我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請在公眾號提問
提問：房姐你好！昨晚剛剛向您請教要不要買公寓後，可否解讀一下呢？ 買公寓到底可以投資嗎？
回答：公寓從來不受待見，是坑！別跳！
公寓跟住宅相比：1、40年產權；2、無學區，無法落戶；3、貸款年限最多10年，且上浮；4、首付比例5成及以上。
因此，公寓的增值相對較緩。
是智商稅，是開發商為了商辦去庫存，不得已為之的營銷手段。
公寓最大的問題是：流動性的問題。流動性的背後，有稅費的問題。按照目前的商辦類物業交易稅費來算的話，一次交易能吃掉你40%以上的增值收益。
但優點也存在。
相對而言，住宅圖的是增值，而公寓圖的是有穩定的租金收益。供需關係，房子並不稀缺，住宅尚岌岌可危，更何況公寓呢。
人口決定需求。
而且公寓往往沒有陽臺，採光日照不好，平均一梯多戶、租戶多，商業、辦公和租住較多，魚龍混雜，不適合家庭居住，公寓服務質量和物業，只適合短期或中期的中低端商務人群，需求其實不大，因此註定租金一般，增值差。
提問：房姐您好，新人報導，剛加入星球，望房姐指點一下。我是非京戶，北京無房，現在租房一個月10000+，今年剛夠60個月社保，手裡有200子彈，如果需要還可以和親戚朋友湊50子彈以上，婚前和愛人已經在外地有貸款買房款已經還清（老家小縣城），在北京已經不算sfsd，現在的問題是，
已經辦了天津集體戶口，有考慮以後讓孩子（4歲）去天津讀書，但是暫時工作都在北京，今年疫情影響一直還沒恢復正常工作，糾結在現在先在天津買房還是在北京買房，以我現在的條件到底怎麼安排比較合適，如果復工之後，正常收入能到一年50以上，麻煩指點迷津。
回答：租房成本北京可比天津貴多了而且投資回報也肯定首選北京。你天津買房短期也沒有自住需求，北京是買完就能用，你現在租金都能覆蓋月供，除非未來兩年需要在天津買學區房。北京可以關注下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 石佛營X裡等
提問：房姐好：坐標北京，全款買房，二套，想投資總價550-600萬左右的房子，打算持5年以上。因為之後要抵押，所以房齡時間不能太長，您建議選哪個區域，哪些小區升值空間更大呢？謝謝！
回答：北京買房要具體到單個的房源。 同一個小區，也會有巨大的差異，選好了選壞了，結果可能是正數和負數的區別。 買房先看首付現金，貸款資質，進而推導出可以拿下的房產範圍+價位區間。
如果一開始說我要XXX萬的房子，一種可能是老司機，完全搞得定首付，搞得定貸款，甚至短期融資個幾百萬全款拿下都能做到；剩下的大部分的屬於小白，因為我們的首付，貸款能力才是決定我們能買到什麼樣房產的硬性條件。 如果能買到600萬的標的，首選還是02年後或05年後的次新房，廣渠路及朝陽北路沿線，都可以作為選擇。望京需求的總價基本在6-700以上比較好選擇。
提問：房姐，求指教！首付145萬，還能有大概15萬的信用卡額度，有沒有好的房產投資標的可以推薦啊？哪都不想買，就想在北京買套房。
回答：信用卡的額度很低，如果在北京正經工作，人均基本50-100萬信用卡可以做到。 私人拆借挨個過了嗎? 首付湊到200萬，可以買到上車盤中的天花板468非普線左右的標的。 先計算首付，然後才可以計算下一步可以買什麼。
提問：你好房姐，新人首問。目前海澱和東城各一個老破小，東城因為孩子上學自住，海澱打算出手得550左右，想賣了置換朝陽三居，目前自營公司，年入100左右，考慮朝陽公園附近麗水嘉園和華陽家園，或者大望路東區國際，請問哪個合適，或者1000左右，更好的標的，謝謝！
回答：華陽家園 相比周圍的樓盤，品質不高，但價格還很接近，不建議看。 東區國際挨著四環噪音很大 小區遮擋嚴重屋裡都得開燈， 物業很差 得房率低，價格也一直不漲。 麗水嘉園如果是單價7左右可以入。還可以淘下 首城國際、珠江帝景
提問：房姐好，本人在西單上班，想沿4號線買3居或大2居（改3居）。希望房子較新，預算1000w以內，最重要的是離地鐵越近越好。 目前發現2處不錯：西直門的舒至嘉園小區以及南邊馬家堡至公益西橋一帶的小區。舒至嘉園148平報價超預算（1100w左右，還貸有一定壓力），南邊預算應該問題不大。想請教房姐： 1. 選擇舒至嘉園還是南邊比較好？哪裡保值升值潛力大？ 2. 馬家堡至公益西橋有什麼好的小區推薦？ 3. 4號線沿線還有什麼其他好房源推薦？（離西單不要太遠）
回答：1. 舒至嘉園小區一共三棟樓，沒有綠化，離馬路比較近，開窗戶臨街的比較多，有噪音汙染。南邊會更好點 2. 公益西橋那個位置，屬於南邊漲幅和交通都還不錯的地段 可以好好淘下 3. 推薦看下 璽萌公館、星河城、草橋欣園
提問：近看房，看了一個房子比市價便宜20w。業主欠款，房子被法院查封。鏈家給的方案是，我們付定金，房價10%到一個託管帳號，然後鏈家先墊資幫業主解封。解封完，定金轉到鏈家理房通，然後走正式買賣合同，後續在過戶前兩天把剩餘房款託管到鏈家理房通，然後正常過戶。鏈家的說法是，如果後續過戶不成功，鏈家退款，我們也沒什麼損失，只是浪費一點時間。各位怎麼看這個方案，有什麼漏洞，望指教。
回答：贖樓就找正規贖樓機構，為什麼需要鏈家，甚至是理房通呢？ 買房找鏈家是第一錯， 理房通第二錯， 買法拍房第三錯， 小白買法拍第四錯， 誤認為買房是一手交錢一手交貨一樣簡單是第五錯。
業主無力償還的法拍房，比市場價低（低不是便宜）20萬，假設房屋只有300萬，也是毫不值得的，風險和折價不成正比。
提問：房姐好！目前在海澱有一套200多平米的學區房，價格1700左右，2004年的一手房，沒有貸款和抵押，房子位置非常好！掛了一段時間了沒出手，一方面價格不理想，另一方面主要是不捨得。但孩子長大了，需要買房子，目前手裡子彈不多。我和老公都在西邊工作，孩子在東邊工作。目前家庭月收入5萬左右，在南方海邊有一套100萬的房子。請教您應該如何利用我們手裡的房子來滿足需求呢？一是最好有個學區房，二是給孩子調出一套房子。謝謝您！
回答：1. 一換二 建議 一套選豐臺品質自住房兼顧保值，孩子選擇朝陽板塊主要看望京或者CBD、朝青 具體需要知道預算再看樓盤 2. 保留現有房產自住，然後抵押掉給孩子在朝陽購入一套，根據家庭流水抵押出500-600比較合適，過多還款壓力會較大
提問：房姐總，社保在北京繳納5年以上，個稅不是在北京，咱們這還能辦理工作居住證嗎？
回答：工作居住證和北京社保繳納5年無關。 需要辦工作居住證，就需要把社保個稅公積金等轉出到我們這邊繳納。 目前辦理時間15個月，如果要等買房會來不及，最快的辦法是操作結婚。
提問：美麗房姐，你好[玫瑰][玫瑰][玫瑰]新人首問，請多多指導[握手][握手][握手] 基本情況：現自住房一套（十年內不會賣掉），另持有工體附近老破小（1990年代）二居室一套，非自住 非自住換房位置目標：總價750以內 換房目的：保值增值，無剛需上學需求 初步目標：方案一是東城大方家胡同或朝陽門內小街，方案二是在工體附近換一個品質更好的。是否還有第三種更好的方案？ 謝謝房姐，期待早日能夠收到您的指導。
回答：750保值 +無學區需求 看東城不合適，工體整體溢價偏高 投資標的不好淘。投資盤還是首選朝陽，建議看 朝青和雙井、勁松等地 例如華紡易城、東恆時代二期、首城國際 等都還不錯
提問：房姐您好，小北漂一個。社保滿五之後，想為自己置辦一套小戶型。因為家人都在亦莊這邊，不想離家人太遠，所以備選了以下幾個選擇。在能夠滿足首付和月供的條件下，請房姐幫忙給排個位： 1.舊宮宣頤家園，LOFT小兩居 2.舊宮雲龍家園 3.新樓盤亦莊通泰國際公館
回答：通泰國際公館價格比較高的。 小區環境較差，單價上6萬，不建議。 雲龍家園 周邊有點亂，沒什麼景觀，居住舒適度較差 宣頤家園整體相對好點，1>2>3 另外推薦看下 亦莊的靈秀山莊
以上內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答，買房問題請在公眾號提問