從商鋪的種類說起
在中國，很早就有一鋪養三代的說法，但商鋪的種類有很多，想投資商鋪，這一點必須要了解。
最早誕生的商鋪，最常見的商鋪，其實就是傳統意義上的門面，比如社區底商，比如小區門口的檔口等等。這樣的商鋪在其發展史上經歷的時間最長，古人說的一鋪養三代，其實指的就是黃金旺地上這樣的商鋪。在現在，一些人流量大的商業街上的商鋪也是這種。
隨著社會的進步和時代的發展，人流越來越集中，人們購物的需求越來越高，就出現了大型的商場。這種商業在98年前都是國營或者大公司持有，在98年以後，開始有開發商開發這樣的商場並銷售商鋪，也一度引起了市場的搶購。
在2004年左右，購物中心開始大量出現，這樣的購物中心規模都非常大，業態非常齊全，可以滿足消費者一站式的消費需求。由於這種物業投資巨大，所以，開發商一般也會拿出大量的單位進行銷售。
到了現在，休閒式街區開始出現了，這種街區即有普通商業街形態，可以滿足人們逛街的需;，同時也有購物中心的功能設計，也可以讓消費者滿足一站式的消費需求。這種街區，因為空間、功能和之前提到的所有商業形態都有不同，所以它能夠提供更好的消費體驗。
不是所有商鋪都能養三代
在一鋪養三代的理念之下，商鋪投資一直以來都是投資的熱門產品，在投資領域，更有這樣的說法：投資住宅的是小學生，投資商鋪的才是大學生。這句話雖然有商鋪投資者自誇的嫌疑，但也能說明，商鋪投資是有技術含量的，不是隨便投就能賺錢的。因為，並不是所有商鋪都能養三代。
我們先說傳統的街鋪，傳統的街鋪包括社區底商和商業街的商鋪。這樣的商鋪在過去很長的一段時間裡，一直都是投資者的寵兒，為投資者帶來了很豐厚的投資回報。但是，在購物中心等商業形態出現後，人們都選擇去能一站式消費的MALL，選擇在這種商鋪消費和做生意的越來越少，這使得這樣的產品大部分現在在市場上受歡迎程度逐漸降低，投資回報也是越來越低。比如深圳後海的幾個豪宅項目，樓下商鋪大量空置，長時間租不出去。
商場和購物中心以前在市場上也一度非常搶手，所以在一段時間內的投資回報也比較理想，但是隨著舊改項目帶來的購物中心越來越多，而這些購物中心又越來越大，配套越來越齊全，檔次越來越高，加上電商的影響，使得很多傳統的商場和購物中心生意越來越難做，這也使得這種類型的商鋪投資回報越來越低。
有失敗就有成功
前面提到，並不是所有商鋪都能養三代，既然這樣說，那麼就肯定有些商鋪可以養三代，比如大型社區的社區旺鋪，比如某些人流量巨大的街區式商業，比如某些體驗感非常強的購物中心。在這裡我們舉例來談：南山區的海月社區，有數十個社區商鋪，現在沒有一個空鋪，想來這裡做生意的可以說是一鋪難求，即便有客戶出到4、5百一平米，也找不到理想的鋪面;南山的海岸城，生意也非常不錯，二樓旺鋪現在即便租金已經到了近2000元每平米，也根本不愁沒人租;另外，車公廟的豐盛町生意也好的不像話，很多時候都是人山人海，進去買點什麼都還要排隊;還有天安數碼城裡的商鋪，每個店鋪人氣都非常旺，生意都非常好，排隊消費是非常平常的事情。
同樣是街鋪，同樣是購物中心，為什麼有的生意不好，有的生意卻很好呢?其實很簡單，因為這幾個代表項目，滿足了消費群體的消費習慣。
消費習慣分為剛需型消費和消遣型消費。剛需型消費，就是滿足生活必須的一些消費，剛性需求追求的多快好省，比如前面提到的海月社區的店鋪，都是做餐飲、美容美髮和賣菜的，這些都是居住在這裡的人必須的;比如天安數碼城和車公廟的豐盛町，主要業態都是餐飲，而片區大量的白領需要用餐，都是剛性需求。對這些消費者來說，日常消費是越方便越好，越便宜越好。正是因為這樣的人群基數大，這些的消費習慣越來越普及，所以如果一個大社區社區鋪很少而居民多，如果像豐盛町那樣擁有龐大的消費群體，那麼做這樣滿足剛需型消費的生意就很好做，買這樣的商鋪做投資也能獲得理想的回報。
消遣型消費是人們生活水平提高和消費觀念提高後的一種產物，它和剛需型消費完全相反，它追求的是從緊張生活中放鬆下來，追求慢生活的感覺。那些能夠提供這種消費體驗的購物中心，也自然就大獲成功了。
給投資者帶來的啟示
在五年前，筆者上了一個商業地產的MBA課程，在課程中導師就預言，三年內，大部分的商業地產都會死掉。這樣說的，不僅有筆者的導師，還有很多的業內人士，他們都不太看好商業地產的發展。
他們不看好商業地產的發展，原因有兩點，一是因為，電商會衝擊傳統生意，會影響這些商業地產項目的運營;二是因為他們覺得現在深圳正在進行規模龐大的舊城改造，而這些會大大增加市場上商業的供應，讓市場上的競爭大大增加。
這樣的分析是有道理的，但是我們現在來看，大部分的商業雖然沒那麼好做了，但卻還是活的好好的，更有像前面舉例的幾個項目，還做的非常不錯。
這其實，可以給我們很多啟示：專注於滿足剛需型消費和消遣型消費的，都能獲得成功，當然了，如果能把剛需型消費和消遣型消費融合，那就能大獲成功了。
剛需消遣融合典範：雲街
雲街是萬科雲城的商業街區，項目處於大沙河創新走廊，區域是中國首個互聯創新城，這裡是千萬級產城綜合體。關於區域，深圳市經濟發展統計報告公告顯示，大沙河創新走廊作為中國第二大上市企業集中地，肩扛著產業轉型升級，經濟創新發展的國家級戰略意圖，整體將打造超過1000萬平米的高科技辦公區域，更以2000億規劃趕超前海。有這麼高的規劃定位，政府如此看重區域的發展，可以肯定，在政府助力下，區域將吸納大量的高端企業入駐，創造千億產值甚至萬億產值。
萬科雲城總建築面積133萬，由33棟建築組成，有公寓，寫字樓，酒店，南山區政府辦公大樓組成，總體量相當於兩個南山海岸城，四個羅湖萬象城，由萬科集團開發建設，政府來經營，預計吸納60萬高科技人才及15萬高端居住人群及周邊近百萬的消費人群。雲街是項目內對外出售的一手臨街商鋪，也是整個大片區稀缺的商鋪(很多總部用地和產業園幾乎沒有商業配套規劃)，是輻射型國際輕奢餐飲街區，360°動線穿梭，統一規劃運營，精選品牌商家加盟，主力戶型建築面積約30-70平米，組合靈活，方正實用，複合型空間利用率。作為留仙洞戰略型新興產業總部基地唯一在售的產城商業體，是不容錯失的戰略級商業資產。
(實景圖)
為什麼說這個項目是剛需和消遣融合的典範呢?原因很簡單，首先，除了周邊人流巨大之外，雲街之內本身的人群基數，也十分龐大。
雲城超過2500家企業，將會給雲城內部帶來17萬的高新技術人才，總部基地內高端的就業和居住人口將達到60萬人。周圍環西麗湖，打造科教新城，引入一系列高等學府，清華、北大、哈工大、國科大等全國最頂級學府環繞;3公裡範圍內，常規消費群體將達到100萬人，5公裡範圍可輻射到南山寶安區，覆蓋至少300萬人巨大的人群，將會為雲街的發展，帶來強勁的原動力!而這，為項目帶來大量的剛需型消費群體。
其次，萬城雲城在總部基地中間，是唯一一塊有完整商業配套規劃的項目，雲街作為百萬級綜合體中的少量臨街商業，集聚了周圍高端的消費人群。周邊10萬㎡的公園綠地，項目精緻的設計，將吸引總部基地乃至更多的人到訪進行消遣型消費。這樣兼顧剛需和消遣需求的商業，必將吸引大量的消費者匯聚，成交一個繁華的街區。
(實景圖)
推薦購買理由
0 1
精緻設計鑄就創造力
做商業地產的都知道，大型的商業項目，設計決定成敗。而雲街擁有精緻並且專業的設計：靈活高效的辦公場地，時尚高端的商務公寓，10萬平米的休閒運動綠廊，新一代的商業綜合體，媲美第五大道的臨街商鋪，項目自身具有很高的吸引力。
0 2
便捷交通帶來影響力與輻射力
交通是產城聯動的基礎。整個總部基地被5條地鐵線(5/7/13/15/29)環繞，規劃中的「雲城站」地鐵口就在雲街的街區之上。
項目南側1000米外，將會規劃高鐵西站，與地鐵13號線、15號線、29號線、深惠城軌、深珠城軌、平南鐵路及其他國家鐵路匯集，將複製深圳北站對龍華的拉動力，預計未來平均每年有5000萬的人流。從雲街出發，25分鐘內就可以快速觸達深圳各中心。便利的交通，使得雲街正在成為一個新的具有影響力的中心。
0 3
持續經營管理帶來增值性收益
資本是趨利的，商業地產的開發，應是始於「建」而終於「管」。真正的利潤增長來自於後期的物業經營。從長遠看，出租型物業的回報率遠比出售型的要高。商業地產逐步回歸理性，將追求商業運營價值和不動產穩定收益。
(實景圖)
在這方面，雲街也值得期待
雲街將吸取國內成功案例元素的同時融入本地文化，結合國際創意街區成功元素，引進國際品牌，打造獨一無二的創意街區。
在設計方面，將以產業綜合體商業區，融入旅遊元素，引進特色業態和創意建築包裝，吸引遊客，打造深圳私屬消費目的地，並成為旅遊景點的商業街區。 在運營方面，作為城市級別的商業街區，將在業態規劃上兼具豐富性、主題性、創意性，建築規劃上兼顧休閒性及體驗性，成為深圳特色商街名片。雲街的街區設計，將由知名建築規劃設計師關祖蔭先生作為總顧問，統一進行形象設計，確保街區正題建築風格及效果符合品牌定位。
(實景圖)
據了解，運營商將長期安排節日主題傳播及活動、設立「雲街日」以集體創意活動或商家讓利活動的形式，促進消費狂歡文化的形成，刺激消費、雲街公眾號將打造雲街粉絲的互動社區、雲街專屬訂餐APP或公眾號，另外，還將通過大量的渠道對雲街的活動文化和商家進行推廣。
擁有以上多重優勢的雲街，我們有理由相信，它會成為南山北部片區最熱鬧且繁華的高端街區，也將在不久的將來能擁有車公廟的人流和比海岸城更高的租金收益。