文：百川
我們國家的居民對房地產市場非常關注，不僅對當地的房價如數家珍，各大熱門城市的房價也略知一二。但實際上我們對房子的了解也僅局限於房價，房子背後的問題我們了解的就比較少了，還有籤署的商品房買賣合同的法律效力很多人也是一知半解。
眾所周知，我國的商品房只有70年的使用期限。很多業主就擔心70年後房子就不是自己的了。買房子大多背個二三十年的房貸，還沒有滿身輕鬆地享受幾年，房子就不是自己的了嗎？
我國主要住宅的產權
我國的城鎮的房子基本分為三種，如果按照價位從低向高排序的話，最便宜的是小產權房，其次就是商住兩用型公寓，最後最貴的就是商品房了。
首先，小產權房價格便宜，在我國的數量也不少，全國約有5000萬套。尤其是如今寸土寸金的深圳，小產權房的比例佔全市房產的50%左右。小產權房之所以便宜就是因為其買賣不受法律保護，並且拿不到房產證，而且多是違規建築，開發商也沒有得到國家規定的"五證"，因此小產權房還會面對拆除的危機。
而最讓業主傷心的就是，如果小產權房面對徵地或者拆遷的情況，因為本身的房子不受法律保護，所以拆除之後也拿不到賠償款，賠償款將全部歸政府或者村委會所有。有很多之前購買小產權房的人還指望未來能"轉正"，拿到房產證之後身價更上一層樓，但是目前國家已經明確態度了，小產權房將不能辦理登記，也無法合法化。因此，如非逼不得已，千萬不要購買小產權的房子。
其次，商住兩用房一般都是loft戶型，時尚美觀，比較受到年輕人的青睞。但是商住兩用房有很大的弊端，實質上是開發商造出來的概念，一般產權僅有40年，在本來是商住或者辦公用的土地上蓋住宅區，實際上並不算是住宅。
一般來說商住兩用房的通風、採光甚至隔音都會比商品房更差一些，最大的弊端就是不能落戶，而且銀行貸款只放總價的50%左右，貸款最長年限也只有10年，還貸壓力非常大。此外商住兩用房只能使用商業水電，水電費是住宅區的兩倍之多。實際上商住兩用房更多的是開發商賣出的概念，買房時要比普通住宅的稅費多得多，屬於買了就虧的類型。
最後，商品房就是普羅大眾最好的選擇，我們熟知的70年產權指的就是商品房，並且正規的商品房就是購買的住宅用地的70年產權，不僅能受到法律的保護，房產證也是齊全的。因此我國大部分業主購買的都是普通商品房。
房產證滿期後怎麼辦？
近二十年來，我國的商品房的房價顯著上升，不同城市的房價都有了天壤之別。即使都是同一個開發商的房子，北京的可能是7萬/平方，但是三四線小城市可能是7千/平方。其實蓋房子用的材料都大差不差，差的是不同地區拿地的價格。
我們所說的70年產權也是跟開發商拿地的時間有重要的關係，我們首先要知道土地是歸國家，房子才是我們自己的。因此開發商拿地之後只是買到了這塊地的70年的使用權，所以他們才可以在這塊地上蓋房子，因此一般情況下我們實際上使用年限要遠比70年少。
即使開發商拍賣到一塊地之後就立即快馬加鞭地蓋房子，到我們能入住最起碼也要有三年的時間。而事實上，更多的開發商只是把地先囤在手上，等日後房價合適了再著手蓋房。尤其是大開發商，手上囤積的土地太多了，並不會一拿地就著手準備蓋房子。
李嘉誠就是典型的例子，他喜歡囤地，有的時候囤到手裡一二十年才開始蓋房子，等到他的業主購買房子的時候，使用時間可能只有三四十年了。這就讓很多業主擔心難道三四十年房子就會被收回嗎？這個時候房貸也不過剛還完。
業主們可以先吃一個定心丸了，我們購買的商品房實質上是歸我們個人所有，沒有特殊情況，國家不能將我們的個人財產收走。
將在2021年開始施行的《民法典》明確規定了，如果商品房達到70年的使用期限後，將自動續期。目前規定的續期費用最高不超過五位數，並且最低不低於15.6元一平方。日後還有減免費用的可能。即使在達到期限後，如果該地需要建設公共設施，雖然國家可以將這塊土地挪作他用，但是也會對業主進行賠償，這方面不需要擔心。
因此，我們合理合法購買的房子日後就是我們的私有財產，不需要擔心到期之後的事情。不過一般情況下一棟樓的使用壽命也只有50年，所以一般還沒到期之前，房子就已經有了新的變化。
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