今年的風已經吹到了沙井！
未來還會有3個百萬級別的大盤供應，
你能搶到嗎？
出品 / 深圳樂居 ID: szhouse
作者 / 塞兌
今年深圳最熱的項目有兩個，一個是華潤四，如今已結束認籌；另一個是萬豐海岸城，關於它的各種消息一直絡繹不絕，已經成為剛需購房者眼中「最後的希望」。
關於海岸城的開盤消息，在論壇上，有人透露本周五海岸城會開，有人說周五會認籌，有人表示有自己可靠消息，下個月才開，基本上是眾說紛紜。
但沙井最有代表性且最大的供應項目並不是萬豐海岸城，而是由華潤置地操盤的「金蠔小鎮」，擬拆除重建用地面積有近140萬㎡。
這個目前為止規模最大、涉及權屬單位最多且歷史風貌保護區範圍最大的更新單元項目，宣布交由華潤開發後，已經成為沙井乃至深圳西部最炙手可熱的「網紅舊改」。
為什麼沙井新盤會這麼火？原因還是在於供不應求，沙井可供住宅的用地其實並不多。
正如上圖信息顯示，粉色為工業區塊線，黃色為住宅，紅色即商業，其中工業區塊線部分並不能改造為住宅。
而工業區塊線在沙井片區基本上佔據了近一半的部分，所以未來片區可供應的住宅數量可以預見，基本上就是黃色區域。
拆與不拆！
回遷房的價格相差近一倍
今年4月，深圳市規劃和自然資源局官宣了《寶安區沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元計劃》(草案)。沙井大街片區舊改被命名為「金蠔小鎮」。
2020年10月、2020年11月，關於金蠔小鎮舊改華潤又連續召開了兩場專家專題研討會，共同討論沙井古墟歷史風貌區文化保護和活化工作。
如今，沙井金蠔小鎮距離籤約愈發接近了，不少拆遷房中介在各朋友圈瘋狂宣傳。
其中一套102平的回遷房價格宣傳為業主實收260萬，底價250萬；54平的業主實收140萬，底價130萬。算下來，每平的價格在2.5萬/平或2.6萬/平，看起來還比較「合理」。
但樂居君實地探訪中發現並不是這麼一回事。
金蠔小鎮當地的中介方先生表示：「想要買拆遷房有不同種類的選擇，歷史遺留的瓦房有一套43平的總價270萬；沙四空地135平的總價為580萬，都是很快會拆遷的。」
看張貼的回遷房價格，沙四135平的一套房總價580萬，同富樓83平的總價180萬，為什麼同個片區價格相差這麼多？
按照更新單元計劃的範圍顯示，沙四社區明確處於拆除重建範圍中，但同富樓是現狀保留的部分。
一個待拆，單價4.3萬/平，一個保留現狀，單價2.1萬/平，回遷房價格就相差近一倍。
大量「待改」項目
沙井迎來升級版「華潤城」？
一直以來，金蠔小鎮被定義為深圳最大舊改項目，基本上談到沙井就會提及它，這裡有著大量的回遷房房源。
樂居君沿著沙井大街實探了一次金蠔小鎮，帶大家看看現在這個深圳最大舊改進展如何？
來到創新路，看到沙井最大的購物中心京基百納廣場，規模有18萬㎡，連後續入駐沙井的天虹購物中心才12萬㎡，由於商業購物非常方便，此處人流量巨大。
向北走，沿著沙井路分布著大量的小型商鋪，還有很多密密麻麻的小產權房，未來這裡將大部分被拆除重建，重新建造住宅。
走過新沙路，來到沙井大街的南端入口處，人流量越來越少，小型車輛變多，這裡是舊改更新的主要部分，都是老舊房屋分布，除了此地居民，也不太會有外來人員進入。
沿途有很多拆遷房中介店鋪，主要是出售周邊的回遷房。
這裡擁有天后古廟等18處歷史建築，其中龍津石塔為省級文物保護單位，沙井古墟為深圳四大古墟之一。
走到沙井大街的最北端，金蠔小鎮的入口處，就可以看見去年第十六屆寶安區沙井金蠔美食民俗文化節的開展宣傳語。這次文化節首次向市民開放了金蠔小鎮示範段，而沙井也獲授「廣東省戲劇之鄉」稱號。
正因為有著如此龐大的傳統風貌區，加劇了金蠔小鎮的舊改難度，既不能一味拆除這些歷史文化遺產，也不能就讓其保留原樣搖搖欲墜，所以小鎮只能走「城市更新背景下古墟活化」這樣一條路。
而在金蠔小鎮城市更新單元的最中心處，樂居君看到了華潤置地的本地城市更新辦公室，橫幅從今年7月份拉起，顯示已經展開了「查丈」、「確權」工作。
該項目是華潤在深圳操盤的最大的舊改項目，例如最近爆火的新盤華潤城4期，原身為華潤大衝舊改，佔地面積約68萬㎡，而金蠔小鎮僅拆遷面積就相當於2倍的大衝舊改，可以算的上沙井本地的「華潤城」。
（部分危樓被圍起來了，已無人居住）
沙井大街上唯一一個學校蠔業小學還在進行擴建中，只能借址辦學，就在不遠處的榮根學校。
值得一提的是，近期，榮根學校周邊社區同樣在進行城市更新單元的招標活動。
11月6日，寶安區人民政府門戶網站發布交易公告，寶安區沙井街道環鎮路衙邊沙民片區城市更新單元合作開發項目將重新招標。
該項目位於深圳市寶安區沙井街道衙邊社區，北臨九墟路，南臨蠔鄉路，西臨環鎮路，就在金蠔小鎮旁邊。
從圖中可以看出，該地塊中近一半的土地被榮根學校給佔據，所以待拆遷的部分並不多。
根據相關資料，該項目拆遷範圍用地面積約15000㎡，可建設用地面積約9500㎡（最終用地面積以政府相關部門批覆為準）。
此前10月份該地就曾進行過招標，但未招標成功的原因是由於有效的投標人不足法定數量，所以招標失敗，如今只能開始重新招標。
該片區存在如此大量的「待改」項目，而且隨著新房市場的火熱，讓沙井已經成為深圳熱點片區之一，金蠔小鎮或將成為沙井發展中的代表性項目，原本邊緣化的西部沙井，正在將逐步成為整個深圳的「焦點」。
沙井3個百萬級別大盤
將供應多少「貨源」？
除了金蠔小鎮，沙井還有2個近百萬級別的大盤，分別是萬豐海岸城和下周一即將出讓的A301-0575宗地。
A301-0575宗地：最高售價4萬/㎡
該地位於寶安區沙井街道，範圍西臨廣深沿江高速，北至南環路，土地面積為43.68萬㎡，建築面積約為131萬㎡，掛牌起始價127.1億元，最高限制地價為184.15億元。
計規定容積率建築面積約131萬㎡，其中辦公74.25萬㎡，住宅30萬㎡，遊樂設施10萬㎡，商業約9.9萬㎡（含綠軸地下商業），配套酒店4.9萬㎡，公共配套設施1.9萬㎡。
而且這次出讓宗地住宅類型為可售型人才住房，不設無償移交的只租不售人才住房初始配建面積，到時房源由寶安區住房和建設局負責接收、運營和管理。
而且人才住房售價按銷售時同地段市場商品住房售價的60%確定，最高銷售價格不得高於40000元/㎡。
如今該地塊周邊的工業區非常的多，北部為海上田園風景區，南部是深圳國際會展中心，周邊二手房多為小產權。
萬豐海岸城：開盤時間眾說紛紜
該項目體量巨大，拆除用地面積約25萬㎡，開發建設用地面積約12.98萬㎡，計容積率建築面積約80.49萬㎡。
而今年4月，萬豐社區大朗山片區城市更新單元（草案）公示，該項目也由海岸集團負責開發建設，擬拆除重建用地面積近70萬㎡，也就是說，沙井海岸城將擴容至近百萬平。
今年9月25日，萬豐海岸城進行了回遷房選房，分批次選，據媒體透露，第一天上午就選完了466套回遷房。
但到現在，商品住宅的開盤時間還一直未通知，不少剛需購房者「望眼欲穿」。
看下周邊二手房價，周邊二手掛牌價格在3.4-7.5萬/㎡之間，其中價格最高的盤有博林君瑞和西薈城三期，都已經達到了7.5萬/㎡。
深圳西部的房價沿著深圳灣—前海—寶中—沙井的方向一路走高，今年的風向已經吹到了沙井和光明，幾乎所有的日光碟都出自這兩地。
未來，隨著金蠔小鎮的舊改進度加快、下周一沙井土地的掛牌出售和萬豐海岸城的開盤銷售，沙井肯定還會有不少數量的住宅可以供應。
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文章來源:樂居買房
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