凡有大事，必在周末。
這是廣大記者朋友們心知肚明的一個規律。房地產調控新聞驚爆眼球的時代，一條重磅政策，總能吸引無數關注，引發輿論狂潮，這也迫使監管部門不得不選擇在周末發「頭條新聞」。
12月23日，是個周日。這一天，對於苦盼已久的集體土地入市政策來說，可以算是載入史冊的日子了。這天，全國人大常委會在審議《土地管理法》和《城市房地產管理法》修正案的時候，刪改了三條政策。
改革力度超預想
其一、刪去了現行土地管理法中關於從事非農建設使用土地的，必須使用國有建設用地，或者徵為國有建設用地的有關規定。
解讀：這是集體建設用地入市的大前提，此條政策不改，所有集體建設用地用於非農用途建設都是不合法的。所以，要修改土地制度，必先刪改這個條款。在土地管理法修訂初期，曾對這條政策有過爭議，不過隨著修法深入，此條政策刪改已經沒有爭議。
其二、對土地利用總體規劃確定為商業、工業等經營性用途、並依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位和個人使用。
解讀：這項政策是這次修法當中力度最大的一條，值得高度重視。這意味著，用作非住宅用途的集體建設用地，無論其處於城市規劃範圍，還是農村規劃範圍，都可直接轉讓使用權，實現集體土地和國有建設用地的同地同權。這對資本和技術等生產要素下鄉掃清了障礙，對鄉村振興戰略實施有保障性作用。當然，最為受益的是農民和集體組織，集體土地可以用於工業和商業用途，讓集體土地價值大大提升。
其三、現行城市房地產管理法中關於城市規劃區內的集體土地必須先徵為國有建設用地才能出讓的規定，增加一句「法律另有規定的除外」。
解讀：徵地制度的改革主要有兩個維度：一是徵地用途規定；二是徵地範圍管理。前者主要是防範現在政府打著公益用途名義亂徵農地，然後倒手再高價賣出；後者主要是界定城市邊界無限制擴張，總向徵地成本低和級差地租大的農村區域擴展，蠶食農村土地，侵佔農民利益。
之前土地管理法修改，很多專家期盼限定徵地範圍就可以了，沒想到連城市規劃範圍內的存量集體土地都可以動。這次「法律另有規定的除外」，就是指城市規劃範圍內未徵的集體建設用地，一樣不需要先徵後用，而是可以參照集體土地直接入市的規定使用。
上述三條，僅是對政策本身的意義解讀。集體土地入市本身影響最大的是中國房地產行業的發展。20年以來，我國房價和房地產市場高歌猛進的發展依據就是國有建設用地的徵地制度，是建立在房地產用地壟斷供應的前提下的，是參照香港模式建立起來的。
農地入市撼不動高房價
近幾年，國內主要城市的房價快速上漲，主要原因之一就是人地資源的錯配。
恆大研究院院長任澤平就多次提出，當前我國城鎮化存在人地嚴重錯配的問題，即城市土地供給按照城市人口匹配，但是外來人口並未統計在內，城市流入人口規模大的供地不足，城市人口流出規模大的供地過剩。而且供地結構存在問題，住宅用地偏少，工業和商業用地過剩。
人地錯配，就導致了北上廣深，以及杭州、鄭州、成都等人口流入規模大的城市本身年度住宅供地指標並不能滿足城市新增住房需求，由此導致房價飆升，核心城市房價飆升而帶動全國城市房價飆升，形成了示範效應。
「房價苦地價久已」。
那麼，集體土地入市，是否會改變土地壟斷供應局面，降低地價，進而影響房價呢？
如果集體建設用地可以入市，哪怕僅僅是允許用於工業和商業用途，也可以分散城市供地結構的壓力，讓國有建設用地集中滿足住宅用途需求。從這點上看，集體土地入市是可以減輕國有建設用地供地壓力，形成穩定房價的長效機制的。
但是，如果集體土地入市的規模、速度都是在同為土地財政受益者的地方政府手裡掌握，那麼農地入市的規模自然會被控制，農地就難以撼動地價，也影響不了房價。
以已經試行農地入市試點的北京市為例，大興區試點出讓了幾宗集體建設用地用於建設租賃房等用途，但是出讓地價並不便宜，導致開發商拿地積極性不高。對於試點政府來說，也面臨兩難問題，如果農地地價過於便宜，無疑影響國有建設用地出讓價格。
其一、集體建設用地直接入市的適用範圍被嚴格限制在非住宅用地領域，從目前政策試點來看，僅有租賃用房可適用集體建設用地，其他住宅類用途不能用集體建設用地。也就是說，住宅類用地的供給渠道依然壟斷在各級政府手裡，各級政府為了控制地價保持在一定水平，依然會採取限量供應的方式。降地價，對於住宅來說，恐怕是件難事。但是對於工業、商業等用途來說，由於集體土地入市，可以降低地租，對發展實體經濟、創新科技等大有好處。
其二、可能產生擠出效應，也就是原本地方政府可以從住宅、工業、商業等各類用地出讓當中獲取土地增值收益，如今隨著集體土地直接用於工業和商業，導致地方政府不能獲取這部分土地級差地租，而將附屬在工業、商業用地上的級差地租收益全部轉嫁到住宅用地的出讓收益上，進而增加住宅用地出讓成本和價格。
目前，各級地方政府賣地收入所組成的政府性基金大部分已經安排用光，而且每年都入不敷出，政府性基金承擔社保、維穩、教育等很多社會事業的開支，大部分城市的土地出讓金收入都是只能增不能減。在這個情況下，縮小了徵地範圍和用途，地方政府自然只能給住宅用地加租了。
其三、集體建設用地可用於商業用途，將給一線城市的商改住項目帶來致命一擊。由於之前很多一線城市政府在出讓商業地塊的時候，開發商有將項目做成「商改住」的期待，所以商業地塊出讓價格往往拍的很高。隨著集體土地可以直接入市用於商業用途，難免有集體土地建設的公寓、酒店等項目入市，帶來公寓類項目資產價值的大幅下降。
很多一線城市目前依然有很多「商改住」地塊被套，沒有開發。此項政策釋放以後，預計這些「商改住」地塊抵押所在銀行會加快套現和逼迫開發商還貸，進而導致「商改住」項目加快賠本賣房或退地的情況發生。
其四、集體建設用地入市制度改革將對三四線城市和環核心城市圈城鎮化帶來較大的影響，這些地區目前房價上漲較快，也是房地產開發商的主戰場。
隨著集體建設用地入市制度改革，城鄉結合部的農地更難實施徵轉工作，城市邊界擴張速度放慢，產業、工業和商業用地更願意使用較低價的農地，降低政府設置開發區和推進城鎮化的積極性，從而引發產業、商業、工業資源輸入放緩，導致核心城市圈外圍的城鎮化速度放緩，這些地區的房地產市場發展由高亢轉為平穩。
綜上，集體建設用地直接入市的障礙一個個被掃除，集體建設用地直接入市的步伐越來越近，對於房地產市場發展來說，這是一項屬於長效機制的制度，將直接影響中國房地產市場的未來發展。但是短期來看，還不能改變土地財政和房地產市場發展的根本格局。
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