近期，房地產投訴事件頻頻見諸報端，「交房即維權」現象屢屢引發輿論熱議，購房者深陷維權窘境、亟需援手。適逢「3·15」 國際消費者權益日，樂居攜手40城專業律師團隊，構建中國購房者法律援助平臺，通過直播互動、在線答疑形式，詳解房產維權各類問題，為廣大購房群體提供極富價值的專業法律諮詢服務，為房地產行業健康平穩發展增添助力。
在3月15日的直播過程中，江西豫章律師事務所合伙人張悅律師對網友關注的問題進行了解答。
以下是問題精選：
問：在一手房交易中，疫情後購房者容易出現哪些糾紛？
張悅：疫情及疫情防控措施對房屋買賣合同的履行會產生一些阻礙。對於開發商來說，不能履行主要有幾個方面的義務，一是逾期交房，二是逾期辦證，三是驗收逾期修復整改，四是不能及時履行房屋保修義務。而購房者不能履行主要是三個方面，一是逾期付款義務，二是不能按約籤訂合同，三是逾期驗收房屋。因此，會因為上述雙方的履行障礙，出現具體的商品房買賣合同相關糾紛。根據2020年2月10日，全國人大常委會法工委：因疫情防控不能履行合同屬不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。不過，不可抗力適用情形嚴苛，違約方/延遲履行方需要通過積極作為的方式、嚴謹細緻的依法減損。
問：開發商以疫情為由逾期交房，購房者如何維權?
張悅：一般情況下，開發商逾期交房，購房者維權的方式通常有如下步驟：
查清逾期原因→業主聯合→與開發商協商解決→申請支付違約金、退房→向監管部反映→向法院起訴。
那麼，疫情期，購房者維權步驟如上述，只不過可能會涉及一個問題，那就是:開發商逾期交房的原因是否是因為「不可抗力」?如果是的話，那麼根據江省人政府及地市的政策規定，結合合同約定開發商可以據實順延交房，不屬於違約。(如主張不可抗力，項目順延交付起始時間從從1月24日，江省啟動一級響應開始。而可順是時間：根據贛州市政問答、撫州《實施意》中明確為三個月，可予以參考。)如果不是，開發商屬於違約，那麼購房者可以根據合同約定要求支付違約金、甚至是解除合同。
注意:如果在本次疫情發生前，便已經出現逾期交付商品房的情形，那麼開發商則不能以本次疫情為不可抗力為由主張免責。若發生在交房日期處於疫情期間，雖然可以主張不可抗力予以免責，但開發商仍應履行相應的通知義務，並積極做好復工準備，條件成熟時及時復工，在達到交房條件時及時通知業主收房，將疫情對逾期交房所造成的影響降到最小，這也符合雙方的利益。一般來說具體有以下幾種不可抗力情況:
1、如果開發商投資開發樓盤的工地人員出現「新冠病毒」確診病例或疑似病例，並導致工地現場封閉、工人隔離、停止施工，則應當認定發生不可抗力事件。
2、因各地人員流動控制、政府要求延期復工導致的施工人力短缺、工期延誤的，或者工程所需重要的設備、原材料由於交通管制、消毒措施限制等因素無法按時運輸到施工現場的情形。
3、導致開發商延期交房是「新冠病毒」疫情和開發商的過錯共同導致的情形。
4、政府解除復工限制後，自主採取繼續停工等措施以預防疫情的，須證明停工措施的必要性與合理性，司法實踐中也會酌情考慮順延期間。對於可以復工(開工)而施工方因其他原因不復工(開工)所造成的工期延誤，不應計入交房順延的時間。對於因開發商自身原因導致的工期延誤，也不應計入交房順延的時間。
維權建議:購房者疫情期可以正常按照逾期交房維權，注意及時向開發商發送催促交付房屋的函件，謹慎籤署開發商發送過來的《延期交付房屋的確認函》。至於是否能夠適用不可抗力免責，舉證責任在開發商(是否有證明因不可抗力導致逾期的證據，是否有發函及時通知)。
問：開發商以疫情為由逾期辦證，購房者如何維權?
張悅：疫情導致辦證延誤，主要體現在兩個方面，一個是辦證機構延假期。如果疫情涉及疫情的法律合規險防控指南期間國家機關辦證工作人員較少，辦證事務積壓，導致辦證逾期的，不屬於開發商逾期的情形。開發商怠於及時辦證的，承擔逾期的法律責任。
另一方面是開發商不能復工。省級政府規定:企業復工時間不早於2月9日24時。在此基礎上，各市區級部進一步發文推遲當地建築工地和工程企業的復工時間。省、市、區等各級防控指揮部對復工設定各項要求和條件，並且要求履行報批程序。對於2月9日以後不能復工能否適用不可抗力處理，需要特別引起重視。如果系開發商自身原因沒有去申請復工或沒有做好各項復工準備，則2月9日以後的工期延誤不能按不可抗力處理。如果工程所在地指揮部沒有批覆同意該類企業復工或明確規定該類企業暫緩復工，則自2月9日起至指揮部同意該類企業復工之日止，可以按不可抗力處理。對於當地指揮部沒有規定該類企業不得復工的，而是採取審批制的，則建議企業通過書面或政務系統提交復工申請。對於指揮部不同意復工申請的，儘量要有書面或電子的回覆材料。對於確實因指揮部不同意復工的，原則上應適用不可抗力。
因疫情導致開發商不能及時履行房屋保修義務的，參照前述規則。
問：開發商逾期修復整改，或者購房者逾期交房驗收，怎麼辦?
張悅：開發商逾期修復整改:
1如在雙方約定的修復整改期限內發生疫情等不可抗力，則所被影響的時間可順延至不可抗力結束後，繼續計算(如約定的90天期限剩30天時，發生不可抗力，則不可抗力結束後，繼續計算剩下30天);
2如合同約定了具體交付期限，則在交付期限後，即便因維修而進入到修復期，也並不意味著一定免除了約定交付期限至實際交付期間的違約責任。
3即便在修復期內發生了不可抗力，但請注意，一旦進入修復期，就意味著並未按照合同約定的交付期限予以按時交付，也即逾期交付發生在不可抗力之前，如上所述，不能主張不可抗力免責。
問：疫情導致開發商和購房者未能按照商品房預約合同籤訂商品房買賣合同，誰應當承擔違約責任?
張悅：只有因如下可算作是「不可抗力」的原因而導致的延誤籤約的時間，那麼可以不承擔違約責任，雙方進行協商，應當給予一定合理的寬限時間。對於購買人能夠證明因受疫情影響無法籤訂正式商品房買賣合同的，則可以請求解除預約合同並要求開發商返還定金。
對於開發商而言，主要原因包括:本次延的春節假期，因為延春節假期是疫情防控所需;各級政府要求遲延復工的期限;開復工前的必要準備時間;開復工前等待行政部批准的時間;或因員工感染新冠肺炎住院治療或被隔離觀察或相關行政管制措施導致工作人員及時返崗致開發生無法及時辦理籤約。
對於購房者而言，主要原因是因感染新冠肺炎住院治療或被隔離觀察或相關行政管制措施導致無法前往籤約。但僅因懼怕被傳染病毒為由拒絕籤約的，不屬於不可抗力事由。
購房者因疫情逾期驗收房屋的，參照前述規則處理。
問：疫情致使購房者不能如期取得銀行貸款而不能如期支付房款，是否應承擔違約責任?
張悅：金錢義務，也就是購房者付款義務，不適用不可抗力的原則。也就是，不管是否是遇到了不可抗力，付不了錢都要承擔違約責任，除非雙方另有約定。但是，這裡指的是購房者不能如期取得銀行貸款。同以上不能按時籤約，購房者如因疫情的不可抗力而導致不能按時提交按揭材料或者不能按時到達指定地點辦理銀行按揭貸款的，那麼購房者不承擔違約責任。如果是因為疫情不可抗力的原因，而不是因為購房者本人貸款資料不全或者徵信有問題等不符合貸款條件的原因，導致銀行沒有及時審批、發放貸款，那麼購房者也不要承擔違約責任。
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文章來源:樂居買房