王曉丹/經濟參考報
2018-05-08 17:29
調控加碼之後的深圳樓市，迎來了房價「19連跌」。最新出爐的4月份樓市數據顯示：全市二手住宅成交量較上月雖有上升，但較去年同期下降6.41%，一手住宅均價連續19個月下降，打擊投機炒房、防止資金違規流向房地產市場效果初顯。
為了遏制二手房交易過程中「陰陽合同」和「高評高貸」現象，3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發布規定，商業銀行辦理房屋貸款業務，要以網籤備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。這意味著深圳二手房交易中涉及的房屋真實成交價、網籤備案合同價、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨立計算。
業內人士告訴記者，過去交易雙方通過報低價格來避稅，或者通過提高銀行評估價變相降低首付比例的行為，在新政實施後將難以實現。記者調查發現，新政對一手住宅的影響雖然不大，但增加了一些二手房置業者的購房成本，二手房市場部分置業觀望情緒較濃厚，部分片區業主賣房熱情也有所下降。
一名中介人士給記者算了一筆帳，假設一套房屋實際成交價為600萬元，網籤備案合同價定為500萬元。「三價合一」政策實施前，銀行貸款評估價可達600萬元，按首套房三成首付計算，買方需支付180萬元首付；政策實施後，銀行貸款評估價只能取較低值的網籤備案合同價，按500萬元的七成計算可貸款額為350萬元，買方需要支付的首付為250萬元。相較之下，首付增加了70萬元。如果購房者想要像政策前貸那麼多款，則需要多支出二三十萬元的稅費。
深圳龍華水榭春天的業主小張，年初因為孩子要上幼兒園，本來考慮將房子出售然後換到福田百花片區居住，一個多月的時間裡看了20多套房子，正準備出手，「三價合一」的政策出來後，他賣房、買房都要多出三四十萬的稅費，只好作罷。
「去年4月，我們片區每帶看16次左右能有一套房成交；今年4月帶看成交比明顯下降，大概每帶看27次才能成交一套房。」深圳南山麒麟花園商圈的地產中介李先生告訴記者，片區內近期二手房成交量較去年同期下降15%，除了置業者觀望情緒濃厚之外，業主掛牌套數下降了三分之一，甚至出現了學位房房源斷檔現象。
此外，根據深圳中原研究中心監測，4月9日至22日，全市除福田區之外，全市二手住宅報價連續兩周下調。
根據深圳市規劃和國土資源委員會1日公布的數據，4月全市共成交5897套二手住宅，環比上升4.89%，同比下降6.41%。業內人士表示，深圳樓市二手房成交量大約是新房的3倍，早已進入「存量時代」，「三價合一」的殺傷力很大，必然會導致二手房交易下滑。由於成交數據的滯後性，目前效果還沒有完全體現出來。
由於稅費增加較多，也有部分置業者將目光轉向了新房市場。數據顯示，深圳2018年4月新建商品住宅成交均價為54169元/平方米，環比下降0.03%，同比下降0.82%；成交套數1934套，環比下降4.68%。2016年10月深圳實施調控政策加碼限購、限貸，目前深圳樓市仍延續了該輪調控的趨勢，新房價格連續19個月下降。
此外，深圳也在加快構建「租購併舉」等長效機制。深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，作為人口快速流入的超大城市，深圳約有80%的住房為租賃房。目前，國企、房企、專業租賃機構、村集體股份有限公司、政府、銀行等多方爭相進入租賃行業，力求提高租賃服務品質；政府也在加大租賃房源供給，並通過金融創新、稅收優惠、財政補貼等方式，培育和發展住房租賃市場，促進房地產市場健康穩定發展。
（原題為《深圳樓市調控加碼 房價「19連跌」》）
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