齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇 谷婉寧 葛未斌
2020年是極不平凡的一年。這句話同樣適用於濟南的樓市。一場突如其來的疫情，考驗各大樓盤的應變能力。
這一年的濟南樓市，從降價促銷刺激市場開始，為此前一度熱起來的市場及時調整節奏。
「不促不銷」幾乎貫穿全年，市場回歸理性，「房住不炒」在濟南有了最生動的註腳，新房成交量已趕超去年，甚至衝到了歷史第二。
2020年從促銷開始
特價房貫穿全年
2020年初疫情突如其來，對樓市帶來了不小的衝擊。濟南市房地產業協會住宅供應數據顯示，今年2月濟南市住宅供應量僅有3.79萬平米，同比去年2月的22.17萬平米，下跌了82.9%。
從成交量更能看出差距，今年2月新建商品房住宅銷售量是1206套，比2019年2月的3375套，少了2169套。雖然2月本就是全年樓市中成交量相對較低的月份，但成交量不足去年同期的一半，開發商面臨的壓力陡增。
隨著疫情得到控制，復工復產有序推進。在資金回款需求極大的房地產市場，面對銷量大幅下降，多個品牌房企主動放價促銷。恆大在全國率先開始了75折賣房的優惠，其中也包括濟南的項目。
華潤公元九裡則喊出13500元/平米起價，融創文旅城則推出12500元/平米起價，在3月的濟南樓市中，掀起了促銷大戰。
「當時這兩個項目推出的價格確實突破了大多數意向購房者的預期。」從業多年的地產渠道經理高志超說，品牌房企的大力度促銷，再加上項目本身的位置和配套有一定優勢，很快帶來了銷量。「包括一些業內人士也認為這樣的力度少有，一旦錯過可能就難有這樣的優惠了。」
在促銷活動的刺激下，售樓處人氣得以回升
兩個大盤的售樓處人氣回升得很快，以價換量帶來了2020年濟南樓市開門紅。3月濟南樓市新建住宅成交量回升到了6221套，同比2019年差距已大幅縮小。
2020年的濟南樓市自此開啟了「以價換量」的潮流，購房促銷貫穿全年，只要有節日就會有促銷，特價房幾乎天天見。
今年「十一」期間，至少二十家樓盤推出了一口價特惠房源，每套優惠額度從2萬到50萬元不等。這其中就包括萬科、龍湖、中海、綠地等知名開發商開發項目。
恆大更是搶先在「十一」前喊出7折特大優惠。雖然折扣並不全到7折或75折，但在售樓盤價格確實有不小的優惠。
華潤的兩個樓盤在年初大力度促銷後，售價逐漸回升，不過又在「十一」、雙11等節點給出了部分特惠房源最高直降50萬元、30萬元的大力度直降優惠，將樓盤單價帶回年初。
潘田片區某項目住宅樓鱗次櫛比
鄰近年尾，今年兩大率先促銷的大盤，年終的促銷力度不比年初低。房企促銷貫徹全年，在年中的五一、國慶、雙11等促銷節點幾乎都能看到鋪天蓋地的地產促銷信息。
「回看我自己今年發的朋友圈，幾乎每天都有特價房，而且是主要的樓盤都會有。」一位新房中介說，頻頻推出特價房也是今年各大項目促銷的手段之一。「看上去好像很便宜，但其實多數是頂底層或採光受限的居住公寓。以特價房吸引購房者到訪，用其它樓層吸引購房者購房。」該中介人員說，好樓層分攤到月供裡只是比特價房多個二三百元，不少購房者也願意。
銷售任務從實際出發下調
價格平穩購房回歸理性
促銷確實帶來了銷量的迅速回升，而難得的是，濟南並沒有像少部分城市那樣很快出現房價上漲，也沒有出現萬人開盤那樣的搶房現象。
據國家統計局數據，從2019年8月起，濟南新房價格開始走低，截至2020年3月，新房價格連續8個月下跌，跌幅控制在1%以內。
在復工復產迎來開門紅後，4月濟南新房價格持平，5月首次上漲，連續上漲三個月後，8月再次回落，截至11月呈小幅回落態勢。
「不促不銷成了今年賣房的常態，購房者可以慢慢選，他們中不少是一個樓盤看五六次，還不出手購買，還想等待時機，或者在看其它樓盤。」一位不願具名的開發商負責人說，促銷之下，不少購房者在充分對比之後，確實買到了合適價位的房子。而從開發商角度說，更需要充分把握促銷節奏。
合富研究院高級分析師許傳明認為，價格有所下調是行業周期的正常表現，房企為了能夠在年內追平既定計劃，加大促銷力度，也使得房價會有小幅下調。
記者了解到，新東站、唐冶和雪山片區作為濟南主要走量的剛需片區，樓盤供應數量充足，憑藉較低的價格和相對優質的產品成為今年的熱銷區域，二環南片區降價幅度較大，部分項目降價幅度超過20%。
國際金融城和漢峪為傳統的改善片區，價格較為堅挺，受市場影響較小，雖然有樓盤也推出促銷活動，但優惠力度不大。
新東站片區作為濟南主要的剛需房源供應片區，樓盤供應量充足
一位濟南開發商人士說，眾多促銷之中，開發商拿出誠意，同時又保持了價格相對穩定，項目才能真正吸引購房者。「有的樓盤開盤定價較周圍項目高，銷售一般後又一次兩次試探降價，就很難真正吸引購房者。」該人士說，購房者買房心態已經放平，成交周期大大拉長，有的會到售樓處五六趟，但還在參考對比。他們希望開發商能拿出真正的買房優惠，同時又保持市場的穩定。
「今年經歷了突如其來的疫情，整個銷售的節奏與往年都不一樣。我們原定的銷售計劃要比2019年高很多，今年七八月的時候，公司總部也從實際出發，調低了銷售任務，任務下降近半，這樣我們就已經完成了全年任務。」濟南中心城區一樓盤營銷負責人說。記者了解到，多家開發商都適當調低了銷售任務。
「以價換量」見效
創下歷史第二多成交
不論是年初還是年尾，今年不少剛需和改善購房者已經在合適價位出手，「以價換量」已經見出成效，3—7月，濟南市房地產業復工復產效果明顯，受疫情影響逐漸減弱，市場成交規模可觀，住宅日均成交量保持在280套左右。
記者了解到，1-11月份濟南新建住宅銷售8.21萬套，面積1034.36萬平方米,截至今年11月，濟南的新建住宅成交量已經超過去年全年，比2019年全年的8.04萬套成交多出近2000套。
從濟南市住宅與房地產信息數據來看，今年5—11月的當月銷量都超過去年同期，「以價換量」的促銷集中推出後，5—7月3個月單月銷量均超9000套，表現搶眼。
「當前新建住宅日均成交量已超過濟南近三年日均成交水平。」濟南市房地產業協會秘書長李剛認為，雖然今年受到疫情影響，但整體來看，房地產行業復工復產效果明顯，住宅銷售量大幅增長，整體價格波動幅度較小，呈現「量增價穩」的回暖態勢。
許傳明說，開發企業積極採取以價換量等「自救取暖」措施，在樓市景氣周期的低谷期，濟南今年至今已經達到樓市歷史上第二高的年度成交規模。
以價換量，量增價穩，2020年「房住不炒」在濟南得到了堅定落實。12月16日至18日，中央經濟工作會議再次明確要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，同時，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議也再次重申要牢牢堅持「房住不炒」定位，全面落實房地產長效機制，保持房地產市場平穩運行。這也為明年乃至更長時間，濟南樓市的穩定定下了主基調。
目前濟南市住宅市場供應充足，2020年土拍中，不少房企以底價成交拿地，儲備較充分。近幾年濟南住宅成交規模保持在1000萬平左右，市場供應量將能充分滿足購房需求。
此外，為控制房企有息債務增長而推出的「三道紅線」的融資監管新政也有利於未來土地市場的穩定。更多的房企需要通過銷售回款，這也使得促銷有望繼續，房價將保持平穩