導讀：住宅70年土地使用權到期怎麼辦？已設定抵押的房子還能賣嗎？出租人和承租人是否享有房產買賣優先權？....本報記者採訪專業律師為你解疑。
今年「兩會」，最受矚目的當屬《中華人民共和國民法典草案》的審議。作為新中國第一部《民法典》，通過後將影響到我們每一個人的生老病死和衣食住行。
《民法典草案》一共1260條，超過10萬字，一共分為7編，依次為總則編、物權編、合同編、人格權編、婚姻家庭編、繼承編和侵權責任編以及附則。
房產是我們中國千家萬戶最貴重的財產了，本次《民法典草案》對我們的房產買賣、租賃、抵押、居住、物業管理都帶來哪些方面的改變呢？
為此，21世紀經濟報導記者採訪了北京大成律師事務所高級合伙人王芳律師。
王芳律師在擔任全國律協民委會婚姻家庭法論壇主任期間，曾多次參與民法典的立法修法工作。在長達5年的時間裡面，王芳律師還組織了行業裡的全國優秀的律師在一起召開民法典修訂專題研討會，並且還將修訂意見匯集成書面文字形成報告，通過全國律協提交給全國人大法工委。
王方律師認為，《民法典草案》中，涉及到房產的，有五大方面的問題值得我們關注：
住宅70年土地使用權到期怎麼辦？
我們現在所住的商品住宅，樓下的土地使用權一般的期限是70年，這70年的土地使用權到期怎麼辦？
《民法典草案》在物權編在第359條作出了明確的規定：「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律行政法規的規定辦理。」王芳律師表示，雖然我們購買房子的時候，我們的土地使用權是70年，但是到期以後大家不必驚慌，將自動的續期；但是這條款的後面還有半句話大家要注意，續期的時候可能是要交費的，這個交費是按照什麼標準交，屆時會不會進行減免？這次新的民法典中說，將依照法律行政法規的規定另行出臺政策。
王方律師提示到，這一條新規就意味著我們再買房子的時候就要很小心了，要特別關注一下準備買的房子剩下的土地使用權還有多久。比如，有的樓盤在賣房子的時候，雖說房子是新房子，但房子下面土地的使用權已經過了15年，那麼這種房子在購買的時候，它的價格就應該更低一些，因為將來土地70年使用期滿了之後，我們可能會面臨著補交費用的問題。
已設定抵押的房子還能賣嗎？
王芳律師從事私人財富管理法律服務，許多高淨值客戶需要融資借貸或是別人向自己借錢，當雙方融資時以房產設定抵押是常事。依據老的《物權法》，如果把房子抵押出去以後，原則上被抵押的房子自己是不能再轉讓的了，因為要保護債主利益。
可是《民法典草案》在物權編第406條做了重要變動，它的規定是：「抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產，當事人另有約定的，按照其約定抵押財產轉讓的抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人，抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款，向抵押權人提前清償債務或者提存，轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。」
王芳律師解釋稱，「這意味著房子即使設定了抵押，抵押人仍然可以賣房子，不影響房產的交易流轉，賣房子不需要取得抵押權人同意，只需要通知他即可。抵押權人有證據表明未來債權有風險的情況下，可以要求抵押人在轉讓房子以後，把轉讓的錢優先清償他的債務」。
出租人和承租人
是否享有房產買賣優先權？
在《民法典草案》726條規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利，但是房屋共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在15日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。」
王芳律師表示，我們租出去的房子，如果想要賣了，法律規定，你一定要在賣之前先告訴承租人，問承租人你有沒有興趣來買這套房子，同等的條件下，承租人是有優先購買權的。如果我們已經問了承租人買不買，承租人在15天之內沒有明確表示要買的話，那就視為了他放棄這個權利，此時這個房子就可以賣給其他人了。
王芳律師特別提示，這次民法典修法又做了一個新的調整，給了房主一個特殊的權利——如果房子是賣給房屋其他共有人或者房主的近親屬，這兩種情況就不需要給承租人優先購買權。
賣房或租房過程中
中介被「跳單」怎麼處理？
我們在買賣房子或者出租房子的時候，可能都需要找中介機構提供服務，但是現實中就有些人，不想交中介費，他們在接受中介服務之後，先認識買家或者賣家，然後想盡方法私下聯繫上對方，甩開中介私下簽訂買賣或者租房合同的行為。在行業內也稱為「跳單」行為。
沒想到《民法典草案》中，對「跳單」行為也做了規定。在第965條做了一個規定：「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人只直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」換句話說，如果委託了中介機構，利用他們提供的信息源，認識了買家、賣家或承租人，事後訂立了合同成交的，還得把中介費給人補上。
王芳律師認為，這條規定傳達了兩個信息:
一是我們買賣房子和租賃打算找中介，在委託之前就要慎重，要明白這中介費是一定要付的；
二是對整個中介行業來說是一個有利的保護和促進，會讓這個行業更加的規範化發展。
居住權究竟是什麼？
在民法典中，還有一個很受關注的話題就是房屋的「居住權」。
這個居住權制度在《民法典草案》的366條和368條、369條都做了相關規定。按照366條規定：「居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。」第368條規定：「居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外，設立居住權的應當向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立。」
王芳律師表示，在平常做業務的時候會遇到適用情形，比如說——夫妻雙方離婚時約定家中一套房歸男方所有，女方目前沒有其他住房，需要兩年的周轉時間，雙方在離婚協議當中就可以約定，雖然房屋產權歸男方所有，但是可以給女方一個兩年期的居住權，這兩年的居住是女方的權利，而且她不需要向男方付費。
王芳律師認為，家庭的成員之間或者商業合作夥伴之間常常會有居住權的這種情形。這次我們民法典新設了居住權，讓房產的居住權和所有權相分離，實現更高效更合理的利用房產這樣的貴重資產。
來源：南方財經全國兩會報導組 李玉敏 北京報導