作者: 風雲地產界柳暗行多久，花明待何時？
文|陸警幻
編輯|李惠聰
相較於香港住宅風波後的堅挺，香港的寫字樓市場陷入低潮。
作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環的租金曾經 「貴」絕全球。然而，在新冠肺炎疫情影響下，中資金融機構、共享辦公平臺等紛紛放慢甚至擱置擴張步伐，這對香港甲級寫字樓租賃市場的影響立竿見影。
數據顯示，5月，香港中央商務區將有大約110萬平方尺（編印102193平方米）的空間處於空置狀態。香港寫字樓市場空置率也在今年出現了十年新高。
今年年初，著名在線旅遊公司Expedia削減了亞太地區的業務。截至目前，已過去了4個多月，該公司空出約2.5萬平方尺（2322平方米）區域仍在市場上求租。一位地產中介人員表示，2018年該寫字樓租金是每平方尺83港元（每平方米803元），如今業主願意考慮以每平方尺60港元（每平方米581元）的價格出租。
不僅如此，李嘉誠旗下長江資產控股的長江集團中心，62層樓中已經有10層左右面積被退租，目前仍在尋找新租客。在香港擁有國際金融中心的恒基兆業地產財務數據也顯示，預計目前其公司總租金收入下降了約10%。
寫字樓空置率的攀升正給香港寫字樓市場帶來巨大壓力。
事實上，相關業內人表示，業主們在目前階段，想要留住租客只能降價。而眼下空置率高的窘況可能要持續到明年才會有所好轉，因為直至目前，國際經濟形勢還不明朗。
香港資深房地產分析師紀言迅向新地產記者表示，目前，香港商業最受打擊分別是零售行業和寫字樓兩個市場，其中香港各區甲級寫字樓租金跌幅在今年第一季度進一步加劇，寫字樓租賃活動幾近冰封。
同時，該人士亦表示，儘管香港寫字樓需求可能持續減少，面對不確定性，目前仍未有大型公司撤出香港的極端狀況。事實上，企業對香港長遠信心將成關鍵，無須假設香港寫字樓市場已處於世界末日，應對行業維持「正面」看法。
香港去「中環化」
作為香港金融中心的晴雨表——中環，一直是各大企業在港辦公首選。
2010年香港中環寫字樓租金曾高達每月平均租金呎價110港元，超越東京及倫敦西部成為全球寫字樓租金最昂貴的地區。
十年來，昂貴的租金讓不少金融機構逐漸對香港中環敬而遠之。
2018年，香港證監會遷出中環後，小摩、瑞信等知名外資投行也陸續撤離中環，分別搬到了九龍、觀塘等性價比相對較高的地方，香港金融機構去中環化也拉開序幕。
紀言迅分析看來，在這次疫情催化下，去中環化已一觸即發。
疫情讓線上辦公成為各大企業工作首選。由於企業希望削減成本，對辦公空間的需求已經下降，只要辦公條件、位置合適，中環辦公已不再是企業首選。同時，香港其他區域的轉型（九龍東區和港島東區）也給不少企業帶來了辦公新選擇，未來去中環化或許會越走越遠。
目前，在疫情影響下，中環辦公樓出租率已下跌5～6個百分點，預計今年全年要下跌10~15個百分點。
據萊坊最新發布的《香港每月物業市場報告》指出，全球經濟的不確定繼續削弱中環甲級寫字樓租賃需求。為減低租賃成本，一些大型跨國公司和企業計劃將寫字樓撤出核心商業區。
同時，在未來12至18個月內，中環及金鐘將有約190萬平方呎的新增寫字樓面積，相當於現有寫字樓存量的10%。由於超甲級寫字樓的業主受壓，萊坊預計核心商業區的寫字樓租金將回軟。如果業主願意減租或者將單位分租，一些較小的跨國公司可能會進駐填補空間。
由於市場氣氛冷淡，也總能看到一些超低單價租賃交易。2月底，位於金鐘的美國銀行中心一個高層單位，面積約2637方呎，僅以月租11.07萬港元租出，成交呎租僅為42港元，創下這棟大樓過去十年的呎租新低紀錄。
相比之下，目前香港中環區甲級寫字樓的平均呎租約為130港元。作為中環的超甲級寫字樓「地標」國際金融中心，儘管成交呎租仍保持在210港元，但租賃成交十分疏落。去年迄今為止，僅有三宗成交。
由於租金下調，甲級寫字樓市場的成交亦受到影響。投資者要求這類資產的價格有大幅的折讓，且租金回報率至少要達到3%以上才會考慮。對於一些基金類投資者，他們非常關注是否可以馬上收租，產生現金流，相比之下，過去幾年，這些投資者可能更關注資產本身價格的漲幅。
長時間來，中環無疑是特區政治與金融中心的核心，它匯集了香港政府總部、滙豐銀行大廈、IFC、中銀國際大廈等，是精英翹楚的聚集地。但持續攀升高租金近年來也無疑對這些精英們產生衝擊。
幾年前，摩根大通和法國巴黎銀行已開始租用租金更便宜的九龍東區和港島東區寫字樓。
業內人士曾指出，銀行及金融業是香港中環寫字樓出租業務的主要需求來源，來自中資企業的租賃需求尤其強勁。
外資撤退，中資入場。近年來隨著大量中資金融機構進入香港市場，甲級寫字樓租金亦水漲船高。
根據世邦魏理仕的研究顯示，2016年3月至2019年3月，中資機構在香港甲級寫字樓租用總面積增加210萬方呎。其中，中資金融機構貢獻近60%的租用面積增長。
不僅如此，近期，據彭博社的一則報導，字節跳動有限公司和阿里巴巴集團控股有限公司已經在香港大幅增加辦公空間。其中，字節跳動在銅鑼灣時代廣場租了約3000平方呎（279平方米）的場地，租期三年。阿里巴巴也在同一棟大樓裡租了一層樓，面積約為1.7萬平方呎（1579平方米）。目前，阿里巴巴一共在香港租了三層樓。
但在紀言迅看來，單從租賃角度，變化並不是特別大。雖然目前國內企業來港上市的需求逐漸變大，但在租賃辦公樓選擇上並非硬性要求，辦公空間是否會增加也還是未知數。而且不少企業也不是非中環不可。總體來看，中資進入還是無法解決目前香港中環所面臨的根本問題。
零售業連跌15個月
寫字樓市場空置率創新高，零售業也苦不堪言。
2020年二月份開始，香港零售銷貨額按年下跌10.1%，結束了自2017年三月以來的上升趨勢，錄得自2016年八月以來最大跌幅。紀言迅也表示，零售業疲弱持續反映外圍不明朗因素影響消費者的態度，這對核心零售區的租金造成下行壓力。
近日，據香港政府統計處公布，4月零售業總銷貨價值的估約241億港元，按年下跌36.1%，連跌15個月。
如此慘澹的數據，與香港對於防止新冠疫情輸入的舉措密切相關。根據香港特區政府安排，自今年2月8日起，從內地、澳門和臺灣入境香港的人士必須接受14天強制檢疫。
而這也讓香港零售業、旅遊業無疑失去了最佳的「搶救」黃金周，行業寒冬直接進入「冰河時代」。
昔日人山人海的海港城如今只有寥寥數人
一直以來，香港零售業十分依賴內地訪港遊客，但自去年下半年香港社會衝突以來，內地遊客數量銳減，如今全球蔓延的疫情，更是對香港零售業雪上加霜。
香港旅遊發展局數據顯示，2019年，內地訪港旅客合計4,377萬人，較2018年減少14%。2020前三個月內地訪港旅客僅267萬人（其中1月254萬人），同比大幅下降超80%。而在今年的五一假期首日，中國內地訪港旅客僅119人次，去年同期這一數字為50萬人次。
內地旅客的下降對香港零售業的衝擊在香港零售業銷貨價值數據上得到充分體現。
數據顯示，香港2020年一季度經濟數據同比下跌8.9%，創有記錄以來最大單季跌幅，香港經濟正在陷入深度衰退。
香港零售管理協會主席謝邱安儀曾透露，以往很少降價的國際品牌，亦被迫採取不同手法變相減價，預計零售商「劈價促銷」將持續一段時間，至市民的消費力回升才結束。然而，她坦言，社會運動陰霾仍影響香港零售業，即使「封關」出入境限制措施解除後，短期仍難回復疫情前水平，預計最快至今年年底才稍為好轉。
據記者了解，4月數據顯示，香港珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物銷貨價值按年大跌76.6%；藥物及化妝品下跌62.9%；汽車及汽車零件下跌19.2%；百貨公司貨品下跌18.0%；不過，超級市場貨品銷貨價值則上升14.4%。
不僅如此，香港DFS商場近日推出了折扣力度頗大的促銷活動，參與促銷的包括Gucci、Burberry、Celine、Loewe、YSL等奢侈品牌，大部分品牌甚至是全場5折，一些熱門的款式也參與促銷。相比之下，以往在香港商場的專櫃，這些奢侈品牌罕有如此大幅度的折扣，即使有折扣通常也只是一些過氣款式。
同時，也有不少奢侈品牌們對掙扎中的香港零售業失去了信心。
4月上旬，義大利奢侈品品牌Valentino撤下了香港海港城雙層旗艦店的招牌，雖然海港城從2月開始已經主動為商戶降租50%應對疫情，但仍有不少品牌店選擇關店或者縮店。
作為亞洲最賺錢的商場之一，海港城全年超過8000萬人次的客流量僅次於杜拜購物中心。在高端和奢侈品商品銷售方面，海港城對香港全年總銷售額的貢獻達到三分之一，對於任何奢侈品品牌而言，海港城門店都是公司營收至關重要的核心店鋪。
此外，香港化妝品零售龍頭莎莎近期也發布盈警，截至今年3月底止全年業績，期內虧損5.16億元，去年同期則錄得溢利4.71億元，每股基本虧損16.7仙，不派末期息。翻查資料顯示，至少為2000年後首次停派末期息。
截至今年3月底止，莎莎的零售店鋪數目為235間，按年減少18間。莎莎表示，將繼續與業主磋商，爭取為短期內未約滿的店鋪提供臨時租金減免，並與業主尋求把新租約形式由定額租金轉換為按營業額抽成的可能性。集團已透過無薪假安排、臨時減薪計劃和減少工作崗位，並鼓勵員工清理假期，以降低員工成本。
在疫情衝擊下，內地零售已通過拓展線上市場和直播帶貨等模式摸索新出路。嚴峻的市場形勢為香港各業帶來嚴峻挑戰，面對業績下滑和控股權喪失風險，處境艱難的香港零售業也急需在危機中尋找新機遇以熬過這場「寒冬」。