本專欄前面三講，主要以投資商鋪的最關鍵因素為先導，第1節講「客流量」；第2節講「長期項目與短期項目」，防止掉進開發商的「陷阱」；第3節，主要闡述「城市變遷」的原理，即以發展眼光來投資。這3節是基礎課，商鋪投資者必讀。
撇開中國古典名著諸如《封神榜》、《三國演義》、《水滸傳》等不說，從清代石玉昆的《三俠五義》開始到現代梁羽生、金庸的武打小說，中國的"武林文化"塑造出了一栩栩如生的人物形象，眾多故事不斷重複個個武林高手的武功"由簡到繁，由繁到簡"的成長過程。
就如武打巨星李小龍的截拳道，無論對手如何了得，出手總是快半拍，這就是武功的"簡"產生的速度，又如獨孤求敗，九招劍法就破盡天下武功，這也是"簡"的具體表現。武功最忌"花架子"，看似招式很高明很漂亮，卻往往不實用。有一句俗話說得好："打蛇打七寸"，這"七寸"就是蛇的命門，高超的武功往往直指命門，採取最直接的手段一步到位、一招制勝。
從商業地產的開發商說起
隨著國內商業與房地產市場的不斷發展，商業地產逐步進入成熟期，然而，回顧近年來的商業地產發展情況，凸顯的問題令人擔憂。商業用房空置率居高不下，眾多商業地產項目困境重重，有些乾脆就成了永遠無法出生的"死胎"，不僅浪費了大量社會資源，也讓不少開發商吃盡苦頭。對於那些投資客而來，不幸被"套牢"，往往血本無歸。
是什麼原因造成這種情況？難道是眾多城市已不再適合商業地產生存？非也！事實上，最關鍵的問題在於，沒有找到商業地產的"命門"，盲目操作、亂打一氣，這能不輸嗎？房地產業內有句話說"住宅房地產是小學生做的，商業房地產是大學生做的"，這倒不是說做住宅房地產的沒能耐，而是真實表達了商業地產的操作難度和複雜性。
尋找商業地產的命門
商業地產應該如何做？如何在這個行業練就絕世武功，打遍天下無敵手呢？正像前面所述，越是複雜的東西，越要透過這種表面的複雜，提煉出最簡單的規律，只要找準這個"命門"，就可以掌握主動權，在投資中賺到錢。
從土拍開始，到規劃設計、建設施工、銷售招商、管理服務，商業地產的作業線很長、作業面很廣，哪裡才是它的關鍵點？七寸在哪裡？經過20多年操盤實戰，筆者總結出："客流量"就是商業地產的命門！如何製造商業地產客流量，就是開發商武功的最高境界，而如何找到最佳"客流量"的商鋪，就是散客投資人的最高境界。
客流量三個字，不簡單
"客流量"只三個字，很簡單，但是，卻不能簡單地看待這三個字，也不要自以為是，認為自己十分了解"客流量"。
既然這是武功"由簡到繁、由繁到簡"修煉後所達到的最高境界，要真正了解"客流量"的內涵，掌握如何通過商業地產項目的每個環節來製造"客流量"，放眼看去，整個商業地產的武林中具備高段位水平的"頂尖高手"依然很少。
據統計，當下許多城市"空置"、"爛尾"現象中，讓投資者血本無歸的諸多商業盤子，究其背後原因，有80%以上皆因操盤不當、操盤失誤造成，而屬於資金鍊斷裂的僅佔小部分。操盤的本質，就是利用商業地產開發過程的每一個環節來營造"客流量"，最終在商業開業後，客流量總和達到或超過預期，項目即宣告成功。
對於操盤手來說，是如何製造客流量，而對於投資者來說，就是如何"判斷"客流量。一旦掌握了判斷""客流量"的功夫，對於商業置業就有了護身符，如果精通此道，就將成為投資領域的頂尖高手。事實上，判斷一個項目"客流量"的功夫越高，投資置業的水平段位就越高。
正確理解"客流量"的製造
要想製造客流量，從發展商腦袋裡有"商業地產"這個概念開始，"客流量"就再也不能離開他的思維，否則就有失敗的危險。同樣，對於投資商業地產的投資客來說，只要是想在商業地產領域投資，腦袋裡始終就不能離開"客流量"這個概念，否則就有投資失誤被套牢的危險。
商業地產開發，從項目投資意向開始，到商業地產選區域、選地址、規劃設計、業態組合、建設、裝潢、廣告傳播、銷售、招商、品牌推廣、經營、管理的所有環節，"客流量"始終是決定性因素。
作為發展商不能離開"客流量"，作為商業地產的操盤手，更不能離開"客流量"，理論上，一個操盤手掌握幾種製造客流量及保持客流量的方法，決定了這個操盤手操盤功夫的高低。
有人會問，一直說"客流量"很重要，難道其他就不重要？當然不是，試想一下：一個武林中的頂尖高手難道只會一招武功嗎？不是！這一招必然是匯集了他一生所有武學修為而成的。商業地產的每個環節都重要，但每個環節都必須以"客流量"為核心去打造，這好比頂尖高手要將所有的武功學會，最後才能集武功之大成，一招制敵。
不同，客流量的理解也不同
商業地產的命門雖然是"客流量"，但是，在多種商業地產業態中，每一種業態的客流量其屬性都是不一樣的。
商業地產的門類很多，比如，寫字樓、酒店、購物中心、商業街、社區商業、專業市場，以及近年興起的文旅地產、醫養地產、特色小鎮等等，他們的客流量是什麼？怎麼產生？用什麼方法產生？還有一二線城市、三四線城市，發達地區、欠發達地區，情況不同所判斷的方法也不盡相同。
對於散戶投資人，要找到有價值的商鋪，首先需要認識"客流量"的重要性，沒有客流量，任何商業都是一句空話。有了這個認識，通過慢慢學習體會，掌握利用城市（或投資區域）經濟、文化、人口、商業門類、業態構成、環境設施等對客流量形成的一套判斷方法，從而成為商業地產投資界的高手。
結語
從開發商的角度，商業地產操作是一個系統工程，無論房企老闆還是操盤手，都要有"去繁從簡"的能力，從而死死掌控"客流量"這個命門，將如何製造客流量這招"武功秘笈"刻苦修煉好。這樣，商業地產項目的成活率將大幅提升、商用房空置率將大幅下降、節約出大量的社會資源、創造出綠色和諧的商業環境。
對於商業地產的置業者來說，"客流量"同樣是考量一處物業的重要標準，通過綜合考評，如果未來有足夠的"客流量"，那就有投資價值和良好收益率，否則就不要輕易投資，以防掉進暗坑。
考量"客流量"如何是一個專業性較強的技術活，如果自己不在行，可以參考專業人士的建議和意見，也可以繼續關注本文作者的文章，掌握更多相關知識。總之，投資商業地產最好不要人云亦云，盲目跟風，畢竟，投資不是小事情，自己辛辛苦苦掙來的錢，不能拿去填補開發商的窟窿。
下一節，講述商鋪投資如何避免掉入"暗坑"，敬請留意。