摘要：每年三月都是學區房旺季！就在近期，3月的二手房數據出爐，其中30所名校學區房房價情況也相繼出爐，像是給南京名校學區房發了一份「成績單」！那麼哪些學區房取得的「成績」好呢：
每年三月都是學區房旺季！就在近期，3月的二手房數據出爐，其中30所名校學區房房價情況也相繼出爐，像是給南京名校學區房發了一份「成績單」！那麼哪些學區房取得的「成績」好呢：
位於河西的南師附中新城小學和金陵中學實驗小學的學區房房價，漲幅最為明顯，分別佔據榜單的首位和第二。
與此同時，我了解到河西不少學區房源的成交單價頻頻破記錄，不斷刷新大家對河西學區房的認知。一直以來，南京學區房看鼓樓，而這次成交的熱潮中河西貌似佔了上風！那麼大家對買學區房的思路是否發生改變？造成的原因又是什麼？今天我也打探到最新的市場情況！
河西中兩個學區房掛牌價格均漲！佔據3月漲幅榜單首位
365學區房指數顯示，2020年3月南京30所名校學區房房價呈現上漲，均價為48890元/㎡，環比2020年2月均價48151元/㎡上漲了739元/㎡，漲幅約為1.53%。
其中，新城小學、金中實小和鳳凰花園城價格環比分別上漲8.19%、7.34%和5.38%，居漲幅前三名。巧合的是，新城小學和金鐘實小均在河西奧體板塊。
不僅如此，近期河西的二手房頻頻上頭條，成交價格屢次刷新，而這些成交房源可以看出都是奧體板塊新城學區房。
紫金西區中央二手房超9萬/平成交；銀城西堤國際五區單價7.3萬/平米成交，刷新小區最高成交價。
奧體萬達華府的一套103m2三房，總價719萬，成交單價6.95萬/m2，接近7萬/㎡，刷新小區成交價。
這些房源成交的單價直接碾壓河西部分豪宅。
實探！改善房源偏多，入住門檻較高！
金陵中學實驗小學，2015年正式成為北京東路小學分校。北小本部和新校實現辦學一體化，管理隊伍的一體化，課程的一體化和名師隊伍的一體化，對兩校教學改革和培養發揮作用。
從近年的考試成績看，建鄴公辦小學中，除了新城就是金中。
而金中實小的施教區為江東中路以西、樂山路以東、夢都大街以北、應天大街以南的地區。
其中包含的小區有：萊蒙水榭春天、海玥名都、棲庭、奧體新城、丹桂園、紫鑫中華廣場、紫檀雅居等。這些小區中也有三種分類：
高端改善：
這些小區基本都是河西改善房源，總價基本在500萬以上。像海玥名都屬於河西豪宅高端改善系列，奧體新城和萊蒙水榭春天也是板塊內較新的房源。
剛需學區房：
據中介透露，只考慮學區因素的購房者，會選擇宏普捷座和紫鑫國際公寓這類小區，小戶型居多，總價較低，但是居住體驗比較差。
偏改善房：
從外，金中的學區中，像美麗嘉園和月安花園的小區，房齡比較大，基本在2004年建成交付，但是總體居住環境還可以，比不上萊蒙、奧體新城這些新小區，但是比紫鑫國際公寓這類公寓式住宅要舒適很多，而這類房源的門檻再380萬以上。
南師附中新城小學是板塊內的一線學區房，而且對應的初中也是南師附中新城中學，是九年一貫制的優質學校。
施教範圍為江東中路以東、泰山路以西、夢都大街以南、奧體大街以北的地區。
其中包含的小區有：萬科光明城市、中海塞納麗舍、銀城西堤國際、萬達華府、蘇瑞沁園村、仁恆國際公寓北棟、東渡新銳國際8樓以上、紫金西區中央、宋都奧體名座、雨潤國際廣場。而這部分房源也可分為兩類：
改善房源：
可以看到目前新城本部雙學區的房價大部分都在6萬/㎡以上，甚至有小區掛牌均價超過7萬/㎡，比如蘇瑞沁園村、萬達華府西苑。
而這邊的小區環境也屬於改善房源，昨天實探時看到，例如萬達華府的小區環境綠化還是非常高的。
剛需學區房：
不過這邊的學區範圍內，也有匹配只考慮學區的買房者，例如奧體名座、東渡新銳國際8樓以上、紫金西城中心，這些小區屬於商住房源，可以落戶上學，但是基本沒有小區環境，有很多房源是用來辦公用的。
這類房源小戶型居多，總價就比較低，基本400萬左右就可入手。
經紀人透露漲幅三大原因：政策影響、小戶型成交居多、二手房價格格局在變！
關於河西奧體的學區房近期情況，我也向附近中介打探了一番。
「新城雙學區成交價格確實漲上去了，3月份成交量比較多，單價比較高的，不過基本都是小戶型房源。」
不僅如此，有經紀人透露，近期河西中市場成交二手房，有一半都是新城本部的雙學區房，而金中實小的學區房不如新城多，但是也比往常月份成交多一些。
「相對於新城本部雙學區，金中的成交和帶看量相對少一些，不過新城的房源已經屬於河西最好的雙學區房，房價也基本到頂，如果考慮未來升值空間金中的房源更大些。」金中實小附近一家中介和我透露。
另外，據中介透露，一些預算不夠的買房者，買新城本部比較吃力的情況下，會選擇金中實小的房子，或者融僑這邊的致遠學區房。
打探一番，綜合一下經紀人對市場的分析，河西中新城雙學區和金中實小漲價主要有以下因素：
1、受公民同招政策的影響，整個南京對學區房的熱度在增加，公辦的初中也備受關注，像新城這類一步到位的9年制的學校，也在逐漸火熱；
2、掛牌的小戶型面積房源居多，並且成交的小戶型房源也比較多，而小戶型房源的單價都是普遍高於一般戶型的，因此在價格上面看上去增幅明顯；
3、近期，華新城又把河西中市場點燃一把，隨著華新城的開盤收官，板塊倒掛盤也在減少，因此房價格局也發生了變化，一定程度影響了區域內的二手房市場。
最後針對河西中板塊學區房上漲的因素，我也向南京仟佰間學區房總經理王壘諮詢了一些情況，王壘透露：在2019年4季度以後，雙學區房就開始熱起來，而河西的新城雙學區房屬於在整個南京都不錯的雙學區，加上近期公民同招的刺激，初中比較火爆，從而會帶動整個新城雙學區房價格上升。
而金中實小的居住環境不錯，在解決學區的同時，還可以改善居住品質，這也是目前南京人買學區房的一個趨勢。
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