來源： 紅網
記者 康希
編者按：新年伊始，回望一同走過的2019，在經濟增速放緩、城市日益強調精明增長的背景之下，在長期堅持「房住不炒」的主基調下，這一年，樓市風雲激蕩，兩極分化凸顯；強者愈強，變化是常態，大魚吃小魚的時代已然到來。
有時，人生就如同打怪升級，遊戲通關雖然越來越難，但我們自身也會越來越強大。歲末年初，紅網一如既往，開啟了「湖南好房全民評選」活動，盤點過往、展望未來，希望帶給市場更多正能量。
我們相信，唯有不忘初心，砥礪前行，方得始終。
在長沙，部分二手房與新房價格倒掛現象備受關注，隨著限購和限售政策的雙重加碼，成交量經歷了一波攔腰式截斷，而後又過渡到平穩成交周期，由此市場開始充斥著「有價無市」的聲音。
成交量保持低位平穩，買賣雙方議價空間變大，中介品牌布局渠道營銷……這一系列二手房市場的新變化，構成了2019年長沙二手房市場的整體印象。
來自貝殼研究院數據顯示，2019年全國二手房成交量為426萬套，創下近5年新低。長沙市場也在這個基本盤中，身處低調，鮮少發聲。 在這種市場大環境下，究竟長沙哪個小區能坐上熱銷寶座？哪一塊區域表現現對活躍？
成交：二手房新增供應整體上揚 星沙片區表現活躍
隨著限售政策持續時間拉長，長沙二手房入市供應已經開始顯現上揚態勢。
據貝殼二手房指數顯示，2019年在平臺上掛牌的二手房新增房源量整體呈現波動上揚，在9月達到頂點，帶看次數的數據則是一路飄上。
一方面是供應端發力，另一方面需求端還是稍顯疲軟，市場成交呈現出什麼局面？據一位市場資深人士透露，2019年全市二手房月均成交2500餘套左右，延續了625政策之後的成交局面。
早前，象盒找房公布了一張榜單，全年長沙二手房市場交易排名前三的小區分別是華潤鳳凰城、湘江世紀城和保利麓谷林語，從分布來看，星沙片區一馬當先，top30裡佔據三分之一。市場人士分析認為，長沙縣購房人群具有一定的地域黏性，再加上二手房價格整體水平相對偏低，同樣吸引了其他城區的市民來此置業，助推該區域二手房市場表現活躍。
「整體來講，二手房市場走勢仍處於低位平穩運行狀態，這也是政策調控的必然結果。」湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓解釋道，2019年新房整體供應比較活躍，再加上價格上存在一定優勢，二手房市場空間被壓縮，「從實際情況看，二手房看房周期拉長，賣家心理價位其實是在波動的。」
（來自象盒找房數據顯示，12月該平臺二手房掛牌均價跌至萬元以下。）
價格：年內出現6連跌 買賣雙方議價空間增大
在長沙，新房與二手房價格出現倒掛現象由來已久，不過這種局面在2019年有所緩和。
國家統計局發布的全國70城房價數據顯示，2019年2月，長沙二手房價格出現近兩年來首次環比下跌，這種下跌態勢在下半年表現更為明顯。從5月至11月，長沙二手房價格更是出現了連續6個月環比下跌。
明賓介紹稱，市場的整體成交均價確實在下跌，不過是處於微跌狀態。「其實對買賣雙方的心理有一定的影響，成交周期相較於以往會延長，雙方的議價空間增大了。「
反映到市場上，來自象盒找房的一組數據顯示，2019年該平臺長沙二手房掛牌均價呈現總體下降，比如12月的掛牌均價首次降至萬元以下。成交價格也是應聲下跌，以北辰三角洲奧城D3區部分二手房源為例，其在另一平臺上的掛牌價均低於最終成交總價，差距幅度基本都在10萬元之內，個別房源的總價差達到15萬。
「早前部分二手房賣方的價格預期較高，經歷成交周期明顯延長、成交難度加大後，大部分賣方的心理價位開始動搖，也有部分業主動降價促成交易。」優居長沙總經理歐陽文說道。
發現：二手房中介品牌布局新房渠道營銷 業務擴充在即
2019年，若要盤點樓市關鍵詞，「渠道營銷」必定是其中之一。
今年下半年，一場圍繞渠道方和開發商之間的討論甚囂塵上，在市場整體下行的大背景之下，渠道究竟有沒有遏制住開發商的喉嚨？結論莫衷一是。
不過值得一提的是，在開發商當下的營銷邏輯裡，渠道營銷成為了越來越多企業的選擇，其中重要的一支力量便是來自於二手房中介品牌，相較於傳統的銷售代理模式，二手房中介品牌憑藉廣泛布局的門店數量，以及海量經紀人員，掀起一股「全民營銷「的熱潮。
有消息反饋稱，某一在長沙佔有份額頗高的二手房中介品牌，已經與140餘個新盤建立了合作。回歸到長沙市場，二手房中介品牌介入新房市場的程度表現如何？一位品牌中介的高層人士在接受採訪時說道，就目前長沙而言，渠道營銷的話語權還是更多掌握在開發商手中，「新房市場在整體賣不動的前提下，渠道營銷理所當然地成為選擇之一，一些有品牌意識且持有一定規模的二手房中介企業介入，成為多方共同選擇。」
近一年來，長沙二手房市場準入門檻提高，市場淨化力度不減，除了傳統的二手房交易和租賃業務外，二手房品牌介入渠道營銷風生水起。未來，二手房市場將循著怎樣的軌跡 發展？「從粗放式向精細化、數據化管理轉變，更要重視消費者的體驗。」明賓總結稱。