臨近年末，為全年業績而衝刺的開發商趕著推盤，所謂的「倒掛」熱盤頻開，其間又夾雜著個別超級熱盤公開搖號出狀況的新聞，這段時間的寧波樓市顯得很熱鬧。
不過，據寧波市房管中心最新發布的11月份市區住房成交數據顯示，上月市六區商品住宅成交量是調控新政以來的「四連降」。反而是二手住房成交量，在連跌三個月後止跌回升——市六區商品住宅共成交5297套，較10月份減少181套，環比小幅下降3.3%；市六區二手住房共成交5698套，較10月份增加472套，環比上升9%。
在數據背後，有3個情況，頗值得關注。
奉化熱盤賣不動了？
奉化地鐵沿線以及主城區內的新盤，此前基本上都是開一個「光」一個。但在十一月的數據裡，出現了2個「反常」的新盤，一個是靠近地鐵3號線鄞奉段大成路站的大成東境府，開盤去化率從八月份那一批的100%，降到82.8%。一個是在奉化主城區西北的和光城樾庭，開盤去化率更是從前一批的準「光碟」，降到60%多點。
而這兩個盤新一批住宅房源的備案均價，都較前一批漲了1500元/平方米左右，兩三個月時間，漲幅接近10%！
如果把時間拉長，漲幅更大。大成東境府這批住宅的備案均價是18500元/平方米。而去年底開盤的、與大成東境府貼隔壁的桂語映月府，當時備案均價還不到16000元/平方米。
相比之下，同樣在11月新推的林語春風裡，價格沒變，繼續「光碟」；備案均價較前一批漲了約500元/平方米的龍宸璟庭、鳳璘府，也都準「光碟」了。
另外，透過數據還可以看到，像龍宸璟庭、大成東境府，新推的房源數比前一批多，而審核通過的認購人數反而明顯下降了。
房價上漲，對購房需求——不管是自住需求還是投資、投機需求，是構成抑制的。這兩年，北侖主城區、姜山、杭州灣等地的新盤，在價格漲到一定程度後，均出現了銷售趨緩的狀況。
奉化，會不會步後塵？
棄購的人為何多了？
11月裡，市區共有21個新盤完成網上認購登記並開盤，總房源8300餘套，而經審核通過的認購人數超過17000人，是房源總數的兩倍還不止。
市場整體上依然還是熱！
但是，從認購審核數據與總房源的比較以及最終的開盤去化率看，各個新盤間的分化態勢，非常明顯。
如雲潮中心、江匯城、宸之芯裡這樣在推廣階段就超級熱門的新盤，不出意外地「光碟」；而地段位置有缺陷，或者所在板塊這兩年相對較冷的新盤，就賣得不怎麼樣。
另外更值得注意的是，將近半數的新盤，都明顯有認籌者最終棄購的情況。
其中，無房戶棄購現象更為普遍。這21個新盤，供無房戶優先購買的房源有4530套，而最終中籤購房的無房戶才2500人出頭——也就是有超過2000套沒有被選購。
即便熱如奉化方橋的林語春風、甬江東南岸的璟譽府、九龍湖的桂語風荷等，雖然最終開盤去化「光碟」或準「光碟」，但經審核的無房戶人數，都超過各自供無房戶優先購買的房源數——即無房戶只要想買就百分百可以買到，但最終公示中籤的無房戶數都低於審核通過的無房戶數，即其中都有無房戶棄購了。
此外，也有新盤，遭遇了大量有房戶棄購。像和光城樾庭，在無房戶優先購完之後可供有房戶搖的房源共222套，經審核的有房戶是192人——即那個時候有房戶也是想買就能買到，而最終中籤的有房戶是90人，超過一半的有房戶最後是棄購了。
為什麼會有這麼高的棄購率？
無論是自住還是投資，買房的人，普遍都有性價比的概念——差不多的地段，哪個盤的價格更實惠些？或者是，差不多的房價，哪個盤的地段更好些？
而在市區宅地出讓「限房價、競地價」的規則下，每個新盤在拿地時候就已經明確了均價會賣多少，因此，這個關於性價比的問題，答案其實是不難得出的。
也是在這樣的環境下，業內人士預計，大家現在在買房時候挑挑揀揀的心態，應該會持續存在。如果宅地供應量充足、各個板塊新開樓盤都可以進行比較，一些地段位置相對有缺陷或者房價相對不見得怎麼便宜的盤，被棄購的概率會更大些。
二手房市場要「滿血復活」？
相比熱鬧的新房市場，此前相對低迷的二手住房市場，在銀行房貸額度趨緊、「倒掛」新盤的擠壓等因素影響下，11月成交量竟明顯回升。
這是要「滿血復活」嗎？
有房產中介人士表示，這次的成交量漲幅還不到10%，總體來說還是表現平穩，現在說二手房市場成交回暖還有點早。
另有中介人士判斷，市區二手住房成交的止跌回升，與臨近年底了部分要用錢的房東，主動降價以求快速成交有一定關係。
從貝殼APP上部分二手房的掛牌價變動趨勢看，確有降價的跡象，有的降價幅度還很大。
貝殼APP數據顯示，在鄞州區成交量、搜索量都比較靠前住宅，其中降得狠的，總價已經較掛牌之初降了六七十萬元！
不過，記者在貝殼APP上，同樣也發現了近期掛牌價上調的二手房源。
所以，年底前二手房房東主動降價促成交，是個案還是已成普遍現象，房產中介人士認為還難以定論，還需觀察接下來兩個月的成交數據。
寧波晚報記者曾梅