現如今，偏高的房價對很多人來說都是不小的壓力，司法拍賣房（即「法拍房」}因其價格有優勢，不少買房者將目光聚焦於此。
但也有人說「法拍房雖然買的時候便宜些，真住起來麻煩可不少」，一些預算有限的購房者不免有些糾結......
所以本期小編整理了關於「買法拍房」的一些真實案例，一起通過案例來了解一下法拍房裡你應該重視哪些問題吧~
典型案例：
小夥購買法拍房做婚房，被「租賃權」耽誤一年多未過戶
家住徐州新沂的趙某，和女友相戀多年，這兩年一直在新沂市區物色新房作為婚房。去年2月，他看到一則「法拍房」拍賣預告，顯示在新沂市區某小區內，有一套住房在當年3月21日上線拍賣。趙某曾去過這套房產所在小區，小區很符合其理想中的居住環境，拍賣預告中標明的戶型及樓層也都符合家人的需要。
該處「法拍房」由徐州賈汪法院上線主持競拍，起拍價為549528元，評估價為981300元，競拍周期1天，加價幅度為2000元，保證金1萬元。本次拍賣共有12人報名，87人設置提醒，5484人圍觀。競拍在3月21日上午10點正式開啟，經過30多輪的競拍，最終，趙某以801528元競拍成功。
趙某競拍成功後，按規定如期交清了房款及各項手續費，興衝衝地等待「拿房子鑰匙」的通知。賈汪法院很快打來電話，不是通知他辦理過戶手續，而是告知該處「法拍房」存在執行異議，暫時無法辦交割手續。
在跟賈汪法院執行局溝通中，趙某得知，有案外執行人以該處「法拍房」存在租賃關係為由，提出了執行異議。根據「買賣不破租賃」原則，承租人租賃的標的物被法院執行拍賣時，並不必然導致租賃權消滅，承租人並不當然有權提起執行異議之訴。王某當即提出了質疑，該「法拍房」拍賣公告中，在租賃關係一欄，明明寫的是「無」。對此，賈汪法院回復，該院只是接到了提出執行異議的訴訟，至於該房屋是否存在租賃關係，需要經過法院裁決，但在判決結果出來前，只能暫時中止對標的物的執行工作。
2019年4月17日，賈汪法院作出執行裁定書，駁回了案外人異議請求。趙某再次找到法院，準備辦理房產交割手續。這一次，法院回復，案外執行人已再次提起訴訟，訴求對標的物房屋的停止執行。2019年10月16日，賈汪法院作出判決，再次駁回案外執行人的全部訴訟請求。然而，趙某依然未得到辦理交割手續通知，賈汪法院回復，該案外執行人已向徐州中院提出了上訴。
一年多的漫長等待，讓趙某的生活發生了不小的變化。老家房子已被拆遷，父母和他現在都是租房居住。因遲遲住不進婚房，他和女友的婚事已亮起了紅燈。現在，趙某已放棄了工作，一次次往返於新沂和賈汪之間，只想等來讓他能夠順利住進「法拍房」的消息。
律師觀點：
上述案例系法拍房買賣中常見的租賃隱患，法拍房不是想像中的「撿漏」
「司法拍賣尤其是線上司法拍賣，並非很多人想像中的『撿漏』、『討便宜』，其實可能有很多雷區。」江蘇茂通律師事務所劉茂通律師表示，以趙某遭遇為例，就是「法拍房」中常見的租賃隱患。
《合同法》等法律規定「買賣不破租賃」，也就是說房子買賣不影響租賃合約。在現實中，針對「法拍房」租賃關係的虛假訴訟也時有發生。
小編補充：2021年1月1日生效的《民法典》第三百六十六條規定：「居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。」
劉茂通律師表示，一些「法拍房」可能還存在拖欠物業費、土地使用費、水電費、各類滯納金等費用的情況，如競拍人沒了解清楚的話，部分費用需要買受人自行承擔。
因此，競買人買到手的「法拍房」可能「並不便宜」。而買受人一旦毀約，所交納的保證金可能會被扣除，甚至「打了水漂」。此外，一些「法拍房」可能還存在原房主社會關係複雜、居住者不肯搬離、原房主惡意一房二賣等問題，面對這些糾紛，有些法院並不擔責，有些需要買受人通過另立民事案件處理。
據統計台州十一月下半月法拍情況環比十一月上半月上周13.95%，成交金額達5802.14萬元。
據後臺數據整理，截止至今日，台州共拍賣了住宅法拍房36套，其中15套流拍，3套房源遭撤回。
十一月下半月法拍概覽（台州）
十一月下半月，台州就已成功競拍36套房源，成交總價近5802.14萬元。
其中起拍價最高的為台州市路橋區路北街道洋張村明日花苑21幢住宅房產，起拍價達739.2萬元，引來8277次圍觀，僅經過1輪競拍，以原價拍出，溢價率0%。
（點擊圖片查看，數據可能存在滯後，僅供參考）
十一月下半月法拍房流拍概覽（台州）
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十一月下半月法拍成交價最高TOP10（台州）
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從成交價高低來看，成交價最高的是來自台州市路橋區路北街道洋張村明日花苑21幢住宅房產 ，經過1輪競價，以原價739.2萬元成功竟得。
十一月下半月法拍溢價率TOP10（台州）
（點擊圖片查看，數據可能存在滯後，僅供參考）
十一月下半月溢價額最高來自溫嶺市澤國鎮西灣村的房地產（含室內裝修、附著物等），起拍價為76萬元，最終以成交價138萬元拍出，溢價率達81.58%！
十二月上半月法拍預覽
（2020年12月1日--12月15日）
（點擊圖片查看，數據可能存在滯後，僅供參考）
據阿里拍賣數據顯示，十一月下半月（12月1日-12月15日）台州將拍賣50套房源。
其中台州市路橋區路橋商城社區商城街218號十三層、十四層的房地產以起拍價623萬元居榜首！預估以889.91萬元競出。截止目前引來3171人線上圍觀。
該房源將於2020年12月07日10時至2020年12月08日10時止（延時除外）在台州市椒江區人民法院阿里巴巴司法拍賣網絡平臺上進行公開拍賣活動(法院帳戶名：台州市椒江區人民法院進行公開拍賣活動。
該房源拍賣公告
一、拍賣標的：台州市路橋區路橋商城社區商城街218號十三層、十四層的房地產（不包含室內可移動物品的價值）。
房屋總層數為28層，拍賣標的位於13、14層。每層房屋證載建築面積均為959.47平方米，兩層合計1918.94平方米。住宅用途，鋼筋混凝土結構，不動產權證號：臺房權證路字第 S0053829號、第S0053830號/路國用（2012）第 00041號、第 00042號，登記日期2012年04月26日。住宅用地，出讓，土地使用期限至2045年01月15日，土地使用權面積均為72.63平方米，合計145.26平方米。權利人：台州九鼎商務有限責任公司。權利負擔信息：有抵押，上海浦東發展銀行股份有限公司台州分行已於2013年08月08日辦理抵押登記，抵押金額2200萬元。本次不動產變價和辦理所有權轉移登記應繳納稅費的計算方法：詳見附件。
特別說明：拍賣成交後三個月內交付。
評估價：889.91萬元，起拍價：623萬元，保證金：124.6萬元，增價幅度：3萬元（或整數倍）。
二、競買人條件：凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買（購房者須符合當地購房政策）。如參與競買人未開設淘寶帳戶，可委託代理人（具備完全民事行為能力的自然人）進行，但須在競買開始前向椒江區法院辦理委託手續（如公司企業等授權法定代表人參與競拍的，也須按公告辦理委託手續）；競買成功後，競買人（法定代表人、其他組織的負責人）須與委託代理人一同到委託法院辦理交接手續。如委託手續不全或不符合要求的，競買活動視作委託代理人的個人行為。二人及以上合夥參加競買的應委託代理人或者確定參加競拍人，並在開拍前到本院辦理相關手續。否則，將視參與競拍的淘寶帳號所有人為買受人。【因不符合條件參加競買的，由競買人自行承擔相應的法律責任。】
台州市椒江區人民法院
2020年11月6日