倪鵬飛：全國房價平均已經超過1萬元，建議儘快試點並開徵房地產稅
中國社科院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛
出品 ｜ 搜狐智庫
編輯 ｜ 徐小奇
2020年12月21日，《中國住房發展報告（2020-2021）》發布暨研討會在北京召開，搜狐財經參會。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在會中發表演講。
倪鵬飛表示，過去一年，中國樓市和房價總體經歷了「V」型變化，空間分化逐漸趨於減弱。今年1-11月份，特別是11月份，全國房價平均已經超過了1萬元，整體上進入萬元每平米的時代。房地產的銷售額由 「負」轉「正」，銷售又創新高。
他指出，房地產投資也經歷了「V」型過程，從驟降到穩步恢復性增長。到目前來看，11月份房地產達到了6.8%，住房已有超過7%的增長，恢復勢頭較好。住房投資、房地產投資對今年中國經濟得增長的貢獻功不可沒。
倪鵬飛表示，從空間看，總體房價分化比較緩和。一二線城市微幅上升，三四線城市增長有所下降，城市之間的房價差異在縮小。南北房價差異比較大，但是沒有那麼嚴重。城市群和非城市群的房價差距也有所收窄。說明房地產市場向著良好的方向發展。
「因此，中國房地產市場比較理想，只是特徵不同於以往。」倪鵬飛說，房地產市場不僅對經濟增長貢獻很大，對就業貢獻也很大。今年房地產企業增加30萬，對增加就業起到了很重要的作用。
「總體看，全年的住房價格的增幅可能還在5%左右，銷售有可能繼續保持歷史的正增長，房地產開發投資可能會有所下降，但是也在7%左右。因為 『三道紅線』可能加速開發商的銷售，」倪鵬飛總結。
不過，倪鵬飛也指出，炒房現象沒有被完全控制。3、4月份以後，個別城市出現了炒房的現象，並且從家庭住戶的槓桿率，還有金融機構的房地產的貸款比例等等方面可以看出，風險依舊存在，而且風險較大。同時，住房的空間分布錯位，有些地方住房已經出現嚴重過剩，有些地方還存在著嚴重的短缺。
倪鵬飛表示，住房對其他方面還存在著擠出的效應，比如消費、投資、經濟。雖然今年住房投資增長得不錯，但是消費很疲軟，它倆之間有一定的替代關係。擠出效應在逐漸減少，但是還是存在。
他說，從制度層面來看，無論是市場主體還是地方政府，都在和中央宏觀的房地產調控政策進行一個博弈，所以市場總有波動。這個趨勢在未來一年仍然會保持。
倪鵬飛表示，每年的城市人均住房面積會增加一平米還要多，到2025年人均住房面積將達到45。從家庭層面來看，中上收入差不多有的都是兩套房，但是新市民剛需還有很大的缺口。
對此，倪鵬飛建議，應建立體系化、定量化的政策基準，以強化精準有效的調控。堅持「房住不炒」的定位，「穩房價、穩地價、穩預期」這個不能變。要提高調控水平，要因城施策，因地制宜。
他表示，同時要規劃並構建以都市圈為主體的全國住房空間體系。房地產區位屬性很強，因此一定要把住房空間規劃作為一個重要維度。深圳的房地產市場這麼熱，就是因為土地有限，都市圈可以很好地解決這個問題。全國幾個中心城市、熱點城市都有這樣的問題，這就需要機制性的設計。
此外，倪鵬飛認為，應以開徵房產稅帶動長效機制。近期建議在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點房產稅。「長期或者中期來看，我們一定要爭取在『十四五』期間能夠開徵房產稅。」
最後，倪鵬飛表示，要啟動實施「租售結合」的「新市民安居工程」，建立「租售結合」的住房體系。同時，建立以住房公積金為主體的整個政策性住房金融體系。他說，目前住房政策性金融體系非常落後，缺口很大，但是我們要完善好這個住房體系，對住房保障，對新市民的住房保障十分關鍵。