物權類合同類型歸納與簡析

2021-01-18 法天使
本文中的「物權類合同」指以創設、移轉物權為目的，或者說是以「物權」為標的的合同。為區分表達，物權類合同以外的合同，在本文中臨時被稱為「普通合同」。在對物權類合同與普通合同進行對比的基礎上，本文依據《民法典》及相關法律法規，梳理主要物權交易模式與合同類型（包括所有權、用益物權、擔保物權）。以期幫助律師在起草審查合同時，更快判斷某類合同是否可行，「當事人是否能夠合法的取得某一項物權」。現實中的物權類合同也會涉及多種債權債務，但在本文這裡先作簡單化、抽象化處理，以期更方便的進行宏觀合同類型分析。更多內容，詳見合同實訓營課程。


01 物權類合同與普通合同的簡要對比


1. 物權類合同類型有限，普通合同類型無限。


物權法定，現行法律環境下的物權類別非常有限，相應交易模式也有限。但另一方面，合同自由、債權意定，對應合同類型無限，當事人可以約定五花八門的債權債務。


因此，雖然律師只能掌握主要的普通合同類型，很難了解所有的普通合同類型，但對於「物權類合同類型」，卻幾乎應該了解所有。這樣，律師就能在起草審查合同時，很快的預先判斷「當事人是否能夠合法的取得某一項物權」，從而能夠判斷這類合同是否可行。


2. 物權類合同與普通合同的選擇。


如果某物權實際上不允許某類交易模式，也即雙方不可能創設或轉讓此項物權，那麼律師應建議停止交易，或者將合同類型由「物權類合同」調整為「普通合同」。


調整為「普通合同」時，合同的標的就不再是物權，當事人也就不能獲得物權。如無特殊情形，合同仍有效，仍產生債權，但無法獲得物權的對世效力。此時，這種交易模式能否滿足當事人的需求，需要具體權衡分析。


例如：城裡人想通過「買賣」取得農村房屋的物權（所有權）是基本上行不通的，此時只能調整為租賃或類似使用權轉讓的合同。


3. 物權類合同一般要考慮登記問題，未經登記不產生物權或者無法對抗第三人。


物權類合同以及轉讓智慧財產權的合同，一般都涉及登記手續，不經登記，就無法產生對抗第三人的效果。


4.物權類合同必須同時依據合同法規則和物權法規則。


前者處理合同的成立生效問題，後者處理物權的設立、流轉問題。普通合同則主要依據合同法規則。



02 主要物權交易模式與合同類型歸納


物權的交易模式可以簡單分為「創設」和「轉讓」兩種模式。前者是在他人物權上創設用益物權或擔保物權，後者則是物權的移轉，轉讓方喪失原有物權，受讓方取得物權。


【創設模式】所有權產生於事實行為，不存在當事人通過約定創設所有權的模式。


細分
轉讓模式
對應合同類型

不存在

現行法律下土地均歸國家或集體所有，且不存在土地所有權的轉讓模式，僅有集體土地徵收為國有土地的模式

有國家房管部門發放的產權證的房產一般允許買賣；

無正式產權證的房產（實際上等於無法律上的不動產物權）一般不允許買賣

商品房買賣合同

存量房買賣合同

可以買賣，但其所有權未經登記的，不得對抗第三人

車輛/船舶/航空器買賣合同

可以買賣，法律規定的特殊情形除外

買賣合同



物權類型二、用益物權

【創設模式】



細分
轉讓模式
對應合同類型

建設用地使用權

根據《物權編》第353至356條，建設用地使用權可以轉讓，但有一定限制

農村土地承包經營權

根據《農村土地承包法》等相關規定，農村土地承包經營權可以轉讓，但轉讓存在限制，包括轉讓對象（是否限制為集體經濟組織成員）、轉讓程序（民主議定程序+政府批准程序）等限制

海域使用權

根據《海域使用管理法》第27條及《海域使用權管理規定》第38條，海域使用權的轉讓需符合特定條件

探礦權、採礦權

根據《探礦權採礦權轉讓管理辦法》第3條、第5條、第6條的規定，探礦權和採礦權一般不能轉讓，符合特定條件才能轉讓

取水權

可以轉讓，但根據《取水許可管理辦法》第27條規定，需要原取水審批機關審查同意

居住權

無

地役權

根據《物權編》第380條規定，地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一併轉讓，但是合同另有約定的除外

無

宅基地使用權

無



物權類型三、擔保物權


【創設模式】抵押權、質押權的創設是抵押/質押人（即所有權人、用益物權人）與債權人籤約，對應「抵押合同、質押合同」等


細分
轉讓模式
對應合同類型

抵押權、

質押權

擔保物權一般隨主債權移轉，不存在單獨的擔保物權轉讓模式；


物權交易模式及合同類型示意圖

(圖片摘選自合同實訓營)





03 智慧財產權的交易模式理解


前面所說的"創設、轉讓」針對物權，智慧財產權為準物權，可適當參照以上內容，對智慧財產權交易模式進一步理解。


1. 智慧財產權的創設。


智慧財產權本身也不是通過合同「創設」的，但合同可以對智慧財產權的歸屬作出約定。

如果用於擔保，則合同對應「商標權質押合同、專利權質押合同」等。


2. 智慧財產權的轉讓——對應「智慧財產權轉讓合同」。


合同類型：如商標轉讓合同、專利申請權轉讓合同。


注意：智慧財產權不是所有權，不能叫「買賣」，「軟體買賣合同」這種說法是錯誤的。智慧財產權轉讓時，出讓方會失去原屬於自己的智慧財產權。


3. 以智慧財產權為對象的「普通合同」是多種多樣的，最典型的是「許可」。


因為智慧財產權對應的智力成果可以同時被多個主體使用，因而存在「許可」這種特殊合同類型，動產、不動產則不存在「許可」的說法。注意：許可不涉及智慧財產權的轉讓。



04 部分合同類型用語的規範


通過上面交易模式的梳理，我們可以在合同標題、條款中對合同類型、交易模式的表述用語進行一些規範：


1. 買賣——一定是指「物權中的所有權」的轉讓


商品房買賣中其實也有國有土地使用權（用益物權）的轉讓，但是畢竟還是以房屋所有權的轉讓為主，因此仍名為「買賣」。


2. 轉讓——一定是指原權利人喪失權利


除了所有權之外，所有權利（括債權、股權的移轉）都可以使用「轉讓」。


如果是所有權、用益物權、智慧財產權、債權等多項資產混合標的的移轉，一般仍叫「轉讓」。


無論如何，只要是「轉讓」，都應該代表「原權利人喪失權利」，如果原權利人並非喪失權利，則合同類型不應該叫作「轉讓」。（可拆分的標的物的部分轉讓，對這部分轉讓出去的，原權利人也喪失了權利）


3.許可——僅限於智慧財產權類交易


動產、不動產如果允許對方使用，應該是租賃、合作或更合適的類型，不應該叫作許可。



目前，合同實訓營課程正在抓緊根據《民法典》進行全面優化，優化內容將於近期全部上線。


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