新法試解房產70年困局
（前言）
花費巨資購買的房產，卻沒有下面的土地所有權
70年的使用權困局，成為懸在國民頭上的達摩克利斯之劍
難道我們辛苦還完房貸，還要留一筆錢等著購買土地使用權？
正在制定中的物權法，能否讓房子不再成為空中樓閣？
策劃 張東生 吳金 執行 許十文 覃西東 商羽 插圖 李峰
70年後，我的房子是空中樓閣
特約記者 覃西東 北京報導
「最近覺都睡不安穩，做夢都在想，我這房子是不是買虧了。
」張富自嘲，自己剛剛當上「房奴」，實現了「居者有其屋」的理想，就碰到了新的煩惱。「大家都在談論70年大限，我這裡只剩60年了。」無恆產者無恆心，張富並不覺得自己是杞人憂天，相反後悔自己粗心大意後知後覺，現在才仔細想過這個問題。
他今年在東三環附近買了套100多平米的二手房，6年左右的房齡，細看房產證和合同才發現，土地使用權在開發商手裡又沉澱了4年。
學工科出身的張富並不富裕，1996年到北京上學，畢業後進入企業工作，工作6年的積累，加上老婆的積蓄和家裡的部分支持，30多萬也只夠三分之一的房價，現在每月要供幾千塊。
讓他鬱悶的是，現在房產證還押在銀行手裡，幾十年之後還清貸款真正「當家作主」了，自己的產權還是不完整。「房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用權，土地到期了這房子不就是空中樓閣了麼？」
70年後，我的房子怎麼辦？在物權法草案第五次提交全國人大常委會審議的時候，空中樓閣之虞——懸在每個有房或將會有房的中國人頭上的達摩克利斯之劍，再次成為人們熱議的話題。
70年大限溯源
按照法律專家的解釋，中國實行土地公有制，只有國家和集體才能成為土地所有權的主體。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是「公家」的，住公家的房子是大多數城市居民享有的一項福利。
住房制度改革以後，私人，特別是城鎮居民，普遍可以擁有自己的房屋，這時候就出現房屋所有權和土地所有權的歸屬不一致的問題，法律上的解決之道，就是通過在所有權上設定一個用益物權，也就是土地使用權。
在制定中的物權法裡，這叫「建設用地使用權」。它和所有權的最大區別就是，所有權是無期限的，而用益物權是有期限的。按現行規定，建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。改革初期劃撥或出讓的土地，使用期限更短。
而房屋的使用壽命，通常要比這個年限長。只要房屋在，房屋的所有權就存在，這跟土地使用權的有期限性產生了矛盾。房屋不能飄在空中，有期限的土地危及房屋的根基。
但是研究過改革歷史的人說，當初能定到70年就顯屬不易。
在1980年代的民商和經濟立法的指導思想中，所有權是分等級的，國家所有權神聖不可侵犯，私人的土地使用權要鎖定一個期限，否則無限的使用權將取代所有權。1987年深圳特區嘗試國有土地出讓時，憲法和法律明文禁止土地交易。1988年修憲對此解禁，1990年出臺的《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了這個年限。
追究這個數字出臺的依據，有人說是「拍腦袋拍出來的，沒有特別充分合理的依據」，有人分析認為是經過決策論證的，包括對香港經驗的借鑑，從一個成年人開始擁有房產始，可以行權的期限不超過70年。
說不清翔實依據，也正符合「摸著石頭過河」的改革路徑，先給個較長期限，問題留給後人，等70年後再說。
給「空中樓閣」一個根基
漸進改革中發展起來的中國房地產市場，造就了億萬財富，商人和政府「坐地生財」，獲益巨大，然而越來越多坐擁房產的人們恍然間發現：自己傾畢生之功買到的房子，得到的卻不是房屋兼土地完整的產權。皮之不存，毛將焉附？除了那堆「磚頭瓦片」，得到的只是一個70年的租期，「但存方寸地，留於子孫耕」的傳統美夢無法再做。
而空中樓閣之虞也並不是遠在70年或者40年(商業用地)之後。建於1983年的深圳第一棟高樓——國際商業大廈，土地使用年限「從1982年1月1日到2001年12月31日」，在2002年第一天就到期。
問題正在積累，拖延不是辦法。目前正在審議中的物權法，也許會成為從根本上解決問題的契機。從物權法草案起草到今天的五次審議，70年房產困局都是焦點。
四審之前的草案都一直規定，私有房產的土地使用權到期即消滅，土地使用者應在期滿之前一年提出續期申請，交納土地轉讓金後繼續使用。除因公共利益需要收回土地的外，出讓人應當同意。這個規定遭到眾多質疑，首先相較人們想得到治本之策的期待，物權法同以往的法律一樣沒有任何突破，1994年出臺的《城市房地產管理法》早有類似規定。而到期要申請，不僅增加了交易成本，也使人們對財產的可預期性和財產關係的穩定性受到很大衝擊。
第五次審議的草案終於有了不小的一個進步，規定區分居住用地和商業、工業用地，居住用地不需要申請，土地使用權70年大限到期之後自動續期。參與立法的專家分析，修改後的規定意味著，到期後即使拖欠土地轉讓金，也不會導致自己的「物權」消滅，只不過是負有「債務」，這對房屋的居住使用者的意義完全不一樣。
但是目前的草案對續期的期限、續交土地轉讓金的標準和辦法等沒有更具體明確的規定，而是授權國務院另行規定，再次將問題留到往後。
物權法(草案)起草小組成員、中國人民大學法學院教授王軼告訴記者，土地使用權期限和費用之爭，實際上涉及到財富在國家和民眾之間的分配，現在很多地方「經營城市」，財政靠地吃飯，這個期限規定得短一些，在財富分配上對國家和政府有利。但從長遠來看，「國不應與民爭利」，要藏富於民，民富國才能富，所以這個期限可否規定得長一些，或者收費能不能少一些，甚至只是象徵性收費？
無論如何，畢竟這已經是一個開始。居住用房涉及每一個人——包括政府官員和人大代表的切身利益，每一步都要異常慎重，而要徹底解決房產70年困局，正如有關專家所言，還需要「歷史的智慧」。