中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目
土地使用權及其地上房屋建築物
資產評估報告
註冊資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產清單由委託方申報並經其籤章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，並對已經發現的問題進行了如實披露，且已提請委託方及相關當事方完善產權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 摘要
摘 要
一、本次評估對應的經濟行為
本次對應的經濟行為是中山華帝燃具股份有限公司擬進行的委估土地使用權及其地上房屋建築物的轉讓行為。
二、評估目的
本次評估目的是為中山華帝燃具股份有限公司擬進行的資產轉讓提供價值參考依據。
三、評估對象和評估範圍
本次委託評估的對象為中山華帝燃具股份有限公司擁有的部分土地使用權及其地上房屋建築物的價值。
四、價值類型
根據評估目的及評估對象的具體情況，本次評估採用市場價值。
本次委託評估的範圍為華帝公司 2009 年 7 月 31 日所擁有的，位於中山市小欖鎮九洲基工業區的四宗土地使用權及其地上房屋建築物，根據委託方提供的資產評估申報表，資產總額為 3,872.32 萬元，其中房屋建築物 1,070.66
萬元，構築物 855.59 萬元，土地 1,946.06 萬元。
五、評估基準日
評估基準日是2009 年07 月31 日。
六、評估方法
本次評估採用成本法進行評估，確定評估對象的市場價值。
七、評估結論及其使用有效期
（一）評估結論：在評估基準日2009 年07 月31 日，華帝公司委託評估的資產確定後的帳面值為 3,872.32 萬元，評估值為 5,129.16 萬元，評估增值
1,256.84 萬元，增值率為32.46%，具體評估結果詳見下表：
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 摘要
資產評估結果匯總表
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 單位：人民幣萬元
資產名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％
房屋建築物 1,070.66 1,877.78 807.12 75.38
構築物 855.59 60.68 -794.91 -92.91
土地 1,946.06 3,190.70 1,244.64 63.96
總計 3,872.32 5,129.16 1,256.84 32.46
評估結論詳細情況見評估明細表。
（二）評估報告使用有效期：本評估結論只對中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓之目的有效，有效期為一年，即有效期至二○一○年七月三十日。
八、對評估結論產生影響的特別事項
（一）評估過程中，評估人員在儘可能的情況下察看了建築物內部裝修情況和使用情況，但未採用檢查設備進行任何結構和材質測試。因檢測手段限制，主要依賴於評估人員的外觀觀察及向有關管理使用人員的詢問情況等進行綜合判斷。
（二）至評估基準日，華帝公司以其所有的[粵房地證字第C1266594號]的房產和[中府國用（2002 ）第053377號]、[中府國用（2003 ）第052532號]的土地進行了抵押，以獲得最高債權額為伍仟萬元的抵押擔保貸款，抵押期至
2010年01月29 日。本評估報告結論未考慮抵押擔保事項可能對評估結論產生的影響，提請評估報告使用者予以關注。
（三）華帝公司由於歷史原因，委託評估的部分房產未辦理房屋所有權證，本次評估根據委託方提供的所在宗地的使用權證明，並向相關部門進行了諮詢，該類房屋在補辦了相應報建手續後仍可取得房地產權證，故本次評估設定該類房屋產權人為華帝公司，若假設不成立，則評估結果需做相應調整。
（四）本次評估的房屋建築物類資產中無產權證的，其建築面積已由委託方委託中山市小欖測繪工程有限公司進行了測繪，並出具了測繪報告。本次評估中依據測繪報告確定該類建築物的建築面積，其產權建築面積最終以房地產管理部門頒發的產權證書為準，若與報告中引用數據不符，評估結果應做相應調整。中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 摘要
（五）由於華帝公司所有的[粵房地證字第C1266594號]的房產和[中府國用（2002）第053377號]、[中府國用（2003）第052532號]的土地辦理了抵押，該三個產權證的原件由相關資產管理部門管理，本次評估未能對上述三證的原件進行核實。
（六）委託評估房屋中，宗地1上的新廠房(鑄造車間)、焊接車間和打磨車間出租給華美公司使用，但截止評估現場勘查日，委託方已與相關承租方協商搬離事項，本次評估未考慮出租事項對評估值的影響，未考慮被估資產可能涉及的相關負債提請評估報告使用者給予特別關注。
（七）根據《房地產權證》（粵房地證字第C1266594號）記載，建築面積為15,802.58平方米，而勘查中根據中山市小欖測繪工程有限公司出具的測繪圖得知該想地產的實際建築面積為15,802.32平方米，本次評估以勘查得到的實際面積進行評估。
（八）經過清查發現，由於歷史原因，華帝公司的房屋建築物帳面記錄未按每幢房屋歸集房屋的建造成本、裝修費用及維護改造費用等，因此造成華帝公司的帳面記錄無法正確反映委估每幢房屋建築物的帳面歷史成本，評估人員在向企業有關人員了解核實的基礎上，對委託評估的建築物和構築物以實物進行綜合評估。
（九）華帝公司申報的辦公樓的經濟壽命年限已超出其所在土地的使用年限，但根據城市房地產管理法第21條規定，土地到期，企業可以申請續期，因此對土地使用期限對房屋經濟壽命的限制不予考慮。
（十）華帝公司申報的評估明細表構築物科目中原沙倉庫、配料車間、半成品倉庫等與房屋建築物科目中的主廠房重複，另有車間升級、改造等費用項，不再對其進行評估。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目
土地使用權及其地上房屋建築物
資產評估報告
中通評報字〔2009 〕122號T 中山華帝燃具股份有限公司：T 中通誠資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，綜合採用成本法和收益法，按照必要的評估程序，對中山華帝燃具股份有限公司擬實施資產轉讓行為涉及的土地使用權及其地上建築物在2009年07月31 日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。
一、委託方、產權持有單位概況
本次評估的委託方和產權持有單位均為中山華帝燃具股份有限公司，其概況如下。
名稱：中山華帝燃具股份有限公司（以下簡稱華帝公司）
法定住所：廣東省中山市小欖鎮工業大道南華園路1號
法定代表人：黃文枝
註冊資本：人民幣壹億柒仟壹佰柒拾柒萬壹仟陸佰元
主要經營範圍：生產、銷售燃氣具系列產品，太陽能及類似能源器具，家庭廚房用品，家用電器及配件，自產產品的售後服務。企業自有資產投資，經營貨物和技術出口業務（法律、行政法規禁止經營的項目除外；法律、行政法規限制的項目須取得許可後方可經營）。
二、評估目的
因華帝公司已在廣東省中山市小欖鎮工業大道南華園路1號新建了廠區，
目前的主要生產已經移至新廠區，因此擬將原來的生產基地所佔用的土地使用權及其地上房屋建築物進行轉讓，本次評估目的是為華帝公司擬進行的資產轉讓提供價值參考依據。
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三、評估對象和範圍
本次委託評估的對象為華帝公司部分土地使用權及其地上房屋建築物的價值。
本次委託評估的範圍為華帝公司 2009 年 7 月 31 日所擁有的，位於中山市小欖鎮九洲基工業區的四宗土地使用權及其地上房屋建築物，根據委託方提供的資產評估申報表，資產總額為 3,872.32 萬元，其中房屋建築物 1,070.66
萬元，構築物 855.59 萬元，土地 1,946.06 萬元。
根據委託方提供的土地使用證及房地產權證，委估土地使用權及地上房屋建築物具體物情況如下表：
（一）委估土地使用權概況
本次評估的土地全部為華帝公司擁有的位於中山市小欖鎮九洲基工業區的工業用地，土地概況見下表：
項目 宗地 1 宗地 2 宗地 3 宗地 4
中府國用（2002） 中府國用（2003） 中府國用（2002） 中府國用（2003）
土地使用證號
第053377號 第052532號 第053378號 第050439號
土地使用權人 中山華帝燃具股份有限公司
中山市小欖鎮九州基 中山市小欖鎮九州 中山市小欖鎮九州基工
座落位置 中山市小欖鎮永寧
工業區 基工業區 業區
地籍圖號 2505.27-484.47 2505.4-484.47 2505.31-484.49 2505.39-484.78
用途 工業 工業 工業 工業
使用權類型 出讓土地使用權 出讓土地使用權 出讓土地使用權 出讓土地使用權
終止日期 2048年10月18日 2053年12 月27日 2048年10 月18日 2052年4 月24 日
剩餘土地使用
39.30年 44.49年 39.30年 42.82年
年限
2 2 2 2
使用權面積 29,084.30mP P 19,966.5mP P 2,230.1mP P 559.7mP P
2 2 2 2
地上建築面積 18,232.16mP P 11,096.28mP P 0.00mP P 1,828.51mP P
容積率 0.54 0.56 3.3
土地級別 工業一級 工業一級 工業一級 工業一級
中山華帝燃具股份 九州基工業區房屋、區
東 九州基工業區用地 九州基村
有限公司 間路
九州基工業區區間 九州基工業區空地、區
南 河道 河道
四至 路 間路
九州基工業區區間 中山華帝燃具股份
西 河道 九州基工業區房屋
路 有限公司
北 河道、菊城大道 菊城大道臨街商鋪 菊城大道 九州基工業區房屋
上述四宗土地均位於中山市小欖鎮九州基工業區內，其中：宗地 2 西界與宗地 3 東界相鄰，宗地 1 部分北界與宗地 2 和宗地 3 南界隔河道相鄰，宗地之間有小橋相連。
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根據華帝公司提供的土地使用證複印件及《最高額抵押合同》（中交銀抵字第270213 號），華帝公司以《國有土地使用證》[中府國用（2002）第053377
號] （宗地1）及《國有土地使用證》[中府國用（2003）第052532 號] （宗地
2）的土地使用權進行了抵押，以獲得最高債權額為伍仟萬元的抵押擔保貸款，抵押期至2010 年01 月29 日。
（二）委估房屋建築物概況
根據委託方的要求，本次委託評估的房屋建築物為上述四宗土地上的房屋建築物。依據委託方提供的房地產權證及評估人員現場勘查，上述四宗地中，僅有宗地1 上的部分建築物與宗地4 上的房屋建築物取得了房地產權證，宗地 3 為空地，宗地 2 上有三幢工業廠房及一幢附屬用房，但截止評估基準日尚未辦理房地產權證。
1、宗地 1 （中府國用（2002）第053377 號）地上建築物概況
根據現場勘查，宗地 1 上共有正式房屋建築物八幢，其中有四幢房屋建築物已取得了《房地產權證》（粵房地證字第C1266594 號），尚未辦理房地產權證的房屋有四幢。
根據《房地產權證》（粵房地證字第C1266594 號）記載，房屋權屬人為中山華帝燃具股份有限公司，房屋來源為自建，房屋用途為工業，佔有房屋的份額為全部，建築結構為鋼結構（經現場勘查實際為鋼筋混凝土排架結構），建築層數為 1 層，產權面積為 15,802.58 平方米（根據中山市小欖測繪工程有限公司出具的測繪圖實際面積為15,802.32 平方米）。
根據華帝公司提供的《最高額抵押合同》（中交銀抵字第270213 號），粵房地證字第C1266594 號房地產權證載的房產及其所在宗地1(中府國用（2002）第 053377 號)與宗地 2(中府國用（2003）第 052532 號)的土地使用權，已與
2007 年 12 月28 日作為華帝公司向交通銀行股份有限公司中山分行進行最高額抵押貸款的抵押物抵押給了交通銀行股份有限公司中山分行，該合同規定抵押人為抵押權人與債務人在 2007 年 01 月30 日至2010 年 01 月29 日期間籤訂的全部主合同提供最高額抵押擔保，最高債權額為人民幣伍仟萬元整。
根據委託方提供的測繪圖，宗地 1 上尚未辦理房地產權證的四幢建築物的建築面積共計 2,429.84 平方米，建築結構分別為磚混結構及框架結構，建築層數為一層，現狀用途分別為倉庫或生產車間。
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宗地 1 上的八幢房屋建築物的詳細情況見下表，其中 1-4 幢為有證房屋，
5-8 幢為無證房屋：
棟號名稱 項目類別 現狀做法 勘查情況
柱距6.00米、進深21.00米、簷高8米
規格 （北端5跨簷高11米，南末端一跨帶局
部二層） 地基基礎承載力強，無明顯沉
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等 降；承重柱堅固無裂痕，頂部鋼
結構 架輕微鏽蝕；牆體少量輕度裂
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條）
主廠房單層 縫，屋面隔熱較差；地面平整，
2 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面
12,230.98mP P 建築 局部輕微破損；牆面乾淨整潔，
大門完好無損；水電線路完好，
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆抹水泥砂 無供暖。
裝飾 漿刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢
腳，鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
柱距6.00米、進深28.00米、簷高8米
規格
地基基礎承載力強，無明顯沉
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等 降；承重柱堅固無裂痕，頂部鋼
結構
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條） 架輕微鏽蝕；牆體少量輕度裂
產成品倉庫
2 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 縫，屋面隔熱較差；地面平整，
P
1,132.17mP 建築 局部輕微破損；牆面乾淨整潔，
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆水泥砂漿 大門完好無損；水電線路完好，
裝飾 刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳， 無供暖。
鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
柱距4.7米、進深10.00米、簷高7.5米
規格
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等 地基基礎承載力強，無明顯沉
廠房(發電機 結構
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條） 降；承重柱破損嚴重，頂部鋼架
房,制芯車
間) 建築 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 輕微鏽蝕；牆體多處破損，屋面
2 隔熱較差；內外牆面極差；水電
590.38mP P
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆水泥砂漿 線路完好，無供暖。
裝飾 刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳，
鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
柱距6.00米、進深24.00米、簷高8米
規格 （北端2跨簷高12米，其中高跨局部三
層） 地基基礎承載力強，無明顯沉
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等 降；承重柱破損嚴重，頂部鋼架
新廠房(鑄造 結構
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條） 輕微鏽蝕；牆體多處破損，屋面
車間)
2 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 隔熱較差；內外牆面極差；電力
P
1,848.79mP 建築
線路老化較重，供水管道一般，
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆抹水泥砂 可滿足生產使用，無供暖。
裝飾 漿刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢
腳，鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
總面寬30.6米、進深10.50 米、簷高4.5
規格
米
地基基礎承載力較強，梁板柱牆
混合結構
結構 堅固，牆體節點堅固嚴實；屋面
磚房（倉庫
無滲漏，保溫隔熱層完好；地面
5） 2 建築 鋼筋混凝土梁、板、粘土外牆 平整，門窗完整無損，牆壁完好
306.30mP P
無破損；供電線路裝置齊全完
外牆錦磚帖面，內牆抹水泥砂漿刷內牆塗 好，絕緣良好，無供暖。
裝飾 料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳，鋼窗，
鋼門
焊接車間 柱距6.00米(六.五開間)、進深15.00米、 地基基礎承載力強，無明顯沉
2 規格
629.04mP P 簷高7.5米 降；承重柱破損嚴重，頂部鋼架
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棟號名稱 項目類別 現狀做法 勘查情況
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等 輕微鏽蝕；屋面隔熱較差；內外
結構
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條） 牆面極差，玻璃幾乎全部破碎，
18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 鐵窗鏽蝕嚴重；供電線路一般。
建築 供水管道一般，可滿足生產使
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆水泥砂漿 用，無供暖。
裝飾 刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳，
鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
柱距6.00米(五.五開間)、進深18.00米、
規格
簷高7.5米 地基基礎承載力強，無明顯沉
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等 降；承重柱破損嚴重，頂部鋼架
結構
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條） 輕微鏽蝕；屋面隔熱較差；內外
打磨車間
2 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 牆面極差，玻璃幾乎全部破碎，
P
683.25mP 建築 鐵窗鏽蝕嚴重；供電線路一般。
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆抹水泥砂 供水管道一般，可滿足生產使
裝飾 漿刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢 用，無供暖。
腳，鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
柱距6.00米、進深28.00米、簷高8米
規格 地基基礎承載力強，無明顯沉
降；承重柱堅固無裂痕，頂部鋼
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等
結構 架輕微鏽蝕；牆體少量輕度裂
邊角鋼屋架、輕型工字鋼檁條）
倉庫 縫，屋面隔熱較差；地面平整，
2 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面
811.25mP P 建築 局部輕微破損；牆面乾淨整潔，
大門完好無損；線路裝置齊全完
外牆錦磚及錦磚外作塗料，內牆水泥砂漿 好，絕緣良好。供水管道完好，
裝飾 刷內牆塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳， 無供曖。
鋼窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
2、宗地2 （中府國用（2003）第052532 號）地上建築物概況
華帝公司坐落於中府國用（2003）第052532 號土地上的建築物至評估基準日尚未辦理房產登記手續，因而未能提供委估房屋的房產證等權屬文件。根據測繪報告及評估人員現場勘查，該宗地上現狀房屋共有四幢，建築面積
11,096.28 平方米，建築用途為華帝公司的生產車間和倉庫，建成年代為2005
年，房屋成新率較高，維護情況良好。具體情況如下圖所示：
項目
棟號名稱 現狀做法 勘查情況
類別
柱距6.00米、雙跨,進深36.00米、簷高8米
規格 地基基礎承載力強，無明顯沉
降；承重柱堅固無裂痕，牆體
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等邊角鋼
結構 無破損，頂部鋼架正常無變
熱水器新 屋架、輕型工字鋼檁條）
形；屋面隔熱一般；地面平整，
廠房1 2 建築 18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 無破損；牆面乾淨整潔，門窗、
3,206.6mP P
玻璃完好無損；電器線路完
外牆抹水泥砂漿刷塗料，內牆抹水泥砂漿刷內牆 好，絕緣良好；供水管道完好，
裝飾 塗料，砼墊層水泥地面刷地板漆、水泥踢腳，鋼 無供暖。
窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
熱水器新廠 柱距6.00米(十四開間)、雙跨,進深36.00 米、 地基基礎承載力強，無明顯沉
規格
房2 簷高8米 降；承重柱堅固無裂痕，牆體
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
項目
棟號名稱 現狀做法 勘查情況
類別
2
3,239.46mP P 鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等邊角鋼 無破損，頂部鋼架正常無變
結構
屋架、輕型工字鋼檁條） 形；屋面隔熱一般；地面平整，
18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 無破損；牆面乾淨整潔，門窗、
建築 玻璃完好無損；電器線路完
外牆抹水泥砂漿刷塗料，內牆抹水泥砂漿刷內牆 好，絕緣良好；供水管道完好，
裝飾 塗料，砼墊層水泥地面刷地板漆、水泥踢腳，鋼 無供暖。
窗及鋁合金窗，型鋼推拉大門
柱距6.00米(二十開間)、雙跨,進深36.00 米、
規格
簷高8米
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等邊角鋼
結構
屋架、輕型工字鋼檁條）
18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 地基基礎承載力強，無明顯沉
建築
降；承重柱堅固無裂痕，牆體
外牆抹水泥砂漿刷塗料，內牆抹水泥砂漿刷內牆 無破損，頂部鋼架正常無變熱水器新廠
裝飾 塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳，鋼窗及鋁合 形；屋面隔熱一般；地面平整，
房3
2 金窗，型鋼推拉大門 無破損；牆面乾淨整潔，門窗、
4,529.13mP P
鋼筋混凝土排架、型鋼屋架（帶天窗，等邊角鋼 玻璃完好無損；電器線路完
結構 屋架、輕型工字鋼檁條） 好，絕緣良好；供水管道完好，
18cm厚粘土磚維護牆，彩鋼夾心板屋面 無供暖。
建築
外牆抹水泥砂漿刷塗料，內牆抹水泥砂漿刷內牆
裝飾 塗料，砼墊層水泥地面、水泥踢腳，鋼窗及鋁合
金窗，型鋼推拉大門
總面寬17.30 米，總進深7.2米，簷高3.6 米
規格
☆ 地基基礎承載力強，無明顯沉
磚混結構 降；承重柱堅固無裂痕，牆體
結構
小磚房 無破損，地面平整，無破損；
2
121.09mP P 現澆鋼砼梁、板，240cm粘土磚外牆 牆面乾淨整潔，門窗、玻璃完
建築
好無損；電器線路完好，絕緣
內外牆抹水泥砂漿外刷塗料，型鋼平開門一樘、 良好；供水管道完好，無供暖。
裝飾
推拉門兩樘、型鋼窗一樘、室內水泥地面
3、宗地4 （中府國用（2003）第050439 號）地上建築物概況
坐落於（中府國用（2003）第050439 號）宗地上的建築物為一幢鋼混結構的三層建築，華帝公司取得了《房地產權證》（粵房地證字第C1620832 號），
2
房屋建築面積共 1,828.51mP P ，房屋來源為購買，房屋用途為工業，佔有房屋份額為全部，現狀用途為辦公。根據評估人員現場勘查，該棟房屋裝修、維護較好，只是一樓內部因門窗長期關閉，致使空氣潮溼、黴味較重，具體情況如下：
棟號名稱 項目類別 現狀做法 勘查情況
行政辦公 一層寬40.68 米，進深13.65 米；二三層寬40.70
規格
樓? 米，進深15.15米。
2
P
1,828.51mP
結構 混合結構
粘土磚牆、鋼筋砼組合柱、現澆鋼砼梁板、樓梯，
建築 地基基礎承載力較強，梁
平屋面
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
棟號名稱 項目類別 現狀做法 勘查情況
水泥砂漿外刷塗料、局部玻璃隔斷、 板柱牆堅固，牆體節點堅
外牆裝飾
鋁塑板腰線、鏡面不鏽鋼包柱、不鏽鋼門頭雨罩 固嚴實；屋面無滲漏，保
水泥砂漿外刷塗料、局部鋁塑板、落地玻璃隔斷、 溫隔熱層完好；地面平整，
內牆裝飾 樓梯間牆裝飾板外做仿石塗料 門窗完整無損，牆壁完好
無破損；水衛暢通良好，
頂棚裝飾 石膏板吊頂、部分做造型、局部礦棉板 各種器具完好；線路裝置
齊全完好，絕緣良好。
地面及
地磚及磨光花崗巖、不鏽鋼欄杆
樓梯
全玻平開門、木製裝飾門、包鑲門、茶色鋁合金
門窗
外窗
安裝 室內照明筒燈、射燈、隔柵燈
根據評估業務約定書確定的評估範圍，委託評估的資產已全部如實申報。
具體範圍以提供給中通誠資產評估有限公司的「資產清查評估明細表」為準。
四、價值類型及其定義
根據評估目的及評估對象的具體情況，本次評估採用市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本次評估基準日是2009年07月31 日。
評估基準日由委託方和評估機構共同選定。選定該基準日主要考慮到該日期是企業的月末結帳日，可全面反映企業的資產狀況，且該日期與評估目的預計實現日接近，以保證評估結果有效服務於評估目的，儘量減少和避免評估基準日後的調整事項對評估結果的影響。
六、評估依據T (一)T 經濟行為依據
華帝公司與中通誠資產評估有限公司籤訂的資產評估業務約定書。T (二)T 法律法規依據
1．《資產評估操作規範意見(試行)》國資辦發[1996]23號；
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
2 ．《財政部關於實行資產評估準則有關制度銜接問題的通知》財政部財企[2008]343號；
3．《中華人民共和國城市房地產管理法》；
4．《中華人民共和國土地管理法》；
5．《房地產估價規範》GB/T50291-1999；
6．《城鎮土地估價規程》GB/T18508-2001；
7．其他有關法律、法規、文件等。T (三)T 評估準則依據
1．《資產評估操作規範意見(試行)》中評協[1996]03號；
2．《資產評估準則-基本準則》和《資產評估職業道德準則-基本準則》（財政部財企[2004]20號）；
3．《資產評估準則－評估報告》中評協[2007]189號；
4．《資產評估準則－評估程序》中評協[2007]189號；
5．《資產評估準則－業務約定書》中評協[2007]189號；
6．《資產評估準則－工作底稿》中評協[2007]189號；
7．《資產評估準則－不動產》中評協[2007]189號；
8．《資產評估價值類型指導意見》中評協[2007]189號。T (四)T 權屬依據
1．委託方即產權持有者企業營業執照、組織機構代碼證；
2．房屋所有權證；
3．國有土地使用權證；
4．房地產買賣合同；
5．建築工程預決算報告等資料。T (五)T 取價依據
1．《資產評估常用數據與參數手冊》；
2．《廣東省建設工程綜合定額》（2006年）；
3．《廣東省建設工程計價辦法》（2006年）；
4．工程勘察設計收費標準（中國物價出版社2002年修訂本）；
5．建設部《房屋完損等級評定標準》；
6．建設工程造價信息、建材市場信息及調價文件（2009年7月）；中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
7．評估基準日金融機構貸款利率；
8．中山市國土資源局關於發布中山市2008年度基準地價的公告；
9．評估人員現場勘察記錄；
10．中山市小欖測繪工程有限公司測繪圖；
11．中通誠資產評估有限公司價格信息資料庫；
12．產權持有者提供的相關資料。T (六)T 其他參考依據
1．評估基準日及前三年的會計報表；
2．產權持有者提供的資產評估申報明細表、有關資產狀況說明等；
3．國家有關部門頒布的統計資料和技術標準資料；
4．評估機構收集的其他有關資料。
七、評估方法
評估人員在認真分析所掌握的資料並進行了實地勘察和對鄰近地區的市場調查之後，依據國家的有關法律、法規及資產評估準則和操作規範要求，根據評估對象的特點和使用的實際狀況，對評估對象總體採用成本加合法 （其中土地部分運用基準地價係數修正法，房產部分運用重置成本法）。
（一）房屋建築物
由於評估對象周邊工業用地和倉庫、廠房的市場交易案例較少，無法獲取足夠的的市場交易案例進行分析評估，另外由於中山市建築行業規範比較完備，使得委估的房屋建築物具備了運用重置成本法的條件，因此本次對委估的房屋建築物採用成本法進行評估，具體評估方法如下：
評估價值 = 重置全價×成新率
重置全價 = 建安工程費+前期及其他費用+資金成本
1.典型建築物的重置全價
典型建築物是指在用途、結構相似的同類建築物中，其單方造價等技術經濟指標具有代表性的建築物。
典型建築物重置全價，採用重編概預算法評估。即按待估建築物決算中的工程量為基礎，採用現行工程預算價格、費率和取費程序將其調整為按現
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文價計算的建築安裝工程造價，再依據有關定額、文件加上前期及其他費用、資金成本，計算出建築物重置全價。
2.其他建築物重置全價
其他建築物重置全價，是依據典型建築物單方造價等技術經濟指標，結合委估建築物的面積、長度、結構、材料等技術經濟參數，調整差異，用類比法計算得出。
3.成新率的確定
本次評估對建築物主要採用使用年限法和觀察法綜合判定成新率。
①使用年限法。使用年限法是以房屋建築物預計尚可使用年限與總使用年限的比率確定成新率，其計算公式為：（總使用年限-已使用年限）/總使用年限×100%
②觀察法。觀察法是對評估房屋建築物的實體各主要部位進行技術鑑定，並綜合分析資產的設計、製造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態相比較，考察由於使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估房屋建築物的成新率，從而估算實體性貶值。
③綜合成新率
綜合成新率=年限法成新率×40%+觀察法成新率×60%
④對以下情況，採用合理方法確定成新率：
*能夠基本正常、安全使用的建(構)築物，其成新率一般不應低於30%；
*如果觀察法和使用年限法計算出的成新率差距較大，經評估人員分析原因後，憑經驗判斷，取兩者中相對合理的一種；
*條件所限無法實施觀察鑑定的項目，一般採用使用年限法確定成新率。
*當房屋建築物存在功能性貶值和經濟性貶值時應估算其貶值率。
房屋經濟壽命年限依據國家標準《房地產估價規範》確定，房屋經濟壽命年限表如下：
建築結構 生產用房 受腐蝕生產用房 非生產用房 殘值率%
鋼結構 70 50 80 0
鋼混 50 35 60 0
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建築結構 生產用房 受腐蝕生產用房 非生產用房 殘值率%
磚混一等 40 30 50 2
磚混二等 40 30 50 2
構築物經濟壽命年限根據全國註冊資產評估師輔導教材《工程技術基礎》中資料確定，構築物經濟壽命年限表如下：
構築物 經濟壽命年限 構築物 經濟壽命年限
各種管道 16—30 年 各種水、油池 20 年
露天棚庫 20 年 水井 30 年
露天框架棚 30 年 場地、平臺 30 年
水塔 30 年 水電站、水壩 60 年
烘房 30 年 道路及其他築物 25—30 年
（二）無形資產—土地使用權
根據本次評估目的及評估對象的特點，本次評估對土地使用權採用了基準地價修正係數法和收益法，這是出於幾點考慮：一是基準地價作為政府宏觀控制的區域價格水平，二是能夠取得土地租金的收益資料，三是由於評估對象附近區域地產交易不甚活躍，比較案例尋求較為困難，運用市場比較法的可信度降低，本次評估不採用此方法。
1. 基準地價修正係數法
採用基準地價修正係數法評估評估對象地價時，首先分析評估對象地價內涵與中山市基準地價內涵的差異，測算引用的基準地價；然後根據替代原則，分析評估對象與所在區域基準地價的區域因素和個別因素的差異，通過對基準地價的一系列修正得到評估對象的地價。即：
地價=基準地價×期日修正係數×(1+綜合修正係數)×年期修正係數
在用以上兩種方法分別得出土地的評估價格的基礎上，通過比較分析後確定評估結果。
根據《中山市國土資源局關於發布中山市 2008 年度基準地價的公告》，評估基準日，中山市執行的基準地價為2008 年中山市基準地價。
2008 年中山市基準地價是指政府分別對各級均質地價區域內用地手續完
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文備、稅費齊全的商服（商業）、商住、住宅、工業用地，按照各用途土地的法定最高出讓年期（商服40 年、商住70 年、住宅70 年、工業 50 年），在設定的土地利用狀況（標準容積率為1.5）及土地開發程度下（五通一平：通路、給水、排水、電力、電訊、平整）評估的土地使用權平均價格。基準地價為地面地價，單位為元/平方米，以人民幣計價。設定基準日為2008 年 1 月 1 日。
2008 年中山市基準地價表如下：
地類 計價單位 一級 二級 三級 四級 五級
商服 （元/米P2P ） 5,435 3,110 2,512 1,620 900
商住 （元/米P2P ） 2,195 1,630 1,265 915 530
住宅 （元/米P2P ） 1,930 1,435 1,115 725 440
工業 （元/米P2P ） 610 495 445 395 384
基準地價修正係數法的計算公式如下：
宗地地價＝基準地價×（1+K1+K2+B …B +Ki）×容積率修正係數×年期修正係數×期日修正係數±其他修正
式中，（K1…Ki ）是指區域因素係數和個別因素修正係數。
2．收益法
收益法通過估算資產在未來的預期收益和採用適宜的折現率折算成現時價值，得出評估值。
收益法的適用條件為：1）被評估資產的未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量；2）資產持有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測並可以用貨幣計量。
收益法測算房地產價值的公式：
V=a×k
1? ? 1 ?n ?
k r ???1=-??1+r?????
其中：V——房地產收益價格
a——房地產年純收益
r——房地綜合還原利率
n——房地使用年限
八、評估程序實施過程和情況
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文T 評估工作分四個階段進行：T （一）接受委託及前期準備T 經與委託方洽談溝通，了解委估資產基本情況，明確評估目的、評估對象與評估範圍、評估基準日等評估業務基本事項，經綜合分析專業勝任能力和獨立性和評價業務風險，確定接受委託，籤訂業務約定書。針對具體情況，確定評估價值類型，了解可能會影響評估業務和評估結論的評估假設和限制條件，擬定評估工作計劃，組織評估工作團隊。T （二）資產核實T 指導被評估單位清查資產、準備評估資料，核實資產與驗證資料，具體程序：T 1、對產權持有者填報的資產評估申報表進行徵詢、鑑別，並與產權持有者有關財務記錄數據進行核實。T2、獲取委估資產權屬證明文件複印件，對其法律權屬狀況給予必要的關注，對收集獲取的評估資料進行審閱、核查、驗證。。T 3、對實物類資產進行實地察看、核實，並與資產管理人員進行交談，了解資產的使用、管理狀況並記錄資產的現狀。T （三）評定估算T 收集評估所需有關資料，根據資產特點及所獲取的資料，選擇具體評估方法，進行市場調查，取得計價依據資料並進行分析，對委估資產進行評定估算。T （四）出具報告T 對評估結果進行匯總、覆核、分析、判斷、完善，形成評估結論。撰寫評估報告，經內部審核，在與委託方和相關當事方就評估報告有關內容進行必要溝通後，出具正式評估報告。T 評估過程自接受委託日開始，至評估報告日結束。
九、評估假設
本評估報告及評估結論的成立，依賴於以下評估假設：
(一)基本假設
1．交易假設。交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。
2．公開市場假設。公開市場假設是假定待評估資產在公開市場中進行交
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文易，從而實現其市場價值。資產的市場價值受市場機制的制約並由市場行情決定，而不是由個別交易決定。這裡的公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是一個有自願的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自願的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。
3．在用續用假設。在用續用假設是假定處於使用中的待評估資產在產權變動發生後或資產業務發生後，將按其現時的使用用途及方式繼續使用下去。
(二)具體假設
1．假設委託評估建築物質量符合國家有關規範。
2．假設委託評估建築物中尚未取得房地產權證的建築物來源合法，通過補辦有關手續，可以取得房屋的權屬證。
3．被評估資產在評估基準日的狀況與實地勘察日的狀況一致。
4．委託方和有關各方提供的資料真實、完整、有效。
5．未來貸款利率、稅率在正常範圍內變化。
6．無其他不可抗因素及不可預見因素造成重大影響。
7．國家和地方的產業政策、技術政策、銀行政策和管理政策在未來相當一段時期內不發生重大調整和變化。現有的政治、法律及經濟環境、行業政策將無任何足以影響企業未來收益的重大變動。
十、評估結論
根據上述資產評估程序和方法，在評估基準日2009 年07 月31 日，華帝公司委託評估的資產確定後的帳面值為 3,872.32 萬元，評估值為 5,129.16 萬元，評估增值 1,256.84 萬元，增值率為32.46%，具體評估結果詳見下表：
資產評估結果匯總表
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 單位：人民幣萬元
資產名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％
房屋建築物 1,070.66 1,877.78 807.12 75.38
構築物 855.59 60.68 -794.91 -92.91
土地 1,946.06 3,190.70 1,244.64 63.96
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
資產評估結果匯總表
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 單位：人民幣萬元
資產名稱 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％
總計 3,872.32 5,129.16 1,256.84 32.46
評估結論詳細情況見評估明細表。
十一、特別事項說明
（一）評估過程中，評估人員在儘可能的情況下察看了建築物內部裝修情況和使用情況，但未採用檢查設備進行任何結構和材質測試。因檢測手段限制，主要依賴於評估人員的外觀觀察及向有關管理使用人員的詢問情況等進行綜合判斷。
（二）至評估基準日，華帝公司以其所有的[粵房地證字第C1266594號]的房產和[中府國用（2002 ）第053377號]、[中府國用（2003 ）第052532號]的土地進行了抵押，以獲得最高債權額為伍仟萬元的抵押擔保貸款，抵押期至
2010年01月29 日。本評估報告結論未考慮抵押擔保事項可能對評估結論產生的影響，提請評估報告使用者予以關注。
（三）華帝公司由於歷史原因，委託評估的部分房產未辦理房屋所有權證，本次評估根據委託方提供的所在宗地的使用權證明，並向相關部門進行了諮詢，該類房屋在補辦了相應報建手續後仍可取得房地產權證，故本次評估設定該類房屋產權人為華帝公司，若假設不成立，則評估結果需做相應調整。
（四）本次評估的房屋建築物類資產中無產權證的，其建築面積已由委託方委託中山市小欖測繪工程有限公司進行了測繪，並出具了測繪報告。本次評估中依據測繪報告確定該類建築物的建築面積，其產權建築面積最終以房地產管理部門頒發的產權證書為準，若與報告中引用數據不符，評估結果應做相應調整。
（五）由於華帝公司所有的[粵房地證字第C1266594號]的房產和[中府國用（2002）第053377號]、[中府國用（2003）第052532號]的土地辦理了抵押，該三個產權證的原件由相關資產管理部門管理，本次評估未能對上述三證的原件進行核實。中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
（六）委託評估房屋中，宗地1上的新廠房(鑄造車間)、焊接車間和打磨車間出租給華美公司使用，但截止評估現場勘查日，委託方已與相關承租方協商搬離事項，本次評估未考慮出租事項對評估值的影響，未考慮被估資產可能涉及的相關負債提請評估報告使用者給予特別關注。
（七）根據《房地產權證》（粵房地證字第C1266594號）記載，建築面積為15,802.58平方米，而勘查中根據中山市小欖測繪工程有限公司出具的測繪圖得知該想地產的實際建築面積為15,802.32平方米，本次評估以勘查得到的實際面積進行評估。
（八）經過清查發現，由於歷史原因，華帝公司的房屋建築物帳面記錄未按每幢房屋歸集房屋的建造成本、裝修費用及維護改造費用等，因此造成華帝公司的帳面記錄無法正確反映委估每幢房屋建築物的帳面歷史成本，評估人員在向企業有關人員了解核實的基礎上，對委託評估的建築物和構築物以實物進行綜合評估。
（九）華帝公司申報的辦公樓的經濟壽命年限已超出其所在土地的使用年限，但根據城市房地產管理法第21條規定，土地到期，企業可以申請續期，因此對土地使用期限對房屋經濟壽命的限制不予考慮。
（十）華帝公司申報的評估明細表構築物科目中原沙倉庫、配料車間、半成品倉庫等與房屋建築物科目中的主廠房重複，另有車間升級、改造等費用項，不再對其進行評估。
十二、評估報告使用限制說明
(一)評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
(二)報告評估的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露於公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；
(三)評估報告所揭示評估結論的使用有效期為一年，自評估基準日2009年
07月31 日起，至2010年07月30 日止；
(四)因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。
十三、評估報告日T 評估報告日為T20T 09年8月22 日。中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 正文
評估機構法定代表人：
註冊資產評估師：
註冊資產評估師：
二○○九年八月二十二日中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 附件
附 件
一、資產評估明細表
二、委託方、產權持有單位法人營業執照
三、評估對象涉及的主要權屬證明資料
四、委託方和相關當事方的承諾函
五、籤字註冊資產評估師的承諾函
六、評估機構資格證書
七、評估機構法人營業執照副本
八、籤字註冊資產評估師資格證書
九、評估業務約定書
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 附件
資 產 評 估 結 果 匯 總 表
2009 07 31
評估基準日： 年 月 日
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 金額單位：人民幣萬元
序 帳面價值 評估價值 增值額 增值率％
項 目
號 A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動資產 - - -
2 非流動資產 3,872.32 5,129.16 1,256.84 32.46
3 其中：可供出售金融資產 - - -
4 持有至到期投資 - - -
5 長期應收款 - - -
6 長期股權投資 - - -
7 投資性房地產 - - -
8 固定資產 3,872.32 5,129.16 1,256.84 32.46
9 在建工程 - - -
10 工程物資 - - -
11 固定資產清理 - - -
12 生產性生物資產 - - -
13 油氣資產 - - -
14 無形資產 - - -
15 開發支出 - - -
16 商譽 - - -
17 長期待攤費用 - - -
18 遞延所得稅資產 - - -
19 其他非流動資產 - - -
20 資產總計 3,872.32 5,129.16 1,256.84 32.46
21 流動負債 - - -
22 非流動負債 - - -
23 負債合計 - - -
24 淨資產（所有者權益） 3,872.32 5,129.16 1,256.84 32.46
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 附件
固定資產評估匯總表
2009 07 31
評估基準日： 年 月 日
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 金額單位：人民幣元
帳面價值 評估價值 增值額 增值率%
編號 科目名稱
原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值 原值 淨值
☆ 建築物類合計 43,111,636.19 19,262,569.95 23,825,997.00 19,384,618.00 -19,285,639.19 122,048.05 -44.73 0.63
4-6-1 - 20,580,802.30 10,706,646.90 22,840,068.00 18,777,801.00 2,259,265.70 8,071,154.10 10.98 75.38
固定資產房屋建築物
4-6-2 - 22,530,833.89 8,555,923.05 985,929.00 606,817.00 -21,544,904.89 -7,949,106.05 -95.62 -92.91
固定資產構築物及其他輔助設施
4-6-3 - - - - - - -
固定資產管道及溝槽
設備類合計 - - - - - -
4-6-4 - - - - - - -
固定資產機器設備
4-6-5 固定資產-運輸設備 - - - - - -
4-6-6 - - - - - - -
固定資產 電子設備
4-6-7 — 22,850,000.00 19,460,583.59 31,906,947.00 31,906,947.00 9,056,947.00 12,446,363.41 39.64 63.96
固定資產 土地
固定資產 65,961,636.19 38,723,153.54 55,732,944.00 51,291,565.00 -10,228,692.19 12,568,411.46 -15.51 32.46
減：固定資產減值準備 -
4-6 固定資產合計 65,961,636.19 38,723,153.54 55,732,944.00 51,291,565.00 -10,228,692.19 12,568,411.46 -15.51 32.46
被評估單位填表人：祁峰 評估人員：張增紅薛進爽
2009 08 17
填表日期： 年 月 日
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 附件
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固定資產 房屋建築物評估明細表
2009 07 31
評估基準日： 年 月 日
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 金額單位：人民幣元
帳面價值 評估價值 評估單
序 建成 計量 建築 成本單價 增值 備
(
號 權證編號 建築物名稱 結構 年月 / ( /m2) 成新 % 價 元
單位 面積容積 元 原值 淨值 原值 率% 淨值 率 /m2) 注
1 粵房地證字第C1266594號 主廠房 鋼混 1993-1 平米 12230.98 791.54 9,681,326.24 2,406,160.38 8,632,026 80 6,905,621 187.00 705.75
2 粵房地證字第C1620832號 行政辦公樓 鋼混 2003-3 平米 1828.51 492.20 900,000.00 643,500.00 2,624,754 84 2,204,793 242.63 1,435.46
3 粵房地證字第C1266594號 產成品倉庫 鋼混 1997-1 平米 1132.17 677.57 767,122.19 296,465.96 799,113 80 639,290 115.64 705.82
( ,
廠房 發電機房制
4 粵房地證字第C1266594號 鋼混 2005-9 平米 590.38 839.03 495,347.65 162,601.57 416,704 80 333,363 105.02 705.82
芯車間)
5 C1266594 ( ) 2005-9 1848.79 131.53 243,176.80 74,189.11 1,056,285 70 739,400 896.64 571.34
粵房地證字第 號 新廠房鑄造車間 鋼混 平米
6 磚房（倉庫5） 磚混 2005-9 平米 306.3 367,130 80 293,704 1,198.60
7 焊接車間 鋼混 2005-9 平米 629.04 317,096 40 126,838 504.10
8 打磨車間 鋼混 2005-9 平米 683.25 344,424 40 137,770 504.10
9 倉庫 鋼混 2005-9 平米 811.25 572,599 80 458,079 705.82
10 熱水器新廠房1 鋼混 2005-12 平米 3206.60 765.47 2,260,046 90 2,034,041 -71.45 704.81
11 熱水器新廠房2 鋼混 2005-12 平米 3239.46 2,211,747 90 1,990,572 682.75
8,493,829.42 7,123,729.88
12 熱水器新廠房3 鋼混 2005-12 平米 4529.13 3,093,023 90 2,783,721 682.92
13 小磚房 磚混 2005-12 平米 121.09 145,121 90 130,609 1,198.46
合 計 31,156.95 3,697.34 20,580,802.30 10,706,646.90 22,840,068.00 18,777,801.00 75.38
減：房屋建築物減值準備
合 計 31,156.95 3,697.34 20,580,802.30 10,706,646.90 22,840,068.00 - 18,777,801.00 75.38
被評估單位填表人：祁峰 建築物評估人員：張增紅高銀虎薛進爽
2009 08 17
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中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 附件
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固定資產 構築物及其他輔助設施評估明細表
2009 07 31
評估基準日： 年 月 日
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 金額單位：人民幣元
建成 長度 寬度 計量 面積體積 帳面價值 評估價值 增值
序號 名稱 結構 年月 (m) (m) 單位 m2或m3 原值 淨值 原值 成新 淨值 率% 備註
率%
1 固定資產改良支出(2004年) 2004-12 458,001.85 269,076.04 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
2 固定資產改良支出(2004年) 2004-12 458,001.85 245,030.94 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
3 材料倉防水補漏 2004-11 115,728.00 67,122.24 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
4 廠房裝修工程 2003-12 719,277.34 357,840.48 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
5 廠房改建工程 2003-11 81,000.00 39,690.00 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
6 辦公樓消火栓系統 2003-7 41,905.32 19,276.44 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
7 車間裝修 2003-6 306,938.91 138,889.97 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
8 太陽能倉庫（舊球場尾星棚） 2003-6 m2 840 315,696.00 142,852.44 0.00 0.00 -100.00 無實物
9 車間改造 2003-6 873,933.62 395,455.09 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
10 辦公樓裝修 2003-6 1,186,529.24 536,904.43 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
11 星鐵棚 2003-6 2,827,975.01 1,279,658.85 0.00 0.00 -100.00 無實物
12 廠房修理 2003-6 3,541,287.55 1,602,432.60 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
13 周轉區星鐵棚 2003-1 45,000.00 18,675.00 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
14 車間及成品倉消防設施配套 2002-5 26,866.00 2,686.60 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
15 車間及成品倉室內栓屋外管等工程 2002-5 550,000.00 55,000.00 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
16 藍球架 2002-4 8,000.00 2,780.74 0.00 0.00 -100.00 無實物
17 車間附屬工程 2002-4 392,854.15 143,669.65 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
18 星鐵棚車間 2001-7 726,756.24 420,643.06 0.00 0.00 -100.00 無實物
19 圍牆等 2005-12 192.00 486,005.92 116,531.36 144,710.00 86 124,451.00 6.80
20 裝卸區鐵棚 鋼屋架壓型板 2000-7 89.00 12 m2 1186 114,189.47 14,432.77 525,941.00 50 262,971.00 1,722.04
21 通廊鐵棚 鋼屋架壓型板 2000-6 9.00 30 m2 840 28,933.14 3,579.15 298,778.00 70 209,145.00 5,743.43
22 ( ) 2000-6 39.00 14 m2 546 58,509.24 7,238.01 0.00 0.00 -100.00 無實物
材料庫雨棚 辦公樓路前 鋼屋架塑料
23 廠區綠化及其他 1999-1 m2 7500 2,352,430.05 235,243.01 0.00 0.00 -100.00 少量，房屋配套中包含
24 電動伸縮閘 1996-11 13.00 2 69,590.00 14,689.92 6,500.00 50 3,250.00 -77.88
25 ( ) 1997-1 19.00 2 m2 33 5,272.50 527.25 0.00 0.00 -100.00 無籃網
磚圍牆 北門內 磚
26 包裝材料庫 混凝土屋架 1997-1 m2 2784 1,816,044.36 617,536.00 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
27 半成品倉庫 混凝土屋架 1997-1 m2 4017 2,620,348.20 891,035.18 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
28 小門房 磚混 1996-1 17 9,352.00 935.20 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
29 , 1992-1 2 7,910.00 791.00 5,600.00 70 3,920.00 395.58
籃球架球網 個 無籃網
30 門面裝修及不鏽鋼鐵閘 角鐵不鏽鋼 1992-3 13.00 2 m2 36,057.88 3,605.79 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
31 配料車間 混凝土屋架 1992-1 m2 664 522,874.11 91,799.27 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
32 原熱水器車間消防工程 2007-2 160,000.00 125,200.00 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
33 籃球場燈具 2002-12 2 個 9,600.00 960.00 4,400.00 70 3,080.00 220.83
34 總部辦公室裝修 2005-12 774,378.97 521,301.56 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
35 原砂倉庫 混凝土屋架 1992-1 m2 995 783,586.97 172,833.01 0.00 0.00 -100.00 房屋價值中包含
合 計 19,422.00 22,530,833.89 8,555,923.05 985,929.00 606,817.00 -92.91
減：構築物、設施減值準備
合 計 19,422.00 22,530,833.89 8,555,923.05 985,929.00 606,817.00 -92.91
被評估單位填表人：祁峰 建築物評估人員：張增紅 高銀虎薛進爽
2009 08 17
填表日期： 年 月 日
中山華帝燃具股份有限公司資產轉讓項目土地使用權及其地上房屋建築物資產評估報告 附件
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固定資產 土地評估明細表
2009 07 31
評估基準日： 年 月 日
產權持有者：中山華帝燃具股份有限公司 金額單位：人民幣元
取得日 用地 增值
序號 土地權證編號 開發程度 土地位置 準用年限 面積(m2) 原始入帳價值 帳面價值 評估價值 增值額 備註
期 性質 率%
1 中府國用（2002 ）第053377 五通一平 中山小欖九洲基 2002-12 工業 2048-10 29,084.30 17,681,800.00
3 中府國用（2003 ）第052532 五通一平 中山小欖永寧 2003-12 工業 2053-12 19,966.50 12,264,822.00
22,850,000.00 22,850,000.00
2 中府國用（2002 ）第053378 五通一平 中山小欖九洲基 2002-12 工業 2048-10 2,230.10 1,324,523.00
4 中府國用（2003 ）第050439 五通一平 中山小欖九洲基 2003-4 工業 2052-4 559.70 635,802.00
合 計 51,840.60 22,850,000.00 22,850,000.00 31,906,947.00 12,446,363.41 63.96
被評估單位填表人：祁峰 土地使用權評估人員：張增紅 薛進爽
註冊資產評估師承諾函中山華帝燃具股份有限公司：
受貴公司委託，我們對貴公司擬實施資產轉讓事宜所涉及的貴公司所擁有的土地使用權及其地上房屋建築物，以2009 年 07 月31 日為基準日進行了評估，形成了資產評估報告。在本報告中披露的假設條件成立的前提下，我們承諾如下：
一、具備相應的執業資格；
二、評估對象和評估範圍與評估業務約定書的約定一致；
三、對評估對象及其涉及的資產進行了必要的核實；
四、根據資產評估準則和相關評估規範選用了評估方法；
五、充分考慮了影響評估價值的因素；
六、評估結論合理；
七、評估工作未受到幹預並獨立進行。
註冊資產評估師籤章：
T T 二○○九年八月二十二日T
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