被中介狂追一天,我看到了大亞灣的樓市真相

乘著「擴容」的聲音、「深莞」限售的浪潮，大亞灣又默默火了起來。

新房市場火爆，引來東北、內蒙古、湖南人；

中介為攬客追車、撬客、擺地攤；

二手業主反價20萬，惜售不賣；

有人掛牌三年，降價百萬卻無法賣出；

......

這些看似矛盾又不可思議的現象，在大亞灣出現。

但當夜幕降臨，一棟棟拔地而起的樓盤陷入黑夜，只留下孤獨的路燈。

真實的大亞灣究竟如何？

南方樓事帶你一探究竟。

虛

中介賣命攬客，市場人為造勢

「近期考慮惠州房子的，加快速度了，要有大動作。」

在深圳限購升級、以及特區成立40周年來臨之際，關於惠州的各種消息愈演愈烈。

比如，昨天有中介發朋友圈表示：下個月惠州要限購。

不明真相的吃瓜群眾，很容易被「洗腦」，誤以為惠州樓市真的要限購，市場很火。

然而，真實的惠州讓人哭笑不得。

上周六（8號），南方樓事團隊出發大亞灣踩盤，了解市場。

從高速路口進入市區沒多久，就看到中介在路邊攬客。

棚子上拉著大橫幅：新房諮詢，買房有優惠。

這個最為原始的拓客方式，居然還在大亞灣進行著。

中介三三兩兩的分散在道路兩邊，如果有粵B車輛稍微停頓，他們會湊到旁邊問是不是有購房需求。

甚至有中介徒步追車，上演偶像劇主人公追車的橋段，邊追邊喊。

只不過，他們是為了攬客賣房。

街邊擺攤、追車只是基本操作，他們還會喬裝成購房者，在一些售樓處外截客。

當購房者的車停在售樓處外，「便衣」中介就會湧上來，表示可以帶看而且有優惠。

旁邊還有樓盤的銷售制止，告知客戶直接進售樓處。

如此明目張胆的「撬客」，也是讓人大開眼界。

不僅是白天在外拓客，晚上也不能鬆懈。

在一些較為熱鬧的商業中心外，你能偶遇正在擺攤的中介們。

一系列現象，讓人心生敬佩，同時也不免為大亞灣樓市的「火」感到質疑。

如果市場真的像中介們宣傳的火爆，為何還如此拼命？

事實上，市場的火很大程度上是人為造勢。

不管是刷屏的朋友圈，還是一次次加推售罄的房源，背後都是中介們在賣力的宣傳。

比如臨深片區的標杆豪宅項目，首次集中開盤後，會屢次加推房源銷售。

今年分別賣了20棟（2.3萬/㎡）、23棟（2.4萬/㎡），這次加推的房源在21棟已經漲到2.5萬/㎡。

深入了解後發現，這更多和營銷手段有關。

樓盤並不會真的很快售罄，而是這一棟賣完之後再加推，加推一次上漲1000元/㎡，越賣越貴。

如果購房者再三猶豫，中介會告知房源已經被鎖定得差不多，要快交定金鎖定。

在展示的樓層戶型中，一些標有名字的為被鎖定房源，至於黑色方塊房源，中介神秘表示「這是溫州客戶團購走的房源」。

房源被鎖定的差不多，還有外地購房團，這麼一看項目實火。

然而，南方樓事在周三（12號）致電售樓處諮詢，銷售表示房子還沒有賣完，目前從21-28層仍有可選房源。

可見，大亞灣樓市火熱的背後，實則是一群賣命攬客、賣房的中介。

有中介略為誇張的表示，沒有他們幫忙推盤，開發商一套都賣不出去。

「我們是一個很好的宣傳廣告，還不用花錢，畢竟不成交就不給錢。」

躁

購房者全家出動，新房實火

背負KPI的中介把大亞灣市場「帶火」，真實的市場究竟如何？

實探中發現，新房市場的確較火。

據南方樓事了解，買房的客群有80%來自深圳，另外一半則是東莞、湖南、東北、北方等購房者，投資和自住各佔一半。

最為明顯的感受就是：

購房者多；

中年人多；

老年人也多。

主要客群為中年人和老年人，拖家帶口了解樓盤。

但，為什麼這麼多中老年人？

從購房者的聊天中，我們推測有幾種情況。

一是在深圳715新政後，很多購房者失去名額，而家長想要給孩子買房只能去臨深；

二是孩子在深圳上班，給父母在周邊買房養老；

三是資金有限，在深圳買不到心儀的房子，所以選擇臨深。

其中一位來自內蒙古的阿姨，她表示兒子在深圳工作，所以在惠州買房自住。

對於現在住的樓盤很滿意，還要過來幫老家的親戚買一套。

眾所周知，近幾年北方人到惠州置業已經成為主流。

2019春節後，惠灣省外客戶佔比由此前的15%上升至20%

數據來源：中原

對於北方人而言，在大亞灣置業除了氣候舒適、適合養老，還有一部分原因則是看中地理位置臨深，認為有投資前景。

但今年因為疫情，北方客戶下降不少。

售樓中心人流絡繹不絕，接待區幾乎坐滿客戶。

對此，樓盤銷售卻表示，今天人算是比較少的，平常都是爆滿。

南方樓事在高鐵南站片區某項目看沙盤期間，就有3批左右的客戶刷卡砸金蛋。

砸完金蛋，銷售還會獻上一束鮮花，儀式感滿滿。

下午五點半左右，樓盤內客流沒有下降趨勢。

接待區座無虛位，還有一些購房者癱在沙發上打盹，從滿臉倦容可以推測已經看了一天的房子。

這裡南方樓事不得不得提一個位於臨深片區、中介們表示最好賣的樓盤。

這個樓盤最奇葩的是140㎡的戶型，看到樣板間大家都笑了。

三個臥室、一個衛生間和廚房並列一側，還有兩個臥室在另一側的兩端。

乍一看，以為是學校宿舍或者出租房。

從平面圖來看，更為直觀。

在南方樓事猜測設計師為何如此設計的時候，銷售坦言：這個戶型很好賣！

......

雖然這個樓盤整體品質比較一般，但銷售表示因為價格便宜，而且規劃有學校、商業、寫字樓，所以投資性價比高。

「1.7萬/㎡的價格，漲到2.5萬以上就賺了，如果買2萬多的樓盤，要漲到4萬左右才賺，而且沒人知道什麼時候才能漲到4萬。」

割裂

二手房體量龐大，業主惜售反價

新房市場火熱，二手市場就不太好過了。

有一些掛了將近三年的房源，即便降了一百多萬也仍未賣出。

惠陽德祐某中介表示，最近因為深圳和東莞限購，很多人來買大亞灣。

「我們這個月和上個月賣的新房和二手房超過今年的總和，但二手賣的沒有一手多。」

有業主因為擴容的消息，漲了10多萬，還有人惜售不賣，導致房子數量變少。

中介告訴南方樓事，有購房者跟業主已經談好價格，180萬買下，但第二天在去籤合同的路上業主反價200萬。

雖然不可思議，但的確存在這樣的現象。

門店帶看記錄，每日帶看次數最高僅4次

還有很多業主表示要等8月份過了，看看9月份深圳的情況再賣。

言外之意，就是想等等8月份會不會有擴容的消息。

仍然有人做著「白日夢」。

針對中介說可售二手房數量少，我們來分析分析整個惠州的成交量。

要知道，這幾年惠州新房成交量穩居珠三角前列，2018年更是榮登冠軍。

世聯行統計數據顯示，2018年惠州全市累計成交新房175991套、1700萬平方米，均居珠三角9城市第一名。

這個成交量比深圳（29396）、東莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起來還要多。

從2012年計算，到2018年惠州就賣掉了83.58萬套商品房。

83.58萬套房是什麼概念？

深圳花了幾十年時間，才建了170多萬套的商品房，而惠州7年就賣了相當於深圳一半的房子。

圖源 房圳探

具體到大亞灣，近5年就賣掉19.9萬套新房。

而截止到2019年末，大亞灣常住人口也才23.83萬人。

供應量充足，何來無房可賣一說？

實探的過程，在高鐵南站片區、萬達商圈和臨深片區之間穿梭。

一路上看到最多的就是一幢幢拔地而起的樓盤，仿佛一個個守門人立在道路兩側。

大部分樓盤還未有業主入住的跡象。

陽臺空無一物，樓梯、街道十分嶄新。

即便這樣，也仍然有許多樓盤在開發建設中。

體量不小。

在鏈家查看房價地圖，惠陽和大亞灣二手在售房源就有3萬套。

即便真的有幾百個、幾千個業主惜售，房源也綽綽有餘。

真的很難認同中介說的無房可賣。

圖源鏈家 數據截自8月12日

看到這裡，相信很多人想了解在惠州的投資回報率。

我們以大亞灣為例。

2013年左右，大亞灣新房價格為3000-4000元/㎡左右，到了2015年也不過6000元/㎡。

直到2016和2017年這一波大漲，房價才漲到1.2萬/㎡左右。

但是在2020年的今天，大亞灣新房均價也才1.4萬/㎡的價格。

十多年才有3-5倍的漲幅，這樣的回報率你說如何？

遍地都是樓盤，以星河丹堤為首的大盤，賣了將近11年還在賣，現在在賣的最新一期玖譽均價1.9萬/㎡。

其他期開發的高層二手房源均價在1.7萬/㎡左右，別墅二手均價在2.6萬/㎡，有價無市。

圖源鏈家 數據截自8月13日

跟星河丹堤一樣，還有很多同一樓盤但不同期開發的小區二手房和新房價差都比較大。

只有少數開發多年且配套成熟的小區價格能相對接近 ，即便如此也不太賣得出去。

中介展示的房源信息的時候，南方樓事發現一些掛了將近三年的房源，即便降了一百多萬也仍未賣出。

如果想出租，主要的客群只有樓盤附近學校的家長小孩或者一些小區家裡正在裝修的業主，租金在2300元/套左右。

但問題是，這些租客只是短期的，並不能形成穩定的租金收益。

買房必須關心二手市場，只有二手市場活躍起來，這座城市的房子才有投資價值。

可以確定的是，大亞灣的的確確套牢了許多投資客。

那些投了地段不佳或小開發商的產品，更是難以解套。

孤立

片區少規劃、樓盤少配套

一座少量自住，幾十萬人投資的城市，想想也是很可怕。

但回頭想想，大亞灣這些年為什麼能這麼火？

很大程度上得益於深圳購買力外溢，畢竟深圳客佔比高達80%。

而大亞灣也緩解了深圳人需要買一套房才能緩解的焦慮。

1.片區各有特點，哪個片區「坑」？

踩盤中南方樓事發現當地樓盤有幾個特徵：

很多樓盤除了自帶的商業，周邊配套少，也沒有什麼新政規劃。

以萬達商圈為例，因為片區屬於大亞灣西區，是新開發區。有許多樓盤，片區均價在1.2萬/㎡左右。

圖源 樓事惠州

整體生活氛圍比較濃，但規劃卻比較混亂。

很多樓盤是「突然」出現在類似城中村的小街巷中。

因為樓盤底商大多尚未開業，只能以周邊配套為主。

而附近的配套多是小炒店和地攤經濟。

比較繁華的地方，便是萬達商圈，也是到了這一帶才感覺到有人氣。

一大群電車在等紅綠燈，行人匆匆。

在萬達廣場外圍，有一大群阿姨在跳廣場舞。

商場內也十分熱鬧，消費人群以家庭為主。

這一帶的樓盤入住率相對比較高，晚上可以看到亮燈率以及人流量較大。

而高鐵南站片區，距離高鐵惠州南站最近，代表樓盤有星河丹堤，樓盤佔地120萬平米，規劃1萬3千戶，可容納人口約5萬人。

現在最新一期玖譽均價1.9萬/㎡。

圖源 樓事惠州

周邊沒有配套，樓盤商業自成一體。

雖然樓盤已經開發十幾年，到現在最早期的C區入住率也只有60%左右。

社區內部門底商已經營業，仍有很多空置商鋪，但整體生活氛圍比較好。

最後就是臨深片區，因為靠近坪山，地理位置上離深圳最近。

有龍光城、錦繡壹號、卓越東部蔚藍海岸等樓盤，樓盤二手房均價從1.7-2.3萬/㎡不等。

圖源 樓事惠州

這一帶周邊也沒有什麼文體或者商業配套，但錦繡壹號附近有產業規劃。

2019年6月27日，大亞灣開發區管委會和慧聰集團、龍光集團、德捷運輸等進行合作籤約，將投入超150億的資金打造慧灣產業港，建成後園區進駐人才總數將超過20000人。

項目總建面180萬㎡，將建設250米的惠州第一高雙子塔惠州雲塔、慧聰總部大廈、中國產業網際網路博物館、大灣區產業網際網路規劃展示館、大灣區產業網際網路雙創園、孵化器等。

圖源 新房網

整個大亞灣一些稍微有人氣的小區，樓下底商也不成氣候。

大概是飲食等類型的門店生意較差，大部分是以五金店、裝修店為主。

稍微好點的，就是中介機構和便利店。

對此現象，大亞灣有中介表示，樓盤都會自帶商業街，一旦入住率高之後，相關性配套會跟著上來。

值得肯定的一點是，惠州十分宜居。

樓盤低密度、低容積率。

相比深圳，大亞灣的戶型可以做到四面採光。

廚房、衛生間、主次臥，全屋沒有一個暗角，簡直就是神仙戶型。

僅花深圳一半的價格，就可以挑到一個幾乎沒有缺點的戶型，還是大社區，很難不讓人心動。

我們認為，如果在惠州或者深圳東部上班，純自住需求的話，並不是不可以考慮惠州。

但如果純粹是投資的心思，那也勸你謹慎。

畢竟，沒有絕對不能買的城市。

2.無大配套，向坪山「借」？

實探中南方樓事發現銷售最喜歡說的就是「離深圳近」。

有樓盤還打著「客廳在惠州，陽臺在深圳」的噱頭。

這句話的確十分形象的形容的樓盤和深圳的距離，但陽臺在深圳景觀視野就很好嗎？

其實不見得。

因為你看到的不過是低矮的農民房和一大片工業區罷了。

這個陽臺在不在深圳，真的沒有太大關係。

在這裡銷售提到最多還有坪山中心。

很多銷售都會提及項目到坪山中心只有20來分鐘，那邊有很多配套和大型商業中心。

對於規劃利好，銷售表示「我們離深圳最近，規劃利好也是第一波享受。

並屢次提及，14號線的沙田站離樓盤很近，去深圳東部十分方便。

南方樓事實地體驗，從富康錦綉花園附近開車到沙田站，大約在3.5km左右的路程，需要11分鐘。

如果沒有車，這個距離並不近。

一路之隔，把大亞灣和深圳劃分開來。

拋開深圳，單從規劃來了解整個惠州。

2020年6月10日，惠州市發展和改革局發布《廣東惠州環大亞灣新區發展總體規劃修編（2020-2035年）》。

在這份規劃中，可以看到每個片區都有自身的定位，而大亞灣也分成幾個板塊，但都是以產業發展為主。

哪個片區宜居，哪個片區發展潛力比較大，則是仁者見仁智者見智。

畢竟規劃落地，才看能看到希望。

入夜後的大亞灣

晚上21：54點，南方樓事從大亞灣西區的萬達廣場驅車返回深圳。

一路上記錄下大亞灣樓盤的亮燈率，實際到底有多少人居住，也看出了一二分。

點開視頻，帶你感受入夜之後的大亞灣。

大亞灣龍海二路返深沿路

我們有理由相信，購買惠州房子的深圳人，他們或許真的需要一套房。

也有理由相信，大部分人真的實現自住。

至少在晚上22:20分左右，深圳往大亞灣方向路段（視頻內左側）我們看到一長串的粵B車輛，還有堵車現象。

惠深沿海高速路段 視頻左側為深圳往大亞灣方向

但是，如果只為投資，而且不了解整個市場，勸你謹慎謹慎再謹慎。

不要把辛辛苦苦賺的錢拿去糟蹋了。