來源：子木聊房，已獲授權轉載
近幾日，石家莊這個城市再次登上微博熱搜，相較於去年因無門檻落戶登上熱搜，這次的話題顯然有些蒼涼。
「房價跌回三年前」。
話題引來上百萬流量，底下烏壓壓一片評論，當然更多的是網友對石家莊這座城市的吐槽。
什麼二線城市的命，一線的房價；什麼連自己的身份都搞不清楚，註定是悲劇；什麼中國最難留住年輕人的城市之一……
其實在我的世界裡，一個城市是沒有原罪的，任何現象都是眾多主觀客觀因素合力作用的結果。為了探明真相，特地約了二三好友去了一趟石家莊。
這個城市的房價所表現的規律和結果，對大多數城市都有普遍教育意義。
【1】
探訪
相對於前幾年樓市的火爆，當下的石家莊只能用「悽涼」這個詞去形容，主要表現在二手房中介店鋪的客流量上。
首先去了名極一時的正定區，幾家中介店鋪門可羅雀。進門之後，有的在玩手機，有的在看電視劇，中介給人一種慵懶的感覺，明顯是那種長期接不到客人，失落的堆積。
小哥說，這周總共就帶了3個人看房，一個觀望，兩個砍價，有一個砍的太狠都把業主逼急了。這樣的景象已經維持好久了，本以為去年石家莊的「320無門檻落戶」可以把市場再吹起來。
沒想到，落地無聲，石家莊如遲暮老人一般，一日不如一日。
隨後去了石家莊近幾年最為火熱的核心區之一開發區。探訪當地品牌排名第一的大盤「天然城」，情況更為不妙。
中介小哥說，這個小區是當地比較熱門的樓盤。2017年10月份出臺政策前夕，房價一度炒到近2萬元/㎡，隨後從高空墜落，一路跌到現在13500元/㎡，相當於跌去30%多。
按照一套100㎡的房子算，相當於跌去60萬，再加上這幾年物價上漲，以及貨幣貶值，妥妥跌去一個多首付。縱使這樣，依舊是有價無市。
一般一個首付的降價，就會導致高槓桿投資客的出逃。
尤其是這幾年高位站崗的投資客，過得水深火熱，每天都給自己打好幾個電話，詢問買賣，小哥說到這裡，欲言又止。
【2】
原罪
我們把時間齒輪撥轉回到4年前，2016年。
這年是石家莊房價的起漲之年。原因很簡單，隔壁老大哥北京帶頭領漲，房價一日三跳，引發恐慌購房熱潮，讓身在北京的石家莊人感到了房價上漲危機，紛紛回鄉購房。
那時候，石家莊幾乎大小樓書上，都會印著一個耳熟能詳的營銷熱詞「京津冀一體化」，這個詞甚至被推上神位。
因為當地人認為，當下北京已經發展成熟，進入外溢階段，那麼首批受益者一定是政治能級最高的城市，也就是河北省會石家莊。
再加上石家莊又是北方交通要塞，隔壁還有「千年大計」雄安加持，未來可謂前途一片光明。
由此，房價一路上漲，從2016年最初的9000元/㎡，半年時間漲到15000元/㎡。要知道，之前石家莊房價達到這個數值的跨越，足足花了6年時間。
2017年，北京響應全國調控，發布「317嚴政」，房價徹底熄火，購房資金和需求開始加速外溢。然而石家莊這時卻不痛不癢地跟進一條政策，「非本地戶籍限購一套，且要求連續1年社保」。
最重要的是，石家莊並未對土地出讓進行限制。數據顯示，石家莊2017年賣地高達310億，超7成地塊溢價，地王頻出。
不涉及一級市場（土地買賣）的調控，其實就是耍流氓。
舉個例子，你住的房子單價10000元/㎡，突然有一天，有人告訴你隔壁的地在拍賣，高溢價率成交，樓面價跑到8000元/㎡，按照1.4-1.7倍計算，售價即高達1.2-1.4萬/㎡。
你一定很開心，因為自己房子的價格也被重新錨定了。
土拍市場的火熱，加上當地改善以及投資需求的釋放，石家莊進入第二輪全民熱炒階段。
當地居民為主力接棒，有一套的買兩套，有兩套的買三套，樂此不疲，夢想著發財。直接把新房房價抬升至上一輪房價最高點，17734元/㎡，二環部分項目已經賣到2.5-3萬元/平米。
【3】
虛妄
一切脫離實際的價值，都是虛妄的。
記得我們當初還探討過「石家莊的房價到底高不高」？
在樓市分析中有一個特別好用的方法，橫向切割法，意思是把同等級城市的各項數據，一項項列出來，綜合對比。
對於石家莊來說，就用「房價-GDP」就可以看出大概。在2017年10月份全國各省會城市房價排行中，石家莊以16343元/平米的成績排名第7位，在此之前是廣州、杭州、南京、武漢、福州、武漢和濟南。
再翻出2017年省會城市GDP排名單。
石家莊以6460.9億的成績排名第13，甚至不敵長春。事實上，後來石家莊GDP連續兩年負增長，2018年是6082億，2019年跌至5809.9億。排名下滑到15。
看到這裡你可能就明白了，石家莊GDP甚至不及成都的一半，但房價卻超越成都幾乎30%。GDP和長春相差不多，房價卻是後者的222%，究竟有多麼誇張。
如果按照GDP整體對照，2017年10月份石家莊的房價只能和後來東三省省會一個水平，也就是1萬出頭。
可以說，2016-2017兩年，石家莊當地居民購買力被嚴重透支。
所以在2017年9月23日出臺政策，要求非戶籍家庭一套住房，同時3年連續社保，加5年限售後。
石家莊樓市一夜入冬。
【4】
血本無歸
其實，石家莊當局知道樓市泡沫的嚴重性，為了避免出現不可控因素，曾想過很多辦法，阻止房價下跌。
例如想方設法引進人口，尤其是2019年3月20日，出臺的人才引進政策，轟動一時。
為什麼轟動呢？
是因為其他城市起碼有一個學歷門檻，而石家莊則是，只要有身份證和戶口本，就可以直接落戶。號稱為了城市發展，「無門檻落戶」，實則是為了樓市續命而已。
這次政策的出臺，也徹底讓石家莊的大城戶口跌入廉價時代。
然而這次人口戰略，並未擋住房價下跌狂潮。
石家莊2017年—2020年新房價格走勢圖
業內機構統計數據顯示，石家莊新房房價最高點是17734元/平米，2018年下跌至1.6萬元/平米，2019年年底進入1.5萬/平米區間，隨後2020年疫情之後，徹底回到2017年年初水平。
另有數據顯示，石家莊二手房則是從2萬的高點踏空，一路墜到1.5萬元/平米，也回到了2017年年初水平。
這意味著，從2017年年初至今天，在此期間購房的人，名義上全部虧損。尤其是炒房客，加上機會成本和資金成本，以及通脹數值，基本屬於套死血虧。
人們都說長沙樓市調控給全國炒房客上了一課，要我說，石家莊樓市才是真正的上課，這種房價連帶資金的割肉疼痛，才是長教訓的模版案例。
【5】
規律
我們不能一直停在過去，總要抬頭向前。
石家莊樓市的風浪湧動，給炒房客血與淚的教訓，但同樣給予我們很多啟示。
首先，省會、城市群戰略這些概念和標籤，並不是房價的支撐點。
房價的支撐點是什麼呢？
很簡單，產業、資源及人口。
石家莊貴為河北大省省會，位置也不錯，上通下達，可無奈其產業太迷茫了。這註定無法逃脫被隔壁大城市虹吸的命運。
北京的虹吸是出了名的，甚至連隔壁的古城天津都招架不住，數據顯示，天津現在一些地區的房價也跌回到了4年前，這個後面我會寫專題文章。
近幾年河北人才基本都被北京虹吸，在北京工作不順的其次去了天津，剩下來的才會考慮選擇石家莊。
當年蘇杭也被上海無數次虹吸，但是蘇州是78年改革開放後第一批沿海開放城市，工業底子強勁，歷史文化卓著。
而杭州則是在阿里巴巴等企業崛起後，對上海產業進行差異化競爭，硬是走出了自己的一條創新路。
所以，有產業基礎的城市們齊頭並進，叫做城市群；沒有產業基礎的城市們在一起幹活兒，最後只能一家獨大。
可以說，當下中國除了大灣區和長三角可以實現城市群戰略，其他基本都是虹吸模式，周邊地區絲毫沒有炒作價值。
這個觀點在前幾年我就提到過，現在大家看看環二線城市周邊的房價走勢就知道了。
【6】
節制
其次是資源。這裡的資源最簡單的就是高校資源和醫療資源。
如果石家莊和武漢、西安一樣，擁有眾多名牌高校，那麼房價不至於跌的這麼慘。
因為人才是一個城市的根本動力。北京為什麼是中國「世界500強」企業最多的地方？
因為企業成功是需要人才基因和成本的，在海澱區註冊公司，周邊八大院校就可以為其輸送全中國最厲害的人才，只有人才到位，這個公司才能得以快速發展。
這也就是為什麼西安、武漢雖然早年發展遲緩，但依舊可以後來居上的原因。因為這些地方有人才資源，大型企業在這裡落地，可以降低人才獲取成本，提高企業發展成功率。
而石家莊在這方面也是匱乏的。
最後一項是人口，人口分為存量和進量。在存量上，石家莊1103萬常住人口，全國是能排的上名次的，這也是石家莊唯一能提出來引以為傲的數據。但是在進量上，由於產業和資源因素，這些年非常差。
這時候，就要考慮「供應藝術」。如果存量人口一定，一個城市控制供應量，房子特別少，那麼房價依然有支撐力，但石家莊卻選擇了後者，無節制供應，這樣就把唯一的人口勢能全部稀釋掉了。
這讓我想到了《讓子彈飛》裡的鵝城，把後二十年的稅都收完了，經濟生態被打亂，只能陷入惡性循環。
所以，當你看到一個城市在無節制的供地，即使是人口基數較大，房地產也是沒有支撐力的。當年黃市長就用這一招，徹底治住了3000多萬人口的重慶房價。
【7】
遠去
過去，我們做研究，總結出中國房價的「階梯」論，是指全國房價呈現大漲小跌的態勢，像人在走樓梯的樣子一樣，步步升高。
但近幾年你會發現，一些城市的房價「梯度」開始加速放緩，尤其像石家莊這樣的城市，出現了4年周期，原地垂直起跳的情況。
這意味著，純靠概念炒作的樓市，已經遠去，接下來是真正的「拉出來溜溜」的階段，各項「實際指標」都將成為房價的支撐。
我記得在上半年疫情期間寫過一篇文章，提出一個觀點，那就是上半年是否出現小陽春行情，對一個城市的房價走勢，至關重要。
石家莊就是一個上半年樓市一塌糊塗的城市，這正是證明了其房價在需求最旺盛時，居民購買力表現疲軟，房價還有回調空間，這在下半年，將進一步加重。