我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐您好，新人首問：北京社保剛滿五年，16年購入良鄉大學城地鐵站附近商住一套，18購入太原一套小三居，今年年底交房暫時不能出售，我和老公稅後30，非京籍，孩子兩歲，計劃在北京讀完小學再看是去天津還是回太原讀初中.1.目前計劃把商住出手，加點錢只有100子彈，湊錢可以到120吧.有關係二改首，所以想換一個小兩居，我在大興天宮院地鐵站附近上班，老公在蘇州街附近.依您的建議目前適合換房嗎，換房的話是優先考慮地鐵附近和以後好置換，忽略學區這個思路對嗎？2.目前看了大興天宮院附近的明發雅苑，金融街融匯踮起腳可能可以，保利春天裡和住總萬科也看了夠不著，還有一個聯港嘉園的價錢比較合適，離我單位近點，但是附近地鐵公交都不太方便. 房山這邊看了瑞雪春堂，鴻順園，碧波園，中昂邑上公館，首創新悅都，長陽國際城. 豐臺五裡店那塊看了彩虹家園（同事買的這個盤，比較新，離地鐵遠），還看了石榴莊南北理（也是同事買了我去看了看），還有西紅門附近的興海家園也看了一下，覺得夠不著，我看的這些有合適的嗎，或者您幫忙推薦一下其它的也可以，謝謝
回答：1. 思路沒問題，家去一定要靠近地鐵。學區就看你們是不是剛性需要。純自住和投資是不建議看學區2. 建議看 大興 保利春天裡 金融街融匯 ，豐臺 中海御鑫閣。房山不推薦看
提問：房姐您好！關注了您好久。想讓給出出主意（已付費）本人公職三年退休。拿死工資月收入一共3萬。來廣營有兩套小產權房現出租南湖渠西裡一套50平米有房本現出租。因想離單位近些，電梯方便些在望京租房子住每月3000。三年後會有400個入帳。想在望京改善住房，那些小產權房怎麼辦？是該繼續租還是賣掉，好像也沒法賣吧。您幫我規劃一下。謝謝啦。
回答：我對小產權的房子實在不太熟悉，正規大中介不賣小產權的房子，我估計只能找找小區周圍的小中介，絕大多數小產權房應該都是這麼成交的。小產權房很不好賣，價格也不透明，你應該早點掛出去看看。小產權的房子，漲幅比不過大產權，而且小產權的房子只能全款交易，無法使用槓桿，從資金配置的角度，肯定是把小產權賣掉儘量賣個好點的大產權合適
提問：房姐，您好，星球會員新人首問：目前名下一套通州海棠灣房產，市場預估價800萬（100萬公積金貸款未還），夫妻雙方共有產權，而且都沒有SFSD資格了。1-2年內可以通過積分落戶解決戶口問題，孩子還有5年左右上小學，所以打算近期提前準備。目前子彈500，年收入50左右，月公積金9K左右，如果賣掉通州房產一共湊齊1200。是否可以考慮買一套學區房+一套投資，如果這樣的話，在綜合考慮學區，自住和保值的基礎上朝陽有哪些地區和小區推薦，海澱或西城是否可以考慮？另外在市裡保有一套的基礎上是否可以考慮通州保留一套長期擁有，畢竟有環球影城和市中心的概念加持。還請您幫助，如何能實現資源的優化配置，謝謝。
回答：我的建議是海棠灣可以保留，直接抵押盤活資金，大概獲得400左右，加手中一共900+的資金，全款入一套自住投資盤 先不要考慮學區。3-4年後再買學區房，有兩個方案1. 抵押掉後入手的這個標的，加手中資金入一套學區標的。2. 如果再抵押月供可能跟不上或者壓力太大，就直接出掉海棠灣入學去標的這樣手中的資產增值最快，風險最小。後期再入學區選擇權也更多投資盤建議看望京和雙井板塊
提問：孩子四年級，戶籍朝陽。望京有一套120平的三居，門頭溝有一套100平的三居，現想賣了門頭溝的房換到海澱永定路學區搖號上初中（看中了十一晉元分校），離我愛人工作單位也近，不知道是否合適，永定路學區主要看中了晉元莊，離我愛人單位和十一晉元都比較近，請幫忙分析一下投資價值和其他建議
回答：你好，門頭勾屬於養老區，從投資角度漲幅也很差，你有學區需求換籌到海澱完全可以，晉元莊屬於比較好的上車盤，但永定路的中學其實一般，也看你們的需求。投資價值上換籌肯定是更好
提問：房姐好～新人求助，本人目前自住市值1000兩局，剩餘貸款300。工資睡後月入六萬，多年省吃儉用攢下子彈200，想趁近期利率低，北京房價多年未漲進行二套房產投資，時機和選籌真誠求房姐指導，感謝!房姐最美!
回答：如果以二套要求，200首付可看的標的性價比都不高。建議將資金充分利用起來，抵押現有房產獲取400左右的資金+200首付。以全款優勢進行淘筍，主要看天通苑、青年路、常營、望京等區域你的總月供會在3萬+，也不會對生活質量影響太大。
提問：房姐好。單身女，一套西城學區房58，賣後zd600-800。目前租住世茂奧臨花園128，近期想改善+投資，看了未來金茂府145、觀承望溪138，後沙峪公園17區90下躍，剛訂十七區，760，覺得有配套人流， 5.7挑高面積可到230.放到二手也算有競爭力。訂房後才關注到您，略猶豫，昨去籤約被告知霸王條款無法改。想請教：1、補充協議劃線部分可協商嗎？違約金比例至少雙方等同吧？是否買新房就只能接受，或哪些條款可爭取？2若放棄，在望京、朝陽、雙井，能否推薦幾個值得入的品質+投資均不錯的新房或次新房？3、好小區好戶型總價高用不了，不好出手；老破小居住品質又太差，房姐能否幫忙梳理改善或投資思路
回答：新房都是開發商霸王條款，基本沒有商量餘地望京 看看寶星華庭 ，雙井 首城國際 天驕學區房有政策的不確定性，你短期也沒有使用需求的話，建議出手掉。自住投資 核心地段次新是比較好的選擇
提問：新人首問，房姐您好。本人回龍觀三居室一套，緊鄰地鐵八號線和積水潭醫院回龍觀分院旁邊。一家戶口在海澱，孩子現讀初一在育英學校，租住在紫金長安，月租金一萬二。我本人在西單附近上班，現在手裡有100個，夫妻住房公積金有90個，現在想買房。目前看過大成郡小兩居，京鐵家園，今日家園。猶豫不定是賣掉回龍觀換在這邊，還是湊首付買個郊區房投資。
回答：大成郡這個小區不錯，算是金隅建的最好的小區之一了，低密度，住著挺舒服京鐵家園挨著鐵路，這是一個巨大硬傷，北京但凡挨著鐵路的沒有一個漲的快的 。今日家園業態豐富，經適房、商品房、單位分房都有。現在價格有點高，主要是萬壽路學區大家越來越認可我認為你考慮自住可以換，推薦看大成郡。
提問：關注房姐好久了，我們有一套東直門的東城區的倆居，能賣700萬左右，家裡有2個孩子，老大上3年級了，老二還小，想給孩子換一個學區，考慮西城，或者海澱，方案1想買西城小戶型，抵押經營貸榮豐2008，方案2賣掉東直門去上地買一個三居，去海澱上學，同時考慮有沒有必要這樣折騰，目前的房子也是東城區的學區房了請房姐指點。另一套方案保留東直門，還在東城上學，抵押經營貸買一套立水橋或者常營附近的2居，300多萬，還能收房租，請專業人士指點迷津
回答：1. 置換學區的話，再抵押入一套榮豐不推薦，兩套學區房風險更大,不如置換一套上地三居，還能提高居住品質，2. 假設還是在東城上學，300+做投資，可以入一套租售比高的老破小，建議看團結湖和勁松板塊，這兩個板塊的租金收益都不錯
提問：房姐您好，新人首問，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三個月有房出售資金亦可增加到450，月供2w 以內可接受。目前自住嶽母名下平樂園一居，妻子在朝陽公園附近上班，我在大興機場（會出差不用太考慮），剛交定金臺湖金茂悅小3居，看中17號線首站利好故入，新盤還看了電建洺悅灣，但考慮亦莊換乘不方便放棄（媳婦不會開車）。1，考慮自住+保值，金茂悅適合我嗎？2，如不合適，二手房哪裡可入？看過十號線石榴園至分鐘寺05年後兩居和三居，後來算距離和金茂悅通勤時間相同，且不太能接受老破小自住，（現在住的就是）。3，首套金茂悅手裡預計子彈還有300左右，二套二手房優先考慮投資選哪？
回答：1. 臺湖金茂悅自住可以，保值屬性略差。2. 二手房建議看 青年路那邊的潤楓水尚，雙井 首城國際、華紡易城 還有四惠的東恆時代二期 ，自住+保值都不錯（此方案最推薦）3. 可以淘下麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特
提問：房姐您好！新人首問。目前家庭狀況為：丈夫京戶，妻子滬戶。北京兩套房產，分別在望京西八間北裡頂層複式（面積：146平），金融街百萬莊1號院（面積42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面積100平）。另外濟南兩套房產。目前以上五套房產均為投資，沒有自住。現在我們的問題是：1.北京兩套房分別是頂層複式老破大和老破小，上海是遠郊房，都有硬傷，影響升值，需要重新做房產配置嗎？分別什麼時間點出掉合適呢？2. 購入新房麻煩給推薦一下小區和面積（目前自住的是家中老人的房產，在四、五年之後老人可能從國外搬回來住，所以到時需要購買一套200平左右的自住房，夫妻二人均在國貿工作，沒有孩子，不需要考慮學區）問題較多，非常感謝房姐解答
回答：北京這兩套優先可以出掉，其他的慢慢處理，能在春節前置換會比較好首選朝陽公園到亮馬橋這一帶，還有雙井板塊例如 珠江帝景（8）、 棕櫚泉（9）、觀湖國際（9）
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