早報記者 陸鳴
龍湖、中海之後，上海樓市降價潮，又迎接棒者。
2日，位於嘉定南翔的新城公館推出100套特價精裝修房源，均價2萬元/平方米，較前期成交房源價格下降逾20%。
對於突然掀起的這波降價潮，新城公館開發商——新城地產上海公司總經理助理陳雷坦言，是為了回籠資金，「目標是收回4億-5億元」。
不過，陳雷強調，新城在上海的其他項目和其他城市的項目銷售都還不錯，因此沒有進行同步促銷，1-9月，新城集團的銷售額已經突破100億元，資金沒有太大問題。
上市公司新城B股（900950）為新城旗下公司。
精裝盤降價20%
昨日下午6時，夜幕低垂，天空下著細雨，嘉定南翔新城公館售樓處看房者眾多，除了現場銷售人員忙於接待外，許多參與代理的中介業務員也在樓盤周邊駐守，前來看房的私家車停滿了馬路邊。
據售樓處一位李姓銷售代表介紹，新城樓盤是9月剛開的盤，一期共開出精裝修房源300多套，戶型為145-180平方米三房和四房，之前售出房源的均價在2.6萬-2.8萬元/平方米，而從當天開始，該樓盤開盤3天內推出特價房源100套，均價比之前直降6000-7000元/平方米。
該銷售代表介紹說，這100套房源不限樓層、位置、戶型，客戶可在300多套總房源中任意挑選，售完為止。由於實行的是一房一價，售樓處重新對房源進行了標價，總體均價在2萬元/平方米左右，其中價格最低的只要1.8萬元/平方米。按此推算，該樓盤的降價幅度在23%～28%。
網上房地產顯示，新城公館9月6日領取預售證，推出房源340套，目前可售房源329套，已售10套，預定1套。網上報價24900-38400元/平方米，近7日累計均價24370-25000元/平方米。
即便以最低成交價24370元/平方米計算，新城公館此番的降價幅度也接近20%。
突如其來的降價
新城公館此番的降價行動堪稱「突襲」。
前述李姓銷售代表稱，降價促銷的決定來得非常突然。前一天晚上公司開會，才臨時做出這一決定。當天上午，售樓處通過各種渠道，將這一消息通知意向客戶，由於當天是工作日，很多客戶都是傍晚才趕到。
在售樓處外駐守的某中介業務員也稱，由於事發突然，當天上午他們倉促接受了培訓，然後前往售樓處駐守。
不過，據銷售人員稱，降價帶來的成交效果明顯。
李姓銷售代表說，公司原定的促銷時間為3天，而截至當天傍晚，100套特價房源已定售出40餘套，估計兩天之內就可全部售完，「今天一天，我接了200多個電話。」
將給老業主補差價
鑑於此前滬上多個樓盤降價，引發老業主反彈，此番新城公館事先還針對老業主做了準備。
前述李姓銷售代表說，對於前期以原價購房的業主，售樓處一律補予差價。
「樓盤開始時間不長，前期也只賣出了10來套，所以前期業主方面也較容易處理。」李姓銷售代表進一步說。
「一方面我們覺得後市其他開發商降價促銷的舉動會更加頻繁，另一方面，這個項目也是個新盤，降價促銷也相對較為容易。」新城地產上海公司總經理助理陳雷說。
不僅僅是針對老業主，對新購房者，新城公館亦有預案。
「我們與每一個購買特價房的客戶，都會籤訂保值協議，保證在交房前3個月，如果有任何一筆房源售價低於此次特價的，將一律按最低售價補償差價。」李姓銷售代表說，此次特價肯定是整個樓盤售價的最低價，而一旦這100套特價房出售完畢，新城公館將立即恢復原價。
為回籠資金不惜「虧本」
陳雷稱，新城公館的樓板價在1.3萬元/平方米左右，2萬元/平方米的價格是低於成本的，「按照這一價格，肯定是賣一套虧一套，選100套把業績衝一衝，目的是回籠4-5個億的資金。」
新城公館售樓處一名銷售負責人也稱，該項目大幅降價促銷是開發商為了回籠資金，「當年拿地時的樓板價為1.3萬元/平方米，精裝修標準即便沒有對外宣稱的6000元/平方米那麼多，4000-5000元/平方米總是要的，加上土建成本、人力成本等，2萬元/平方米的售價其實是虧本的。」
前述負責人認為，現在開發商以低於成本價1000-2000元/平方米的價格出售100套房源，可在短期內回籠3億-4億元的資金，用於支付年底的工程款等。所得資金，還可趁著目前土地市場價格回落低價拿地，因此從這方面考慮，開發商還是划得來的。「要按照原來的價格，一個月賣個七八套，肯定來不及。」
或許是出於快速回籠資金的考慮，新城此番對於購房者的付款要求頗多。
據前述售樓處相關負責人介紹，新城公館此番推出的這100套特價房源，購房者「當天要下10萬元定金，3天內籤訂合同並付清首付款。一次性付款的，須在月底前付清」。
前述售樓處相關負責人進一步解釋說，按照這一付款節奏，可保證開發商在12月底之前回籠資金，如果此次降價促銷活動的時間選在12月，那將是沒有意義的，「那樣的話開發商要等到明年1、2月份才能回籠資金。」
無更多促銷計劃
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔認為，受限購等調控長期影響，大量庫存及年末業績壓力，促使部分開發商選擇推出適量的特價房源來活躍產品成交，同時回收資金、提升業績。
新城旗下上市公司新城B股（900950）發布的三季報顯示，新城期末存貨達221.54億元，較年初的158.58億元大幅增加。
但陳雷稱，整個集團項目存貨都比較少，目前新城的資金沒有問題，到9月底新城整個集團銷售已經突破100億元。選擇新城公館進行降價促銷，是希望集團旗下各項目能夠有所平衡，其他項目都進入尾盤，新項目也要跟進。
據新城地產網站顯示，目前新城在滬銷售項目還包括新城悠活城、新城尚上城、新城憶華裡等。
陳雷說，上述三個項目都是剛需盤，前期銷售不錯，已接近尾盤。因此新城基本沒有降價促銷。新城在常州、蘇州、無錫、南京的項目，也沒有採取降價促銷的策略。
「因為今年新城在這些城市的項目也大多以剛需為主，銷售成績都還不錯，只是針對一些新開樓盤做出了更合理，更貼近市場的定價。」陳雷解釋說。
關於後市走勢，陳雷認為，年內宏觀調控是不會放鬆的，春節後的市場情況還有待觀察，但至少在春節前，房地產市場還是會以鞏固調控成果為主。