深圳十三房帶你躺賺樓市
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問：十三老師，東莞大概率走深圳一樣的發展之路嗎？10～15年後的東莞大概率就是今天的深圳？包括房價？
答：東莞複製不了深圳，基本面差太多了，這一波大漲有內因，更多還是臨深的帶動。東莞和深圳的房價，會一直差著十個惠州，兩個城市惟一相似點只有一個，就是分化越來越嚴重。
問：十三老師，看了您剛發的新作，替親戚感到焦慮。明年六月畢業，已籤約深圳工作，預計明年下半年落戶深圳。目前家裡備有資金200萬，二線城市有一套小房子如果賣了能回籠80萬。有過貸款記錄，本來打算畢業後買一套自住房，現在建議要不要用家人名額先上車投資一套？
答：我算了下，大學畢業應該是首套首貸，首付能湊到280萬，可以買到900萬的房子。如果用家人名額，最低五成，200萬首付只能買400萬，如果七成只能買300萬。我建議耐心等待，等明年塵埃落定後認真選套800萬的好房子，比現在盲目買一套400萬的價值大的多。
問：香山美墅雲邸，15年，189平2300萬。新天鵝堡3期，新房，123平1650萬。老師，你覺得買哪個呢？主要考慮這兩個盤應該是2000萬深圳居住環境最好的，哪個升職潛力高些呢？或者其他地方，居住環境好的又有升職潛力的是哪裡？謝謝
答：你好，感謝大額讚賞！香山美墅和新天鵝堡都是old money鍾愛的板塊。這2個盤同樣面臨的問題地段老化，缺乏增長潛力。如果是自住角度看，1000-2000萬的總價，香蜜湖和深圳灣的產品自住更舒服。如果是總價4000萬以上，華僑城是更好的選擇。圈層更純粹。
問：你好，龍華上塘片區房價已經漲到均價7萬多的樓盤會不會已經是天花板了，過年後還會再漲嗎？
答：年年都是房價最貴年，經濟最差年，可是往回看，房價永遠是昨天的便宜，天下依然太平。十三老師文章裡都寫過很多次，為何深圳一枝獨秀，有天時有地利有人和，房價每漲一波就會催生出很多向上置換的改善需求，而深圳，承接的是全國的改善人群。
問：老師您好，一直關注您的回覆，受益匪淺，也加入了星球。現在問一個個人的問題：2016年時候因為考慮學位及上班方便原因買了科技園南區瓏御府180平米的房子，現在房價也有一定漲幅，因為小孩不考慮上旁邊的南外學位，同時公司搬回了福田中心區，所以有考慮過換房，一直猶豫：科技南這不高大上但有小孩校車上下點接送方便，上班通勤到中心區也方便。但擔心單從投資和房產升值的角度不知瓏御府能否趕得上旁邊後海或其他小區，畢竟周圍都是十多年的老小區。去年這一波寶安南山上漲瓏御府好像沒怎麼漲（存量倒是消化了大多）。這種情形有無必要換房，或換的話有好的區域和小區推薦嗎，換肯定折騰，不換又擔心漲幅跟不上大勢。您給點意見和指導。
答：你好，感謝大額讚賞！科技南片區不太受關注，瓏御府因為總價太高，沒有小戶型，只有2棟樓，大戶型漲幅傳導比較慢，但不會跑輸！一線城市不建議置換，深圳的置換成本也很高，一進一出，稅費吃掉大部分利潤。如果月供能力不錯，建議加按揭後入手一套福田中心或者香蜜湖的自住盤。如果月供比較吃力，建議等瓏御府補漲後再出手置換。
問：十三老師您好。目前想在深圳買房，老家的一套房正在賣。賣完手頭上大概可以湊到250萬的首付款。我老婆上班在布吉，我在西麗。想聽聽您給的意見：是買龍崗的一手還是西麗這邊的二手？還是說買西麗的一手小戶？
答：你好，去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動來講，現在深圳東部還沒怎麼漲，現在是不是應該去買東部龍崗？去年深圳西部房子的價格為什麼會上漲？主要原因還是西部產業強，購買力強，市場需求量大。而西部南山、寶安、光明無論是新房還是二手房供應量都非常有限。深圳房子的價格是買上去的，是需求推動價格上漲的。所以去年深圳西部房子價格的上漲還是供需關係推動的。深圳東部房子的價格為什麼沒怎麼漲了？主要還是東部產業弱，購買力弱，市場需求相對來說會小。而東部像龍崗無論是新房還是二手房的供應量又相對來說會大很多。供應量大，需求又相對少，價格自然漲的慢。深圳不大，房子價格都會上漲。只是有的區域漲的多一點，有的區域漲的少一點；有的產品漲的多一點，有的產品漲的少一點。但如果我們是投資，就會有投資的機會成本，你如果買了漲的少一點的房子，那你就不能去買漲的多一點的房子，那你自然就賺的少了。板塊會輪動。但其實去年深圳東部的房子不是沒漲，只是漲的少一點。事實上東部也已經漲了，不存在再輪動的。從供需關係講，未來也是深圳西部漲的會比深圳東部多一點。選籌上建議優先西麗，或者松坪村三期這類盤。
問：本人在龍華有兩套房，碧水龍庭剛剛出手，在辦手續，壹成中心一套，有貸款，原計劃在壹成讀小學和中學，由於目前龍華轉學困難，所以想另外買學位房，看了羅湖深中的學位，年前後價格漲的挺大。目前碧水可以收500，手上有200，壹成貸款400，在竹子林上班，老大讀小2，老二剛2歲，怎麼安排更好，有什麼建議！
答：你好，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。年前漲幅虛高的樓盤，有部分價格正在回調，可以淘淘筍。除此之外，可以買1000左右的福田，南山第一梯隊第二梯隊的學區房。兼顧小學和初中直接買九年一貫制的學區，一步到位。推薦景田外國語，明德實驗，深高，百花實驗，僑香外國語，南二外海德，南外高新，南外科華，南海實驗，麒麟實驗。
問：十三老師好，關注很久今天打算問問您的專業意見，我在南山有套老破小規劃棚改中，目前可以湊200左右，可現在算二套首付五成，老大明年要上學，月供壓力不能太大最多2.3，可以考慮自住學校+潛在升值，目前上班坂田可不考慮通勤，望老師指點可以買那的剛需！
答：你好，總價400左右，能選擇的板塊不多。建議適當gpgd或者抵押南山老破小，總價500左右選擇範圍更大。重點關注以下學校：龍華：高峰、深外龍華坂田：科技城外國語、深實驗坂田、深中龍初福田：福外南、梅香學校
問：星主，您好，目前手上有兩套房都在坂田地鐵口，德潤榮君府，一套89平米小四房，一套123平米大四房，16年買的時候平均單價5.6萬，都貸了七成，手上沒子彈了，現在漲幅不大，想問下這個盤未來的潛力？這個盤屬於深圳實驗坂田分校學區，未來幾年學位是否會好起來？ 2、親戚還有一個名額，如果買光明中心的話博暴擊的話，有哪些盤推薦？3、寶中熙龍灣1期是寶安實驗的學位嗎？熙龍灣現在價格這麼高，是否還有上漲空間？寶中如果從增值的角度，有哪些樓盤推薦？謝謝
答：你好，德潤榮君府2017年建成，精裝修交付開盤價從4.1漲到6.1,有小面積贈送。1棟安居房1棟公寓，5棟住宅，樓間距小，布龍路旁很吵，花園小，四周環境差坂田地鐵口，自帶2000米底商，旁邊兩塊空地，以後的開發，將是個利好。但一手透支了大部分漲幅，所以漲幅不理想。學位確定了，是個利好。光明新盤比較推薦金融街，中海寰宇時代和電建洺悅府。熙龍灣一期九年制海旺學位，二期九年制寶安實驗學位。要比較明確的好學位，可以關注凱旋城，熙龍灣，西岸官邸，也是寶中的領漲盤，寶安實驗在寶安排名第三。為了還會有空間，但是現在的價格需要淘筍。
問：剛剛賣掉十年持有的布吉左庭右院北區複式，610萬，十年漲了兩倍半。那會才會可是豪宅。現在自住161平的銀谷別墅五層帶電梯。手頭有八百萬，但考慮孩子上學留兩百萬。可以買哪裡投資比較好，預算八百萬。每年工廠收入兩百萬，但不穩定。主要賒帳和庫存佔用大，能拿回來一百萬不錯了。現在就是投資第二套，看過拆遷房椰樹家園，看過皇御苑博皇崗改造。希望去南山，但實在太貴不敢下手。看過西麗博林天瑞，西麗似乎比光明離南山近。另外自住這套當初是賣掉學位房金麗豪苑換的，環境不錯。住的舒服。房型也好，銀湖最裡面，不過交通必須開車。商業也需要出來。不知這個本來計劃養老的是否也應該置換。當然首先是第二套投資。女兒今年考大學。我五十歲
答：博林天瑞可以考慮，不過複式戶型一般就不要看了，還推薦前海棕櫚園 星海也都非常不錯，另外可以考慮一下水木丹華。自住的這一套不建議動。
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