證券時報記者 吳家明
「深圳擴容、深莞惠一體化年年都在講，今年討論的熱度尤其高。」在深圳平湖經營中介店鋪的陳孫華告訴記者，「帶客戶看房的過程中，八成的置業者都會主動提到這些說法。」
東莞和惠州的「臨深片區」一直是深圳投資者關注的地方，加上近期都市圈的話題也列入日程，似乎讓更多人關注到這裡。不過，市場似乎對東莞的討論更為熱烈，那麼東莞樓市正發生什麼樣的改變？
看好未來交通接駁
東莞的長安鎮、塘廈鎮、鳳崗鎮和惠州市的惠陽區、大亞灣等區域是房地產語境中的「臨深片區」，吸納了很多來自深圳的外溢需求。如果以房價作為比較，東莞臨深片區的房價要遠遠高於大亞灣和惠陽。
「惠州與深圳交界的地方，像錦繡壹號這樣的高價盤價格已經超過每平米兩萬元，但大亞灣的新房普遍還在每平方米15000元左右，臨近的東莞鳳崗片區二手房均價普遍都超過兩萬，甚至超過3萬。」陳孫華告訴記者，「總體來看客戶對東莞的詢問度較高，畢竟大亞灣片區的新房太多了。」
從深圳平湖的平龍路駛進龍平西路，橫跨深圳和鳳崗的公交車正在路上行駛。如果不是路牌指示，或許您並不會有駛出深圳市的感覺。記者發現，龍平西路宏盈工業區附近的幾個二手房小區入住率很高，從停車場到處停滿的車或許可以看出一些端倪。有住戶對記者表示，自己就是在平湖工作，在鳳崗租房，就是因為這裡有跨市的公共運輸。以二手房小區恆大綠洲為例，目前104平方米左右房源月租在2500至3000元左右，售價在每平方米25000至27000元左右。「去年年底這邊的均價多在每平方米20000到23000元左右，漲幅當然不能跟深圳的市區比，但對於東莞來說也算不小的漲幅。」當地中介如是說。而在臨近深圳龍崗大運的鳳崗大運城邦片區，一些二手房的叫價已經超過每平方米3萬元。
記者致電塘廈和鳳崗在售的新盤項目，客服人員也表示，多數來看房和購買的客戶還是來自深圳，特別是看好這邊未來與深圳的公共運輸接駁，包括地鐵延長線和外環高速等，希望有所突破。
近日，廣東省委、省政府印發《廣東省建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的若干措施》，其中「點名」廣東五大都市圈——科學制定廣州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈發展規劃。無獨有偶，深圳最近又有5條城際線開始勘察設計招標，其中就包括穗莞深城際鐵路（前海至皇崗口岸段）、深汕高鐵、深惠城際鐵路、深大城際鐵路等。有分析人士表示，隨著都市圈的建設，核心城市向周邊城市疏解產業、資源與配套設施，將形成有效的從需求端到價格的拉動，從而激活都市圈內城市的房地產市場。
這時，當記者提出二手房價格過高時，中介還向記者兜售起小產權房。記者發現，鳳崗當地的小產權房價格多在每平方米6000元到8000元左右，也吸引了不少置業者，買賣手續跟深圳的小產權房有所不同，所謂的小產權房交易「兩證一書」在鳳崗並不多見。
最貴不是「臨深片區」
不過，不少中介人士反映，現在東莞房價最高的地方已經不是鳳崗和塘廈等傳統臨深片區，而是松山湖和南城，一些二手房的掛牌價已經達到每平方米5萬元。
松山湖作為東莞的產業創新科技中心，不僅承載著東莞未來經濟發展的方向，更被寄予了厚望——引領東莞創新驅動的主力。在華為等眾多科技企業的進駐後，松山湖的房價也已經成為整個東莞的「領頭羊」之一。有當地居民打趣道，「才幾年時間，松山湖的一些高價二手房都趕得上華為在深圳大本營坂田的房價。」
據樂有家研究中心數據顯示，5月份東莞一手住宅網籤4452套，環比上漲14.5%，成交量連續3個月呈攀升態勢，其中松山湖片區網籤809套，環比上漲37.4%，為東莞六大片區中上漲幅度最高的片區。此外，5月東莞二手房過戶2716套，環比上漲9.7%，二手房成交均價為每平方米20082元，環比上漲5.2%。此外，萬科、融創等房企加快了在粵港澳大灣區布局的步伐，東莞自然也是其中的「香餑餑」，刺激了土拍溢價，東莞土拍市場熱度帶動房價的預期也越來越高。
繼深圳之後，東莞近日也因傳出房價猛漲的消息引起市場廣泛關注。不過，公開信息顯示，東莞市住建局有關負責人表示，將對市場亂象堅決進行重拳整治，嚴厲打擊捂盤惜售、製造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為。東莞市住建局在今年工作要點中還提出，堅持「房住不炒」定位，加強研判分析和政策儲備，強化房價地價聯動機制，加大商品房供給。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，深圳客戶外溢周邊買房的現象，近年已進入高峰過後的穩定期，即使「深圳擴容」不斷被提及，但深莞同城化比擴容的可能性更大。目前，臨深片區已承接了部分深圳人居住的重任，較低的房價吸引了眾多深圳客戶前往購買，該區域的房價也將隨深圳房價的升跌而起落。另外，臨深區域房價在東莞市內率先走高，當然跟地理位置有密切關聯，但隨著東莞市其他區域發展的完善，相信房價也將隨之上升，松山湖為大型企業的重點發展區域，南城緊靠市中心，因此其房價較高，也是正常的現象。