物權法之不動產物權變動及案例解析

今天給大家講的是不動產物權法及非基於法律行為的物權變動的有關問題，我們在經濟生活中經常發生房屋抵押、土地抵押等事項，那麼生活中的這些不動產抵押效力如何呢？是合同成立就生效？還是未經登記機構登記就能對方其他人呢？下面我們就來說說這些情形吧。

不動產物權變動

一、不動產的物權變動

（一）登記生效

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

（1）建設用地使用權的設立必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權的生效條件。

（2）以建築物、建設用地使用權等不動產設定抵押的，必須辦理抵押登記，抵押權自登記之日起生效。

（3）當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產的物權合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。

例如：債務人A以自己的不動產向債權人B設定抵押，2018年4月10日辦理抵押登記，抵押權就從4月10日登記之日起設立；債務人A與債權人B合同籤訂日為2018年4月1日，那麼當事人之間籤訂的不動產物權合同，自合同成立時生效，4月1日正式生效；這裡抵押權如果4月10日沒有辦理登記，不影響合同的效力。

（二）登記對抗

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

（2）地役權自地役權合同生效時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。

物權變動

二、非基於法律行為的物權變動

非基於法律行為的物權變動不以登記為要件，但是獲得權利主體再處分該物權時，仍應當辦理登記，未辦理登記的，不發生物權變動。

（一）案例內容

A公司向B銀行借款1000萬元，拿建設用地使用權設定抵押，2018年4月1日籤訂書面抵押合同，若籤合同時約定A公司到期款項未還，土地歸B銀行所有。2018年4月10日辦理了抵押登記，A公司在土地上建房子，2018年7月1日房子建成後，2018年9月1日A公司又拿房子向C公司借款2000萬元，A公司的借款到期未還，拍賣時只有一塊土地，土地拍賣價款800萬元，地上建築物房子拍賣價款400萬元，A公司拿整個房子設定抵押，A公司到期均未還B銀行和C公司的款項。據悉，該土地使用權是通過無償劃撥方式取得的，土地出讓金如果不是無償劃撥方式應為300萬元。

不動產物權變動案例

（二）案例解析

（1）A公司與B銀行約定A公司到期未還款，土地歸B銀行所有，該約定無效，但是不影響抵押合同中其它條款的效力。

（2）2018年4月10日抵押登記後，A公司在該土地上建的房子屬於新增的房屋，不屬於抵押財產。

（3）A公司的借款到期未還，B銀行對房屋的拍賣價款享有優先受償權嗎？答案是B銀行對房屋拍賣的價款不享有優先受償權，因為新增地上建築物不屬於抵押財產。

（4）開發商2018年7月1日建成房屋，開發商自建成之日起對房屋享有所有權。

（5）A借款到期未還B銀行和C公司的借款，我們站在C公司的角度來看，C公司對房屋價款享有多少優先受償權呢？因為A公司是拿房屋向C公司借款，C公司可以就A公司拍賣所得400萬元享有優先受償權。

（6）同一塊土地進行抵押，不動產作抵押，要按照登記的先後順序進行清償。我們知道A公司的土地所有權是政府通過無償劃撥給予的，那現在土地拍賣了，A公司當然要補交土地出讓金了，該怎麼補繳呢？土地拍賣價款800萬元，應先向政府補交土地出讓金300萬元，對剩下來的500萬元按照登記的先後順序來進行清償，B銀行優先於C公司得到受償。

（7）土地抵押後，如果當地政府在土地上修建高速公路了，需要徵A公司的土地，政府徵地給A公司土地補償金200萬元，那麼B銀行對該200萬元的補償金享有優先受償的權利，這就是所謂的物上代位性。

案例解析

（三）注意事項

（1）因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

（2）因繼承或受遺贈取得物權的，自繼承或受遺贈開始時發生效力。

（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或人民政府的徵收決定，導致物權設立、變更、轉讓或消滅的，自法律文書或人民政府的證書決定生效時發生效力。

以上就是今天探討的不動產物權變動以及經濟生活中經常發生的相應的案例分析，不知道大家有沒有理解。歡迎給予回復，相互學習和探討，不足之處盡情在評論下方留言，謝謝