張廣婷 /上海社會科學院世界經濟研究所助理研究員
2016-12-01 11:41 來源：澎湃新聞
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日前，國務院公布的《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》。其中明確規定，將研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排。物權法第一百四十九條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。但是，這條法律，並無相應的法規細則作附加補充。據報導，有關住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排已在進行當中：修訂後的民法總則將在明年3月提交全國人民代表大會審議。這也意味著，物權法作為民法分則的一部分也將迎來修訂。目前，房屋土地使用權到期問題已經迫在眉睫，出臺出讓土地續期的實施細則至關重要，這不僅僅是一個技術問題，還關係到我國產權保護法律體系的建設。關於相應的細則，筆者有如下方案：
1.尊重《物權法》，消除民眾誤解一是，延續土地使用的權利，明確繳納的土地續期費用。確保在經濟發展過程中，政府在承擔義務的同時也可以合理分享土地溢價的利益，這也是國外通用的做法。通過象徵性的徵收稅收的形勢調節收入分配。若免費續期，在一次性購買房屋後，相當於永久性的獲得了土地的使用權，使得70年產權年限的要求形同虛設，還會造成貧富分化加劇的趨勢。
二是，在保障居者有其屋的原則下，對於那些不繳納續期費的業主，允許其在不能轉讓、抵押、買賣、繼承房產的前提下，享有房屋的居住權利，只有在補交土地續期費用後方可再次享有這些處置權利。這樣一方面保護了民眾的私有產權，另一方面安撫和消除居民在房屋到期後的惶恐心理，確保其房屋所有權的無期限性。
2.產權少於70年的房產，補交至70年產權的續期費目前我國已出現的案例大都是產權小於70年的特殊住宅，與70年土地使用期屆滿不同，前者是補交土地出讓金，後者是土地使用權年限使用到期後正常續期，解決方法存在差異，需要區別對待。由於房主當時在購買小於70年產權（比如20年或30年等）的房產時，支付的土地出讓金較少，在使用權到期後，房主應當補交該年限與70年土地使用權期間的出讓金差價，將產權續期到國家規定的70年期。如何確定補交標準是解決這類特殊住宅土地使用權問題的關鍵，相對合理的做法是，按照當時土地出讓期間的基準地價，並結合物價水平和土地租值等參考標準，而非房屋的市場價或當下土地的基準地價，由第三方機構綜合評估出一個合理的補交金額，且不易增加更多的其他費用，以免負擔過重。這種做法既保障了國家的利益也保護了民眾的權益，具有較高的可行性。
3.產權等於70年的房產，制定靈活的續繳標準在物權法規定的「自動續期」的基礎上，靈活、合理的確定續費標準，而非一刀切式的方法。首先，如果政府因為規劃需要收回土地，需要對業主進行相應補償，解決方法可參照目前拆遷安置的辦法，但是不能因為土地使用期限到期，或房屋使用壽命結束，而降低補償標準，畢竟這是民眾的私有財產。其次，針對正常的房屋土地使用期屆滿的，類似香港的做法，根據各城鎮規劃片區範圍內的土地價值、房產價值或物業的市場租值，以及房屋的面積、區位、小區的設施質量和管理水平等，由獨立的第三方評估機構給出詳細的評估報告，確定續期費用的計算標準，重新籤訂土地使用權續期合同，如再續期70年。再次，在交費方式上，可採用多元化方式，如可一次性繳納或按年續費，業主可按照自己的經濟狀況靈活選取。其中按年續費的費用會根據當年的土地價格和物價波動會做出相應調整。另外，針對收入較低的群體，是否可設置一些優惠措施，減輕負擔，並可以調節收入分配。
4.合理設置房產稅，長期宜實行「費改稅」為了解決未來經濟發展中土地再次獲得高溢價後的分配問題，可採用在較低的房屋土地續期費的基礎上，在民眾可接受範圍內設定房產稅可能是解決土地使用權續期繳費較為可取的方式。具體標準可借鑑英國的房產稅繳納模式，根據房屋使用方式徵收如市政稅或營業稅等。由於房產稅的目的是降低房地產市場的投機成本，因此，房產稅設定目標還是針對擁有多套住房的業主，針對僅僅為了自住的業主，無需徵收房產稅或標準很低。
另外，為了消除雙重徵稅嫌疑，房產稅徵收也不宜過高，因為土地續期費用也是對房屋進行徵稅的方式之一，再收取過高的房產稅無疑是重複徵稅。或者在房產稅全面實施後，廢止土地續期費用的徵收，改證房產稅，即所謂的「費改稅」。即既可以防止投機炒房現象的初夏，又能確保國家利益，還能保障民眾的權利和剛需住戶的基本需求，更重要的是具有長期可持續性。
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關鍵詞 >> 土地出讓金，使用期限，物權法