有很多剛開始接觸日本房地產的朋友們會有這樣的疑問：「為什麼很多房齡30年、甚至40年以上的日本房子還有人在買？這種老房子能有什麼收益？」
其實這幾個問題不妨先放一邊，我們就來對比一下身邊的房子：
左邊這幢是從我們網站的房源中挑出的東京某公寓樓，右邊是上海同事今早出門前拍攝的自家隔壁的居民樓。至少從外觀上來看，左邊這棟樓給人的感覺像是近十年間新造的公寓，右邊就是很普通的上海老式公房。
你們猜猜兩邊的房齡各是多少？
左邊的這棟公寓建造於1974年，房齡已經有46年了，右邊的房子由於是整個小區分批建房中後期建造的，基本在1985年-1987年之間，房齡差不多在33-35年，差了有十來年。
這套日本公寓的部分信息
甚至這棟46歲「高齡」的日本公寓內部的公共區域還能保證整潔明亮：
這樣一看大家似乎應該就能大致明白，為什麼日本的那些「高齡」房產不僅有人在買賣，甚至還有人特別喜歡住在這裡的原因了吧。其實除了日本人在建造房屋時對其質量極其苛刻之外，更多的還是要靠後期的維護，這裡就不得不提到日本的「修繕積立金」（修繕基金）了。那麼日本的修繕基金和國內的維修基金又有什麼差異和共同點呢？
01國內繳納的修繕金去哪兒了？
在國內，一般來講我們會為自住房繳納維修基金。根據國家出臺的政策，「公共維修基金」是由全體業主繳納、屬於全體業主共同所有、但是由行政機關代管的財產。通常都是在業委會成立之後，這部分屬於本小區的維修基金會轉到業委會，那自然而然只有業委會才有權利動這筆錢。
看似好像我們身為業主，就有權利向業委會提出使用維修基金對房屋進行部分的維修、綠化的清理、粉刷牆面等等……但其實，公共維修基金的使用率極低。
根據武漢市房管局的數據顯示：
自2000年起開始徵收房屋公共維修基金，截至2012年7月31日，包含利息在內已累計交存65.12億元，但市民共計申請使用了7748萬元，使用率僅1.19%。
根據廣州等地的住建局數據顯示：
截至2013年7月，廣州市繳存住宅專項維修資金總額104.8億元，累計使用1.03億元，使用率為僅為0.98%。
所以其實看似我們的業委會積攢了一大筆的專項基金，但其實真正用作維修的卻很少很少。甚至有些小區還沒有業委會這種組織，這也讓業主們在買房時莫名其妙多花一部分錢，卻並沒有得到相應的保障。
房屋有了破損，業委會佔著錢不使用，業主投訴無門，於是這筆閒置的資金就一直放在銀行裡吃著極低的利息。有的業主們甚至只能自掏腰包去修補漏水、破損的區域。這就使得居民樓的外觀、內部質量一天不如一天，久而久之原本房齡不長的房屋都看起來像年久失修的「老樓」一樣。
02日本的修繕基金和業主委員會
日本和國內在維修基金這塊有共同點，也有不一樣的地方。相同地方在於，日本的樓房也設立「修繕積立金」（即修繕基金），這部分修繕基金也同樣是由業主委員會來管理和使用。但不同的是，國內的維修基金是在購房時一次性繳納，而日本則是每月繳納定額的修繕基金，並且日本的修繕基金收的比國內要多，同樣使用率也比國內要高。
依舊拿前面我們舉的東京都杉並區的這套公寓，每月住戶都要向業委會繳納15240日元（約合人民幣1008元）的管理費以及14920日元（約合人民幣986元）的修繕公積金。每月支出將近2000元人民幣，一年下來就是2.4萬，假設在這裡居住50年，累計在房子上的額外花銷就高達120萬元人民幣！
一般日本房屋的管理費用於公共區域的打掃，修繕金用於公共區域的維修當然並不是所有的日本房屋修繕金都會收這麼高，日本房屋的修繕金是和房齡掛鈎的，基本上一套約70平米房屋在竣工後：
1-5年，月繳修繕金約為4820日元
6-10年，月繳修繕金約為4820日元
11-15年，月繳修繕金約為12600日元
16-20年，月繳修繕金約為22400日元
以上數據為均值
基本上在竣工後的第16年開始，每月需要繳納的修繕基金會遠高於剛建成時。不過，也有許多公寓採用「長期修繕計劃」，即竣工後30年間修繕費固定。而且開發商在賣房時，事先也會存一筆比所有業主繳納的修繕基金的總和還多的修繕費到公共修繕基金中。這樣一來對於業主而言壓力就不會那麼大了。
而且日本的法律完善，如果業主不繳納修繕金，那麼就會收到業委會以及律師的聯合通知，禁止你使用包括電梯在內的公共設施，更加嚴重的也許還會惹上民事官司。
修繕金的用途小到外牆的重新粉刷、頂樓的漏水修補，大到公共區域的維修。這樣定期維護房屋的公共部分，從而使日本公寓的資產價值保持一定的地位，延緩房屋老化從而延長建築物的壽命，這也是資產保值的重要手段之一。
同樣，日本也存在業委會，但是相比國內的業委會而言，日本要更加高度自治以及親力親為。從業主中選出一套業委會班子後，業委會就擁有了使用管理費及修繕金、決定與公寓大樓以及和業主生活息息相關的重大事項等等。並且無論管理費還是維修基金，這部分公共費用的支出都會向所有業主公開，明細條目透明、清晰。只有這樣才能讓業主交的錢得到保障。
03房齡老 ≠ 沒「錢」景
對於日本的房產而言，不能單憑房齡來衡量房屋的價值。實際上日本的二手房、房齡在30-40年左右的房子都還很「吃香」。主要原因有兩點：
一方面是由於日本房屋的定期修繕，使得二手房、高齡房在居住體驗上和新房差不多，性價比非常高。另一方面是日本二手房市場的需求更加廣，無論是交易還是出租，二手房都更受市場歡迎。
至於有些人擔心的日本房產的房齡太老會不會影響今後的出手？
其實不用太多餘擔心，根據最新公開的數據顯示：2019年日本首都圈二手公寓的平均房齡為21.64年，一戶建的平均成交房齡為21.38年。並且在這些成交的二手物件中，佔比最大的是30年以上房齡的二手房，比例高達26.6%。
由此可見30年以上房齡的日本二手房，市場需求還是比較大的，並且從理論上來說，日本哪怕是已經有30年房齡的公寓，其使用壽命也應不亞於新房。這是由於其建造時的嚴苛的施工要求，以及每15至20年會進行一次大規模的修繕，很大程度上增加了日本二手公寓的使用壽命。
我們在綜合考量投資日本房產時，主要還是看房產所處的地段是否臨近商業圈；周邊交通是否便捷；以及生活設施相關的資源配套是否完善等等。那些房齡在30年左右的日本中古房，反而正是那批搶佔了地理位置優勢的最佳投資對象。所以完全不用質疑日本中古房帶來的收益，「錢」景可觀。
參考資料：
[1]『SUUMOジャーナル』編集部：修繕積立金不足の裡にある根本的な問題點-中古マンション購入時はまず共有部の確認を
[2]日本住宅公寓樓的壽命是多少？能住多少年？
以上圖片截自於網絡
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