租公寓第一股「青客公寓」和行業老大「自如」也頻陷爭議之中。
據中國青年報,從今年2月開始,上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因「青客」拖欠房東租金,面臨斷水斷電斷網、甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群,可以找到10餘個青客公寓維權群,人數最多的達到966人,上海群為500人,其他地區則約100人到800人不等。
除此之外,據中商產業研究院數據顯示,2019年53家長租公寓出現經營問題,資金鍊斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。其中,杭州成為「重災區」,位於杭州的樂伽公寓、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產等接連爆發資金鍊危機。
在今年初,重慶某知名論壇也有業主爆料,於2019年12月2日與湖南某房屋託管公司籤訂了房屋託管合同,並約定租金押一付一,收取了1個月租金+1個月押金。
不料,該公司於1月份將房子租了出去,並收取了租戶1年的租金之後,公司負責人居然跑路了。現在留下一堆收不到租金的業主、交了一年租金的租戶,還有拿不到工資的業務員,實在是令人心痛。
總的來說,長租公寓「高收低租」在行業裡也算不上什麼新鮮事兒了,但許多人沒有事先了解清楚,所以頻頻陷入泥潭,網上各種長租公寓公司爆雷的新聞就是給我們最好的警示。
06規範長租公寓,正在進行時!
值得慶幸的是,在今年9月份,住建部發布了關於《住房租賃條例(徵求意見稿)》(下稱《徵求意見稿》)公開徵求意見的通知,不僅涉及備受關注的「租金貸」與「甲醛房」問題,對於長租公寓「高進低出、長收短付」等經營風險亦做出相關規定。
而作為購房者,我們將房屋交給公司管理出租時,一定要找靠譜的公司,看看它是否存在上面寫到的高收低租的問題。不然資金鍊一旦出現斷裂,企業無法正常運營,最後只能把自己和別人坑慘了。
最後,我再提醒大家一句話:房價是房子的「價格」,租金其實也是房子的「價格」
如今託管爆雷,租客與房東都是冤大頭,同為受害者,最後大家該如何收場呢?我們不得而知。最後,還是希望房東跟租客不要「內鬥」消耗,一定要聯合起來依法維護自己的權益。關注重慶樓市,帶給你最新的樓市八卦資訊,教你買房不踩坑。