全深圳人都在等的「彩票盤」——沙井海岸城最近新消息不斷，難道真的要開盤了？
17日，萬豐村召開股東大會，討論村民選房事宜。有網友爆料沙井海岸城將會有500多套回遷房出售，加上之前原計劃的900多套商品房，此次的沙井海岸城將會有1400多套房出售！這意味著打新成功的概率又多了幾分，樓市沸騰了。
根據爆料，預計備案價格6.8萬/㎡左右，10月開盤。這個價格雖然遠高於市場上猜測的6萬左右的價格，但如果這個價格屬實，可能會逼退一部分的投資客，反而利好剛需群體。
1
6.8萬/㎡，真的假的？
作為鐵剛需，在承受了金融街、華強城和電建洺悅府的暴擊後，我擦了擦眼淚，重新再戰。沙井海岸城是此次的重點打新項目。
從11號線馬安山站出發，步行15分鐘左右，到達目的地。整個工地熱火朝天的，機器聲轟轟作響，能看得出，施工方正在努力趕工程，這回真的要賣了。
現場來看，底下商業部分已經初露雛形，真不愧「深圳速度」，學校的位置位於圖片中的兩棟高樓之間，還沒有出地面，進展稍慢。
（右邊的幾棟樓進度更快一些）
從另一個大門看，小區裡的草皮和樹已經種好了，綠化還是很不錯的。
在和工作人員嘮嗑的過程中，這位大叔說出了一個勁爆的內幕：「帶精裝修6.8萬/㎡，10月底開盤。」
大叔表示這個內幕消息是某個領導無意中說的，預計今年年底可以全部封頂，明年年底就可以交房了。
在大叔的幫助下，我加到了一個萬豐村民C小姐的微信，她手裡90㎡的回遷房賣615萬，全款，並且不講價！
平均下來，回遷房也得6.8萬/㎡左右，倒是和大叔爆料的價格相近。這與此前網上的吹風價6萬左右相差挺大。
C小姐還透露九月底（目前沒有得到確切的日期）後回遷房將會分配完畢，具體商品房開盤時間，她表示不清楚。按照這個時間算，9月底開盤應該是不可能了。
當我準備進營銷中心看看時，被一個小哥攔住，問啥都不說。從外面看，銷售中心確實布置得差不多了，天已經黑了，工作人員還在擺沙盤，看來真的要開盤了。
（據悉，沙井海岸城的銷售基本不會對外透露自己的微信號和手機號，如果朋友們聽到有人自稱是沙井海岸城的銷售人員，不要輕易相信，以免上當受騙）
周邊近期開盤的嘉富新禧花園預售價4.4-5.1萬/㎡，華強城花園預售價4.3-5.2萬/㎡，周邊的二手樓盤不多，掛牌價5.9-7.3萬/㎡。
參考周邊樓盤的價格，再加上名校深圳外國語學校學位的加持，沙井海岸城備案價6.8萬/㎡也算符合市場規律。
但是，備案價最終是多少，取決於相關部門的調控。如果嚴格按照此前新盤的預售價格和土地價格作為參考，6.8萬/㎡的預售價顯然是偏高的。
2
打新難，剛需打新更難
此次沙井海岸城的開盤無疑又是一場「腥風血雨」，激烈程度只會比華強城花園高。
今年的深圳樓市只能由兩個字來形容：魔幻。疫情緩和後，房價一路暴漲，整個樓市異常火熱，甚至上百套的幾千萬豪華公寓開盤就秒光，不得不感嘆，深圳有錢人真多！
之後深圳頒布了史上最嚴調控「715新政」，絕大多數炒房客被擊退。本以為新政之後是我們這些剛需的利好，沒想到還是太年輕了，打新打不到，二手房買不起，太難了。看著蹭蹭上漲的房價，是心肌梗塞的感覺。
從光明金融街開始，我開始了打新（陪跑）之路。全民打新熱潮下，打新難度越來越高，我也越來越焦慮。
光明金融街華發·融御華府中籤率4.3%；
寶安中心區新錦安海納公館1171人搶5套房，中籤率僅為0.42%；
光明中海寰宇時代沒公布認籌人數，但是1232套住宅30秒內被搶光，可以想像其難度；
光明電建洺悅府認籌人數超過2400人，483套房源也是秒光，中籤率低於20%；
……
從概率來看，絕大多數剛需購房者註定了只能陪跑當炮灰的命運。
在論壇上也看到很多網友和我一樣的陪跑經歷，原來我不是一個人！
（圖片來自家在論壇）
我們的競爭對手，不僅有龐大的剛需群體，還有無孔不入的投資客。
「715」新政以及之後的各種「補丁」政策，都在表明深圳打擊炒房的決心。但是，上有政策下有對策，投資客有多種可以突破政策屏障。比如外地人與本地人結婚、已婚夫妻離婚、一人出錢一人出名額、本地家族成員名額全上等等。一切可以用來增加名額的方法，他們都能找到。
麥氏家族集體打新金融街，就問你怕不怕？
（圖源網絡）
有很多人會說，為什麼不買二手房呢？與其打新陪跑，還不如老老實實去淘個二手房，不然都頭來打新沒打到，二手房也漲了，手裡的資金貶值了，竹籃打水一場空。
理論上是可以這樣的，但是把經濟帳算好之後，就會發現，對我們這些預算有限（敲重點：預算有限）的剛需群體來說，打新，是最好的上車路徑。
3
鐵剛需的機會來了
下半年的深圳樓市，是非常有利剛需群體的。調控之後炒房客基本被趕走了，限價政策的利好使得預算有限的剛需群體更容易上車。
雖然打新很難很累，但是在預算有限的情況下，打新是最好的上車路徑。
首先，大家都搶著打新的樓盤，是因為它與周邊的二手價存在著「倒掛」。對投資客來說，持有一段時間賣出，輕鬆獲利百來萬，而對剛需群體來說，較低的價格更容易上車。
比如沙井海岸城，隔壁的小區博林君瑞最新的成交價格為7.2萬/㎡，上車門檻高了不少，多出來的幾十萬首付款，不是每個剛需都能承受得起的。
（鏈家網顯示博林君瑞最新的成交記錄）
其次，首貸的機會非常珍貴，把它用在二手房上非常可惜。有些朋友，打新陪跑多次後，心灰意冷，轉向了二手房。我們都知道，今年深圳的二手房價格漲幅很高，現在高位接盤顯然是非常不划算的，本來打新可以買個90平的三房，現在也許只能買個70平的二房。
後來遇到心儀的新房，已經沒有了三成首貸的優惠，哭都來不及了。
最後，總結今年這些網紅盤的選房規律，我們會發現，新房銷售越來越向無房剛需群體傾斜，無房剛需打新成功的概率會越來越高。越到後面，我們成功的機會越大。
我們來捋一捋今年的部分網紅盤選房規律，會發現越來越多的新盤傾向於電建洺悅府的選房規則，無房剛需優先選房，不需要拼網絡設備，也不需要拼積分，只要是無房剛需，大家的機會的均等的。
我們可以大膽的預測，這種選房方式將會成為主流（至少在短期內）。後面三個月深圳一大堆網紅盤將會扎堆入市，在政策利好、供應量較多的情況下，我們更應該堅持打新，把錢都花在刀刃上。
今年深圳最火的兩個新盤沙井海岸城和華潤城潤璽一期，有很大概率也是會優先無房群體，會像華強城一樣按積分的方式還是電建洺悅府的分批次的方式，還不得而知。
如果是按積分選房，積分低的無房群體鐵定「涼涼」。但是不管怎麼樣，相比於有房群體，我們的優勢是碾壓性的，所以不能放過每一次打新機會。
再回到沙井海岸城，如果預售價格真的是6.8萬/㎡，我反而覺得是個好事。雖然作為預算有限的剛需，我當然希望價格越低越好，但是，從目前的情況來看，價格高一些也不失為一個利好。
如果預售價格為5萬+，雖然利好預算有限的剛需族，但是同樣也會吸引眾多投資客入場，上百萬的利潤空間真的非常誘人。就像我前面說的，投資客總會有各種方式獲得資格。
當價格提升至6.8萬/㎡左右，獲利空間將會被極大的壓縮，再加上持有的成本壓力，部分投資客將會退出。
這個價格對鐵剛需群體，雖然增加了首付壓力，但並不會影響購買的決定。我們承認，再鐵的剛需都會有投資需求，但是這個需求大多是排在居住和學位之後的。購房成本提高了，大不了換個小的戶型，90㎡換成80㎡或70㎡，也許和預期的有落差，但至少有了屬於自己的房子，獲得了學位，也獲得了這個城市的「門票」。
放棄打新是不可能的，這輩子都不會放棄的。