愁人，疫情期間商鋪的租金到底能減免嗎？
劉晶 律師 公眾號：劉律聊法
新冠病毒的疫情隨著復產復工慢慢也進入了「後疫情時代」，之所以我叫它「後疫情時代」是因為新冠病毒的防治救治工作目前成效很大，感染人數直線下降，治癒人數直線上升，去庫存消存量工作做的很好。但是很多疫情之下的民生問題逐漸暴露出來，矛盾還挺深。
近幾天有好幾個人電話諮詢疫情期間自己租賃的房子，商鋪，包租網約車等等租金償付問題。一個核心問題就是：疫情期間租賃物無法使用，租戶無營業收入，承租方能否就此要求出租方減免租金。
其實這個問題挺愁人的，這也是個民生問題，很多人在疫情期間確實沒有任何收入，有些小老闆不但沒收入還要往裡頭倒貼錢，其中倒貼的最多的就是人工費和房屋租金了。
目前很多文件和通知中已經把本次新冠病毒引發的肺炎認定為「不可抗力」，那麼不可抗力情況下到底能減免租金嗎？
僅拿西安市舉例吧，陝西省人民政府辦公廳2月16日發文《陝西省應對新冠肺炎疫情支持中小微企業穩定健康發展的若干措施》中提到：對承租國有資產類經營用房的中小微企業，2020年2月免收房租，3-4月房租減半。
其他省份也有類似的規定，例如海南的三亞市發布的《三亞市應對新冠肺炎疫情支持中小企業共渡難關的政策意見》提到對承租國有(含集體)資產類經營用房的中小企業減免2020年一季度租金。上海市在2月8日發文《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》提到，中小企業承租上海市國有企業的經營性房產從事生產經營活動的，先免收2月、3月兩個月租金。
各位讀者你看到了嗎，這是一個利好消息，但是也要看到，這些發文要求減免的房屋租金都有一個特點或者說是前提：「承租國有資產類經營用房的」，也就是說國家願意和承租公有直管房屋的各類企業共渡難關，共克時艱，但是他不能管的太寬了，不能直接發文要去各類私有住宅或者商鋪的產權人來減免租金。這也很正常，因為你只能處置自己的財產權益，不能代表別人處置不屬於你的財產權，憑什麼慷別人的慨呢，不能越權啊。
但是問題來了，目前現實中很多困難的中小微企業是無法租賃到國有(含集體)資產類經營用房的，在租房市場裡這類國有寫字樓或者物業是輪不上大多數小微企業的，更輪不上個體戶去租賃經營。能租賃國有(含集體)資產類經營用房的大部分是大型企業，他們抵禦風險的能力其實比小微企業和個體經營戶強多了。那麼絕大多數個體經營戶能要求自己的私人房東給自己降房租嗎，有這個權利嗎，能行的通嗎？
其實在《陝西省應對新冠肺炎疫情支持中小微企業穩定健康發展的若干措施》中也想到了這個問題，它提到「積極鼓勵非國有企業業主、個人房東為租戶減免租金、物業管理費和其他費用，具體事宜由雙方協商解決」。三亞市的政策意見是「倡導業主(房東)為租戶減免租金，具體可由雙方協商解決」。上海市的政策意見是「鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等各類市場運營主體為實體經營的承租戶減免租金」。
綜上可以看出，由於租賃商鋪的所有權性質不同會導致租金減免上完全不同的結果。國有的是按通知規定減免，而私人的商鋪是倡導減免，協商解決。
繞來繞去這又回到了一個老問題，就是新冠病毒疫情算是不可抗力嗎？即便私人房東不是國有物業可以不執行各種通知規定，那麼依據不可抗力能減免嗎？
目前來看，雖然尚未出臺相關文件或司法解釋明確「新冠疫情」的法律性質，但普遍認為其可認定為不可抗力。但是，是不是不可抗力就能不交房租了，房租和不可抗力到底啥關係，你要適用不可抗力想少交、免交房租行嗎？其實，以不可抗力為由主張不承擔合同責任的，必須滿足「因不可抗力不能履行合同」的條件。租賃方是要舉證的，不是一句不可抗力就完了。《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規定：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。
所以說，租賃私有物業的租戶們，雖然你可能不在國家直管物業的減免範圍內，但是你還可以依據「因不可抗力不能履行合同」進行協商甚至訴訟。但是我又說一句了，一個或者兩個月份房租有些挺高的，可能也有並不是很高的，真走了訴訟道路那時間和其他成本你也要考慮清楚，確實挺耗人的。房東也有苦楚啊，很多房東也不是大款，也是有銀行按揭背在身上的，所以這是個連鎖反應，也是愁人的事情。
所以還是真心建議房東房客就減免房租一事還是充分協商為好，畢竟這次疫情是「不可抗力」，共克時艱，互相體諒，角色互換的想一想，抱團取暖吧。