[公告]建摩B:擬轉讓重慶建設機電有限責任公司股權評估項目評估說明

[公告]建摩B：擬轉讓重慶建設機電有限責任公司股權評估項目評估說明

時間：2015年10月29日 11:34:01&nbsp中財網

重慶建設摩託車股份有限公司擬轉讓

重慶建設機電有限責任公司股權評估項目

評估說明

卓信大華評報字(2015)第1080號

北京卓信大華資產評估有限公司

二○一五年十月二十日

目錄

□關於評估說明使用範圍的聲明 ............................................................ 1

□企業關於進行資產評估有關事項的說明 ............................................ 2

□資產評估說明 ......................................................................................... 3

評估對象與評估範圍說明 .......................................................................................................... 3

資產核實情況總體說明 .............................................................................................................. 7

流動資產評估技術說明 .............................................................................................................. 9

長期股權投資評估技術說明 .................................................................................................... 15

建築物評估技術說明 ................................................................................................................ 22

機器設備評估技術說明 ............................................................................................................ 49

在建工程評估技術說明 ............................................................................................................ 66

無形資產-土地使用權評估技術說明 ....................................................................................... 68

其他無形資產評估說明 ............................................................................................................ 96

開發支出評估技術說明 .......................................................................................................... 121

長期待攤費用評估技術說明 .................................................................................................. 122

其他非流動資產評估技術說明 .............................................................................................. 123

負債評估技術說明 .................................................................................................................. 124

評估結論及分析 ...................................................................................................................... 128

附件（企業關於進行資產評估有關事項的說明）

關於評估說明使用範圍的聲明

北京卓信大華資產評估有限公司接受重慶建設摩託車股份有限公司的委託，

承辦重慶建設摩託車股份有限公司擬轉讓重慶建設機電有限責任公司股權所涉

及重慶建設機電有限責任公司的股東全部權益價值評估項目，現已完成評估報

告。根據有關規定要求，特報送資產評估說明。

資產評估說明僅供國有資產監督管理機構、相關監管機構和部門使用，除法

律法規規定外，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位或個人，亦不得

見諸於任何公開媒體。

北京卓信大華資產評估有限公司

二○一五年十月二十日

企業關於進行資產評估有關事項的說明

該部分內容由委託方與被評估企業共同撰寫，詳細內容見附件一：《企業關

於進行資產評估有關事項的說明》。

評估對象與評估範圍說明

一、 評估對象與評估範圍

本次評估對象為委託方所指定的應用於本次經濟行為所涉及重慶建設機電

有限責任公司的股東全部權益價值。

本次評估範圍為重慶建設機電有限責任公司經審計後的全部資產及負債。評

估基準日資產、負債情況如下表：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

科目名稱

帳面價值

流動資產合計

153,525,517.26

流動負債合計

1,469,330,822.80

貨幣資金

106,864,651.14

短期借款

424,300,000.00

應收帳款

1,521,633.96

應付票據

359,004,000.00

預付帳款

6,320,558.82

應付帳款

448,522,783.47

其他應收款

4,447,489.07

預收款項

4,507,076.47

存貨

34,371,484.27

應付職工薪酬

1,917,310.15

非流動資產合計

1,442,208,789.41

應交稅費

123,481,052.45

長期股權投資

880,559,357.81

其他應付款

56,598,600.26

固定資產

352,199,723.75

一年內到期的非流動負債

51,000,000.00

在建工程

158,461.54

非流動負債合計

126,103,483.87

無形資產

163,317,670.46

長期借款

87,000,000.00

開發支出

40,126,463.25

預計負債

39,103,483.87

長期待攤費用

4,083,182.09

負債合計

1,595,434,306.67

其他非流動資產

1,763,930.51

淨資產

300,000.00

資產總計

1,595,734,306.67

負債及所有者權益合計

1,595,734,306.67

納入評估範圍的主要資產權屬狀況：

房屋建築物共計12項，其中有《房屋所有權證》11項，因「建設機電」為

重慶建設摩託車股份有限公司2015年8月新設立公司，產權尚未過戶。半消音

室未辦理竣工決算，房屋所有權證正在辦理之中。

機器設備共計1,536臺（套），主要為壓鑄機、塗裝生產線、焊接生產線、

各類叉車、摩託車公共物流系統等，該類設備數量較多、使用年限較短,部分為

建廠購置，單臺設備價值較高，為企業產品生產線的主要設備。現場勘查資產狀

況良好，能滿足目前生產要求。

車輛共計45輛，均有車輛行駛證，權屬資料完備，證載所有權人均為「建

設機電」。

電子設備1,386臺（套）主要為辦公用電腦、印表機、空調、圖形工作站、

採集器等辦公設備，該類設備中部分設備購置時間較長，設備功能、配置已被淘

汰。雖然正在使用但使用價值較低，已接近報廢狀態。

無形資產包括土地使用權1宗，已取得《國有土地使用證》；專利66項，

已取得《發明專利證書》；商標68項，已取得《商標註冊證》；證載使用權人

均為「重慶建設摩託車股份有限公司」，因「建設機電」為重慶建設摩託車股份

有限公司2015年8月新設立公司，產權尚未過戶，資產權屬有瑕疵。

納入評估範圍的主要負債均為需要償付的債務。

二、 實物資產的分布情況及特點

納入評估範圍的實物資產包括：存貨、建（構）築物、機器設備、無形資產

—土地使用權、專利權、商標權、開發支出。

（一） 存貨

主要包括：原材料、委託加工物資、產成品、在產品、發出商品。原材料主

要為工具工裝、設備備件、配套件；委託加工物資為鋼管；產成品為摩託車零部

件、摩託車；發出商品為摩託車零部件，存貨分布於庫房，庫房管理比較規範。

（二） 固定資產

包括：房屋、構築物、機械設備、電子設備、車輛。

1、建築物

房屋共計12項，建築面積共計77,588.48㎡，房屋建築物主要為摩託車研發

設計、測試、試製中心、計量理化中心、摩託車製造聯合廠房、鑄造工房、餐廳

等，建於2009年-2012年之間，維護保養較好，均能正常使用。

構築物共計12項，主要為停車場、室外道路、廣場、高壓電纜等。均建成

於2009年，現場勘查資產狀況較好，均能正常使用。

管道溝槽共計4項，主要為給水管網、動力管網、弱電線路管溝等。均建成

於2009年，現場勘查資產狀況較好，均能正常使用。

2、機器設備

（1）機器設備共計1,536臺（套），主要為壓鑄機、塗裝生產線、焊接生

產線、各類叉車、摩託車公共物流系統等，該類設備數量較多、使用年限較短,

部分為建廠購置，單臺設備價值較高，為企業產品生產線的主要設備。現場勘查

資產狀況良好，能滿足目前生產要求。

（2）車輛為45輛小汽車，均擁有車輛行駛證；證載所有權人均為「建設機

電」，車輛平時行駛的路況較好，維護保養狀況良好，現狀較好。

（3）電子設備1,386臺（套）主要為辦公用電腦、印表機、空調、圖形工

作站、採集器等辦公設備，該類設備中部分設備購置時間較長，設備功能、配置

已被淘汰。雖然正在使用但使用價值較低，已接近報廢狀態。

（三） 土地使用權

土地使用權共計1宗。位於巴南區花溪工業園區，為重慶建設摩託車股份有

限公司出資設立重慶建設機電有限責任公司時取得，為出讓、劃撥工業用地，佔

地面積為161,154.00㎡（其中：出讓土地140,336㎡，劃撥用地20,818㎡）。

三、 企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況

企業申報帳面記錄的無形資產為1宗土地，其他無形資產為專有技術49項、

專利66項及商標68項。

四、 申報的表外資產情況

申報納入本次評估範圍的資產及相關負債除上述無形資產外，企業未申報其

他帳外資產及負債，評估人員亦未發現帳外資產及或有負債。故本次採用資產基

礎法評估，僅對申報納入評估範圍的帳面資產、負債予以評估。

五、 引用其他機構出具報告情況

本次納入評估範圍的資產及負債未涉及引用其他機構出具的報告。

資產核實情況總體說明

一、 資產核實人員組織、實施時間和過程

我們在對本次評估項目進行了整體了解後，以被評估單位提供的資產評估明

細表為基礎，對委估資產按資產類型，分為土建組、存貨組、機器設備組、土地

組、綜合組分別對委估資產進行全面勘查核實。

本次勘查核實工作由「建設機電」的財務部牽頭，評估人員會同有關部門人

員共同完成。按照資產評估準則——評估程序的規定，於2015年9月9日組織

人員，分組落實具體工作內容，向被評估單位提供資產評估所需申報資料，指導

被評估單位清查資產、填報相關表格；在完成上述前期準備工作後，我公司組織

評估人員進入評估現場，於2015年9月10日—9月20日對全部資產、負債全

面勘查核實。

在勘查核實過程中，我們採取調查、收集、核實評估基準日近期的企業經營

管理、財務資料，通過對會計政策執行情況、會計核算方法、核算體系、審計情

況，採取詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查等方式進行必要的勘查，了解資

產的經濟、技術使用狀況和法律權屬狀況，確定資產的存在性、真實性、完整性，

核實企業申報的評估資料與企業提供的會計資料是否相符，並對資產法律權屬狀

況給予必要的關注。

1、 對土地使用權及房屋建築物的權屬、面積逐項核實，對其他項目結合法

律權屬證明與現場勘查結果逐一核對。

2、 對機器設備按ABC類別進行現場勘查核實，結合查驗相關原始憑證等

進行驗證；對車輛通過向企業索取車輛相關資料，並與實物核對予以核實。

3、 對存貨全面盤點，對盤盈、盤虧結合查驗相關原始憑證等進行驗證。

4、 對實物資產的使用狀況、保養狀態、實有數量、品質和存放地點結合其

存放條件、工作環境進行實地勘查，對日常管理制度和執行情況進行調查、了解。

5、 對非實物資產通過查閱會計帳簿、原始憑證，函證往來款項及審驗各項

合同等方法進行核實。結合查驗該等資產抵押、質押受限條件，確定該等資產的

真實、完整性。

6、 對負債通過查閱會計帳簿、原始憑證，函證往來款項等方法進行核實。

二、 影響資產核實的事項及處理方法

1、「建設機電」申報的房屋建築物-半消音室還未辦理竣工決算，房屋所有

權證正在辦理之中。對於無權證房屋建築物的建築面積，本次現場勘查由 「建

設機電」資產管理人員會同評估人員對建築物進行了實地測量，本次評估依據實

際測量結果及企業申報結果。對於實際測量面積與將來最終房地產管理部門確定

的面積不符的，應以當地房地產管理部門辦理產權證時確定的面積為準。

2、納入評估範圍的房屋建設物、土地使用權、專有技術、專利、商標所有

權人均為重慶建設摩託車股份有限公司，因「建設機電」為重慶建設摩託車股份

有限公司2015年8月新設立公司，產權尚未過戶及變更。

3、截止評估基準日，長期股權投資單位均未對股東變更進行工商登記。

4、 納入評估範圍的地下管道、隱蔽工程等受客觀條件限制，評估人員未能

現場勘查、測量，僅依據被評估單位申報的數據為準。

三、 核實結論

通過對被評估單位全部資產及負債的核實，除存在上述影響勘查受限外，納

入本次評估範圍的股東全部權益價值與經審計後的帳面值相符，與本次擬實施重

組「建設機電」股權之經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。

流動資產評估技術說明

一、 評估範圍

納入本次評估範圍的流動資產包括：貨幣資金、應收帳款、預付款項、其他

應收款、存貨，評估基準日帳面價值如下表：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

貨幣資金

106,864,651.14

應收帳款

1,521,633.96

預付帳款

6,320,558.82

其他應收款

4,447,489.07

存貨

34,371,484.27

流動資產合計

153,525,517.26

二、 評估過程及方法

1、 貨幣資金

為其他貨幣資金。

在現場工作日評估人員索取銀行對帳單、銀行存款餘額調節表、主要銀行存

款詢證函，確定貨幣資金真實、完整性；經審驗貨幣資金帳帳、帳表、帳實相符；

本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

2、 應收款項

包括應收帳款、預付款項、其他應收款。

應收帳款主要為貨款、消費稅，主要客戶為株洲建設山葉摩託車有限公司、

重慶市福財順工貿有限公司。

預付款項主要為原材料、工具工裝、工程、備件、設備等款項，主要客戶為

攀鋼集團國際經濟貿易有限公司重慶分公司、重慶市渝煌建築工程有限公司等。

其他應收款主要為貨款、往來款等，主要客戶為重慶建設銷售有限責任公司、

重慶建設工業（集團）有限責任公司等。

評估人員通過查驗帳簿、原始憑證，索取大額、主要客戶的購、銷合同、借

款合同，股東會決議，抽查大額發生額憑證，對大額應收款發函詢證，結合採用

替代審核，檢查期末餘額、未達帳項、期後回款等審驗程序，確定應收款項帳面

價值真實、完整性；經審驗應收帳款、預付款項、其他應收款，帳帳、帳表相符。

通過帳齡分析，了解欠款原因、債務人經營情況、信用狀況；索取認定壞帳損失

的證據，分析、測試壞帳損失率。

對應收款項通過調查、了解，分析產生壞帳損失的可能性，採用帳齡分析法

確定壞帳損失；對於有確鑿證據表明已構成壞帳損失的採用個別認定法確定壞帳

損失；對應收款項中關聯方單位及單位職工個人款項，不予考慮壞帳損失；本次

評估根據每筆應收款項原始發生額，按照索取認定壞帳損失的證據，分析、測試

壞帳損失率，分別按照帳齡分析法、個別認定法、預計壞帳損失法扣除應收款項

的預計壞帳損失，確定評估值。

預付款項根據能夠收回的相應貨物形成資產或權利的價值確定評估值。

壞帳準備為企業按《企業會計準則》規定計提數，本次評估按零值確定。

3、 存貨

按存貨類別分為：原材料、委託加工材料、產成品（庫存商品）、在產品、

發出商品。

評估人員對存貨內控制度進行測試，抽查大額發生額及原始憑證，索取大額、

主要客戶的購、銷合同，收、發貨記錄，生產日報表，驗證帳面價值構成、成本

核算方法的真實、完整性；對評估基準日前後發生額進行截止性測試，查驗存貨

收發、結轉的跨期事項，確定所有權為其所有；了解存貨收、發和保管核算制度，

對存貨實施抽查盤點，對存放於異地存貨，索取存貨所在地的詢證函；查驗存貨

有無殘次、毀損、積壓和報廢等情況。經現場勘查存貨存放條件較好，帳實相符。

收集存貨市場參考價格及產品銷售價格資料以其作為取價參考依據，結合市場詢

價資料綜合分析確定評估值。本次評估分別按存貨類別、經營模式、核算方法、

勘查結果採用具體評估方法。數量以評估基準日實際數量為準。

（1）委託加工物資

委託加工物質主要為代料加工的半成品，主要為無縫鋼管及焊接鋼管，共計

30個品種，數量173,394.76 Kg。

對於近期發生的，以核實後的帳面價值確定評估值；

對於發生時間較長尚未結轉的，通過函證或替代審核程序，根據能夠收回的

相應貨物形成資產或權利的價值確定評估值。

（2）原材料

原材料按類別分為：主要原料、輔助材料、備品備件等。

原材料大部分為近期購置均正常使用，單項價值低、種類繁多，共計6091

個品種。

原材料帳面價值為購買價款、相關稅費、運輸費、裝卸費、保險費以及其他

可歸屬於存貨採購成本的費用。

對於近期購入，周轉較快，未產生毀損、積壓現象，帳面單價接近基準日市

場價格的，以核實後的帳面單價，乘以實際數量，確定評估值；

對於購入時間較長的，以現行市場可變現價值確定評估值。無可變現價值的

按零值確定。

（3）產成品、發出商品

產成品（庫存商品）主要為自製已完工入庫的摩託車及零配件，均為正常銷

售產品。

發出商品主要為正在執行的合同，按合同約定已將產品轉入重慶市奔騎金屬

配件有限公司、重慶燦陽機電製造有限公司等公司，共計814個品種，數量316,511

件。

A、市場法評估價值的確定

以產成品不含稅的出廠價（售價）或市場銷售價，考慮產成品的跌價損失率，

扣除相關營業稅費和合理的經營性淨利潤，乘以實際數量，確定評估值。

正常銷售產成品，以不含稅的市場銷售價扣除相關營業稅費及合理的經營性

淨利潤，乘以實際數量，確定評估值；

評估單價=不含稅售價×(1-營業費用率-營業稅金及附加率-經營利潤所得

稅率-經營淨利潤扣除率)

滯銷產成品以不含稅的市場銷售價扣除跌價損失及相關營業稅費和全部經

營性淨利潤，乘以實際數量，確定評估值；

評估單價=不含稅售價×（1-跌價損失率）×(1-營業費用率-營業稅金及附

加率-經營利潤所得稅率-經營淨利潤扣除率)

已發出未結轉的發出商品，根據資產實際狀況，按暢銷產品或正常銷售產成

品的評估單價乘以發出商品的實際數量確定評估值。

預計將產生壞帳損失的發出產品，根據應收款項可能收回的數額確定評估

值。

（4）在產品

在產品（自製半成品）主要為正在生產的半成品或已完工尚未結轉入庫的成

品。在產品共計1,272個品種，數量365,088件。

對近期正常生產的、不可直接對外銷售的在產品以核實後的帳面值確定評估

值。

對超期、報廢、已完工未結轉的在產品，以現行市場可變現價值或零值確定

評估值。

存貨跌價準備，為企業按《企業會計準則》規定計提數，故本次評估按零值

確定。

由於存貨已按現行市場價值確定評估值，故商品進銷差價按零值確定評估

值。

三、 評估操作實例

【實例】產成品「110外銷發動機」評估明細表第358項

1、 基本情況

銷售方式：市場銷售

定價模型：市場價格

產品規格型號：JS1P49FMH-2-B1504

產品質量：合格產品

銷售狀況：正常銷售產品

生產日期：2015年8月

帳面單價：1,000.51元/臺

帳面價值：356,182.31元

帳面數量：356臺

實際數量：356臺

2、 評估單價的確定

經審核產品銷售合同、查驗原始憑證，產品銷售正常，銷售價格與近期同類

型產品的銷售價格基本相符，故本次評估採用市場法，按產品銷售價格不含稅單

價1,042.74元/臺為基礎。

評估單價=不含稅售價-營業費用-營業稅金及附加-所得稅-經營淨利潤

根據企業提供的經註冊會計師審定的2015年8月的會計報表，經測算得出

各項稅費佔營業收入的比率為：

營業稅金及附加/營業收入×100%=0.00%

營業費用/營業收入×100%=1.98%

所得稅率/營業收入×100%＝0.00%

淨利潤扣除率＝經營性淨利潤/營業收入×50%=-12.76%（由於經營利潤為虧

損，此次按零計取）

評估單價= 1,042.74×（1-0.00%-1.98%-0.00%-0.00%）

= 1,022.09（元/臺）

3、評估值的確定

評估值=評估單價×實際數量

= 1,022.09×356.00

= 363,864.04（元）

四、 評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

流動資產評估結果分類匯總表

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

貨幣資金

106,864,651.14

106,864,651.14

-

-

應收帳款

1,521,633.96

1,521,633.96

-

-

預付帳款

6,320,558.82

6,320,558.82

-

-

其他應收款

4,447,489.07

4,447,489.07

-

-

存貨

34,371,484.27

34,371,484.27

1,543,322.37

4.49

流動資產合計

153,525,517.26

153,525,517.26

1,543,322.37

1.01

長期股權投資評估技術說明

一、 評估範圍

納入本次評估範圍的長期股權投資共7項，帳面價值895,407,775.36元，計

提減值準備14,848,417.55元，長期股權投資的淨值為880,559,357.81元。長期股

權投資概況如下表：

金額單位：人民幣元

被投資單位名稱

投資日期

投資成本

投資比例

帳面價值

重慶通盛建設工業有限公司

2006年

3,000,000.00

30%

重慶南方車輛技術有限公司

2010年

20,000,000.00

23.53%

15,081,239.53

重慶建設山葉摩託車有限公司

1992年

154,699,622.03

50%

478,577,296.98

株洲建設山葉摩託車有限公司

1993年

215,710,320.08

50%

332,080,710.97

重慶建設銷售有限責任公司

1997年

12,000,000.00

100%

12,000,000.00

重慶北方建設進出口貿易有限責任公司

2000年

57,443,527.88

95.14%

57,443,527.88

重慶建設摩託車經銷有限公司

2007年

225,000.00

45%

225,000.00

長期股權投資合計

463,078,469.99

895,407,775.36

減：減值準備

14,848,417.55

長期股權投資淨值

880,559,357.81

二、 長期股權投資核實內容

評估人員通過查閱有關投資協議或合同、被投資企業章程、營業執照、會計

報表等資料，核實各項投資的投資種類、原始投資額、至評估基準日餘額、收益

獲取方式、長期股權投資佔被投資企業實收資本和所有者權益的比例、企業對各

股權投資的會計核算方法以及各被投資企業目前經營現狀等內容。

經核實，企業提供的長期股權投資申報表相關數據與核實結果相符，各被投

資企業目前均正常經營。

三、評估方法

根據本次評估目的所對應的經濟行為的特性，以及評估現場所收集到的企業

經營資料，按照資產評估規範的要求，將納入本次評估範圍的被投資公司，列為

獨立的被評估單位，按照企業價值評估方法，評估思路，實施評估。

對合資公司重慶建設山葉摩託車有限公司、株洲建設山葉摩託車有限公

司採用資產基礎法和收益法進行評估，並經分析最終選取了資產基礎法的評估結

果。採用資產基礎法和收益法的原因如下：（1）根據本次評估目的所對應的經

濟行為的特性，以及評估現場所收集到的企業經營資料，考慮以上公司成立至評

估基準日一直持續經營；且企業已進入穩定發展階段，未來具備可持續經營能力，

可以用貨幣衡量其未來收益，其所承擔的風險也可以用貨幣衡量，符合採用收益

法的前提條件。故本次評估項目適宜採用收益法評估。（2）資產基礎法的評估

結果主要是以評估基準日企業各項資產、負債的更新重置成本為基礎確定的，具

有較高的可靠性，且本次評估不存在難以識別和評估的資產或者負債，因此本次

評估適宜採用資產基礎法進行評估。

對全資子公司重慶建設銷售有限責任公司、控股子公司重慶北方建設進出口

貿易有限責任公司僅採用資產基礎法進行評估，採用資產基準法的理由同上。不

採用收益法的原因為：根據本次評估目的所對應的經濟行為的特性，以及評估現

場所收集到的企業經營資料，以上公司前幾年持續虧損，且經營性淨現金流量為

負，不具備採用收益法的條件，故本次評估項目不宜採用收益法評估。

對參股公司重慶通盛建設工業有限公司、重慶南方車輛技術有限公司、重慶

建設摩託車經銷有限公司根據收集到的基準日會計報表列示的數據，按持股比例

確定該項長期股權投資的評估值。

三、 評估過程

（一）「重慶通盛建設工業有限公司」

被評估單位持有「重慶通盛建設工業有限公司」30%的股權，根據收集到「重

慶通盛建設工業有限公司」基準日的會計的報表，帳面淨資產為-6,892,376.68 元，

因「重慶通盛建設工業有限公司」為有限責任公司，也不存在擔保、內部往來等

情況，且審計已全額計提減值，此次評估值按零值確定。

（二）「重慶南方車輛技術有限公司」

被評估單位持有「重慶南方車輛技術有限公司」23.53%的股權，根據收集到

「重慶南方車輛技術有限公司」基準日的會計的報表，帳面淨資產為

64,095,300.09 元，按持股比例確定該項長期股權投資的評估值為： 15,081,624.11

元。

（三）「重慶建設山葉摩託車有限公司」

1、被投資公司基本概況

重慶建設.山葉摩託車有限公司(以下簡稱「重建雅」) 成立於1992年11

月09日，是由中國建設工業（集團）有限責任公司和日本山葉發動機株式會

社共同出資組建的中外合資有限責任公司，在重慶市工商行政管理局註冊登記，

取得註冊號500000400022820營業執照。

上述兩股東於1995年8月20日之前分兩期繳足，分別經重慶渝興會計師事

務所和重慶渝諮會計師事務所審驗，並出具（94）渝興會所字第104號、渝諮會

（95）外驗字第004號《驗資報告》 ：其中中國建設工業（集團）有限責任公

司出資USD32,500,000.00元，折合人民幣189,962,499.23元，佔註冊資本的50%；

日本山葉發動機株式會社出資USD32,500,000.00元，折合人民幣

189,962,499.23元，佔註冊資本的50%。2004年12月28日，中國建設工業（集

團）有限責任公司將其共所持股份全部轉讓給重慶建設摩託車股份有限公司。

主要經營範圍：生產、銷售兩輪摩託車、零部件、船外機零部件及其售後服

務，物資倉儲（涉及許可經營的憑證可證經營）。

2、評估方法和評估結果

「重建雅」的股東全部權益價值在評估基準日所表現的市場價值，採用資產

基礎法評估結果960,127,613.70元，採用收益法評估結果961,398,334.69元，經分

析，本次採用資產基礎法評估結果作為評估結論，「建設機電」持有的50%的股

權評估值為480,063,806.85元。

該企業評估的詳細情況見「重建雅」資產評估說明。

（四）「株洲建設山葉摩託車有限公司」

1、被投資公司基本概況

株洲建設山葉摩託車有限公司（以下簡稱株建雅）原名株洲南方山葉摩

託車有限公司，系由湖南省對外經濟貿易委員會批准，由中國

南方航空

動力機械

公司和日本山葉發動機株式會社等4家企業出資，於1993年12月25日在株

洲成立，取得企業法人營業執照註冊號為000263號。原公司註冊資本5720萬美

元，其中中國

南方航空

動力機械公司投入2530萬美元，佔總投資額的44.23％；

日本山葉發動機株式會社公司投入2530 萬美元，佔總投資額的44.23％。中

國航空技術進出口北京公司投入330 萬美元，佔總投資額的5.77％。香港臺雅

公司投入330 萬美元，佔總投資額的5.77％；

2014年由建設工業(集團)有限責任公司受讓中國

南方航空

動力機械公司投

入2530萬美元，佔總投資額的44.23％；受讓中國航空技術進出口北京公司投入

330 萬美元，佔總投資額的5.77％；於2004年9月15日更名為株洲建設山葉

摩託車有限公司，取得企業法人營業執照註冊號為430200400000620號。

截至評估基準日，株建雅公司註冊資本5720萬美元，其中重慶建設摩託股

份公司投入2860萬美元，佔總投資額的50％；日本山葉發動機株式會社投入

2530 萬美元，佔總投資額的44.23％；香港臺雅公司投入330 萬美元，佔總投

資額的5.77％。

主要經營範圍：生產摩託車、發動機機器零配件和上述產品自小，並提供產

品售後服務。

2、評估方法和評估結果

「珠建雅」的股東全部權益價值在評估基準日所表現的市場價值，採用資產

基礎法評估結果661,067,735.42元，採用收益法評估結果661,515,120.67元，經

分析，本次採用資產基礎法評估結果作為評估結論，「建設機電」持有的50%

的股權評估值為330,533,867.71元。

該企業評估的詳細情況見「株建雅」資產評估說明。

（五）「重慶建設銷售有限責任公司」

1、被投資公司基本概況

重慶建設銷售有限責任公司（以下簡稱「銷售公司」），是於1996年8月1

成立，由重慶建設摩託車股份有限公司出資設立，初始註冊資本為1200萬元；

在重慶市工商行政管理局九龍坡區分局註冊登記，並取得註冊號為

500107000019224號《企業法人營業執照》，營業期限自1996年8月1日至永

久。

截至2015年8月31日，「銷售公司」註冊資本為1200萬元，由重慶建設摩

託車股份有限公司出資人民幣1200萬元，佔註冊資本的100%。

主要經營範圍：銷售：汽車（不含小轎車）及其零部件、摩託車及其零部件、

車用空調器、車用空調壓縮機及配件、普通機械、電器機械、金屬材料（不含稀

貴金屬）、儀器、儀表、家用電器、光電儀器、相機、望遠鏡、辦公用品、五金

交電、化工產品及原材料（不含化學危險品和易製毒化學物品）、日用百貨、農

副產品（國家專控商品除外）、建築裝飾材料（不含化危品）、機電產品、潤滑

油；家用電器維修。（法律、法規禁止經營的不得經營；法律規定應經審批而未

獲審批前不得經營）

2、評估方法和評估結果

「銷售公司」的股東全部權益價值在評估基準日所表現的市場價值，採用資

產基礎法評估結果-240,276,735.83 元，因「銷售公司」為有限責任公司，且審計

對內部往來等情況均已全額計提減值，此次評估值按零值確定。

該企業評估的詳細情況見「銷售公司」資產評估說明。

（六）「重慶北方建設進出口貿易有限責任公司」

1、被投資公司基本概況

重慶北方建設進出口貿易有限責任公司（以下簡稱「貿易公司」），是於

2000年8月17日經中華人民共和國對外貿易經濟合作部（2000）外經貿發展審

函第981號文批覆批准，由重慶建設銷售有限責任公司和重慶建設摩託車股份有

限公司共同出資設立，初始註冊資本為6037萬元；在重慶市工商行政管理局注

冊登記，並取得註冊號為500000000008256號《企業法人營業執照》，營業期限

自2000年8月17日至永久。

截至2015年8月31日，「貿易公司」註冊資本為6037萬元，重慶建設銷

售有限責任公司出資人民幣293.4萬元，佔註冊資本的4.86%；重慶建設摩託車

股份有限公司出資人民幣5743.6萬元，佔註冊資本的95.14%。

主要經營範圍：經營和代理各類商品及技術的進出口業務（國家限定公司經

營或禁止進出口的商品及技術除外）。

2、評估方法和評估結果

「貿易公司」的股東全部權益價值在評估基準日所表現的市場價值，採用資

產基礎法評估結果57,660,174.91元，「建設機電」持有的95.14%的股權評估值

為54,857,547.91 元。

該企業評估的詳細情況見「貿易公司」資產評估說明。

（七）「重慶建設摩託車經銷有限公司」

被評估單位持有「重慶建設摩託車經銷有限公司」45%的股權採用資產基礎

法評估結果189,150.31 元，按持股比例確定該項長期股權投資的評估值為：

85,117.64元。

四、 評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

長期股權投資評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

被投資單位名稱

投資成本

投資比例

帳面價值

評估價值

增值

率%

重慶通盛建設工業有限公司

3,000,000.00

30%

-

-100

重慶南方車輛技術有限公司

20,000,000.00

16.67%

15,081,239.53

15,081,624.11

-

重慶建設山葉摩託車有限

公司

154,699,622.03

50%

478,577,296.98

480,063,806.85

0.31

株洲建設山葉摩託車有限

公司

215,710,320.08

50%

332,080,710.97

330,533,867.71

-0.47

重慶建設銷售有限責任公司

12,000,000.00

100%

12,000,000.00

-100.00

重慶北方建設進出口貿易有

限責任公司

57,443,527.88

95.14%

57,443,527.88

54,857,890.41

-4.50

重慶建設摩託車經銷有限公

司

225,000.00

45%

225,000.00

85,117.64

-62.17

長期股權投資合計

463,078,469.99

895,407,775.36

880,622,306.72

-1.65

減：減值準備

14,848,417.55

長期股權投資淨值

880,559,357.81

880,622,306.72

0.01

建築物評估技術說明

一、 評估範圍

「建設機電」納入本次資產評估範圍的固定資產——建築物分類匯總如下：

類別

建築面積

項數

帳面原值

帳面淨值

帳面原值

比例(%)

房屋

77,588.48

12

163,803,542.11

135,635,431.23

78.23

構築物

131,619.17

12

39,155,462.16

32,474,468.64

18.70

管道溝槽

7,751.69

4

6,426,891.79

5,266,623.27

3.07

合計

216,959.34

28

209,385,896.06

173,376,523.14

100.00

（一） 總體概況

納入評估範圍的建築物位於重慶市巴南區花溪工業園區建設大道1號；主要

房屋建築物包括：摩託車研發設計中心（102）、摩託車研發測試中心（102A)、

摩託車研發試製中心（103）、計量理化中心（104）、鑄造工房（105）、摩託

車製造聯合廠房（106）、摩託車製造聯合廠房（107）、掛具清理間（107A)、

車間供油站(108)、餐廳（109）、消防泵房（110）、保衛辦公樓(301)；主要構

築物包括危險品堆放場、試車場、消防水池（110A）、停車場、室外道路、室

外拉網圍牆、廣場、10KV高壓電纜、11KV高壓電纜、花溪園重建摩公司室外

低壓線路、電纜溝；主要管道溝槽包括花溪園重建摩公司室外給水管網、直埋蒸

汽管道、花溪園重建摩公司室外動力管網、天然氣、花溪園重建摩公司室外弱電

線路、弱電管溝。房屋總建築面積77,588.48㎡；建築物均建於2009年以後；建

築物所佔用的土地使用權由「重慶建設機電有限責任公司」以新設立方式取得，

建築物所佔用土地的情況：

土地證編號

202D房地證2015字第00303號（產權尚未

過戶及變更）

使用權面積（㎡）

161,154.00

終止日期

2054-4-27

剩餘年限（年）

38.68

土地使用權，共計1 宗土地，宗地總地面積為161,154.00㎡（出讓用地

140,336.00㎡，劃撥土地20,818.00㎡）。

（二） 建築物特徵

1、結構特徵

按結構類型劃分，可分為兩類：（1）框架結構，包括摩託車研發設計中心

（102）、摩託車研發測試中心（102A)、計量理化中心（104）、餐廳（109）、

消防泵房（110）、保衛辦公樓(301)等；（2）網架結構，包括鑄造工房（105）、

摩託車製造聯合廠房（107）等。

框架結構

基礎：主要是獨立基礎和無梁式滿堂基礎；

主體：上部為現制鋼筋砼框架柱、梁、板，樓梯間等牆體形成整個房屋的框

架骨架，圍護牆體一般為240mm厚紅機磚牆。現澆鋼筋混凝土板為屋面結構層，

一般有保溫層，柔性防水材料面層。

網架結構

基礎：主要是獨立基礎和無梁式滿堂基礎；

主體：是由很多鋼管、封板、錐頭、套筒、高強螺栓等通過節點，按照一定

規律組成的網狀空間杆繫結構。

2、 建築特徵

砌體：建築物以紅機磚水泥砂漿砌築作為山牆及外縱牆、內橫牆及內縱牆為

承重結構；框架結構由於建築物填充牆體不承重，內、外牆砌體採用燒制紅機磚

水泥砂漿砌築；鋼結構廠房牆體，由於建築物牆體不承重，採用彩鋼板安裝，起

維護作用。

樓地面：首層大廳與梯間踏步採用採用地板磚地坪；辦公樓及綜合樓等場所

採用地磚面層；廠房採用水泥砂漿整體面層。

屋面：採用爐渣保溫層，水泥砂漿找平層；柔性防水卷材屋面面層，採用找

坡有組織排水；網架結構房屋樓地面採用水泥砂漿整體面層，屋面採用保溫彩鋼

板坡型屋面排水。

門窗：辦公區及生產產區採用鋁合金固定推拉窗，辦公場所多為鑲板木門，

生產用房採用全板鋼大門平開式或鑲板門雙扇無亮門；網架結構房屋採用塑鋼窗

及鋼製大門。

裝飾：辦公樓、警衛室建築物外牆為瓷磚，內牆為抹灰刷塗料；天棚面鋁合

金龍骨紙面石膏板吊頂。

3、 水、暖、電設施

給排水：房屋建築物設置給排水設施。

電照：辦公樓所有房間均安裝吸頂式雙管螢光燈照明；走廊採用格柵螢光燈

照明，生產用房防爆區採用防爆燈直杆式或彎杆式、安全區採用吊鏈式螢光燈雙

管照明；

採暖、消防：房屋建築物設置有採暖設施，並配有消防噴淋自動報警系統。

4、 構築物大部分為鋼筋混凝土或鋼結構建造。

（三） 房屋建築物權屬狀況

在估價基準日，委估房屋均擁有權屬證，權利人為「重慶建設摩託車股份有

限公司」，產權記載人為「重慶建設摩託車股份有限公司」，房屋建築物的建築

面積與權屬證證載面積相符；1幢未取得房屋所有權證，資產權屬資料不完備；

土地使用證編號為202D房地證2015字第00303號。被評估單位「重慶建設機

電有限責任公司」是於2015年8月由「重慶建設摩託車股份有限公司」全資發

起設立的有限責任公司，至估價基準日產權尚未過戶及變更，產權存在瑕疵。

（四） 建築物使用狀況、勘查結果

經審核房屋建築物帳表，帳實相符，企業日常管理維護制度健全，建築物總

體質量較好，主要表現在以下幾方面：

1、建築物基礎穩固，未發現不均勻沉降；

2、建築物地面以上主體結構完好且有足夠的承載力，未發現明顯變形；

3、建築物內部設施完善，使用正常；各項功能的技術指標均滿足既定的使

用要求。

4、納入評估範圍的地下管道、隱蔽工程等受客觀條件限制，評估人員現場

勘查時不能測量，僅依據被評估單位申報的數據為準。

5、納入評估範圍的半消音室未取得房屋所有權證，對此被評估單位已出具

權屬聲明和承諾函，並收集了該房屋的規劃、報建驗收資料。現場查勘時，資產

管理人員會同評估人員進行了實地測量，本次評估依據企業清查實際測量申報結

果為準。對於實際測量面積與將來最終房地產管理部門確定的面積不符的，應以

當地房地產管理部門辦理產權證時確定的面積為準。

綜上所述，評估人員認為除現場勘查中發現上述可能影響本次評估工作的事

項外，納入本次評估範圍內的房屋建築物，具有繼續正常使用的功能，符合評估

的基本要求和條件。

（五） 帳面值構成情況

企業申報房屋建築物的帳面原值包括建築成本、前期費用、待攤投資、裝修

費。帳面淨值為折餘價值。

企業固定資產按實際成本計價，折舊按照預計使用年限採用直線法，並按固

定資產類別、預計使用年限和預計殘值確定折舊率，不計提固定資產減值準備。

二、 評估過程

1、前期準備

對納入評估範圍的建築物資產分布情況進行初步了解，指導企業填寫建築物

評估申報明細表及相關資料。根據被評估單位提供的建築物評估明細表及相關資

料，審驗帳面價值構成是否真實、完整，有無進行過評估並根據評估淨值進行了

會計處理；企業折舊及計提減值政策及執行情況；索取建築物建造、施工合同、

房屋、土地權屬證，結合查驗原始憑證，驗證資產權屬是否清晰，建築物所佔用

土地的情況及權屬狀況，有無抵押、質押、擔保、訴訟事項；了解並索取租出、

租入房屋的租賃合同，查驗合同籤訂背景及目前合同執行情況。

2、 現場勘查

評估人員對委估建築物進行了現場勘查、核實，對面積進行核查，根據資產

評估申報表，核對建築物的名稱、座落地點、結構形式、建築面積等，做到帳實

相符。對房屋結構、裝修狀況等關鍵、重要項目詳細調查；重點查看房屋建築物

的外型、層數、高度、內外裝修、室內設施、各構件現狀、基礎狀況以及維修使

用情況，填寫現場評估勘查表。具體內容包括：

結構：根據結構類型對承重牆、梁、板、柱，查看有無變形開裂，有無不均

勻沉降，混凝土構件有無露筋、麻面、變形，牆體是否有風化以及風化的嚴重程

度；

裝飾：一般可分為內裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，主要查看裝修的

內容有無脫落、開裂、損壞，裝飾的新舊程度；

設備：查看水電、採暖消防設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，

能否滿足使用要求；

維護結構：查看非承重牆、門、窗、隔斷、散水、防水、保溫等，有無損壞、

丟失、腐爛、開裂等現象。

3、 市場調查

調查收集資產所在地的有關工程概（預）算和各項取費標準，了解同類建築

物的當地建築特徵和建安工程造價，現行市場主要建築材料價格以及建築物所在

地影響建安工程造價的各種因素，如附近地形、地貌、水文工程地質及氣象等情

況。

4、 評定估算

查閱建築物的相關施工圖紙及預（決）算資料，根據委估建築物結構、標準

工程量，按照評估基準日的現行市場價格、現行定額及相關取費標準，考慮各項

取費標準和其他稅費率進行計算，並選取當地近期竣工的類似工程決算價格等資

料進行比較覆核，確定重置成本。按照建築物的設計、施工質量、使用環境、規

定的使用年限、已使用年限及實際維護、保養情況、現場勘查情況，綜合計算確

定成新率，進而計算評估價值。

5、 評估結果匯總

在上述工作基礎上，匯總確定評估結果；整理歸檔評估底稿；按建築物的類

型，選取具有代表性的建築結構、建築風格的主要建築物，作為評估實例，撰寫

建築物評估技術說明。

三、 評估方法

納入本次資產評估範圍的建築物為企業自建，主要用於生產及辦公用房，根

據委估資產的具體情況，對此類資產適宜採用成本法進行評估。建築面積數量以

本次清查申報資料及實際測量結果確定。

成本法是以重新建造或購置被評估資產的成本，作為被評估資產價值，如果

該資產是舊的，按照該重置成本扣除使用損耗等貶值因素作為該資產的評估值。

評估價值=重置成本×綜合成新率

1、 重置成本的確定

評估人員根據相關施工圖紙及對建築物進行實地勘查測量，結合建築物實際

情況對其進行分析、計算各分部工程的工程量，依據建築工程預算定額、費用定

額，採用重編概（預）算法對典型建築物測算工程造價，並加計施工建設過程中

必須發生的設備、物資、資金等方面的消耗，按照評估資產所在地區及國家有關

部門關於建築物建造取費標準計算、確定典型建築物的工程綜合造價，以此對同

類資產採用類比法，比較、確定其他各建築物的相異點對工程綜合造價的影響系

數，由此確定其他各建築物的工程綜合造價，計取工程建設其它費用和資金成本，

進而確定重置成本。

重置成本=（建安綜合造價+前期費用及其他費用+資金成本）

（1） 建築物工程造價的確定

重編預算法

對於缺乏工程預結算資料的工程，評估人員採用重編預算法確定其工程造

價。根據圖紙及實地的測量計算各分部工程的工程量，以工程量為依據按現行定

額計算出定額直接費，然後依次計算各項取費，材料差價，最後確定工程造價和

單方工程造價，進一步確定其評估價值。

類比法

首先，選擇典型工程作為參照物，運用預決算調整法或重編預算法計算其定

額直接費，再按現行的重慶市建築安裝工程費用定額和其他造價文件，確定典型

工程的單方造價；其次，比較委估工程和參照物的異同，查找、確定它們的相異

點對單位造價的影響係數，由此確定影響數額；最後，將參照物的單方造價與影

響數額相加，得出評估對象的單方工程造價，進一步確定其評估價值。

（2） 前期費用及其它費用的確定

建設工程前期費用的計算，依據國家相關各項取費規定，結合評估基準日建

設工程所在地的實際情況，將「重慶建設摩託車股份有限公司」視為一個獨立的

建設項目，根據企業固定資產的投資規模確定。以建安工程費用為計算基礎，本

次評估計取標準如下：

前期費用及其它費用計算表

序號

取費項目

取費基礎

標準（投

資額）

備註

1

建設單位管理費

固定資產投資額

0.62%

財建（2002）394號

2

工程勘察設計費

固定資產投資額

2.12%

國家物價局建設部(2002)價字10號

3

工程監理費

固定資產投資額

1.38%

發改價格[2007]670號

4

招標代理服務費

固定資產投資額

0.09%

國家發展計劃委員會文件計價格［2002］1980號

序號

取費項目

取費基礎

標準（投

資額）

備註

5

環境評價費

固定資產投資額

0.03%

國家計委、國家環保總局計價格

[2002]125號

6

可行性研究費

固定資產投資額

0.19%

國家計委 計價格[1999]1283號

合計

4.43%

（3） 資金成本的確定

以「建設機電」為一個獨立的建設項目為前提，結合委估資產建設規模，確

定合理的建設工期為18個月，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期

一半，按同期貸款利率5.00%計算資金成本。

資金成本=（建安工程造價+前期及其他費用）×合理的建設工期

÷2×同期銀行貸款利率

2、 成新率的確定

以現場勘查結果，結合房屋建築物、構築物、管道溝槽的具體情況，分別按

年限法和完好分值法的不同權重加權平均後加總求和，確定綜合成新率。

（1） 年限法成新率的確定

年限法成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%或：

年限法成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）/經濟壽命年限×100%

尚可使用年限根據國家有關規定並結合建築物主體結構的形式、建成時間，

綜合考慮；或以礦井尚可服務年限，按孰低原則考慮。經濟壽命年限按照《資產

評估常用數據與參數手冊》確定。

本次評估建築物採用的經濟壽命年限為：

建築物經濟壽命年限一覽表

分類

鋼結構

鋼筋砼框架

磚混

磚木

簡易結構

管道

構築物砼

生產用房

70

50

40

30

10

30

受腐蝕生產用房

50

35

30

20

10

20

非生產用房

80

60

50

40

10

30

分類

鋼結構

鋼筋砼框架

磚混

磚木

簡易結構

管道

構築物砼

長輸油、氣

16

其他

30

30

水電站大壩

60

簡易冷藏庫

15

（2） 完好分值法成新率的確定

主要依據《房屋完損等級評定標準》和《鑑定房屋新舊程度的參考依據》，

根據現場勘查記錄的各分部分項工程完好分值測算出結構、裝修、設備三部分的

完好分值，然後與這三部分的標準分值比較，求得三部分成新率，按不同權重折

算，加總確定成新率。計算公式：

完好分值法成新率=結構部分成新率×G+裝修部分成新率×S

+設備部分成新率×B

式中：G、S、B分別為結構、裝修、設備評分修正係數。

兩種方法計算出的成新率按不同權重折算，加總求和確定。

（3） 綜合成新率的確定

綜合成新率=完好分值法成新率×60%+年限法成新率×40%

四、 評估操作實例

【實例一】「摩託車研發測試中心（102A)」 房屋建築物評估明細表 第2

項

1、 房屋概況

摩託車研發測試中心（102A)分為房屋主體和通風系統功能完善工程（102A)，

整體建築結構為鋼筋混凝土框架結構，主體2層、局部1層；合計建築面積：

6,150.15㎡；建築物主體總高9米，結構層高4.5米；現澆C30鋼筋砼框架梁、

板、柱，剪力牆體厚400mm以內；外牆厚370mm、內牆厚150mm；屋面： SE

三布四塗防水層，加氣砼塊保溫層2%找坡；樓地面：；內牆面混合砂漿抹灰、

滿刮膩子刷仿瓷塗料，天棚面鋁合金龍骨埃特板吊頂；外牆面瓷磚；實木門；雙

迴路暗管暗線供配電，走廊筒燈照明；於2009年4月建成投入使用。

2、 重置成本的確定

（1）建築安裝工程綜合造價

根據委估方提供的該工程土建、裝飾、給排水、強弱電、送排風、消防等相

關技術資料並工程施工圖，結合現場實地勘查該建築物的實物工程量，按照《全

國統一建築工程預算工程量計算規則》GJDGZ-101-1995，《全國統一建築裝飾

裝修工程消耗量定額》GYD--901-2002，《全國統一安裝工程預算工程量計算規

則》GYDGZ-201-2000，建設工程工程量清單計價規範《GB50500-2008》，重慶

市建築安裝工程計價定額（2008），及評估基準日《重慶市工程造價信息》2015

年第2期的建築材料價格，執行建築行業現行相關法令性文件，計算包括基礎、

主體建築及裝飾和安裝等專業的工程造價。

經計算，摩託車研發測試中心（102A）房屋主體土建工程直接工程費的定

額價值為9,585,670.12元，取費計算過程詳見下表：

土建工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

9,077,613.43

（一）

直接工程費

1+2+3

8,981,000.06

1

辦公樓主體工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

7,582,598.86

2

辦公樓主體工程（無清單計

價部分）

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

1,261,887.21

3

辦公樓主體工程（清單計價

部分）

重慶市市政建築裝飾工程計價定額

(2008)

136,513.99

（二）

措施項目費

1+2+…+7

96,613.37

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

24,880.36

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

25,849.73

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

19,387.30

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

6,462.43

5

工程定位複測、點交及場地

清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

5,816.19

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

5,169.95

序號

項目

費率%

計算方法

金額

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

9,047.41

二

間接費

（一）+（二）

508,056.69

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工

程費+施工技術措施項目清單中的基價

直接工程費

157,360.23

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+規

費

350,696.46

三

建築工程造價

一+二+三+四+五

9,585,670.12

經計算，通風系統功能完善工程（102A）土建工程直接工程費的定額價值

為1,526,201.70元，取費計算過程詳見下表：

土建工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

1,442,520.79

（一）

直接工程費

1+2+3

1,422,655.87

1

鋼結構工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

1,345,321.97

2

防護工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

77,333.90

（二）

措施項目費

1+2+…+7

19,864.92

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

5,115.72

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

5,315.02

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

3,986.27

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,328.76

5

工程定位複測、點交及場地

清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,195.88

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,063.01

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,860.26

二

間接費

（一）+（二）

83,680.91

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工

程費+施工技術措施項目清單中的基價

直接工程費

32,355.22

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+規

費

51,325.69

三

建築工程造價

一+二+三+四+五

1,526,201.70

經計算，摩託車研發測試中心（102A）房屋主體裝飾工程直接工程費的定

額計算價值為5,597,824.67元，取費計算過程詳見下表：

裝飾工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

5,026,506.42

（一）

直接工程費

1+2+3

4,950,118.20

1

辦公樓裝飾工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

4,950,118.20

（二）

措施項目費

1+2+…+7

76,388.22

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

19,671.89

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

20,438.32

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

15,328.74

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

5,109.58

5

工程定位複測、點交及場地清

理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

4,598.62

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

4,087.66

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

7,153.41

二

間接費

（一）+（二）

571,318.25

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接

工程費+施工技術措施項目清單中的

基價直接工程費

126,226.44

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目

+規費

445,091.81

三

安裝工程造價

一+二+三+四+五

5,597,824.67

經計算，通風系統功能完善工程（102A）裝飾工程直接工程費的定額計算

價值為279,240.42元，取費計算過程詳見下表：

裝飾工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

267,298.19

（一）

直接工程費

1+2+3

265,692.41

1

裝飾工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

265,692.41

（二）

措施項目費

1+2+…+7

1,605.78

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

413.53

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

429.64

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

322.23

序號

項目

費率%

計算方法

金額

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

107.41

5

工程定位複測、點交及場地

清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

96.67

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

85.93

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

150.37

二

間接費

（一）+（二）

11,942.23

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工

程費+施工技術措施項目清單中的基

價直接工程費

2,615.42

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+

規費

9,326.81

六

安裝工程造價

一+二+三+四+五

279,240.42

經計算，摩託車研發測試中心（102A）房屋主體安裝工程直接工程費的定

額計算價值為1,846,270.56元，取費計算過程詳見下表：

安裝工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

1,764,779.63

（一）

直接工程費

1+2+3

1,745,964.07

1

辦公樓安裝工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

1,517,381.70

2

給排水工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

228,582.37

（二）

措施項目費

1+2+…+7

18,815.56

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

6,256.83

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

4,919.84

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

3,004.48

5

工程定位複測、點交及場地清

理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

2,253.36

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

480.72

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,900.33

二

間接費

（一）+（二）

81,490.93

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接

工程費+施工技術措施項目清單中的

基價直接工程費

19,401.43

序號

項目

費率%

計算方法

金額

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目

+規費

62,089.50

三

安裝工程造價

一+二+三+四+五

1,846,270.56

經計算，通風系統功能完善工程（102A）安裝工程直接工程費的定額計算

價值為2,905,572.78元，取費計算過程詳見下表：

安裝工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

2,744,181.52

（一）

直接工程費

1+2+3

2,682,894.17

1

給排水工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

64,525.42

2

防水工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

63,135.10

3

吊車臺班費

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

32,766.00

4

加固工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

423,838.85

5

空調水系統工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

261,146.36

6

強電工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

537,586.86

7

弱電工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

750,705.41

8

送排風系統工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

549,190.17

（二）

措施項目費

1+2+…+7

61,287.35

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

20,319.69

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

215.81

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

15,976.18

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

9,711.55

5

工程定位複測、點交及場地

清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

7,291.76

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,588.39

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

6,183.97

二

間接費

（一）+（二）

161,391.26

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接

工程費+施工技術措施項目清單中的

基價直接工程費

63,677.74

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目

+規費

97,713.52

六

安裝工程造價

一+二+三+四+五

2,905,572.78

經計算：

摩託車研發測試中心（102A)辦公樓的建安綜合造價

= 土建工程造價+裝飾工程造價+安裝工程造價

=9,585,670.12+5,597,824.67+1,846,270.56

=17,029,765.35（元）

通風系統功能完善工程（102A)的建安綜合造價

= 土建工程造價+裝飾工程造價+安裝工程造價

=1,526,201.70+279,240.42+2,905,572.78

=4,711,014.90（元）

（2）工程建設前期及其他費用

前期及其他費用計取詳見前述前期和其他費用表

摩託車研發測試中心（102A)

前期及其他費用=建安綜合造價×前期費率

=17,029,765.35×4.43%

=754,418.61（元）

通風系統功能完善工程（102A）

前期及其他費用=建安綜合造價×前期費率

=4,711,014.90×4.43%

=208,697.96（元）

（3）資金成本

以「建設機電」為一個獨立的建設項目為前提，結合委估資產建設規模，確

定合理建設工期為18個月，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期一

半，按同期貸款利率5.00%計算資金成本。

摩託車研發測試中心（102A)

資金成本=（建安綜合造價+前期及其他費用）×合理的建設工期÷2

×同期銀行貸款利率

=（17,029,765.35+754,418.61）×5.00%×18÷12÷2

= 666,906.90（元）

通風系統功能完善工程（102A）

資金成本=（建安綜合造價+前期及其他費用）×合理的建設工期÷2

×同期銀行貸款利率

=（4,711,014.90+208,697.96）×5.00%×18÷12÷2

= 184,489.23（元）

摩託車研發測試中心（102A)主體工程

整體重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

=17,029,765.35+754,418.61+666,906.90

=18,451,091.00（元）

通風系統功能完善工程（102A）

整體重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

=4,711,014.90+208,697.96+184,489.23

=5,104,202.00（元）

摩託車研發測試中心（102A)整體工程

整體重置成本=摩託車研發測試中心（102A)主體工程+通風系統功能完善工

程（102A）

=18,451,091.00+5,104,202.00

=23,555,293.00（元）

3、綜合成新率的確定

根據建築物的經濟壽命年限、已使用年限，確定建築物的年限法成新率。對

建築物進行現場勘查後，依據現場勘查評分標準，分別對建築的結構、裝修、設

備三部分進行打分，並依據權重係數確定建築物的現場勘查成新率。年限法成新

率和完好分值法成新率的權重分別取40%和60%，確定綜合成新率。

（1）年限法成新率

由於摩託車研發測試中心（102A）和通風系統功能完善工程（102A）屬於

同一主體的兩分部工程，有屬於同一時間建成的建築物，故此次成新率為同一成

新率；該房屋建築物建成於2009年4月，截止評估基準日已使用6.42年，委估

資產的經濟壽命年限設定為50年。則：

年限法成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）÷經濟壽命年限×100%

=（50-6.42）÷50×100%

=87%

（2）完好分值法成新率

通過對建築物結構、裝飾、設備三部分進行勘查，向被評估單位了解委估資

產的使用現狀，維修保養，使用環境，使用強度等，然後對結構部分、裝飾部分

和設備工程分別進行打分，並依據建築物成本構成，各部分的使用年限，確定三

部分權重，確定其完好分值法成新率。如下表：

房屋建築物評估現場勘查成新率鑑定表

工程名稱

標準分

具體情況

評定分

結

構

部

分

基礎工程

25

足夠承載能力，有少部分不均勻沉降

20

承重構件

25

梁、柱、板、剪力牆結構基本完好，有輕微變形

20

非承重牆

15

有輕微裂縫，結構基本穩固

10

屋面

20

部分滲漏，滿足使用功能

15

樓地面

15

整體面層基本完好，有空鼓、缺損現象

13

綜合求取時權重取為0.80

78

裝

飾

部

分

門窗

25

開關較靈活，未發現明顯變形

20

外粉飾

20

局部汙損、外觀較好

18

內粉飾

20

局部汙損、基本滿足使用功能的要求

15

頂棚

20

基本完好

15

細木裝修

15

基本完好

12

綜合求取時權重取為0.10

80

設

備

部

分

電照

25

設施齊全絕緣較好，基本完好使用正常

22

水衛

40

基本完好，個別輕微滲漏

32

採暖

35

基本完好、輕度陳舊可用

32

綜合求取時權重取為0.10

80

合計

79

（3）綜合成新率=年限法成新率×權重+完好分值法成新率×權重

=87%×40%+79%×60%

=82%取整

4、評估值的確定

摩託車研發測試中心（102A）

評估值=重置成本×綜合成新率

=23,555,293.00×82%

=19,315,340.26（元）

【實例二】 「摩託車製造聯合廠房（107）」 房屋建築評估明細表第6項

1、 建築物概況

摩託車製造聯合廠房（107）為網架結構，主體1層、局部2層；合計建築

面積：36,755.68㎡；建築物主體總高12米；主要是獨立基礎和無梁式滿堂基礎；

鋼管、封板、錐頭、套筒、高強螺栓通過節點組成網狀空間杆繫結構；於2009

年4月建成投入使用。

2、 重置成本的確定

重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

（1）建築安裝工程綜合造價的確定

根據委估方提供的該工程土建、裝飾、給排水、強弱電、送排風、消防等相

關技術資料並工程施工圖，結合現場實地勘查該建築物的實物工程量，按照《全

國統一建築工程預算工程量計算規則》GJDGZ-101-1995，《全國統一建築裝飾

裝修工程消耗量定額》GYD--901-2002，《全國統一安裝工程預算工程量計算規

則》GYDGZ-201-2000，建設工程工程量清單計價規範《GB50500-2008》，重慶

市建築安裝工程計價定額（2008），及評估基準日《重慶市工程造價信息》2015

年第2期的建築材料價格，執行建築行業現行相關法令性文件，計算包括基礎、

主體建築及裝飾和安裝等專業的工程造價。

經計算，摩託車製造聯合廠房（107）土建及裝飾工程直接工程費的定額價

值為47,115,198.61元，取費計算過程詳見下表：

土建及裝飾工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

44,590,767.06

（一）

直接工程費

1+2+3

44,016,444.91

1

廠房主體工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

16,196,662.50

2

廠房鋼結構工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

26,024,897.23

3

道路工程

重慶市市政建築裝飾工程計價定額(2008)

1,794,885.17

（二）

措施項目費

1+2+…+7

574,322.15

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

148,016.44

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

146,695.46

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

115,337.49

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

39,331.81

5

工程定位複測、點交及場

地清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

40,980.31

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

30,579.46

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

53,381.18

二

間接費

（一）+（二）

2,524,431.55

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工程

費+施工技術措施項目清單中的基價直接

工程費

924,992.57

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+規

費

1,599,438.98

三

建築工程造價

一+二+三+四+五

47,115,198.61

經計算，摩託車製造聯合廠房（107）安裝工程直接工程費的定額價值為

9,525,304.27元，取費計算過程詳見下表：

安裝工程造價取費計算程序表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

9,090,112.75

（一）

直接工程費

1+2+3

8,979,979.65

1

電氣照明及防雷接地工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

6,281,189.28

2

冷卻水系統

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

749,940.79

3

冷凍水系統

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

351,330.21

4

給排水系統

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

250,307.78

序號

項目

費率%

計算方法

金額

5

通風及空調系統

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

394,571.56

6

生活排水工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

90,912.33

7

消防工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

318,042.81

8

蒸汽供應系統

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

37,780.81

9

弱電工程

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

185,110.74

10

壓縮空氣管道

重慶市建築安裝工程計價定額(2008)

320,793.34

（二）

措施項目費

1+2+…+7

110,133.10

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

36,494.42

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

459.04

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

28,692.95

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

17,426.93

5

工程定位複測、點交及場地

清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

13,087.40

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

2,861.76

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

11,110.60

二

間接費

（一）+（二）

435,191.52

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工

程費+施工技術措施項目清單中的基

價直接工程費

114,587.70

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+

規費

320,603.82

三

安裝工程造價

一+二+三+四+五

9,525,304.27

經計算：摩託車製造聯合廠房（107）的建安綜合造價

=土建及裝修工程造價+安裝工程造價

=47,115,198.61+9,525,304.27

=56,640,502.88（元）

（2）工程建設前期及其他費用

前期及其他費用計取詳見前述前期和其他費用表

前期及其他費用=建安綜合造價×前期費率

=56,640,502.88×4.43%

=2,509,174.28（元）

（3）資金成本

以「建設機電」為一個獨立的建設項目為前提，結合委估資產建設規模，確

定合理建設工期為18個月，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期一

半，按同期貸款利率5.00%計算資金成本。

資金成本=（建安綜合造價+前期及其他費用）×合理的建設工期÷2

×同期銀行貸款利率

=（56,640,502.88+2,509,174.28）×5.00%×18÷12÷2

=2,218,112.89（元）

整體重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

=56,640,502.88+2,509,174.28+2,218,112.89

=61,367,790.00（元）

3、 成新率的確定

根據建築物的經濟壽命年限、已使用年限，確定建築物的年限法成新率。對

建築物進行現場勘查後，依據現場勘查評分標準，分別對建築的結構、裝修、設

備三部分進行打分，並依據權重係數確定建築物的現場勘查成新率。年限法成新

率和完好分值法成新率的權重分別取40%和60%，確定綜合成新率。

（1）年限法成新率

該房屋建築物建成於2009年4月，截止評估基準日已使用6.42年，委估資

產的經濟壽命年限設定為50年。則：

年限法成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）÷經濟壽命年限×100%

=（50-6.42）÷50×100%

=87%

（2）完好分值法成新率

通過對建築物結構、裝飾、設備三部分進行勘查，向被評估單位了解委估資

產的使用現狀，維修保養，使用環境，使用強度等，然後對結構部分、裝飾部分

和設備工程分別進行打分，並依據建築物成本構成，各部分的使用年限，確定三

部分權重，確定其完好分值法成新率。如下表：

房屋建築物評估現場勘查成新率鑑定表

工程名稱

標準分

具體情況

評定分

結

構

部

分

基礎工程

25

足夠承載能力，未發現不均勻沉降

18

承重構件

25

梁、柱、板、剪力牆結構較完好無變形

18

非承重牆

15

有輕微裂縫，結構較穩固

11

屋面

20

部分滲漏，滿足使用功能

15

樓地面

15

整體面層基本完好，有空鼓、缺損現象

13

綜合求取時權重取為0.80

75

裝

飾

部

分

門窗

25

開關較靈活，未發現明顯變形

22

外粉飾

20

局部汙損、外觀較好

18

內粉飾

20

局部汙損、基本滿足使用功能的要求

16

頂棚

20

基本完好

16

細木裝修

15

基本完好

12

綜合求取時權重取為0.10

80

設

備

部

分

電照

25

設施齊全絕緣較好，基本完好使用正常

22

水衛

40

基本完好，個別輕微滲漏

32

採暖

35

基本完好、輕度陳舊可用

32

綜合求取時權重取為0.10

80

合計

77.00

（3）綜合成新率=年限法成新率×權重+完好分值法成新率×權重

=87%×40%+77%×60%

=81%取整

4、 評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=61,367,790.00×81%

=49,707,909.90（元）

【實例三】 「室外道路」 構築物評估明細表第5.1項

1、資產概況

室外道路為「建設機電」內道路，建於2009年5月，碎石墊層，現澆C25

砼穩定層，瀝青路面，該道路長度為2296m，寬度為6m，面積13,778.60m2，配

備有排水系統。

2、重置成本的確定

（1）建築安裝工程綜合造價

根據委估方提供的該工程土建、給排水等相關技術資料並工程施工圖，結合

現場實地勘查該建築物的實物工程量，按照《全國統一建築工程預算工程量計算

規則》GJDGZ-101-1995，《全國統一安裝工程預算工程量計算規則》

GYDGZ-201-2000，建設工程工程量清單計價規範《GB50500-2008》，重慶市建

築安裝工程計價定額（2008），及評估基準日《重慶市工程造價信息》2015年

第2期的建築材料價格，執行建築行業現行相關法令性文件，計算包括基礎、主

體建築及安裝等專業的工程造價。

道路程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

5,656,107.82

（一）

直接工程費

1+2+3

5,594,046.90

1

道路主體工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

5,210,631.57

2

排水工程

383,415.33

（二）

措施項目費

1+2+…+7

62,060.92

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

16,254.05

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

12,665.49

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

6,332.75

5

工程定位複測、點交及場地

清理費

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

18,998.24

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

2,955.28

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

4,855.11

二

間接費

（一）+（二）

359,132.40

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工

程費+施工技術措施項目清單中的基價

直接工程費

76,204.05

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+規

費

282,928.35

五

建築工程造價

一+二+三+四+五

6,015,240.22

工程綜合造價=6,015,240.22（元）

（2）工程建設前期及其他費用

前期及其他費用計取詳見前述前期和其他費用表

前期及其他費用=建安綜合造價×前期費率

=6,015,240.22×4.43%

=266,475.14（元）

（3）資金成本

以「建設機電」為一個獨立的建設項目為前提，結合委估資產建設規模，確

定合理建設工期為18個月，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期一

半，按同期貸款利率5.00%計算資金成本。

資金成本=（建安綜合造價+前期及其他費用）×合理的建設工期÷2

×同期銀行貸款利率

=（6,015,240.22+ 266,475.14）×5.00%×18÷12÷2

=235,564.33（元）

整體重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

=6,015,240.22+ 266,475.14+235,564.33

= 6,517,279.69（元）

3、成新率的確定

該道路於2009年5月建成投入使用，經濟壽命年限為30年，至評估基準日已

使用6.15年。尚可使用23.85年，則：

年限法成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）/經濟壽命年限×100%

=23.68/(23.68+6.32) ×100%

=79%（取整）

4、評估值的確定

評估值=重置成本×成新率

= 6,517,279.69×79%

= 5,148,650.96（元）

【實例四】「花溪園重建摩公司室外給水管網」管道溝槽評估明細表第1項

1、資產概況

花溪園重建摩公司室外給水管網為重慶建設機電有限責任公司內給水管網，

建於2009年5月，HDPE大口徑螺旋纏繞波紋管de600、de400、de3000等管道

組成。

2、重置成本的確定

（1）建築安裝工程綜合造價

根據委估方提供的該工程給水等相關技術資料並工程施工圖，結合現場實地

勘查該建築物的實物工程量，按照《全國統一建築工程預算工程量計算規則》

GJDGZ-101-1995，《全國統一安裝工程預算工程量計算規則》GYDGZ-201-2000，

建設工程工程量清單計價規範《GB50500-2008》，重慶市建築安裝工程計價定

額（2008），及評估基準日《重慶市工程造價信息》2015年第2期的建築材料

價格，執行建築行業現行相關法令性文件，計算包括基礎、主體建築及安裝等專

業的工程造價。

室外給水管網工程造價取費表

金額單位：人民幣元

序號

項目

費率%

計算方法

金額

一

直接費

（一）+（二）

2,740,486.81

（一）

直接工程費

1+2+3

2,713,709.89

1

管網主體工程

重慶市建築裝飾工程計價定額(2008)

2,713,709.89

（二）

措施項目費

1+2+…+7

26,776.91

1

夜間施工

0.77%

分部分項直接費+技術措施直接費

7,013.00

2

二次搬運

0.80%

分部分項直接費+技術措施直接費

3

冬雨季施工

0.60%

分部分項直接費+技術措施直接費

5,464.67

4

已完工程及設備保護

0.20%

分部分項直接費+技術措施直接費

2,732.34

5

工程定位複測、點交及場地

0.18%

分部分項直接費+技術措施直接費

8,197.01

序號

項目

費率%

計算方法

金額

清理費

6

材料檢驗試驗

0.16%

分部分項直接費+技術措施直接費

1,275.09

7

建設工程竣工檔案編制費

0.28%

分部分項直接費+技術措施直接費

2,094.79

二

間接費

（一）+（二）

130,913.00

1

社會保險費及住房公積金

25.83%

分部分項工程量清單中的基價直接工

程費+施工技術措施項目清單中的基

價直接工程費

32,454.89

2

稅金

3.48%

分部分項工程+措施項目+其他項目+

規費

98,458.11

三

建築工程造價

一+二+三+四+五

2,871,399.81

工程綜合造價=2,871,399.81（元）

（2）工程建設前期及其他費用

前期及其他費用計取詳見前述前期和其他費用表

前期及其他費用=建安綜合造價×前期費率

=2,871,399.81×4.43%

=127,203.01（元）

（3）資金成本

以「建設機電」為一個獨立的建設項目為前提，結合委估資產建設規模，確

定合理建設工期為18個月，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期一

半，按同期貸款利率5.00%計算資金成本。

資金成本=（建安綜合造價+前期及其他費用）×合理的建設工期÷2

×同期銀行貸款利率

=（2,871,399.81+127,203.01）×5.00%×18÷12÷2

=112,447.61（元）

整體重置成本=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本

=（2,871,399.81+127,203.01+112,447.61）

=3,111,050.42（元）

3、成新率的確定

該道路於2009年5月建成投入使用，經濟壽命年限為30年，至評估基準日已

使用6.15年。尚可使用23.85年，則：

年限法成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）/經濟壽命年限×100%

=23.68/(23.68+6.32) ×100%

=79%（取整）

5、評估值的確定

評估值=重置成本×成新率

= 3,111,050.42×79%

=2,457,729.84（元）

五、 評估結果

在實施了上述資產評估方法和程序後，固定資產—建築物，在2015年8月

31日所表現的市場價值，得出如下評估結果：

建築物評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

編號

科目名稱

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

4-6

建築物類合計

173,376,523.14

173,158,347.83

-218,175.31

-0.13

4-6-1

房屋建築物

135,635,431.23

135,562,464.42

-72,966.81

-0.05

4-6-2

構築物及其他輔助設施

32,474,468.64

32,371,852.62

-102,616.02

-0.32

4-6-3

管道及溝槽

5,266,623.27

5,224,030.79

-42,592.48

-0.81

機器設備評估技術說明

一、 評估範圍

「建設機電」納入本次資產評估範圍的固定資產—機器設備分類匯總如下：

機器設備分類匯總表

單位：臺(套、項、輛)

類別

項數

數量

帳面原值

帳面淨值

原值比例(%)

機械設備

1,534

1,536

561,002,394.85

190,010,237.24

94.91

車輛

45

45

4,932,625.35

2,769,581.00

0.83

電子設備

1,386

1,386

25,160,355.62

3,296,616.20

4.26

合計

2,965

2,967

591,095,375.82

196,076,434.44

100.00

減值準備

17,253,233.83

淨值

178,823,200.61

（一） 基本情況

「建設機電」於2015年8月28日由重慶建設摩託股份有限公司發起設立的

有限責任公司。納入本次評估範圍的設備購置於1985-2015年之間，委估機器設

備分布在該公司經營場所內，主要為摩託車生產用設備、辦公用車輛、電子設備

等。

企業簡易生產工藝流程如下：

鑄造→機械加工→發動機組裝→衝壓→焊接→噴漆塗裝→整車組裝→整車

檢查→成車入庫。

（二） 機器設備技術、使用狀況

1、機械設備狀況

機械設備主要為摩託車生產線各類數控車床、普通車床、鑽床、內（外）圓

磨床、焊機、檢測儀器、其他輔助機器、工裝等設備。該類設備數量較多、使用

年限較長，該類機器設備為1985年至2015年購置。設計年生產20萬臺各類建

設摩託車和配件，為企業運輸車輛的主要設備經現場勘察，該類設備主要為2009

年購置；現場勘查資產狀況良好，能滿足目前生產的要求。

2、車輛狀況

車輛主要為商務車、小轎車、微型客車等；車輛全部擁有車輛行駛證，權屬

清晰，平時維護保養狀況一般，現狀一般。

3、電子設備狀況

電子設備主要為電腦、印表機、投影儀、圖形工作站、數據採集器及軟體等，

該類設備中部分電子設備購置時間為2002年至2015年之間，設備功能、配置一

般。目前正在使用。

（三） 現場勘查結果

經審核機器設備帳表、帳實相符；企業日常對機器設備建立維修計劃檔案，

定期維護保養，使用狀況較好，存置條件較好，正常使用。現場勘查發現：

由於「建設機電」為增值稅一般納稅人，從2009年1月1日享受增值稅抵

扣稅收政策，故本次設備評估價值為不含稅價。

（四） 帳面價值構成

納入本次評估範圍的機械設備大部分帳面原值包含購置價及安裝、運雜費

等，車輛帳面原值包含購置價、相關稅費、手續費，電子設備帳面原值包含購置

價、運雜費。

企業固定資產按實際成本計價，折舊按照預計使用年限採用直線法，並按固

定資產類別、預計使用年限和預計殘值確定折舊率，不計提固定資產減值準備。

二、 評估過程

1、 前期準備

對納入評估範圍的設備類資產構成情況進行初步了解，指導企業填寫機器設

備評估申報明細表及相關資料。根據被評估單位提供的評估明細表及相關現場勘

查資料，審核索取資料是否真實、完整、有效。審驗帳面價值構成情況，有無進

行過評估並根據評估結果進行了會計處理；企業折舊及計提減值政策及執行情

況；收集主要設備（國產、進口）的購置合同、原始發票，車輛行駛證，重點、

特種設備的檢驗報告及技術檔案等資料；審核機器設備權屬是否清晰，有無抵押、

質押、擔保、訴訟事項；了解設備購置日期、竣工時間，結合設備運行、維護資

料分析鑑別資產使用狀況。

2、 現場勘查

根據被評估單位提供的機器設備資產評估明細表，將機器設備按ABC分類，

確定重點勘查對象，其中對A類重大機器設備實施重點詳勘，並結合企業的行

業特點從用途、主材、標準和非標、現實狀況等全面考慮做出判斷；對現場中正

在使用的動態設備，通過觀察設備運行狀況，存置環境、產品質量、設備技術狀

況，鑑定設備勘查成新率；收集設備的技術資料，調查了解設備原始購置情況及

設備運行情況，對設備的工作環境、工作負荷、技術狀況進行現場了解與勘查，

綜合分析判斷設備綜合成新率。對現場中靜態設備，通過與企業相關人員進行交

談、詢問，查看設備存置環境，調查了解設備原始購置、安裝情況及設備運行情

況；查驗設備維護保養、大修理記錄，綜合分析判斷設備年限成新率。對B類

中特殊機器設備實施重點勘查，對一般機器設備實施抽查；對C類機器設備實

施抽查；對閒置、拆除和報廢機器設備逐一進行勘查了解。確定設備可變現價值。

3、 評定估算

根據機器設備勘查結果，按照評估基準日的現行市場價格和取費標準，分別

通過市場途徑、成本途徑進行詢價、計算，確定設備購置價，考慮各項取費標準

和其他稅費率進行評定估算；在完成設備單項評估值的估算後，對同類設備的評

估價值進行橫向對比、分析和調整。

4、 評估匯總

在實施上述評估程序基礎上匯總評估結果，編制固定資產評估匯總表，同時

將評估過程的作業表、詢價記錄、技術檔案、原始憑證等整理歸檔評估底稿。按

機器設備的不同類型，分別選取帳面價值較大的、具有代表性的主要設備作為評

估案例，撰寫機器設備評估技術說明。

三、 評估方法

本次評估範圍的機器設備除摩託車生產線、機加設備、衝焊設備、鑄造設備、

塗裝設備、總裝生產線、檢測線設備等組合外，其他生產使用的機械設備大多為

單臺機械設備，因此不具有整體獲利能力；無法在現行市場中找到相同類似的可

比參照物，因此本次評估適宜採用成本法，數量以評估基準日實際數量為準。

機器設備評估值計算公式：

評估值=重置成本×綜合成新率

=重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值

重置成本=設備的直接費用+設備的間接費用－設備進項稅

直接費用即機器設備的購置價或建造價、運雜費、安裝調試費和必要的附件

配套裝置費。

間接費即為購置或建造機器設備而發生的各種其他費用、資金成本。

設備進項稅計算公式：

進項稅=設備含稅購置價÷（1+增值稅率）×增值稅率

（一） 重置成本的確定

標準成套的機械設備通過市場途徑確定購置價，加計該設備達到可使用狀態

所應發生的運雜費、安裝調試費和必要的附件配套裝置費，按照委估資產所在地

區及國家有關部門的取費標準，計取建設工程其它費用和資金成本，結合國家相

關稅費規定，確定重置成本。

自製及非定型設備則通過成本途徑，在核實了設備材質與用量的前提下，調

查目前各類非標設備造價，加計相關費用，確定重置成本。

辦公用電子設備、其他設備通過市場詢價確定重置成本。

國產設備重置成本的確定

重置成本=設備購置價×（1+運雜費+安裝調試費）×（1+其他費）

×（1+資金成本）－設備進項稅

進口設備重置成本的確定

進口設備指由境外直接引進的設備，其重置成本包括：

A、 設備貨價：離岸價（FOB價）或到岸價（CIF價）；

CIF價=FOB價（1+境外運輸費+境外保險費）

設備貨價包括：設備的主機價，一定數量的備件和易耗件，必要的工具和附

件，資料文件，技術服務費等。

B、 關稅和增值稅；

C、 銀行財務費、外貿手續費；

D、 國內運雜費、安裝調試費、基礎費、其他費用和資金成本。

重置成本=CIF價×評估基準日匯率×（1+關稅+消費稅+增值稅+外貿手續費

+國內運雜費+安裝調試費+其他費用+資金成本）+FOB價×評估

基準日匯率×（商檢費+銀行手續費）－設備進項稅

車輛重置成本的確定

通過市場詢價，加計車輛購置稅、其他合理費用，確定重置成本。對於消費

性車輛以含稅價確定評估值。

重置成本=車輛購置價+車輛購置稅+其他合理費用

1、 購置價的確定

通過市場詢價、直接向經銷商或製造商詢價，或參考商家的價格表、2015

年《機電產品報價手冊》、2015年《全國國產及進口汽車報價》月刊、2015年

《全國辦公設備及家用電器報價》月刊；萬車網www.wbcars.com的價格信息等，

並考慮其價格可能浮動因素確定；對於目前市場已經不再出售或無法查到購置

價，但已出現替代的標準專業設備和通用設備在充分考慮替代因素的前提下，通

過市場詢價及查閱有關價格手冊，進行相應調整予以確定。

對非標製作的設備則根據該類設備的訂貨合同以及製作廠家詢價確定購置

價。

2、 運雜費的確定

機器設備運雜費包括從發貨地到被評估單位所發生的裝卸運輸、運輸、保管

及其他有關費用，通常採用機器設備基價的一定比率計算，計算公式：

機器設備運雜費=設備購置價×運雜費率

3、 安裝調試費的確定

機器設備安裝調試費按機器設備基價的安裝費率計算，計算公式：

機器設備安裝費=設備購置費×安裝費率

4、 基礎費的確定

機器設備基礎費按設備基價的一定比率進行計算。計算公式：

基礎費=設備購置價×基礎費率

對於設備基礎費已列入房屋建築物中評估的，則機器設備中不重複計算。

5、 其他費率的確定

依據國家相關各項取費規定，結合評估基準日建設工程所在地的實際情況，

根據企業的投資規模確定。

建設工程其他費率的詳細取費情況見下表：

序號

取費項目

取費基礎

標準（投資額）

1

建設單位管理費

固定資產投資額

0.62%

2

工程勘察設計費

固定資產投資額

2.12%

3

工程監理費

固定資產投資額

1.38%

4

招標代理服務費

固定資產投資額

0.09%

5

環境評價費

固定資產投資額

0.03%

6

可行性研究費

固定資產投資額

0.19%

序號

取費項目

取費基礎

標準（投資額）

小計

4.43%

6、 資金成本的確定

以「建設機電」為一個獨立的建設項目為前提，結合委估資產建設規模，確

定合理建設工期為一年半，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期一半，

按同期貸款利率計算資金成本。

資金成本=（設備購置費+運雜費+安裝調試費+工程建設其他費用）×貸款

利率×合理工期/2

對需安裝的機器設備以上費用全部考慮；

對非安裝機器設備則只考慮其機器設備運雜費，同時根據設備購置價結合使

用狀況適當考慮資金成本；

對機器設備購置價中已包含運雜費、安裝費，則直接按購置價加計前期費用

及資金成本。

（二） 成新率的確定

1、各種年限的確定

機械設備的經濟壽命年限：根據「資產評估常用數據與參數手冊」中所推薦

的數值確定；

已使用年限：根據已安裝使用日期至評估基準日的時間結合設備的開機率確

定；

尚可使用年限：一般按經濟壽命年限減去已使用年限的差值，或者評估專業

人員通過了解現場設備使用情況，製造質量，磨損程度，維修水平等條件，並與

技術人員、設備管理人員綜合考慮分析共同確定。

2、主要設備成新率的確定

綜合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%

年限法成新率=（濟壽命年限-已使用年限）/經濟壽命年限×100%

或年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

勘查法成新率=Σ技術觀察分析評分值×各構成單元的分值權重×100%

3、一般或低值設備成新率的確定

成新率=尚可使用年限/經濟壽命年限×100%

4、車輛成新率的確定

納入本次評估範圍的車輛為於非營運的小、微型客車和轎車，根據商務部令

2012年第12號《機動車強制報廢標準規定》，無使用年限規定，本次評估直接

採用裡程法成新率，同時，根據調查了解車輛的運行情況、使用強度、頻度、日

常維護保養及大修理情況，考慮假設存在提前報廢或延緩報廢因素，對車輛進行

裡程成新率進行調整。

裡程法成新率= (規定行駛裡程-已行駛裡程)/規定行駛裡程×100%。

年限法成新率=(經濟壽命年限-已使用年限)/經濟壽命年限×100%

綜合成新率=裡程法成新率×修正係數

四、 評估操作實例

【實例一】「低壓鑄機」 機器設備評估明細表第447項

1、 基本情況

設備名稱：低壓鑄機

規格型號：AK96

生產廠家：德國KURTZ公司

啟用日期：1998年7月

數量：1臺

低壓鑄造是使液體金屬在壓力作用下充填型腔，以形成鑄件的一種方法。其

工藝過程是：在密封的坩堝（或密封罐）中，通入乾燥的壓縮空氣，金屬液在氣

體壓力的作用下，沿升液管上升，通過澆口平穩地進入型腔，並保持坩堝內液面

上的氣體壓力，一直到鑄件完全凝固為止。然後解除液面上的氣體壓力，使開液

管中未凝固的金屬液流坩堝，再由氣缸開型並推出鑄件。

低壓鑄機分合模單元和壓射單元兩大部分。合模單元包括合模缸、曲肘機構、

動模座板、拉杆、頂出缸、定模座板等；壓射單元包括壓射組件、壓射驅動缸、

增壓器等。這種壓鑄機常用於鋁、銅、鎂、鋅等合金的壓鑄。該設備現在鑄造車

間，使用狀況良好。

2、 主要技術參數

型號

Ak-96型

生產廠家

德國庫爾茲公司

鎖模力（kN）

120

上模板安裝尺寸（mm）

1360×1080

下模板安裝尺寸（mm）

1360×1080

動模板行程（mm）

1100

芯缸最小開檔

550/1140(側面）

芯缸最大開檔

830/1420(正面）

芯缸推出力（kN）

30

芯缸推出行程（mm）

300

控制器

自由編程微信息處理機

保溫電爐

600kg鋁液

電機功率（kw）

60

模具

8個壓縮空氣冷卻迴路。

3、 重置成本的確定

（1） 購置價

評估人員查閱該套低壓鑄機的合同，並向該低壓鑄機設備代理機構進行詢

價，確認基準日該套低壓鑄機設備的CIF購置價為487,000.00歐元。

（2） 評估基準日外幣匯率

評估基準日歐元兌人民幣的基準匯率為：1歐元= 7.148元人民幣，

（3） 進項稅

設備進項稅=（CIF價+關稅+消費稅）÷（1+17%）×17%

= 592,118.77（元）

（4） 前期及其他費用

由於該套設備由德國生產製造，需經海運到達我國重慶港口，並且該套機組

設備外形、重量較大，因此海外運費按照FOB價的6%，國外保險費按照FOB

價的0.4%計取；

根據稅法規定進口設備關稅按照CIF價的10%，增值稅按照CIF價的17%

計取；

銀行手續費按照FOB價的0.5%計取；

外貿手續費按照CIF的1.5%計取；

商檢費、報關費按照CIF的0.25%計取；

根據最新《資產評估常用數據與參數手冊》，並結合該設備的具體情況，內

地運費按照CIF價的0.2%計取；

根據最新《資產評估常用數據與參數手冊》，安裝調試費按照CIF價的2%

計取；

設備基礎費，已列入房屋建築物中評估，則機器設備中不重複計算。

其他費用依據國家相關各項取費規定，結合評估基準日建設工程所在地的實

際情況，根據企業投資規模確定其他費率合計為4.43%；

（5） 資金成本

按照合理建設工期為1.5年，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工

期一半，按同期貸款利率為5.00%計算資金成本。

進口設備重置成本計算結果表

金額單位：人民幣元

序號

名稱

計算基礎

費率

金額

1

基準日報價外幣

487,000.00

2

國外運費

1×海外運費率

6.00%

29,220.00

3

國外保險費

（1+2）×保險費率

0.40%

2,064.88

4

CIF外幣

518,284.88

5

匯率

歐元

7.148

6

FOB人民幣

3,481,076.00

7

CIF人民幣

4×5

3,704,700.32

8

關稅

到岸價(CIF)×關稅率

10%

370,470.03

序號

名稱

計算基礎

費率

金額

9

消費稅

（到岸價+關稅）×消費稅率/（1-消費稅

率）

0

-

10

增值稅

（到岸價+關稅+消費稅）×增值稅率

17%

692,778.96

11

銀行手續費

設備FOB×銀行手續費率

0.50%

17,405.38

12

商檢費

基準日報價FOB×商檢報關費率

0.25%

8,702.69

13

外貿手續費

到岸價(CIF)×外貿手續費率

1%

37,047.00

14

國內運雜費

到岸價(CIF)×運雜費率

0.20%

7,409.40

15

國內安裝費

到岸價(CIF)×安裝調試費率

2%

74,094.01

16

國內基礎費

到岸價(CIF)×基礎費率

0

17

其他費用

（7：16）×其他費用費率

4.43%

217,628.53

18

資金成本

（7：17）×（貸款年利率×合理工期/2）

5.00%

192,162.79

19

重置成本含稅

7+8+9+10+11+12+13+14+15+16+17+18

5,316,503.99

20

進項稅

(7+8+9)×增值稅率

692,778.96

21

重置成本不含稅

19-20

4,629,800.00

重置成本為4,629,800.00（元，取整）

2、成新率的確定

（1）年限法成新率

該套低壓鑄機購置於1998年7月，並於2010年7月進行了整機技術改造，

且在後續生產期間不斷的進行局部及功能部件的技術更新改造，至評估基準日，

該套機組及配套器具齊全完整，外觀完好整潔，設備運行良好，工作穩定可靠.。

經評估專業技術人員同企業相關專業人員共同對該套設備進行了技術鑑定，目前

該套設備各功能系統及運轉生產技術參數均能達到設計要求，維護保養較好。

該套設備，至評估基準日已使用17年3個月（合17.25年），經查閱《資

產評估常用數據與參數手冊》，該類設備已超過使用年限，於2010年7月進行

整機更新技術改造，預計尚可使用3年。

年限法成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%

=3/（17.25+3）×100%

=15%

（2）勘查法成新率

技術觀察分析評定表

序號

結構部件

技術鑑定情況

標準分

鑑定分

1

合模單元

液壓泵、過濾器、冷卻器、壓射回油油箱、曲肘潤滑油

泵、主油箱、機架、電動機、合開模液壓缸等部件完整

無損傷損壞，外觀勘查良好，工作穩定可靠。各項技術、

性能參數滿足生產的要求。

45

6.5

2

壓射單元

壓射組件、壓射驅動缸、增壓器等部件完整無損傷損壞，

外觀勘查良好，工作穩定可靠。各項技術、性能參數滿

足生產的要求。

45

6.5

3

控制系統

控制臺及內部組件、連接線器件完好整齊，操控準確可

靠，受控器件運作迅速。控制系統是否正常完好。

10

2

合計

100

15

勘查法成新率15%

（3）綜合成新率

綜合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%

=15%×40%+15%×60%

=15%

3、評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=4,629,800.00×15%

=694,470.00（元）

【實例二】「數控車床」 機器設備評估明細表第482項

1、基本情況

設備名稱：數控車床

規格型號：CKA6140

生產廠家：大連工具機廠

啟用日期：2009年12月

數量：1臺

存放（使用）地點：機加車間

CKA6140數控車床為縱（Z)、橫（X）兩坐標控制的數控臥式車床，主要是

對各種軸類和盤類零件自動完成內外圓柱面、圓錐面、圓弧面、端面、切槽、倒

角等工序的切削加工，並能車削公制直螺紋、端面螺紋及英制直螺紋和錐螺紋等

各種車削加工。適合於多品種，中小批量產品的生產，對複雜、高精度零件尤能

顯示優越性。該設備現在機加車間工作中，使用狀況良好。

2、 主要技術參數

工作檯直徑

200mm

刀庫容量

4或6(特殊定貨)

主軸內孔直徑(mm)

48

最大車削直徑(mm)

400

最大工件高度(mm)

75

工作檯直徑

200mm

主軸轉速範圍

32～2000（12級），20～2500:

低(20～650)高(75～2500)

電機功率(KW)

3

x軸行程(mm)

205

z軸行程

625

工具機重量(kg)

1900

工具機外形尺寸(mm)

2300×1480×1520

3、 重置成本的確定

（1） 購置價的確定

通過查閱企業訂貨合同及技術協議，了解該設備的結構組成及技術性能，經

查詢《機電產品報價手冊》（2015版）及市場調查，綜合確定該型號數控臥式

車床整套購置價格為：110,000.00元。

設備進項稅= 110,000.00÷（1+17%）×17%

= 15,982.91（元）

（2） 運雜費率的確定

根據最新《資產評估常用數據與參數手冊》，運雜費費率按5%計取；

（3） 安裝調試費率的確定

根據最新《資產評估常用數據與參數手冊》，安裝調試費率按4%計取；

（4） 基礎費的確定

對於設備基礎費已列入房屋建築物中評估，則機器設備中不重複計算。

（5） 其他費率的確定

依據國家相關各項取費規定，結合評估基準日建設工程所在地的實際情況，

根據企業投資規模確定，其他費率合計為4.31%；

（6） 資金成本的確定

按照合理的建設工期為18個月。依據評估基準日中國人民銀行發布的貸款

利率為5.00%。

資金成本率=5.00%÷12×18÷2=3.75%

數控臥式車床的重置成本計算結果見下表：

數控臥式車床重置成本計算表

序號

名稱

計算公式

金額(元)

1

購買價

110,000.00

2

運雜費

(1)×5%

5,500.00

3

安裝費

(1)×4%

4,400.00

4

其他費

[(1)＋(2)＋(3) ]×4.43%

5,311.57

5

資金成本

[(1)＋(2)＋(3)＋(4)]×5.00%÷12×18÷2

4,690.04

6

進項稅

(1)×0.17÷1.17

15,982.91

7

重置成本

(1)＋(2)＋(3)＋(4)＋(5)-（6）

113,924.00

設備重置成本確定為113,924.00（元，取整）

4、 成新率的確定

（1）年限法成新率

根據《資產評估常用資料與參數手冊》規定，同時參照該類數控臥式車床的

有關技術資料，確定該數控臥式車床的經濟壽命年限為12年，至評估基準日，

該設備已使用68個月，折合為5.67年。

年限法成新率=（經濟壽命年限-已使用年限）/經濟壽命年限×100%

=（12-5.67）/12×100%

=53%

（2）勘查法成新率

評估人員現場對該數控臥式車床進行了認真勘查，並通過向設備管理人員和

具體操作工人了解設備運行、維護及近期大修理等情況，計算勘查法成新率如下：

技術觀察分析評定表

序號

評定項目

鑑定內容

標準分值

實測分值

1

工具機精度

幾何精度及工作精度

55

30

2

作業系統

作業系統靈活輕便程度，絲槓與螺母之間間隙大小

6

4

3

潤滑系統

潤滑油泵出口壓力是否達到額定值，油管是否不洩

漏，油路是否暢通

10

5

4

運動系統

包括主軸箱、進給箱的齒輪傳動 系統、各部位軸

承有無振動及發熱，各滑動面有無拉傷

8

5

5

電氣系統

電控櫃中電流開斷裝置如磁力啟動器，交流接觸器

等以及各種繼電器觸點有無燒傷或接觸不良，工作

是否正常，電動機在運轉中溫升程度

15

7

6

外觀及其他

工具機附件是否齊全，安全保護裝置是否完好，外觀

有無鏽蝕，碰傷及油漆剝落等

6

4

合計

100

55

確定勘查法成新率55%

（3）綜合成新率的確定

綜合成新率=年限法成新率×40%＋勘查法成新率×60%

=53%×40%+55%×60%

=54%

5、 評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=113,924.00×54%

=61,518.96（元）

【實例三】「奧迪轎車A6」固定資產-車輛評估明細表第1項

1、 基本情況

牌照號碼：渝AJM296

規格型號：FV7201TFCVTO

生產廠家：一汽-大眾汽車有限公司

啟用日期：2009年9月

行駛裡程：230,000公裡

2、 技術參數

發動機號碼

發動機廠商

發動機功率

發動機排量

215068

匈牙利Gyoer公司

125

1984

總質量(KG)

整備質量

額定載客(人)

最高車速(KM/H)

2215

1750

5,4

220

燃料種類

排放水平

軸距(mm)

外形(長/寬/高)(mm)

汽油

國四

2945

5035×1855×1485

3、 設備概況

購置於2009年9月並正式上牌行駛，為「建設機電」辦公用車，正常使用，

年檢合格。經現場勘查，該轎車的車體外觀及內飾完好，發動機的機械性能及其

他電氣狀態完好，保持該車原設計技術標準，正常維護保養，無交通事故及大修

記錄。另該轎車的出車使用率一般，且主要在重慶市內行駛，車輛磨損一般。

4、 重置成本的確定

（1） 購置價

經查閱該車的購置發票，通過網上查詢及市場調查了解，並向該車的經銷商

詢價，確定該奧迪轎車評估基準日的購置價格為404,800.00元。

（2） 其他各項稅費

車輛購置稅按照10%計取，

計算公式為：404,800.00÷1.17×10%。

其他牌照費按照500.00元計取

（3） 進項稅

車輛進項稅按照17%計取，

進項稅=404,800.00÷1.17×17%

重置成本=車輛購置價＋車輛購置稅+牌照費-可抵扣進項稅

=404,800.00+404,800.00÷1.17×10%+500.00-404,800.00÷1.17×17%

=381,081.00 （元） 取整

成新率的確定

該車至評估基準日已行駛230,000公裡，依據國家相關文件內容的規定，該

類轎車正常行駛裡程為600,000公裡，則：

裡程法成新率=（規定行駛裡程-已行駛裡程）/規定行駛裡程×100%

=（600,000-230,000）/600,000×100%

= 62%

5、 評估值的確定

評估值=重置成本×綜合成新率

=381,081.00 ×62%

= 236,270.22 （元）

五、 評估結果

通過實施上述評估過程和方法，得出以下評估結果：

機器設備評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

固定資產-機器設備

190,010,237.24

170,486,182.16

-19,524,055.08

-10.28

固定資產-車輛

2,769,581.00

2,835,195.49

65,614.49

2.37

固定資產-電子設備

3,296,616.20

2,875,133.99

-421,482.21

-12.79

設備合計

196,076,434.44

176,196,511.64

-19,879,922.80

-10.14

減值準備

17,253,233.83

-17,253,233.83

-100.00

淨值

178,823,200.61

176,196,511.64

-2,626,688.97

-1.47

在建工程評估技術說明

一、 評估範圍

本次在建工程評估範圍為「建設機電」設備安裝工程1項，評估基準日已完

工但未進行駿工驗收。帳面價值158,461.54元。

二、 評估過程

（一） 前期準備

對納入評估範圍的在建工程建造情況進行初步了解，指導企業填寫在建工程

評估申報明細表及相關資料。根據被評估單位提供的評估明細表及相關資料，查

驗設備購買合同、安裝合同等，在建工程核算方法、核算內容執行情況，審驗帳

面價值構成是否真實、完整，有無進行過評估並根據評估淨值進行了會計處理；

結合查驗原始憑證，驗證資產權屬是否清晰。

（二） 現場勘查

現場實地勘查在建工程的形象進度，對關鍵、重要項目詳細調查，核實按照

合同條款執行情況，工程付款情況；填寫現場評估勘查表。

（三） 評定估算

通過實地勘查並對所收集資料數據進行認真整理、分析，根據在建工程項目

狀況，確定評估方法，計算在建工程評估值。

（四） 評估結果匯總

在上述工作基礎上，匯總確定評估結果；整理歸檔評估底稿；按在建工程實

際狀況，撰寫在建工程評估技術說明。

三、 評估方法

由於在建工程-設備安裝工程評估基準日尚未完工。此次評估按核實後的帳

面值確定評估價值。

四、 評估結果

通過實施上述評估過程和方法，得出以下評估結果：

在建工程評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

編號

科目名稱

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

4-7-1

在建工程-土建工程

4-7-2

在建工程-設備安裝工程

158,461.54

158,461.54

-

-

在建工程合計

158,461.54

158,461.54

-

-

無形資產-土地使用權評估技術說明

一、 評估範圍

納入本次評估範圍的無形資產為「建設機電」所擁有的1宗土地使用權。無

形資產評估前帳面價值合計11,759.22萬元。

（一）基本狀況

1、土地使用權

土地使用權，共計1 宗土地，宗地總地面積為161,154.00㎡（出讓用地

140,336.00㎡，劃撥土地20,818.00㎡）。

土地登記狀況：

宗地編號

地塊1

地塊2

《房地產權證》證號

202D房地證2015字第00303號（產權尚未過戶及變更）

權利人

重慶建設摩託車股份有限公司

證件名稱及號碼

組織機構代碼證74748242-3

坐落

巴南區花溪工業園區

房地籍號

BN0040040169000

土地使用權類型

出讓

劃撥

土地用途

工業用地

綠化及道路用地

土地使用權面積(㎡)

該宗土地面積為262,791.00㎡（其中出讓面積215,931.00㎡，劃撥用地面積

46,860.00㎡）

「重慶機電」面積(㎡)

140,336.00

20,818.00

土地使用權終止日期

2054年4月27日

未登記土地使用權終止日期。根據《中華人民

共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行

條例》(國務院55號令)，綠化及道路用地法

定最高出讓年限為50年。根據合法原則，本

次估價設定地塊2土地使用權的剩餘使用年

限為自估價基準日(2013年10月31日)起綠化

及道路用地50年，即土地使用權終止日期為

宗地編號

地塊1

地塊2

2063年10月30日。

填證單位

重慶市國土房管局

登記日期

2015年7月30日

註：被評估單位重慶建設機電有限責任公司，是於2015年8月由重慶建設摩託車股份有限公司全資發

起設立的有限責任公司，至估價基準日產權尚未過戶及變更。

土地權利狀況：「重慶建設機電有限責任公司」土地以新設立方式取得，證

載使用權人為「重慶建設摩託車股份有限公司」，權證編號：202D房地證2015

字第00303號。被評估單位重慶建設機電有限責任公司，是於2015年8月由重

慶建設摩託車股份有限公司全資發起設立的有限責任公司，至估價基準日產權尚

未過戶及變更。

土地利用狀況：現場勘查發現 「重慶建設機電有限責任公司」所擁有的土

地使用權目前地上已修建摩託車研發測試中心、摩託車製造聯合廠房等建築物，

且已投入使用。至估價基準日，宗地外「五通」（通上下水，通氣，通電，通路，

通訊）；宗地內「場平」（場地平整及邊坡防護處理）。

帳面價值構成：根據委託方提供的重慶市《國有土地使用權出讓合同》渝地

（2004）合字（巴南）第459號，土地使用權人為重慶建設機械有限責任公司，

使用權面積為576,992.00平米（其中規劃公共道路54,204.00㎡、綠地61,932.00㎡、市政設施用地1,815.00㎡予以行政劃撥，其餘459,041.00㎡有償出讓作為工

業建設用地），該宗土地出讓綜合價金為136,448,002.00元；根據委託方提供的

重慶市《國有土地使用權轉讓變更合同》渝地合變（2010）（巴南）第7號，重

慶建設機械有限責任公司同意將渝地（2004）合字（巴南）第459號《國有土地

使用權出讓合同》出讓的，位於巴南區花溪工業園區，面積為340,497.00㎡的國

有土地使用權轉讓給重慶建設摩託車股份有限公司使用（其中規劃道路28,265.00㎡、綠地43,250.00㎡、共計平71,515.00方米土地予以行政劃撥，其餘268,982.00㎡有償出讓）出讓年限50年（從2004年4月28日起計算），轉讓土地原合同

分攤土地使用權出讓金32,277,840.00元由重慶建設摩託車股份有限公司全部繳

清；根據委託方提供的2013年12月籤訂的《國有土地使用權轉讓讓合同》，重

慶建設摩託車股份有限公司將土地使用權面積為77,705.94 ㎡（出讓土地面積

53,050.85 ㎡，劃撥土地面積24,655.09 ㎡）轉讓給重慶南方摩託車有限責任公

司，轉讓價款為56,808,100.00 元。根據以上合同，「重慶建設摩託車股份有限

公司」轉讓後的土地使用權面積為262,791.00㎡（其中出讓面積215,931.00㎡，

劃撥用地面積46,860.00㎡）。

2015年8月「重慶建設摩託車股份有限公司」全資設立「重慶建設機電有

限責任公司」，「重慶建設機電有限責任公司」設立後的土地使用權為面積

161,154.00㎡（出讓用地140,336.00㎡，劃撥土地20,818.00㎡），截止評估基

準日，剩餘使用年限38.68年，帳面價值26,005,343.78元。

（二） 資產使用狀況、勘查結果

經審核無形資產帳表、帳實相符；在評估基準日均處於正常使用中。現場勘

查發現：土地使用權 「202D房地證2015字第00303號」中的出讓土地為正在

生產經營用地；劃撥土地為已開發的道路用地和綠化用地。

二、 評估過程

1、前期準備

對納入評估範圍的各類無形資產分布情況進行初步了解，指導企業填寫無形

資產評估申報明細表及相關資料。根據被評估單位提供的評估明細表及相關現場

勘查資料，審核索取資料是否真實、完整、有效。審驗帳面價值構成情況，有無

進行過評估並根據評估結果進行了會計處理；企業攤銷及計提減值政策及執行情

況；了解並索取購置、租出、租入無形資產等合同資料。關注無形資產權屬是否

清晰，有無抵押、質押、擔保、訴訟事項。

2、現場勘查

根據被評估單位提供的無形資產評估明細表，與企業相關人員對無形資產進

行分析鑑定，了解土地位置、周邊四至、投資環境、配套設施及開發程度，實際

證載規定是否相符，索取土地出讓金繳納情況，購置合同，查驗原始入帳發票等

會計資料，確定資產的真實性、存在性、完整性，調查、了解無形資產土地開發

利用狀況。分析鑑別無形資產未來使用方式、收益價值。

3、市場調查

評估人員通過現場勘察時向委估土地所在地區域內知情人士調查了解和收

集評估基準日近期的交易實例，或者向通過國土部門網站等收集與委估土地相關

的交易實例信息，並根據所收集的交易實例，分析整理後選擇與委估房地產相匹

配的交易實例。

4、評定估算

根據現場勘查結果及所收集資料數據進行認真整理、分析，按照評估基準日

的現行市場價格進行評定估算。將選取的參照物與委估資產按時間因素、交易因

素、區域因素、個別因素進行分析，比較共性與個性，分別予以修正綜合確定評

估結果。

5、評估匯總

將無形資產評估結果匯總，編制評估工作底稿，整理歸檔，撰寫無形資產評

估說明。

三、 評估方法

1、 土地使用權評估方法

評估人員應從估價資料、估價方法、估價參數等指標的代表性、適宜性、準

確性方面，對各試算價格進行客觀分析，並結合估價經驗對各試算價格進行判斷

調整，確定估價結果。通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩餘法、成

本逼近法、基準地價係數修正法。估價方法的選擇應按照地價評估的技術《城鎮

土地估價規程》，根據當地地產市場發育情況並結合待估宗地的具體特點及估價

目的等，選擇適當的估價方法。方法選擇的主要依據如下：

（1）成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上

一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格的方法。由

於待估宗地當地的徵地成本統計資料不完善，未已形成了較為一致的徵地取得費

用標準；徵地中各項稅費名目不明確，徵收標準不清楚，故適不宜選擇成本逼近

法。

（2）市場比較法是根據替代原則，將待估土地與在較近時期內已經發生交

易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，參照該土地的交

易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價的

方法。考慮到近年來重慶市市地產市場相對較為活躍，在本次評估中，與待估宗

地所處的相同或類似的區域範圍內，已搜集到多宗市場用地（工業用地）的交易

實例，便於比較修正，同時根據地產市場的實際情況分析，市場比較法在所有估

價方法中最能客觀地反映地價水平的合理性，故適宜選擇市場比較法。

（3）基準地價係數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評

估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等，與其所處區域的

平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，

進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。由於重慶市建立了完整的基準地價及

修正體系，且待估宗地位於重慶市的基準地價覆蓋範圍內，故適宜選擇基準地價

係數修正法。

（4）收益還原法是在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的

還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。

由於待估宗地的土地收益難以準確剝離確定，故不適宜選擇收益還原法。

（5）剩餘法是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計

的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格餘額來估算待估

土地價格的方法。由於待估宗地為工業用地，為自用，其地產未來收益無法單獨

預測，故不適宜選擇剩餘法。

根據本次評估目的所對應的經濟行為的特性，結合評估人員的現場勘查情

況，以及評估現場所收集到的資料，考慮到待估宗地為市場用地，評估時根據實

際土地利用狀況、當地土地市場情況；按照《城鎮土地估價規程》，經對被評估

單位提供的資料及評估人員實地勘查、調查收集的有關資料進行綜合分析比較

後，評估人員考慮到待估宗地為工業用地，本次評估適宜選擇市場比較法進行評

估。

四、 評估操作實例

【實例】202D房地證2015字第00303號宗地 無形資產-土地使用權評估

明細表第1項

（一） 宗地概況

1、權證登記狀況

由於「建設機電」所佔用的土地分為出讓用地（工業用地）和劃撥用地（公

共道路及綠化用地），故將其分為地塊1和地塊2，估價對象的編號、宗地位置、

面積、用途、地號、圖號等房地產權證土地登記狀況詳見下表：

宗地編號

地塊1

地塊2

《房地產權證》證號

202D房地證2015字第00303號（產權尚未過戶及變更）

權利人

重慶建設摩託車股份有限公司

證件名稱及號碼

組織機構代碼證74748242-3

坐落

巴南區花溪工業園區

房地籍號

BN0040040169000

土地使用權類型

出讓

劃撥

土地用途

工業用地

綠化及道路用地

土地使用權面積(㎡)

該宗土地面積為262,791.00㎡（其中出讓面積215,931.00㎡，劃撥用地面積

46,860.00㎡）

宗地編號

地塊1

地塊2

「重慶機電」面積(㎡)

140,336.00

20,818.00

土地使用權終止日期

2054年4月27日

未登記土地使用權終止日期。根據《中華人民

共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行

條例》(國務院55號令)，綠化及道路用地法

定最高出讓年限為50年。根據合法原則，本

次估價設定地塊2土地使用權的剩餘使用年

限為自估價基準日(2013年10月31日)起綠化

及道路用地50年，即土地使用權終止日期為

2063年10月30日。

填證單位

重慶市國土房管局

登記日期

2015年7月30日

註：被評估單位重慶建設機電有限責任公司，是於2015年8月由重慶建設摩託車股份有限公司全資發

起設立的有限責任公司，至估價基準日產權尚未過戶及變更。

2、土地權利狀況

（1）估價對象權利性質

在估價基準日，估價對象的所有權屬於國家，權利人為重慶建設摩託車股份

有限公司，被評估單位重慶建設機電有限責任公司，是於2015年8月由重慶建

設摩託車股份有限公司全資發起設立的有限責任公司，至估價基準日產權尚未過

戶及變更，產權存在瑕疵。

（2）土地用途

根據委託方提供的202D房地證2015字第00303號《房地產權證》複印件，

估價對象的登記用途為工業用地、公共道路及綠化用地，實際用途為工業用地、

公共道路及綠化用地。

（3）土地使用年期

根據委託方提供的202D房地證2015字第00303號《房地產權證》複印件，

出讓土地使用權終止日期為2054年4月27日，截至估價基準日，地塊1剩餘使

用年限為38.68年。根據委託方提供的202D房地證2015字第00303號《房地產

權證》複印件，地塊2未登記土地使用權終止日期。根據《中華人民共和國城鎮

國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院55號令)，公共道路及綠化用地

法定最高出讓年限為50年。根據合法原則，本次估價設定地塊2土地使用權的

剩餘使用年限為自估價基準日(2015年8月31日)起綠化及道路用地50年，即土

地使用權終止日期為2065年6月30日。截至估價基準日，地塊2剩餘使用年限

為50年。

（4）評估對象的他項權利

根據委託方提供的202D房地證2015字第00303號《房地產權證》複印件，

截至估價基準日，估價對象未設定抵押等他項權利。

3、土地利用狀況

（1）地塊1

地塊1在估價基準日的實際開發程度為宗地外「五通」(通上下水、通電、

通訊、通氣、通路)，宗地內部分「五通一平」(通上下水、通電、通訊、通氣、

通路和場地平整)，部分「場平」。根據委託書確定的估價對象及範圍，我們設

定地塊1開發程度為宗地外「五通」(通上下水、通電、通訊、通氣、通路)，宗

地內「場平」(場地平整)；截至估價基準日，根據委託方提供的資料及估價人員

現場查看，地塊1已建廠房等建築物(總建築面積合計為152,524.50㎡)，實際容

積率為0.71；又根據渝地[2004]合字(巴南)第459號《重慶市國有土地使用權出

讓合同》，估價對象規劃的建築容積率≤1.0。根據合法性原則，本次估價設定

地塊1容積率為1。

（2）地塊2

地塊2在估價基準日的實際開發程度為宗地外「五通」(通上下水、通電、

通訊、通氣、通路)，宗地內部分「五通一平」(通上下水、通電、通訊、通氣、

通路和場地平整)，部分「場平」。根據委託書確定的估價對象及範圍，我們設

定地塊2開發程度為宗地外「五通」(通上下水、通電、通訊、通氣、通路)，宗

地內「場平」(場地平整)。截至估價基準日，根據委託方提供的資料及估價人員

現場查看，地塊2已綠化、建成道路，實際容積率為0。根據《重慶市國土房管

局關於印發《重慶市國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準實施細

則》的通知》(渝國土房管發[2002]486號)，本次估價參照工業用地的平均容積率，

設定地塊2的容積率為1。

（二） 宗地特徵

「建設機電」所在宗地位於巴南區花溪鎮，地處重慶市主城核心區西南部，

是重慶主城區的南大門。東與重慶市重點打造的「五方十泉」中南溫泉相接，南

與區政府所在地魚洞相鄰，西與九龍坡、大渡口區隔江相望，北與南岸區接壤。

1、區位優勢明顯，交通得天獨厚。園區位於重慶市主城核心區內，屬都市

經濟發達圈，地處巴南區經濟最發達的兩個地區——李家沱和魚洞之間，地理條

件優越，拓展空間良好。園區啟動區處於李家沱長江大橋與馬桑溪長江大橋之間，

距市區12公裡，重慶火車站11公裡，朝天門碼頭13公裡，九龍港口5公裡，

江北機場30公裡，交通十分便利。園區內城區道路四通八達，通過上界高速公

路和渝黔高速公路等多條便捷通道與外界緊密相連。

2、工業基礎強勁，基礎設施完善。園區所在區域內有重慶工具機廠、重慶水

輪機廠、重慶化工廠、宗申、華陶、渝鈦白和渝

萬裡股份

公司等為代表的國有、

民營企業和上市公司在此發展。園區良好的工業發展基礎，能更好地發揮園區的

集聚效應、帶動效應和規模效應。

3、園區基礎設施完善，園區先鋒片區設置10KV開閉所三處，電力安裝總

量50000KVA；給水泵站一處，供水量為50000噸/日，建設容積2000M3高位水

池；排水採用雨汙水分流制,汙水排放量20000M3/日；園區對外聯繫道路主要為

連接兩橋（李家沱和馬桑溪大橋）的快速道路；園區電信可達20000門以上的裝

機容量，天然氣用氣量12000M3/日。移動通信、有線電視、寬帶覆蓋整個園區。

（三） 地價定義

根據《城鎮土地估價規程》規定，結合本次評估目的，確定地價定義：

地塊1

用途設定：根據委託方提供的202D房地證2015字第00303號《房地產權

證》記載，委估宗地用途為工業用地，本次評估按工業用地設定估價。

土地使用年期設定：委估宗地土地使用權類型為工業，根據委託方提供202D

房地證2015字第00303號《房地產權證》記載，委估宗地為出讓方式取得的工

業用地，出讓土地使用權終止日期為2054年4月27日，截至估價基準日，地塊

1剩餘使用年限為38.68年。本次評估按此剩餘年限設定估價。

開發程度設定：地宗地外「五通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊）；

宗地內「場平」（場地平整及邊坡防護處理），根據評估目的，評估設定的土地

開發程度為宗地外「五通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊），宗地內 「場

平」。

評估價格：本次評估價格為估價對象於評估基準日2015年8月31日、設定

用途、土地使用年期、開發程度、現狀利用條件下的正常市場出讓土地使用權價

格。

地塊2

用途設定：根據委託方提供的202D房地證2015字第00303號《房地產權

證》記載，委估宗地用途為公共道路及綠化用地，本次評估按公共道路及綠化用

地設定估價。

土地使用年期設定：委估宗地土地使用權類型為工業，根據委託方提供202D

房地證2015字第00303號《房地產權證》記載，委估宗地為劃撥方式取得的公

共道路及綠化用地，未登記使用權終止日期，根據《城鎮土地估價規程》

(GB/T18508—2001)，地價定義應註明所估地價的內涵是指在估價基準日、現狀

利用或規劃利用條件下、設定的開發程度與用途、法定最高年限內一定年期的土

地使用權(或包括其他內容)價格，因此本次估價設定公共道路及綠化用地的土地

剩餘使用年限為法定最高出讓年限。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權

出讓和轉讓暫行條例》(國務院55號令)，綠化及道路用地法定最高出讓年限為

50年。根據合法原則，本次估價設定地塊2土地使用權的剩餘使用年限為自估

價基準日(2015年8月31日)起公共道路及綠化用地50年，即土地使用權終止日

期為2065年6月30日。截至估價基準日，地塊2剩餘使用年限為50年。

開發程度設定：地宗地外「五通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊）；

宗地內「場平」（場地平整及邊坡防護處理），根據評估目的，評估設定的土地

開發程度為宗地外「五通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊），宗地內 「場

平」。

評估價格：本次評估價格為估價對象於評估基準日2015年8月31日、設定

用途、土地使用年期、開發程度、現狀利用條件下的正常市場出讓土地使用權價

格。

（四） 評估過程

1、市場比較法

（1）計算公式

市場比較法計算公式為：

P=PB×A×B×C×D

公式中：

P-待估宗地價格；

PB-比較實例價格；

A-待估宗地交易情況指數除以比較實例宗地交易情況指數；

B-待估宗地估價期日地價指數除以比較實例宗地交易日期地價指數；

C-待估宗地區域因素條件指數除以比較實例宗地區域因素條件指數；

D-待估宗地個別因素條件指數除以比較實例宗地個別因素條件指數。

（2）可比案例的選擇

可比案例的選擇主要符合以下幾點：①可比案例與評估對象處於同一地區或

同一供求範圍內；②用途相同，主要指大類用途相同，最好做到小類用途也相同；

③可比案例的交易類型與估價目的吻合；④可比案例的成交時間與估價時點接

近；⑤可比實例的成交價格為正常價格或能修正成為正常價格；⑥可比實例規模、

檔次、結構和權利性質等應與評估對象相似或相當。在以上可比案例選擇原則下

結合資料收集情況，選取了三個交易實例，建立價格可比基礎統一其表達方式和

內涵：

實例一，位於重慶市南岸區茶園組團D分區D23-3/04號宗地，由維沃移動

通信（重慶）有限公司有償出讓方式取得，土地級別為重慶市工業8級，土地面

積為172,054.00㎡，容積率下限1.0，交易期日為2015年7月16日，交易時的

土地使用年限為工業50年，臨近混合型主幹道，交易時的宗地外土地開發程度

達到五通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊），宗地內「場平」，交易情

況為正常交易，交易形式為拍賣，成交的土地單地價710元/㎡；

實例二，位於重慶市經開區長生組團J分區J4-3/02局部，由重慶跨世紀汽

車維修有限公司有償出讓方式取得，土地級別為重慶市工業8級，土地面積為

5,830.00㎡，容積率下限0.7，交易期日為2014年4月24日，交易時的土地使

用年限為工業50年，臨近交通型主幹道，交易時的宗地外土地開發程度達到「五

通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊），宗地內「場平」，交易情況為正

常交易，交易形式為拍賣，成交的土地單地價799元/㎡；

實例三，位於重慶市大渡口區大渡口組團N分區N11-1（部分）宗地，由重

慶市萬家燕醫藥有限公司有償出讓方式取得，土地級別為重慶市工業7級，土地

面積為13,124.00㎡，容積率下限0.7，交易期日為2014年11月12日，交易時

的土地使用年限為工業50年，臨近交通型主幹道，交易時的宗地外土地開發程

度達到「五通」（通上下水，通氣，通電，通路，通訊），宗地內「場平」，交

易情況為正常交易，交易形式為拍賣，成交的土地單地價832元/㎡；

上述三個比較案例的詳細情況，見下表《評估對象與比較案例情況表》。

評估對象與可比實例情況表

比較因素

估價對象

實例一

實例二

實例三

土地位置

巴南區花溪工

業園區

南岸區茶園組

團D分區

經開區長生組

團J分區J4-3/02

大渡口區大渡

口組團N分區

比較因素

估價對象

實例一

實例二

實例三

D23-3/04號宗地

局部

N11-1（部分）

宗地

成交單價（元/㎡）

待估

710

799

832

交易方式

拍賣

拍賣

拍賣

拍賣

交易情況

正常

正常

正常

正常

交易時間

2015-6-30

2015-7-16

2014-4-24

2014-11-12

剩餘使用年期

工業50年

工業50年

工業50年

工業50年

容積率

0.36

1

1

1

規劃土地用途

工業

工業

工業

工業

土地權利狀況

出讓用地，未設

置他項權利

出讓用地，未設

置他項權利

出讓用地，未設

置他項權利

出讓用地，未設

置他項權利

區域因

素

內 部

交 通條

件

區域內交通

方便程度

有公路與主次

幹道通達

有公路與主次

幹道通達

有公路與主次

幹道通達

有公路與主次

幹道通達

區域內部道

路級別（寬

度m）

約12米

4米

約12米

約12米

對外交

通條件

距火車站距

離（Km）

約13km

約12km

約12km

約16km

距港口距離

（Km）

約3km

約3km

約3km

約3km

距機場距離

（Km）

約32km

約34km

約28km

約28km

個別

因素

基礎設

施條件

動力能源保

證度（%）

95%

95%

95%

95%

供水保有度

（%）

95%

95%

95%

95%

排水設施完

善度（%）

偶爾阻塞、年內

2-3次漫水

偶爾阻塞、年內

2-3次漫水

偶爾阻塞、年內

2-3次漫水

偶爾阻塞、年內

2-3次漫水

通訊保有度

（部/100m2

建築面積）

0.5部/100m2

0.5部/100m2

0.5部/100m2

0.5部/100m2

產業聚

集

規劃限制

無限制條件

無限制條件

無限制條件

無限制條件

企業規模

（建面M2）

約16萬平米

約17萬平米

約5千平米

約1萬3千平米

環境質

量

企業自身有

無汙染源

無

噪音及空氣汙

染

無

無

區域內有無

輕微噪音

噪音及空氣汙

無

無

比較因素

估價對象

實例一

實例二

實例三

汙染源

染

宗地坡度

10度左右

20度左右

無明顯坡度

無明顯坡度

（3）因素選擇與因素說明

結合評估對象與比較實例的具體情況，我們選擇影響評估對象地價的主要因

素有：

交易期日：根據地價指數，確定交易期日修正係數。

交易情況：考慮交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例地價偏差，將

其成交地價修正為正常市場地價。

交易方式：考慮交易行為中交易方式的不同，而將交易方式修正為同一交易

方式的正常市場地價。

土地使用年期：指評估對象和比較實例的土地使用年期。

區域因素:主要有區域繁華程度、交通條件、基礎設施狀況、公用設施完備

度和環境優劣度等。

個別因素:主要指宗土地級別、宗地形狀、容積率、目前規劃限制、臨街狀

況等。

（4）統一價格基礎

宗地之間的價格比較應是在同一價格基礎上進行的，因此我們應統一比較實

例與待估宗地的價格基礎，即統一付款方式、幣種、貨幣單位、面積內涵和面積

單位等。本次測算待估宗地與比較實例付款方式、幣種、貨幣單位、面積內涵和

面積單位均一致，不需要作其他處理。

（5）比較因素條件指數的確定

比較實例之間的比較是通過影響地價的各因素條件之間的比較來實現的，為

求取公正、合理的土地價格，必須將因素條件在量化的基礎上轉化為因素條件指

數，編製成比較因素指數表。

交易情況的確定

交易情況分為正常交易和不正常交易，以正常交易情況的指數為100，本次

估價設定待估宗地的交易情況為正常交易，根據估價人員掌握的信息資料明確實

例均為正常交易，不作交易情況修正。

交易期日的修正

實例交易日期分別為2015年7月16日、2014年4月24日和2014年11月

12日，與評估基準日時間相差不久，在此期間，重慶市地價無變化，故不需要

進行修正。

土地使用年限修正

比較實例土地使用年期為工業50年，評估對象剩餘使用年限為：38.68年，

需進行年期修正，根據《城鎮土地估價規程》，年限修正係數計算公式如下：

K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n]

公式中：

K—土地使用年期修正係數

r—土地還原率

m—交易實例土地使用年限

n—待估宗地剩餘使用年限

土地還原率的確定：

根據《重慶市國土房管局關於公布執行重慶市主城區及江津區雙福街道珞璜

鎮土地級別的通知》(渝國土房管[2012]305號)和《重慶市國土房管局關於印發<

重慶市國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準實施細則>的通知》

(渝國土房管發[2002]486 號)，本次估價確定估價對象的土地還原利率為5.85%。

土地使用年限修正係數的確定：

K工業=[1-1/(1+r)38.68]÷[1-1/(1+r)50]=0.9441

根據上述年期修正測算數據，以評估對象為100，則三個實例的年限修正指

數均為106。

容積率修正：

由於重慶市工業用地容積率對地價影響不大，且估價對象和可比實例一、二、

三、相差不大，故此次對容積率不做修正。

土地用途修正：

評估對象土地用途為工業用地，比較實例的用途同為附近工業用地，故本次

評估對用途不作修正。

土地權利狀況修正：

評估對象為出讓用地，未設置他項權利，實例一、二、三的用途同為出讓用

地，未設置他項權利，故本次評估對權利狀況不作修正。

區域因素修正：

a、區域內交通方便程度

區域內交通方便程度分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級，每相差一個

檔次，指數增加或減少0.5%。根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，

則實例一、二、三的修正係數分別為100、100和100。

b、區域內部道路級別（寬度m）

區域內部道路級別（寬度m）分為寬度>15米優；寬度8-15米較優；寬度

5-8米一般；寬度<5米較劣；無道路劣五個等級，每相差一個等級，指數調整

0.5%。根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的

修正係數分別為99、100和100。

c、距火車站距離（km）

距火車站距離分為<5km優、5-10km較優、10-18km一般、18-25km較

劣、>25km劣五個等級，每相差一個等級，指數調整1%。根據《比較因素條件

說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數分別為100、100

和100。

d、距港口距離（km）

距港口距離（km）分為<5km優、5-10km較優、10-18km一般、18-25km較

劣、>25km劣五個等級，每相差一個等級，指數調整1%。根據《比較因素條件

說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數均為100。

e、距機場距離（km）

距機場距離分為<5km優、5-20km較優、20-30km一般、30-40km較劣、>40km

劣五個等級級，每相差一個等級，指數調整1%。根據《比較因素條件說明表》，

以評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數分別為100、101和101。

個別因素修正：

a、動力能源保證度（%）

動力能源保證度分為>90%優、85%-90%較優、70%-85%一般、60%-70%較

劣、<60%劣五個等級級，每相差一個等級，指數調整2%。根據《比較因素條件

說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數均為100。

b、供水保有度（%）

供水保有度分為>90%優、80%-90%較優、70%-80%一般、60%-70%較劣、

<60%劣五個等級，每相差一個等級，指數調整1.5%。根據《比較因素條件說明

表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數均為100。

c、排水設施完善度（%）

排水設施完善度分為排水暢通常年不漫水優、暢通年內有2-3次漫水較優、

偶爾阻塞年內2-3次漫水一般、偶爾阻塞年內4-7次漫水較劣、偶爾阻塞、常年

漫水劣五個等級，每相差一個等級，指數調整0.5%。根據《比較因素條件說明

表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數均為100。

d、通訊保有度（部/100m2建築面積）

通訊保有度分為≥2部/100m2優、1部/100m2較優、0.5部/100m2一般、0.2

部/100m2較劣、≤0.1部/100m2劣五個等級，每相差一個級別，指數調整1%。

根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正系

數均為100。

e、規劃限制

規劃限制別分為無限制條件優、個別類型受限制較優、部分工業可布置一般，

工業可布置受到極大限制為較劣、不允許布置工業為劣五個級別，每相差一個級

別，指數調整1%。根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，則實例

一、二、三的修正係數均為100。

f、企業規模（建面平米）

企業規模（建面）為>10萬平米優、3-10萬平米較優、8千-3萬一般、3千

-8千平米較劣、<3千平米劣五個等級，每上升、下降一個級次，指數修正0.8%。

根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的修正系

數分別為100、97.5和98.3。

g、企業自身有無汙染源

企業自身有無汙染源中無汙染源為優，有輕微噪音為較優、噪音為一般，噪

音及空氣汙染為較劣、多種汙染源為劣五個等級。每相差一個等級，指數調整

0.5%。根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三的

修正係數分別為98.5、100和100。

h、區域內有無汙染源

區域內有無汙染源中無汙染源為優，有輕微噪音為較優、噪音為一般，噪音

及空氣汙染為較劣、多種汙染源為劣五個等級。每相差一個等級，指數調整

0.5%%。根據《比較因素條件說明表》，以評估對象為100，則實例一、二、三

的修正係數分別為99、100.7和100.7。

i、宗地坡度

宗地坡度為≤3°優、3-10°較優、10-15°一般、15-30°較劣、>30°劣五

個級別。每相差一個等級，指數調整0.5%。根據《比較因素條件說明表》，以

評估對象為100，則實例一、二、三的修正係數分別為99.5、101和101。

j、工程地質條件

工程地質條件無不良地質現象、有不良地質現象，但經過一般改造可以作為

建設用地、有不良地質現象，但經過大規模改造可以作為建設用地三個檔次。每

相差一個檔次，指數增加或減少2%。根據《比較因素條件說明表》，以評估對

象為100，則實例一、二、三的修正係數均為100。

因素比較修正：

將待估宗地的因素指數與比較實例因素指數進行比較，得到各因素修正系

數，再採用積算方法計算得出各比較實例的比準價格，詳見表「比較因素條件指

數表」和「比較因素修正係數表」。

比較因素條件指數表

比較因素

估價對象

實例一

實例二

實例三

交易情況

100

100

100

100

交易時間

100

100

100

100

剩餘使用年期

100

106

106

106

容積率

100

100

100

100

規劃土地用途

100

100

100

100

土地權利狀況

100

100

100

100

區域

因素

內 部

交 通

條件

區域內交通方便程度

100

100

100

100

區域內部道路級別（寬度m）

100

99

100

100

對外交

通條件

距火車站距離（Km）

100

100

100

100

距港口距離（Km）

100

100

100

100

距機場距離（Km）

100

100

101

101

個別

因素

基礎設

施條件

動力能源保證度（%）

100

100

100

100

供水保有度（%）

100

100

100

100

排水設施完善度（%）

100

100

100

100

通訊保有度（部/100m2建築

面積）

100

100

100

100

產業聚

集

規劃限制

100

100

100

100

企業規模（建面M2）

100

100

97.5

98.3

環境質

量

企業自身有無汙染源

100

98.5

100

100

區域內有無汙染源

100

99

100.7

100.7

宗地坡度

100

99.5

101

101

合計

100

102

106

107

比較因素修正係數及評估價值計算表

比較因素

實例一

實例二

實例三

成交單價（元/㎡）

710.00

799.00

832.00

交易情況

100/100

100/100

100/100

交易時間

100/100

100/100

100/100

比較因素

實例一

實例二

實例三

剩餘使用年期

100/106

100/106

100/106

容積率

100/100

100/100

100/100

規劃土地用途

100/100

100/100

100/100

土地權利狀況

100/100

100/100

100/100

區

域

因

素

內 部

交 通

條件

區域內交通方便程度

100/100

100/100

100/100

區域內部道路級別

（寬度m）

100/99

100/100

100/100

對外

交通

條件

距火車站距離（Km）

100/100

100/100

100/100

距港口距離（Km）

100/100

100/100

100/100

距機場距離（Km）

100/100

100/101

100/101

個

別

因

素

基礎

設施

條件

動力能源保證度（%）

100/100

100/100

100/100

供水保有度（%）

100/100

100/100

100/100

排水設施完善度（%）

100/100

100/100

100/100

通訊保有度（部

/100m2建築面積）

100/100

100/100

100/100

產業

聚集

規劃限制

100/100

100/100

100/100

企業規模（建面M2）

100/100

100/97.5

100/98.3

環境

質量

企業自身有無汙染源

100/98.5

100/100

100/100

區域內有無汙染源

100/99

100/100.7

100/100.7

宗地坡度

100/99.5

100/101

100/101

合計

100/102

100/106

100/107

比準價格（元/㎡）

697.00

753.00

777.00

待估宗地比準價格（元/㎡）

742.00

（6）評估單價的確定

可比實例與評估對象相似程度接近，故對比準價格取算術平均值。

則評估對象評估單價P＝（697+753+777）/3

=742.00（元/㎡）

根據重慶市國土房管局關於印發《重慶市國有建設用地使用權供應地價評估

和價款測算細則（試行）》的通知，渝國土房管發〔2014〕6號和《重慶市國土

房管局關於印發施細則>的通知》(渝國土房管發[2002]486 號)，「主城區的基準地價、出讓金標

準仍按照《重慶市人民政府關於調整國有土地使用權基準地價和土地出讓金標準

的通知》（渝府〔2002〕79號）執行」，即：

重慶市國有土地使用權出讓金標準

單位：元/㎡

級別

商業用地

住宅用地

工業用地

（40年）

（70年）

（50年）

1

840

590

440

2

660

500

300

3

530

420

170

4

450

310

150

5

380

270

130

6

330

250

120

7

290

210

90

8

260

160

80

9

240

110

10

220

100

11

200

90

12

190

80

故地塊1評估單價P＝=742.00（元/㎡）

故地塊2評估單價P＝742.00-90

=652（元/㎡）

2、基準地價係數修正法

（1）計算公式基準地價係數修正法的計算公式：

Pi=[P×（1±K）×T×Kij±F] ×y

公式中各變量的含義如下：

Pi——待估宗地地價；

P——待估宗地對應的基準地價；

K——各影響因素修正係數之和，包括區域因素和個別因素；

T——期日修正係數；

Kij——容積率修正係數；

F——開發程度修正值；

y——待估宗地使用年期修正係數。

（2）基準地價概況

根據重慶市國土房管局關於印發《重慶市國有建設用地使用權供應地價評估

和價款測算細則（試行）》的通知，渝國土房管發〔2014〕6號文，重慶市工業

用地土地級別分為八級。基準地價的評估基準日為2014年1月1日。

重慶市市各類用地基準地價表

土地級別

商業用地

住宅用地

工業用地

（40年）

（70年）

（50年）

1

11953

3503

1499

2

9977

3078

1204

3

7499

2206

711

4

5957

1777

460

5

4822

1237

350

6

4334

959

286

7

3993

841

220

8

3109

737

185

9

2648

660

10

1875

589

11

947

444

12

491

338

基準地價內涵：

估價基準日：2014年1月1日

土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工業用

地）；

容積率：商服用地2.1、住宅用地2.4，工業用地1.0；

開發程度：商業、住宅、工業用地宗地外「五通」（通上通下水，通氣，

通電，通路，通訊）；宗地內「場平」；

權利狀況：出讓土地使用權，無他項權利限制。

（3）確定評估對象土地級別及基準地價

根據重慶市市基準地價，評估對象所處區域為工業7級地段，該地段基準

地價級別價為220.00元/㎡。

期日修正：由於近年來重慶市工業用地地價水平穩定，無市場波動，故此次

不做地價的期日修正。區域因素和個別因素修正：根據評估對象所在地狀況，通

過實地調查，確定出影響評估對象地價各項因素條件。將影響評估對象地價各因

素條件，對照《地價影響因素說明表》確定影響程度的檔次，再對照《地價修正

係數表》，在對應的檔次上，確定每個影響因素的修正係數（k1）及總修正係數

（K）詳見評估對象因素條件及修正係數表：

重慶市7級工業用地地價影響因素說明表

指標項目 指標標準

優

較優

一般

較劣

劣

區域

因素

內 部

交 通條

件

區域內交通方便

程度

臨主次幹

道

有公路與

主次幹道

通達

有公路與

次幹道相

通

有公路至

次幹道

2-5Km

有公路至

次幹道

5Km以上

區域內部道路級

別（寬度m）

>15

8--15

5--8

<5

無

對外交

通條件

距火車站距離

（Km）

<5

5--10

10--18

18-25

>25

距港口距離

（Km）

<5

5--10

10--18

18-25

>25

距機場距離

（Km）

<5

5--20

20-30

30-40

>40

個別

因素

基礎設

施條件

動力能源保證度

（%）

>90

85-90

70-85

60-70

<60

供水保有度（%）

>90

80-90

70-80

60-70

<60

排水設施完善度

（%）

排水暢通、

常年不漫

水

暢通、年內

有2-3次漫

水

偶爾阻塞、

年內2-3次

漫水

偶爾阻塞、

年內4-7次

漫水

偶爾阻塞、

常年漫水

通訊保有度（部

/100m2建築面

積）

≥2

1

0.5

0.2

≤0.1

產業聚

集

規劃限制

無限制條

件

個別類型

受限制

部分工業

可布置

工業可布

置、受到極

大限制

不允許布

置工業

企業規模（建面

>10萬

3萬-10萬

8千-3萬

3千-8千

<3千

M2）

環境質

量

企業自身有無汙

染源

無

輕微噪音

噪音

噪音及空

氣汙染

多種汙染

源

區域內有無汙染

源

無

輕微噪音

噪音

噪音及空

氣汙染

多種汙染

源

宗地坡度

≤30

3-100

10-150

15-300

>300

重慶市7級工業用地地價影響因素說明表

指標項目 指標標準

優

較優

一般

較劣

劣

區域因

素

內 部交 通

條件

區域內交通方便程度

0.8

0.5

0

-0.5

-1.5

區域內部道路級別

（寬度m）

0.8

0.5

0

-0.5

-1

對外交通

條件

距火車站距離（Km）

2

1

0

-1

-2.5

距港口距離（Km）

2

1

0

-1

-2.5

距機場距離（Km）

2

1

0

-1

-1.5

個別

因素

基礎設施

條件

動力能源保證度（%）

4

2

0

-2

-4

供水保有度（%）

3

1.5

0

-1.5

-3

排水設施完善度（%）

1.5

0.5

0

-0.5

-1.5

通訊保有度（部/100m2

建築面積）

2

1

0

-1

-2

產業聚集

規劃限制

2

1

0

-1

-2.5

企業規模（建面M2）

1.7

0.8

0

-0.8

-2.5

環境質量

企業自身有無汙染源

1

0.5

0

-0.5

-1.5

區域內有無汙染源

1.2

0.5

0

-0.5

-2

宗地坡度

1

0.5

0

-0.5

-1.5

評估對象因素條件及修正係數表

指標項目 指標標準

條件

判斷

指數（%）

區域因素

內 部

交 通條

件

區域內交通方便程度

有公路與主次

幹道通達

較優

0.5

區域內部道路級別（寬度m）

8--15

較優

0.5

對外交

通條件

距火車站距離（Km）

10--18

一般

0

距港口距離（Km）

<5

優

2

距機場距離（Km）

30-40

較劣

-1

個別因

素

基礎設

施條件

動力能源保證度（%）

>90

優

4

供水保有度（%）

>90

優

3

排水設施完善度（%）

偶爾阻塞、年內

2-3次漫水

一般

0

通訊保有度（部/100m2建築面

積）

0.5

一般

0

產業聚

集

規劃限制

無限制條件

優

2

企業規模（建面M2）

>10萬

優

1.7

環境質

量

企業自身有無汙染源

無

優

1

區域內有無汙染源

輕微噪音

較優

0.5

宗地坡度

10-150

一般

0

合計

14.2

區域因素和個別因素修正係數為14.2%

開發程度因素修正：根據重慶市基準地價成果，工業用地設定的開發程度為

宗地外「五通」，宗地內「場平」。本次待估宗地的開發程度為宗地外「五通」

和宗地內「場地平整」，故此次不需做修正。

容積率修正：評估對象容積率為1.14，基準地價設定容積1.0，由於容積率

對工業用地價值基本無影響，故不需進行修正。

權利修正：待估宗地為出讓，與基準地價設定的權利性質相同，無需進行修

正。

土地使用年期修正：年期修正係數=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n]

其中：r：土地還原利率

n:該類用地最高使用年限

m：評估對象剩餘使用年期

根據重慶市國土房管局關於印發《重慶市國有建設用地使用權供應地價評估

和價款測算細則（試行）》的通知，渝國土房管發〔2014〕6號和《重慶市國土

房管局關於印發施細則>的通知》(渝國土房管發[2002]486 號)，本次估價確定估價對象的土地還

原利率為5.85%，對本評估對象而言，m= 38.68，n=50，r=5.85%。

據上述公式，年期修正係數為0.9441。

（4）地價測算

依據上述計算過程，我們編制了基準地價係數修正法測算表

基準地價係數修正法測算表

項目

基準地價

（元／㎡）

期日修

正係數

區域及

個別修

正係數

容積率修

正係數

土地開發程

度修正值（元

/㎡）

土地權利

狀況修正

係數

年期修正

係數

土地價格

（元／

㎡）

測算

結果

220

1.0

14.2%

1

0

1.00

0.9441

237

根據重慶市國土房管局關於印發《重慶市國有建設用地使用權供應地價評估

和價款測算細則（試行）》的通知，渝國土房管發〔2014〕6號和《重慶市國土

房管局關於印發施細則>的通知》(渝國土房管發[2002]486 號)，「主城區的基準地價、出讓金標

準仍按照《重慶市人民政府關於調整國有土地使用權基準地價和土地出讓金標準

的通知》（渝府〔2002〕79號）執行」，即：

重慶市國有土地使用權出讓金標準

單位：元/㎡

級別

商業用地

住宅用地

工業用地

（40年）

（70年）

（50年）

1

840

590

440

2

660

500

300

3

530

420

170

4

450

310

150

5

380

270

130

6

330

250

120

7

290

210

90

8

260

160

80

9

240

110

10

220

100

11

200

90

12

190

80

故地塊1評估單價P＝237.00（元/㎡）

故地塊2評估單價P＝161（元/㎡）

（五）評估結果的確定

1、評估單價的確定

根據地價評估技術規則及評估對象的實際情況，基準地價係數修正法的評

估單價地塊一為237,00元/㎡、地塊二為161元/㎡，市場比較法評估單價地塊一

為742.00元/㎡、地塊二為652元/㎡。

從以上評估結果看，兩種方法的測算結果差異較大。由於市場比較法能夠

客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場獲得，評估值更

能反映市場現實價格，評估結果易於被各方面理解和接受。因此也具有較強的說

服力。基準地價係數修正法，是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估

成果，按照替代原則，就影響評估對象區域因素和個別因素的影響程度，與基準

地價修正係數指標說明表中的區域因素和個別因素指標條件相比較，確定每個影

響地價因素的修正係數，用這些修正係數對基準地價進行修正。再根據基準地價

評估基準日、使用年限、他項權利狀況、容積率、土地開發程度分別對評估對象

的評估基準日、使用年限、他項權利狀況、容積率、土地開發程度進行修正，進

而求得評估對象在評估基準日的使用權價格，也具有一定的可信性。

從上表可知，市場比較法和基準地價係數修正法都是通過不同的計算途徑

評估地價的方法，從不同側面反映其地價水平，具備了一定的可比性，但由於市

場比較法結果與當地市場更接近，故本次評估以市場比較法評估結果確定土地的

評估價值，即：

地塊一評估單價= 742.00（元/平米）取整

地塊一評估單價= 652.00（元/平米）取整

2、評估價值的確定

地塊一評估價值=單位面積地價×土地面積

=742.00×140,336.00

= 104,129,312.00（元）

地塊二評估價值=單位面積地價×土地面積

=652.00×20,818.00

=13,573,336.00（元）

五、 評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

無形資產評估結果分類匯總表

金額單位：人民幣元

內容或名稱

原始入帳價值

帳面價值

評估價值

增減值額

增值率%

土地使用權

25,911,720.00

117,592,173.67

117,702,648.00

110,474.33

0.09%

合 計

25,911,720.00

117,592,173.67

117,702,648.00

110,474.33

0.09%

其他無形資產評估說明

一、評估範圍

納入本次評估範圍的其他無形資產為「建設機電」所擁有的財務、管理軟體、

專利權、專有技術和商標權等，共216項，評估前帳面價值為45,725,496.79元，

系2015年6月30日設立公司時評估入帳。其中專有技術49項，專利權66項、

商標權68項、軟體33項。

詳細明細及內容具體參見《無形資產——其他無形資產評估明細表》。

（一）基本狀況

1、專有技術和專利權

專有技術和專利權共計115項。

資產權屬狀況：取得了專利證書。

帳面價值構成：帳面值以2015年6月30日為基準日設立公司時評估入帳。

2、商標權

商標權共計68項，均為帳外申報。

資產權屬狀況：已取得商標註冊證，且續交了年費。

帳面價值構成：帳面值以2015年6月30日為基準日設立公司時評估入帳。

3、軟體

各類財務、管理軟體共計33項，均帳列電子設備。軟體安置於「建設機電」

公司辦公場所內，正在使用的財務軟體、管理軟體，分別於2007年—2014年購

置。

帳面價值構成：帳面值以2015年6月30日為基準日設立公司時評估入帳。

企業無形資產按實際成本計價，折舊年限按預計使用年限（不超過《企業會計準

則》規定的攤銷期），採用直線法攤銷；不計提減值準備。

（二） 資產使用狀況、勘查結果

經審核其他無形資產帳表、帳實相符；在評估基準日部分為無法使用狀態，

現場勘查發現：

1、66項專利權目前正在使用。54項專有技術中有6項已無使用價值。

2、68項商標權，其中：正在生產經營中使用的摩託車產品的商標權共計65

項，現場勘查無使用價值的商標權3項。

3、33項財務、管理軟體，其中：正常使用的軟體26項，無使用價值的軟

件7項。。

二、評估過程

1、前期準備

對納入評估範圍的各類無形資產分布情況進行初步了解，指導企業填寫無形

資產評估申報明細表及相關資料。根據被評估單位提供的評估明細表及相關現場

勘查資料，審核索取資料是否真實、完整、有效。審驗帳面價值構成情況，有無

進行過評估並根據評估結果進行了會計處理；企業攤銷及計提減值政策及執行情

況；了解並索取購置、租出、租入無形資產等合同資料。關注無形資產權屬是否

清晰，有無抵押、質押、擔保、訴訟事項。

2、現場勘查

根據被評估單位提供的無形資產評估明細表，與企業相關人員對各項無形資

產進行分析鑑定，索取各項無形資產法律權屬證明資料，購置合同，查驗原始入

帳發票等會計資料，確定資產的真實性、存在性、完整性，調查、了解無形資產

的實際使用、技術狀況，收益方式、獲利能力，了解無形資產日常維護、升級使

用情況，土地開發利用狀況，採礦權資源儲量情況。分析鑑別無形資產未來使用

方式、收益價值。

3、市場調查

收集資產所在地的近期市場可比交易案例，無形資產取得成本的相關政策規

定及基準地價文件，企業歷史經營狀況數據，主要產品近期銷售價格，所在行業

的未來發展前景，企業競爭優勢、劣勢分析，未來盈利預測，無形資產市場銷售

價格等有關計價依據。

4、評定估算

根據現場勘查結果及所收集資料數據進行認真整理、分析，按照評估基準日

的現行市場價格進行評定估算或採用收益法進行評估。

5、評估匯總

將無形資產評估結果匯總，編制評估工作底稿，整理歸檔，撰寫無形資產評

估說明。

三、評估方法

1、專有技術、專利權、商標權評估方法

根據《資產評估準則-無形資產》、《商標資產評估指導意見》、《專利權

評估指導意見》、等資產評估準則規定，專利權、商標權無形資產評估方法包括

收益法、市場法和成本法。

收益法是將專有技術、專利、商標剩餘有效期限內所創造的總收益的折現值

作為專有技術、專利、商標評估基準日價值的評估方法，評估思路根據專利未來

帶來的預期超額收益來確定專有技術、專利、商標價值，用收益法來評估反映了

專有技術、專利、商標的內在價值，是一種比較理想的評估方法，它比較適合評

估專利的整體價值，在我國目前的專利所有權評估實務中，收益法是運用最多、

最基本、最重要的評估方法，因此收益法的應用具有現時的基礎。本項評估中，

被評估專有技術、專利、商標相互關聯、相互作用，共同產生收益，可以將這些

專有技術、專利、商標作為一個整體進行評估，故本次評估宜採用收益法。

市場法是指通過市場調查，選擇一個或幾個與被評估專有技術、專利、商標

相同或類似的專有技術、專利、商標作為比較對象，分析比較對象的成交價格和

交易條件並進行對比調整，估算出被評估專有技術、專利、商標價值的評估方法，

評估思路是根據市場上同類專有技術、專利、商標的成交價格來確定專有技術、

專利、商標的價值。市場法能夠客觀反映專利資產目前的市場情況，其評估的參

數、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現實價格，其優點是評估結果易

於被交易各方理解和接受，操作性較好，局限性是應用市場法的條件較苛刻，一

是有一個完全成熟活躍的專有技術、專利、商標交易市場，另一個是被評估專有

技術、專利、商標的市場參考物基之相比較的項目、技術參數是可以收集的。在

我國專有技術、專利、商標交易市場不完善的條件下，其使用局限性更加明顯，

所以在評估實務中很少運用。本次評估由於無法找到可對比的相同或類似專有技

術、專利、商標的歷史交易案例及交易價格數據，故本次評估不宜採用市場法。

成本法是指在現有市場條件和技術條件下，重新生產開發一個同樣價值的專

有技術、專利、商標所耗費的人力物力成本作為專有技術、專利、商標價值的評

估方法，即把專有技術、專利、商標主體相關的開發設計成本、廣告成本、侵權

訴訟成本和法律保護費用等累加起來作為專有技術、專利、商標的評估價值，其

基本思路是投入被評估專有技術、專利、商標的成本以現行市價重置。成本法評

估考慮的主要是專有技術、專利、商標的外在價值，其優點是充分考慮了企業在

專利開發過程中的投入成本，評估結果有堅實的投入基礎，可信度較高，局限是

企業財務無法完整計錄和核算專有技術、專利、商標的投入成本信息，部分已費

用化相關支出也難以辨別和統計，專有技術、專利、商標的成本難以界定，而且

所有資料都是基於過去，不能反映專利的未來盈利能力，即成本法計算專有技術、

專利、商標的價值本身也無法客觀地反映專利對一個企業或一種產品的經濟貢

獻。基於以上因素，本次評估不宜採用成本法。

根據評估目的、價值類型、資料收集情況等相關條件，本項評估採用收益法。

採用收益法對專有技術、專利、商標進行評估時所確定的價值，是指為獲得該資產

組以取得預期收益的權利而支付的貨幣總額。即專有技術、專利、商標的評估價值與專

有技術、專利、商標的效用或有用程度密切相關。專有技術、專利、商標的效用越大，

獲利能力越強，價值也就越大。

目前國際上對專有技術、專利、商標專有權評估採用定量化測算的基本方法都是從

收益的角度考慮的，常有以下兩種評估方法：

（1）超額收益現值法，採用超額收益現值法評估專有技術、專利、商標價值，評

估模型為：

..

.

.

nttirRP1)1(

式中：P—無形資產評估值

Ri—未來第i年超額收益

r—折現率

t—收益計算年

n—預期收益年限

（2）營業收入提成法，採用營業收入提成法評估專有技術、專利、商標價值，評

估模型為：

基本計算公式

..

.

.

nttirRP1)1(

β×

式中：P—被評估專有技術、專利、商標的評估值

Ri—未來第i年營業收入

β—營業收入提成率

r—折現率

t—收益計算年

n—預期收益年限

使用超額收益法的局限在於專有技術、專利、商標的獲得能力是由多種因素

決定的，其所帶來的超額收益具有很多的不穩定性，給評估預測帶來諸多困難。

本次評估根據評估目的和資料收集情況，採用營業收入提成法。

主要是預測專有技術、專利、商標產品的營業收入、營業收入提成率、折現

率和經濟壽命年限四大因素。其中最關鍵的是在於確定一個合理的營業收入提成

率，從而對專有技術、專利、商標直接產生的淨收益進行量化。由於專有技術、

專利、商標的使用普遍存在，這一營業收入提成率在市場上是可以取得的。

綜上，本次評估採用營業收入提成法評估模型。

（3）專有技術、專利、商標相關產品營業收入的確定

本次評估採用營業收入提成法，營業收入根據被評估單位之專有技術、專

利、商標產品前三年的歷史數據並根據其未來規划進行預測。

（4）營業收入提成率

β=專有技術、專利、商標對應產品第i年的營業收入×全部無形資產的提成

率×委估專有技術、專利、商標對無形資產收益的提成率

全部無形資產的提成率採用上市公司經營數據進行測算。

委估專有技術、專利、商標對無形資產收益的提成率採用層次分析法進行

計算，並根據聯合國工業發展組織發布的技術貿易合同提成率，結合專有技術、

專利、商標許可使用單位使用專有技術、專利、商標資產的法律狀況、技術狀況

和經濟狀況確定。

（5）專有技術、專利、商標收益期限

根據調查了解，只有較高水平先進性的可使用15-20年。

專有技術、專利、商標資產收益期限根據專有技術、專利、商標資產的技術

壽命、技術成熟度、專有技術、專利、商標產品壽命及與專有技術、專利、商標

資產相關的合同約定期限合理確定，本次評估根據專有技術、專利、商標經濟壽

命年限、權利壽命年限兩者孰短的原則確定。評估人員詳細了解了委估無形資產

的先進性、應用條件、產品未來應用前景、同行業類似技術產品的優勢、替代影

響、發展趨勢、更新速度和已應用年限，綜合確定專有技術、專利、商標的剩餘

經濟壽命年限。

（6）專有技術、專利、商標收益的折現率

A、全部資產折現率

根據有關會計準則的要求，折現率應是反映貨幣時間價值的當前市場評價以

及委估資產特有風險的稅後折現率，所選折現率的模型一般採用加權平均資金成

本法模型（WACC）和資本資產定價模型（CAPM）。

按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估收益額口徑為企業自由現金

流量，則折現率選取加權平均資本成本定價模型（WACC）確定。

加權平均資本成本指的是將企業股東的預期回報率和付息債權人的預期回

報率按企業資本結構中所有者權益和付息債務所佔比例加權平均計算的預期回

報率，計算公式如下：

×KedEDWACCKDEDE

...

..

其中：WACC：加權平均資本成本

E：權益的市場價值

D：債務的市場價值

Ke：權益資本成本

Kd：債務資本成本

B、無形資產折現率

上述計算的WACC可以理解為投資企業全部資產的期望回報率，企業全部資

產包括流動資產、固定資產和無形資產組成。

WACC可以用下式表述：WACC稅前=Wc×Rc+Wf×Rf+Wi×Ri

其中：Wc:為流動資產（資金）佔全部資產比例；

Wf:為固定資產（資金）佔全部資產比例；

Wi:為無形資產（資金）佔全部資產比例；

Rc:為投資流動資產（資金）期望回報率；

Rf:為投資固定資產（資金）期望回報率；

Ri:為投資無形資產（資金）期望回報率；

因為投資流動資產所承擔的風險相對最小，因而期望回報率應最低。我們取

一年內平均銀行貸款利率為投資流動資產期望回報率。投資固定資產所承擔的風

險較流動資產高，因而期望回報率比流動資產高，我們取銀行5年以上平均貸款

利率為投資固定資產的期望回報率。我們將上式變為

WiRf×Wf-Rc×Wc-稅前WACCiRi.

2、軟體評估方法

根據所收集資料分析各項管理應用軟體單獨不具有獲利能力，並且近期市場

上同類型的軟體有可比實例銷售價格，因此，根據市場銷售價格，考慮應用軟體

版本的功能性貶值因素，結合購置合同約定的升級條款，考察其在用狀況，綜合

分析、計算，採用市場法確定評估值。市場法評估值計算公式：

評估值=該項資產購置價÷（1+進項稅率）

四、評估操作實例

（一）商標權、專利權評估案例

1、專有技術、專利、商標相關產品營業收入的預測

（1）商標收益期限

根據《中華人民共和國商標法》和《中華人民共和國專利法》規定，註冊商

標和實用新型專利的有效期為10年，發明專利為20年，考慮到期以後商標可以

續展，續展的期限仍為10年，從理論上講，商標的法律保護期限是無限的。專

有技術、專利、商標的經濟使用年限，與企業自身發展態勢和商標產品滿足或引

導市場需求相關，本次評估商標按法定使用期限10年確定，專利按剩餘使用年

限綜合確定為10年。

（2）明確預測期營業收入預測

A、專利、商標相關產品其他歷史數據分析

根據上述專利商標設計產能、生產量和產品銷售數據分析，「建設機電」

成立前，原「建設股份」摩託車相關業務近三年來銷售量呈下降趨勢，整車生

產線利用率從2011年的40%下降至2015年1-8月的13%，發動機生產線利用

率從2011年的37%下降至2015年1-8月的11%；營業收入從2011年的11億

元下降至2014年的6.7億元，降幅約39%，進入2015年， 1-8月實現整車、

發動機銷售收入2.75億元，較上年同期下降11%。

「建設機電」成立前，原建設股份公司摩託車相關業務歷史銷售情況見下表

（設計產能、生產量、銷售單位：臺、輛，金額單位：元）：

專利商標產品歷史銷售信息表

項目

2011年

2012年

2013年

2014年

2015年1—8月

設計產能

800,000.00

800,000.00

800,000.00

800,000.00

800,000.00

銷售量

90ml及以

下/發動機

48,572.00

37,024.00

18,743.00

44,765.00

195.00

100-110ml

系列

205,744.00

99,362.00

89,853.00

51,679.00

27,392.00

125-150ml

系列

82,441.00

49,938.00

90,042.00

20,132.00

35,956.00

150ml以

上

11,684.00

32,907.00

12,122.00

12,179.00

5,106.00

三輪摩託

車

19,956.00

16,499.00

11,382.00

21,259.00

12,050.00

其他摩託

車

2,515.00

2,007.00

2,090.00

1,262.00

197.00

平均

370,912.00

237,737.00

224,232.00

151,276.00

80,896.00

銷售單價

90ml及以

下/發動機

2,159.51

2,010.30

1,449.63

384.26

1,306.12

100-110ml

系列

2,959.40

2,774.78

2,911.85

4,424.08

3,002.93

125-150ml

系列

3,332.50

3,426.32

3,586.81

14,232.41

3,626.02

150ml以

上

3,643.62

4,488.10

4,209.69

5,163.89

4,828.10

三輪摩託

車

2,941.91

3,034.70

3,178.52

2,969.62

2,904.39

其他摩託

車

9,797.57

10,107.48

9,282.75

10,297.13

10,130.18

平均

3,973.30

4,334.75

4,490.91

5,756.24

3,393.67

營業收入

90ml及以

下/發動機

104,891,841.32

74,429,460.94

27,170,327.32

17,201,249.28

254,692.81

100-110ml

系列

608,879,168.30

275,707,683.66

261,638,269.29

228,631,933.64

82,256,295.88

125-150ml

系列

274,734,415.70

171,103,402.61

322,963,577.37

286,526,799.91

130,377,324.11

150ml以

上

42,572,113.27

147,689,983.46

51,029,809.55

62,891,020.08

24,652,301.56

三輪摩託

車

58,708,759.81

50,069,487.20

36,177,948.71

63,131,215.40

34,997,902.56

其他摩託

車

24,640,894.67

20,285,709.86

19,400,949.16

12,994,981.08

1,995,645.79

合計

1,114,427,193.07

739,285,727.73

718,380,881.40

671,377,199.39

274,534,162.71

B、營業收入的預測

根據基準日前四年一期「建設股份」剝離摩託車相關業務模擬會計報表及

相關產銷量數據，企業專有技術、專利、商標產品收入為摩託車、摩託車發動機

收入，2011年至2015年8月摩託車營業收入佔同期營業總收入比重分別為

90.59%、89.93%、96.22%、97.44%和99.91%，表明摩託車、摩託車發動機為構

成收入的主要部分。

本次評估根據「建設機電」提供的《建設股份2015-2020年發展規劃》進行分

析，未來未來將加大125ml系列踏板車及150ml騎式車的銷售，100-110ml系列

收入將略有下滑。結合評估人員收集到的行業信息，並對企業業已形成的產品市

場分析和未來收入預測等信息及專業判斷，對「建設機電」的銷售情況進行預測，

具體預測數據見下表（設計產能、生產量、銷售單位：臺、輛，金額單位：元）：

營業收入預測表

項目

2015年

9—12月

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

設計產能

200,000.00

200,000.00

200,000.00

200,000.00

200,000.00

200,000.00

銷售量

90ml及以下/發動機

28,300.00

50,000.00

50,000.00

50,000.00

50,000.00

50,000.00

100-110ml系列

31,200.00

90,000.00

85,000.00

80,000.00

70,000.00

70,000.00

125-150ml系列

20,000.00

70,000.00

75,000.00

80,000.00

90,000.00

90,000.00

平均

79,500.00

210,000.00

210,000.00

210,000.00

210,000.00

210,000.00

銷售單價

90ml及以下/發動機

1,166.00

1,166.00

1,166.00

1,166.00

1,166.00

1,166.00

100-110ml系列

3,110.00

3,110.00

3,110.00

3,110.00

3,110.00

3,110.00

125-150ml系列

3,944.00

3,944.00

3,944.00

3,944.00

3,944.00

3,944.00

平均

2,627.80

2,925.14

2,945.00

2,964.86

3,004.57

3,004.57

營業收入

90ml及以下/發動機

32,997,800.00

58,300,000.00

58,300,000.00

58,300,000.00

58,300,000.00

58,300,000.00

100-110ml系列

97,032,000.00

279,900,000.00

264,350,000.00

248,800,000.00

217,700,000.00

217,700,000.00

125-150ml系列

78,880,000.00

276,080,000.00

295,800,000.00

315,520,000.00

354,960,000.00

354,960,000.00

合計

208,909,800.00

614,280,000.00

618,450,000.00

622,620,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

2、明確預測期後（即2021年至2024年）營業收入預測

至2018年，企業的運營已進入平穩狀態。因此，評估人員假設企業於2021

年-2024年的收益將保持在2020年的水平，即每年預期收益為630,960,000.00元。

2、專有技術、專利、商標收入提成率的確定

（1）無形資產提成率的確定

委估資產第i年帶來的淨收益（Qi）

Qi=Ii×γ

Ii—全部無形資產第i年帶來的收益

γ—委估專有技術、專利、商標對無形資產收益的提成率

全部無形資產第i年帶來的收益（Ii）

Ii＝專有技術、專利、商標對應產品第i年的營業收入×全部無形資產提成率

（2） 專有技術、專利、商標對應產品年度營業收入的確定

經分析專有技術、專利、商標對應的產品一致，對於產品營業收入均為公司

的營業收入，預測情況詳見「營業收入預測」。

（3）全部無形資產提成率的確定

為了確定無形資產對現金流的貢獻率，我們可以在摩託車行業的上市公司中

選取對比公司，分析計算對比公司中無形資產對現金流的貢獻率。我們選取了以

下

力帆股份

、

錢江摩託

、

中國嘉陵

、

宗申動力

、

林海股份

五家上市公司作為對比

公司。根據上述五家對比公司2014年7月至2015年8月財務數據，我們可以得

出無形資產對產品收入的貢獻率預測詳見下表：

證券代碼

對比公司名

稱

無形資

產在資

本結構

中所佔

比例

相應年份

的

EBITDA

投資收益

經營現金

流

無形資產對

營業現金流

的影響

相應會計期

間的主營業

務收入

無形資

產提成

率

601777.SH

力帆股份

84.17%

97,593.01

35,332.45

62,260.56

52,404.71

1,141,674.84

4.59%

000913.SZ

錢江摩託

63.33%

-10,698.14

6,474.79

-17,172.93

-10,875.61

240,371.02

-4.52%

600877.SH

中國嘉陵

103.62%

62,541.29

3,969.26

58,572.04

60,692.34

454,747.89

13.35%

001696.SZ

宗申動力

82.67%

13,493.55

6,244.92

7,248.62

5,992.44

135,959.97

4.41%

600099.SH

林海股份

84.99%

1,186.58

-119.86

1,306.44

1,110.35

35,783.47

3.10%

無形資產對營業現金流佔收入比重

83.76%

32,823.26

10,380.31

22,442.95

21,864.84

401,707.44

4.18%

（4）委估專有技術、專利、商標提成率的確定

①層次分析法評估的基本思路及步驟

層次分析法，簡稱AHP法（AnalyticalHierarchyProcess）是一種綜合定性和

定量的分析方法，可以將人的主觀判斷標準，用來處理一些多因素、多目標、多

層次複雜問題，它是將決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在

此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。

②分層法計算過程

建立層次結構模型

評估人員經過認真的調查分析，認為能給企業帶來上述變化的無形資產共有

七種：客戶資源、管理水平、營銷技巧、工藝技術、專有技術、商標、

專利可以採用AHP法進行分割，建立層次結構圖。

構造成對比較判斷矩陣

在確定各層次各因素之間的權重時，採用成對比較矩陣，成對比較矩陣是表

示本層次中所有因素針對上一層某個因素的相對重要性的比較，即把同層因素之

間對上層某因素重要性進行評價，通過「兩兩比較法」求得權重係數，在進行單層

權重評判的基礎上，再進行層間重要性組合權重係數的計算，對於n個元素來說，

通過兩兩比較，得到成對比較矩陣。

對於無形資產的超額收益來說，價格優勢對銷售增長稍微重要，用標度3表

示；相對成本節約明顯重要，用標度5表示；相對於競爭力極端重要，用標度9

表示。

無形資產超額收益的直接原因相對貢獻大小分析調查表

無形資產組合

價格優勢

銷售增長

成本節約

競爭力

價格優勢

1

3

6

9

銷售增長

1/3

1

2

3

成本節約

1/6

1/2

1

3

競爭力

1/9

1/3

1/3

1

（3）層次單排序權重的計算及一致性檢驗

在正反矩陣A中，若ajk×akj=aij，(A的元素具有傳遞性)，則稱A具有一致

性，否則，不具有一致性，通過從目標層到指標層單排序進行單層次排序，判斷

矩陣一致性，從而計算出判斷矩陣計算被比較元素相對權重。

①目標層-準則層單排序

確定各種因素在無形資產收益中的作用的大小

無形資產組合

價格優勢

銷售增長

成本節約

競爭力

銷售增長

1

3

6

9

成本節約

1/3

1

2

3

競爭力

1/6

1/2

1

3

進行層次單排序：

①計算判斷矩陣每一行元素的乘積；

②計算判每一行元素的乘積的n次方根；

③對向量V=（W1、W2、W3、W4）T進行歸一化處理。

④計算判斷矩陣的最大特徵根λmax

nViAVini..

.

1λmax

根據上述過程和計算公式，得出最大特徵根為4.04。⑤一致性檢驗

a、計算一致性指標CI

01.01n-λmaxCI.

.

.

n

b、查找平均隨機一致性指標RI

根據上表和比較判斷矩陣階數n，查出平均隨機一致性指標RI為0.89。

c、計算一致性比例CR

0.1＜20.0CICR..

RI

由於R＜0.1，通過一致性檢驗。

根據上述步驟，各種因素在無形資產收益中的貢獻大小：

組合無形資產

價格優勢

銷售增長

成本節約

競爭力

權重排序

價格優勢

1

3

6

9

0.616

銷售增長

1/3

1

2

3

0.205

成本節約

1/6

1/2

1

3

0.122

競爭力

1/9

1/3

1/3

1

0.057

②準則層-指標層單排序

根據目標層計算方法和步驟，確定指標層中各種因素在無形資產收益中的貢

獻大小

價格優勢

客戶資源

管理水平

營銷技巧

工世技術

專有技術

商標

專利

客戶資源

1

3

3

3

3

6

9

管理水平

1/3

1

1

1

1

2

3

營銷技巧

1/3

1

1

1

1

2

3

工藝技術

1/3

1

1

1

1

2

3

專有技術

1/3

1

1

1

1

2

3

商標

1/6

1/2

1/2

1/2

1/2

1

2

專利

1/9

1/3

1/3

1/3

1/3

1/2

1

準則層（銷售增長）-指標層單排序結果表

銷售增長

客戶

資源

管理

水平

營銷技

巧

工藝技

術

專有技

術

商標

專利

權重排序

客戶資源

1

3

3

3

6

6

9

0.094

管理水平

1/3

1

1

1

2

2

3

0.027

營銷技巧

1/3

1

1

1

2

2

3

0.027

工藝技術

1/3

1

1

1

2

2

3

0.027

專有技術

1/6

1/2

1/2

1/2

1

1

2

0.012

商標

1/6

1/2

1/2

1/2

1

1

3

0.012

專利

1/9

1/3

1/3

1/3

1/2

1/3

1

0.006

準則層（成本節約）－-指標層單排序結果表

成本節約

客戶

資源

管理水

平

營銷技

巧

工藝技術

專有技

術

商標

專利

權重排序

客戶資源

1

3

3

6

6

6

9

0.061

管理水平

1/3

1

1

2

2

2

3

0.017

營銷技巧

1/3

1

1

2

2

2

3

0.017

工藝技術

1/6

1/2

1/2

1

1

2

2

0.009

專有技術

1/6

1/2

1/2

1

1

2

2

0.008

商標

1/6

1/2

1/2

1/2

1/2

1

2

0.006

專利

1/9

1/3

1/3

1/2

1/2

1/2

1

0.004

準則層(競爭力)－指標層單排序結果表

競爭力

客戶資

源

管理

水平

營銷技

巧

工藝技

術

專有技

術

商標

專利

權重排序

客戶資源

1

3

3

6

6

6

9

0.029

管理水平

1/3

1

1

2

2

2

3

0.008

營銷技巧

1/3

1

1

2

1

1

3

0.006

工藝技術

1/6

1/2

1/2

1

1

1

4

0.004

專有技術

1/6

1/2

1

1

1

1

2

0.004

商標

1/6

1/2

1

1

1

1

2

0.004

專利

1/9

1/3

1/3

1/4

1/2

1/2

1

0.002

③層次總排序

通過組合權重計算，確定各種無形資產對超額收益的貢獻權重大小，計算結

果如下表：

項目

價格優勢

銷售增長

成本節約

競爭力

合計

客戶資源

0.265

0.094

0.061

0.029

0.449

管理水平

0.080

0.027

0.009

0.006

0.122

營銷技巧

0.074

0.027

0.017

0.008

0.126

工藝技術

0.074

0.027

0.008

0.004

0.113

專有技術

0.068

0.012

0.006

0.004

0.090

商標

0.037

0.012

0.017

0.004

0.070

專利

0.018

0.006

0.004

0.002

0.030

合計

0.616

0.205

0.122

0.057

1.000

由上述分析可知，

商標對收入的提成率=無形資產提成率×專利在無形資產超額收益的貢獻權

重=4.18%×0.07=0.29%。

專利及專有技術對收入的提成率=無形資產提成率×專利在無形資產超額收

益的貢獻權重=4.18%×0.12=0.50%。

3、專有技術、專利、商標折現率的確定

折現率是將未來收益折算成現值的比率，是基於收益法確定評估價值的重要

參數。

本次評估的折現率我們採用可比上市公司無形資產投資回報率作為專有技

術、專利、商標評估的折現率。

（1）權益資本成本Ke的確定

權益資本成本Ke採用資本資產定價模型（CAPM）計算確定。

ke=Rf+β×ERP+Rc

式中：ke-權益資本成本

Rf-無風險報酬率；

β-行業風險係數；

ERP-市場風險溢價；

Rc=企業特定風險調整係數.

①無風險報酬率Rf的確定

無風險報酬率參照國家已發行距到期剩餘年限大於等於10年的國債到期收

益率，換算成複利為4.20%，即無風險報酬率確定為4.20%。

②市場風險溢價的確定

市場風險溢價是對於一個充分風險分散的市場投資組合，投資者所要求的高

於無風險利率的回報率。

市場風險溢價=成熟股票市場的基本補償額+國家風險補償額

本次評估市場風險溢價取7.15%。

=7.15%

③β係數的確定

選擇與被評估單位具有可比性的上市公司

通過證券交易市場，搜集與評估對象在同一行業或受相同經濟因素影響的上

市公司，並確信所選擇的上市公司業與被評估單位具有可比性。

本次評估，根據上述參考企業選擇需考慮的因素及標準，通過Wind資訊中

證監會行業分類系統，查詢到A股中摩託車製造業有8上市公司，經分析，擬

以

力帆股份

等5家上市公司作為參考確定本次評估的參考企業。

計算參考企業的權益市場價值、付息債務價值、財務槓桿係數和β係數

a、計算權益市場價值

流通股的市值按公式：股權市值（Ei）=評估基準日股票價格×股數，其中：

限售股會考慮一定比例的折扣。

參考企業股權市值計算表

證券代碼

證券簡稱

收盤

價

總股本（萬股）

流通A股（萬

股）

限售A股（萬

股）

股權市值（萬

元）

601777.SH

力帆股份

15.79

125,762.40

97,414.31

28,348.09

1,851,503.42

000913.SZ

錢江摩託

10.84

45,353.60

45,343.63

9.97

491,600.62

600877.SH

中國嘉陵

11.00

68,728.20

68,728.20

-

756,010.24

001696.SZ

宗申動力

17.25

114,502.69

88,823.36

25,679.34

1,842,280.87

600099.SH

林海股份

13.37

21,912.00

21,912.00

-

292,963.44

合計

376,258.90

322,221.50

54,037.40

5,234,358.59

b、計算付息債務價值

由於參考企業的付息債務不上市流動，故採用付息債務的帳面價值來計算參

考企業付息債務的市值，經查閱參考企業會計報表，三家上市公司付息債務價值

如下。

參考企業付息債務市值計算表

證券簡稱

短期借款

應付利息

一年內到期的

非流動負債

長期借款

應付債券

合計（萬元）

力帆股份

574,359.23

11,230.85

214,559.89

97,575.24

69,575.37

967,300.58

錢江摩託

38,473.15

72.53

190.00

38,735.68

中國嘉陵

81,720.40

81,720.40

宗申動力

20,484.12

261.24

660.00

3,340.00

75,290.15

100,035.50

林海股份

-

合計

715,036.90

11,564.62

215,219.89

101,105.24

144,865.52

1,187,792.16

c、計算財務槓桿係數

首先計算各參考企業的財務槓桿係數（付息債務市值÷股權市值），再計算

各參考企業的平均財務槓桿係數，得出被評估單位的目標財務槓桿係數。

財務槓桿係數計算表

證券簡稱

付息債務市值（萬元）

股權市值（萬元）

財務槓桿係數

A

B

C=A÷B

力帆股份

967,300.58

1,851,503.42

52.24%

錢江摩託

38,735.68

491,600.62

7.88%

中國嘉陵

81,720.40

756,010.24

10.81%

宗申動力

100,035.50

1,842,280.87

5.43%

林海股份

-

292,963.44

0.00%

平均值

1,187,792.16

5,234,358.59

15.27%

d、計算參考企業β係數

β係數是用來衡量上市公司相對充分風險分散的市場投資組合的風險水平

的參數，市場投資組合的β係數為1，如果上市公司相對市場投資組合的風險較

大，那麼β係數大於1，如果上市公司相對市場投資組合的風險較小，那麼β系

數小於1。

a)利用專業財經資訊平臺獲得各參考企業的β係數

利用Wind資訊專業財經資訊平臺獲得各參考企業具有財務槓桿係數的β系

數（βli），本次評估直接利用Wind資訊獲得各參考企業具有財務槓桿係數的β

係數（βli），觀察期間從2010年7月至2015年8月。

各參考企業β係數計算結果表

證券簡稱

原始Beta

Alpha

R_Square

誤差值標準差

Beta標準差

調整Beta

觀察值數量

力帆股份

1.065

0.0982

0.5504

11.845

0.2198

1.0436

56

錢江摩託

0.697

1.0774

0.3661

13.2101

0.2326

0.797

60

中國嘉陵

0.9243

1.0878

0.41

15.5508

0.2748

0.9493

58

宗申動力

0.9027

0.9429

0.4532

13.455

0.2372

0.9348

58

林海股份

0.8808

0.5736

0.5569

9.8443

0.1755

0.9201

58

b)將具有財務槓桿係數的β係數換算成無財務槓桿係數的β係數

利用計算公式：βui=βli×÷[1+（1-ti）×（Di÷Ei）]，將具有財務槓桿係數的β

係數（βli）換算成沒有財務槓桿係數的β係數（βui）。

無財務槓桿係數的β係數計算表

證券簡稱

財務槓桿係數

財務槓桿係數的β係數

企業所得稅率

無財務槓桿係數的β係數

A

B

C

D=B÷[1+(1-C)×A]

力帆股份

52.24%

1.0436

15%

0.7227

錢江摩託

7.88%

0.7970

15%

0.7470

中國嘉陵

10.81%

0.9493

15%

0.8694

宗申動力

5.43%

0.9348

15%

0.8936

林海股份

0.00%

0.9201

15%

0.9201

平均值

15.27%

0.9290

0.8306

通過上述計算，各參考企業的平均無財務槓桿β係數為0.8306，被評估單位

的目標資本結構（D÷E）為15.27%。

βl=βu×[1+(1-t)×(D÷E)]=0.8306×[1+(1-15%)×15.27%]=0.9042

④特定風險調整係數Rc

企業特有風險又稱為非系統性風險,公司特定風險是指企業在經營過程中，

由於市場需求變化、生產要素供給條件變化以及同類企業間的競爭，資金融通、

資金周轉等可能出現的不確定性因素對被評估單位預期收益帶來的影響。

由於被評估單位為非上市公司，而評估參數選取的可比公司是上市公司，故

需通過特定風險係數調整。綜合考慮企業的生產經營規模、經營狀況、財務狀況

及流動性等，確定被評估單位的特定風險係數為2.0%。

⑤權益資本成本ke的確定

根據上述確定的參數，則權益資本成本計算如下：

ke=Rf+β×ERP+Rc=4.2%+0.9042×7.15%+2.00%=12.67%。

4、債務資本成本（Kd）

鑑於企業目前的銀行貸款利率基本上也能反映債權投資回報率，故本次評

估以1年期貸款利率作為債務資本成本，則債務資本成本為4.75%。

5、加權資金成本的確定（WACC）

按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次評估折現率選取加權平均資本成

本（WACC）。

具體的計算公式：

Kd×Et-1Ke×EEDEDWACC

.

.

.

.（稅前）

式中：WACC：加權平均資本成本

E：權益的市場價值

D：債務的市場價值

Ke：權益資本成本

Kd：債務資本成本

E/(D+E)：權益資本在資本結構中的百分比；

D/(D+E):債務資本在資本結構中的百分比。

t：企業所得稅率

（1）對比上市公司權益資本結構和債務資本結構的確定

對比上市公司權益資本結構和債務資本結構的確定

根據上市公司相關數據，同行業權益資本成本5,234,358.59萬元，債務資本

成本1,187,792.16萬元，可計算得出D/（D+E）為18.50%，E/（D+E）為81.50%

。

計算加權資金成本

根據上述過程，Ke為12.67%，Kd為4.75%，則稅後

。 %08.1118.5%×%511%4.750.185×%12.67.

.

.. WACC

據此，稅前 %03.31%511%11.08

.

.

. WACC

6、無形資產投資回報率的確定

上述計算的WACC為投資企業投資的期望回報率，企業全部資產由營運資

金、固定資產和無形資產組成，故WACC可以用下式表述：

WACC稅前=Wc×Rc+Wf×Rf+Wi×Ri

式中：Wc:為流動資產（資金）佔全部資產比例；

Wf:為固定資產（資金）佔全部資產比例；

Wi:為無形資產（資金）佔全部資產比例；

Rc:為投資流動資產（資金）期望回報率；

Rf:為投資固定資產（資金）期望回報率；

Ri:為投資無形資產（資金）期望回報率。

因為投資流動資產所承擔的風險相對最小，因而期望回報率應最低。我們取

企業短期借款平均資金成本為投資流動資產期望回報率。投資固定資產所承擔的

風險較流動資產高，因而期望回報率比流動資產高，我們取長期借款平均平均資

金成本為投資固定資產的期望回報率。我們將上式變為

）

）（稅前）

WiRf×Wf-Rc×WcRi

.

.

WACC

計算Ri為投資無形資產的期望回報率。

對於流動資產我們在估算中採用企業營運資金，計算公式如下：

營運資金=流動資產合計-非付息流動負債。

對於固定資產，我們在估算中採用其帳面淨值。

債務資本，我們在估算中採用短期借款、長期借款和一年內到期的長期負債、

應付債券等的帳面價值。

權益資本，我們在估算中採用股東權益市場價值。

則，無形資產=（權益資本+債務資本）–營運資金-固定資產。

%46.1484.57%

5.25.%×12.55%-4.75%×%2.87%03.31Ri.

.

.

無形資產折現率的詳細分析計算表

項目

金額(萬元）

佔比

回報率

計算結果

WACC（稅前）

13.03%

全部投資

6,422,150.76

100.00%

營運資金

184,625.12

2.87%

4.75%

0.14%

固定資產

806,210.61

12.55%

5.25%

0.66%

無形資產

5,431,315.03

84.57%

14.46%

12.23%

7、專有技術、專利、商標評估結果

將上述參數帶入公式中，得到專有技術、專利、商標

專有權的評估價值。

..

.

.

nttrRiP1)1(

β×

商標評估值計算表

單位：元

項目

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

營業收入

208,909,800.00

614,280,000.00

618,450,000.00

622,620,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

營業收入

技術分成

率

0.29%

0.29%

0.29%

0.29%

0.29%

0.29%

營業收入

分成額

605,838.00

1,781,412.00

1,793,505.00

1,805,598.00

1,829,784.00

1,829,784.00

序列年期

0.25

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

折現率(稅

前）

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

折現係數

0.9668

0.8737

0.7633

0.6669

0.5826

0.5090

商標貢獻

現值

585,724.18

1,556,419.66

1,368,982.37

1,204,153.31

1,066,032.16

931,360.06

項目

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年

商標評估值

營業收入

630,960,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

315,480,000.00

9,732,913.20

營業收入

技術分成

率

0.29%

0.29%

0.29%

0.00

0.29%

營業收入

分成額

1,829,784.00

1,829,784.00

1,829,784.00

1,829,784.00

914,892.00

序列年期

6.00

7.00

8.00

9.00

9.50

折現率(稅

前）

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

折現係數

0.4447

0.3885

0.3394

0.2966

0.2772

商標貢獻

現值

813,704.94

710,871.08

621,028.69

621,028.69

253,608.06

專利及專有技術評估值計算表

項目

2015年7-12月

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

營業收入

208,909,800.00

614,280,000.00

618,450,000.00

622,620,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

營業收入技術分

成率

0.50%

0.50%

0.50%

0.50%

0.50%

0.50%

營業收入分成額

1,044,549.00

3,071,400.00

3,092,250.00

3,113,100.00

3,154,800.00

3,154,800.00

序列年期

0.25

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

折現率(稅前）

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

折現係數

0.9668

0.8737

0.7633

0.6669

0.5826

0.5090

專利貢獻現值

1,009,869.97

2,683,482.18

2,360,314.43

2,076,126.39

1,837,986.48

1,605,793.20

項目

2021年

2022年

2023年

2024年

2025年1-6月

專利及專有技

術評估值

營業收入

630,960,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

630,960,000.00

315,480,000.00

16,645,860.09

營業收入技術分

成率

0.50%

0.50%

0.50%

0.50%

0.50%

營業收入分成額

3,154,800.00

3,154,800.00

3,154,800.00

3,154,800.00

1,577,400.00

序列年期

6.00

7.00

8.00

9.00

9.50

折現率(稅前）

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

14.46%

折現係數

0.4447

0.3885

0.3394

0.2966

0.2772

專利貢獻現值

1,402,939.56

1,225,639.80

1,070,739.12

935,713.68

437,255.28

（二）財務管理軟體評估案例

例：KBE項目軟體數據加密系統軟體

其他無形資產項目第185項，KBE項目軟體數據加密系統軟體，2008年6

月取得，該模塊使用年限為10年，尚可使用7年，取得成本1,800,000.00元，

現帳面淨值為53,998.20

元。

該項KBE項目軟體數據加密系統軟體，根據詢價，目前市場轉讓價格為

2,000,000.00元，則

評估價值=2,000,000.00/(1+17%)

=1,709,402.00元

五、評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

無形資產評估結果分類匯總表

金額單位：人民幣元

內容或名稱

原始入帳價值

帳面價值

評估價值

增減值額

增值率%

專用技術

82,843,538.35

28,146,322.93

16,645,860.09

-11,500,462.84

-40.86-

專利

-

商標權

-

-

9,732,913.20

9,732,913.20

-

應用軟體

26,230,224.88

20,515,344.40

21,009,315.00

-

-

合計

109,073,763.23

48,661,667.33

47,388,088.29

-1,273,579.04

-2.62

減值準備

2,936,170.54

-2,936,170.54

-100.00

淨值

45,725,496.79

47,388,088.29

1,662,591.50

3.64

開發支出評估技術說明

一、 評估範圍

納入本次評估範圍的開發支出TZ1全地形車、F50發動機（T135發動機）

等的研發支出。帳面價值40,126,463.25 元。

二、 評估過程及方法

評估人員通過對開發支出進行查驗、測試，查看發生額及原始憑證，索取項

目可研報告、合同，對帳面價值構成、會計核算方法和現場勘查狀況進行了取證

核實，確定開發支出帳面價值的真實、完整性。

本次評估通過對所收集資料數據進行分析、計算，帳面價值基本上可以反映

與未來收益相匹配的價值，故以核實後的帳面價值作為評估價值。

三、評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

評估前開發支出帳面價值40,126,463.25元，評估價值40,126,463.25元。

長期待攤費用評估技術說明

一、 評估範圍

納入本次評估範圍的長期待攤費用為「建設機電」空調三線新產品專用費用、

4S5油箱模具及JS150-31車架焊接夾具、102辦公樓裝修改造工程等。原始發生

額6,298,983.54元，帳面價值4,083,182.09元。企業對長期待攤費用採用實際成

本價核算，攤銷期102辦公樓裝修改造工程為年，其餘會計準則規定的攤銷期間

為2年。

二、 評估過程及方法

評估人員通過對長期待攤費用進行查驗、測試，查看發生額及原始憑證，索

取房屋裝修合同、模具入帳依據，對帳面價值構成、會計核算方法、攤銷期的確

定和現場勘查狀況進行了取證核實，確定長期待攤費用帳面價值的真實、完整性。

本次評估通過對所收集資料數據進行分析、計算，採用成本法，經核實，企

業預計攤銷月數會計準則相符，帳面價值基本上可以反映與未來收益相匹配的價

值，故以核實後的帳面價值作為評估價值。

三、 評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

評估前長期待攤費用帳面價值4,083,182.09元，評估價值3,544,532.09元。

評估值變動的原因為102辦公樓裝修改造工程的評估值含房屋建築物102辦公樓

價值中。

其他非流動資產評估技術說明

一、評估範圍

納入本次評估範圍的其他非流動資產為重慶國通天然氣工程有限公司工程

款、

北京東方

科儀法信技術維修站備件款、重慶安冠科技發展有限公司備件款等。

帳面價值1,763,930.51元。

二、評估過程及方法

評估人員通過對其他非流動資產進行查驗、測試，查看發生額及原始憑證，

確定其他非流動資產帳面價值的真實、完整性。

本次評估通過對所收集資料數據進行分析、計算，由於少量工具產品未達到

質量標準未進行驗收，加上公司人員變動未進行移交，造成長期掛帳。經企業相

關部門確認，該款項能夠收回，此次評估按帳面價值作為評估價值。

三、評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

評估前其他非流動資產帳面價值1,763,930.51元，評估價值1,763,930.51元。

負債評估技術說明

一、 評估範圍

納入本次評估範圍的負債為流動負債和非流動負債，包括短期借款、應付票

據、應付帳款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款、一年內到期

的非流動負債、長期借款、預計負債。具體如下：

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

流動負債合計

1,469,330,822.80

短期借款

424,300,000.00

應付票據

359,004,000.00

應付帳款

448,522,783.47

預收款項

4,507,076.47

應付職工薪酬

1,917,310.15

應交稅費

123,481,052.45

其他應付款

56,598,600.26

一年內到期的非流動負債

51,000,000.00

非流動負債合計

126,103,483.87

長期借款

87,000,000.00

預計負債

39,103,483.87

負債合計

1,595,434,306.67

二、 評估過程及方法

1、短期借款、

為「建設機電」於2014年、2015年分別在重慶銀行股份有限公司九龍廣場

支行、中國兵器裝備集團有限責任公司、中國

農業銀行

股份有限公司重慶巴南支

行、中國

華夏銀行

股份有限公司重慶九龍坡支行的貸款。評估人員索取並審核貸

款合同、抵押合同、質押合同、擔保合同，貸款銀行詢證函、貸款卡信息資料，

查驗貸款原始會計資料、還款記錄，測試貸款利息結算、支付情況；經核實短期

借款帳面值與會計報表、總帳、明細帳、評估明細表相符。本次評估以核實後的

帳面值確定評估值。

2、應付票據

為應付中國

招商銀行

股份有限公司重慶九龍坡支行、上海浦東發展銀行股份

有限公司重慶九龍坡支行的無息銀行承兌匯票。評估人員查驗相關帳簿記錄、供

貨合同，核查期後付款情況，並選取金額較大或異常的款項進行函證，對未回函

的帳戶進行替代性審核，根據核查和回函情況確定應付票據的真實性和完整性。

經核實，應付票據帳面值與會計報表、總帳、明細帳、評估明細表核對相符。本

次評估以核實後的帳面值確定評估值。

3、應付帳款

主要內容為應付貨款等。評估人員抽查有關帳簿記錄、供貨合同、業務購銷

發票，核查是否有未達款項，核查期後付款情況，並選取金額較大或異常的款項

進行函證，並結合替代性審核。根據核查和回函情況確定應付款項的真實性和完

整性。經核實應付帳款帳面值與會計報表、總 帳、明細帳、評估明細表核對相

符。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

4、預收款項

主要內容為預收銷售貨款等。評估人員抽查有關帳簿記錄、銷售業務憑證、

銷售合同，核查期後結轉收入情況，確定是否有未達款項，並選取金額較大或異

常的款項進行函證，並結合替代性審核，根據核查和回函情況確定款項的真實性

和完整性。經核實預收款項帳面值與會計報表、總帳、明細帳、評估明細表核對

相符。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

5、應付職工薪酬

主要內容為應付工資基金、工會經費、職工教育經費、安全風險抵押金。經

調查、了解「建設機電工資發放標準」執行2015年公司股東會制定的工資政策，

社會保險費、住房公積金執行重慶市發放政策，社會保險費、住房公積金執行《企

業會計準則》，其他職工福利執行「建設機電」的相關規定；通過查閱工資及各項

保險等計提和發放、支付的原始憑證、帳簿記錄，抽查核實是否存在欠發工資及

欠費情況，對工資、各項保險等計提、發放、支付的真實性的、完整性進行驗證。

經核實應付職工薪酬帳面值與會計報表、總帳、明細帳、評估明細表核對相符。

本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

6、應交稅費

主要內容為消費稅。評估人員查閱被評估單位納稅申報表及稅務機關減、免

稅的批准文件；了解其適用的稅種、計稅基礎、稅率、徵減、免稅的範圍與期限；

查閱企業納稅憑證，檢查應交稅費計提是否正確、繳納是否及時，對其真實性、

完整性進行驗證。經核實帳面值與會計報表、總帳、明細帳、評估明細表核對相

符。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

7、其他應付款

主要內容為質保金等。評估人員通過抽查有關帳簿記錄，核查是否有未達款

項，對款項發生時間、原因，進行帳齡分析；核查大額其他應付款期後支付情況；

對大額款項發詢證函，並結合替代性審核。根據核查和回函情況確定應付款項的

真實性和完整性。經核實其他應付款帳面值與會計報表、總帳、明細帳、評估明

細表核對相符。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

6、一年內到期的非流動負債

為「建設機電」於2013年、2014年在中國

建設銀行

股份有限公司重慶楊家

坪支行的一年內到期的貸款。評估人員索取並審核貸款合同、抵押合同、質押合

同、擔保合同，貸款銀行詢證函、貸款卡信息資料，查驗貸款原始會計資料、還

款記錄，測試貸款利息結算、支付情況；經核實短期借款帳面值與會計報表、總

帳、明細帳、評估明細表相符。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

7、長期借款

為「建設機電」於2014年在中國

建設銀行

股份有限公司重慶楊家坪支行期

限為2-3年的貸款。評估人員索取並審核貸款合同、抵押合同、質押合同、擔保

合同，貸款銀行詢證函、貸款卡信息資料，查驗貸款原始會計資料、還款記錄，

測試貸款利息結算、支付情況；經核實短期借款帳面值與會計報表、總帳、明細

帳、評估明細表相符。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

8、預計負債

為「建設機電」長期股權投資-重慶建設銷售有限責任公司計提的超額虧損，

評估人員通過對重慶建設銷售有限責任公司的評估，淨投資的長期權益減記至零

後，仍存在額外損失。本次評估以核實後的帳面值確定評估值。

三、 評估結果

通過實施上述評估程序和方法，得出以下評估結果：

負債評估結果匯總表

金額單位：人民幣元

科目名稱

帳面價值

評估值

增值額

增值率

流動負債合計

1,469,330,822.80

1,469,330,822.80

短期借款

424,300,000.00

424,300,000.00

應付票據

359,004,000.00

359,004,000.00

應付帳款

448,522,783.47

448,522,783.47

預收款項

4,507,076.47

4,507,076.47

應付職工薪酬

1,917,310.15

1,917,310.15

應交稅費

123,481,052.45

123,481,052.45

其他應付款

56,598,600.26

56,598,600.26

一年內到期的非流動負債

51,000,000.00

51,000,000.00

非流動負債合計

126,103,483.87

126,103,483.87

長期借款

87,000,000.00

87,000,000.00

預計負債

39,103,483.87

39,103,483.87

負債合計

1,595,434,306.67

1,595,434,306.67

評估結論及分析

一、 評估結論

根據國家有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，按照必要的評估

程序，採用資產基礎法，對委託方擬設立新公司之目的所涉及「建設機電」的股

東全部權益價值在2015年8月31日所表現的市場價值進行了評估，得出如下評

估結論：

評估前帳面資產總計159,573.43萬元，評估價值159,573.01萬元，評估減

值0.42萬元，減值率0；帳面負債總計159,543.43萬元，評估價值159,543.43萬

元；帳面淨資產30.00萬元，評估價值29.58萬元，評估減值0.42萬元，減值率

1.40 %。

資產評估結果表

金額單位：人民幣萬元

項 目

帳面價值

評估價值

增值額

增值率%

A

B

C=B-A

D=（B-A）/A

流動資產

15,352.55

15,506.88

154.33

1.01

非流動資產

144,220.88

144,069.69

-151.19

-0.10

長期股權投資

88,055.94

88,062.23

6.29

0.01

固定資產

35,219.97

34,935.49

-284.49

-0.81

在建工程

15.85

15.85

-

-

無形資產

16,331.77

16,509.07

177.31

1.09

其中：土地使用權

11,759.22

11,770.26

11.05

0.09

長期待攤費用

408.32

354.45

-53.87

-13.19

其他非流動資產

176.39

176.39

-

-

資產總計

159,573.43

159,573.01

-0.42

-

流動負債

146,933.08

146,933.08

-

-

非流動負債

12,610.35

12,610.35

-

-

負債總計

159,543.43

159,543.43

-

-

淨資產

30.00

29.58

-0.42

-1.40

評估結果詳細情況見資產評估明細表。

二、 評估結論與帳面價值比較變動情況及原因

本次評估主要增減值項目為：存貨、無形資產表現增值；固定資產、長期待

攤費用表現減值。具體分析如下：

流動資產評估比較變動原因：

流動資產—存貨評估比較變動原因：存貨評估增值，原因是產成品的帳面價

值為成本價值，本次評估值以評估基準日的不含稅的銷售價格為基準，測算中扣

除相關稅費後反映採購成本價值，導致評估增值。

非流動資產評估比較變動原因：

固定資產—房屋建築物評估比較變動原因：由於「建設機電」為2015年8

月由重慶建設摩託車股份有限公司評估（基準日2015年6月30日）發起設立的

有限責任公司，此次評估較上次基準日減值是因為貸款利率下調導致減值。

固定資產—設備評估比較變動主要原因：1、因銀行貸款利率下降，導致資

金成本和評估原值下降，從而使評估淨值減值。2、被評估單位的設備帳面價值

為2015年6月30日的評估價值，7-8月因新公司處於籌建期而未計提折舊，而

其設備因存在自然損耗等實體性貶值因素，因此設備評估淨值會有所減少。

無形資產—專利、商標、軟體評估比較變動原因：帳面價值為企業攤餘價值，

而評估價值系評估基準日的市場價值，因企業攤餘的金額大於其無形資產實際的

貶值程度，從而形成評估增值。

長期待攤費用評估比較變動原因： 由於長期待攤費用102辦公樓裝修改造

工程，此次評估在房屋建築物中，長期待攤費用102辦公樓裝修改造工程評估為

零，導致評估減值。

上述各類資產比較變動因素相抵後，導致資產評估結果為減值。

淨資產評估減值，是由資產評估減值形成的。

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