8月24日，事兒哥看到一則新聞：8月23日中山市某小區門口，部分業主向開發商討說法，原因是當即將拿到房產證的時候，卻發現房子的產權少了11年。據報導，本應2074年到期的土地使用年限所有都變成了2063年，本來就只有70年產權平白無故還少了11年，業主們當然表示不能理解。而開發商也表示很冤枉，國土部門近期新規定，房產證上的時間就以期限最短的地塊來定。
產權證到手裡的時候剩多少年才正常呢?這可能是大部分業主的困惑，事兒哥今天來給大家掃掃盲。
房產證是什麼
所謂的「房產證」是由《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》兩張證件組成的。目前，上海和部分外地省市是《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》兩證合一的，只有一張《房地產權證》;但是有部分外地省市是兩證分開的，那麼在辦理購房提取時，就必須同時提供房屋的《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》，後者一般被稱為「土地證」，前者是我們一般說的房產證。
說到這裡順便提一下今年3月1日施行的「不動產登記」，所謂不動產登記是指「土地、海域以及房屋、林木等定著物。」目前居民手中的「房產證」，外頁只有中華人民共和國房屋所有產權證，內頁內容包括房屋所有權人、共有情況、房屋坐落、登記時間、房屋性質、規劃用途、房屋狀況和土地狀況。
而「不動產證」比房產證產權內容更詳細，它明確規定了房屋使用的「起、止日期」和房屋取得價格。在領得不動產權證之後，人們手中原有的房產證和土地證仍然有效，只有發生房產交易，原先的兩證才會「合一」，而只要一直不交易，原先的兩證就一直有效。以前買一套房子，要先到房管部門辦證，再到國土部門辦證，麻煩不說，偶爾還會出現權屬糾紛、重登、漏登、重複抵押的情況。而隨著「房地」統一登記的推進，市民將不需要在部門之間來回奔波。
70年產權是怎麼回事
我們平常所說的「70年產權」是指房子的土地使用年限70年：房屋使用年限分兩個概念，房屋本身使用年限和土地使用年限。我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。
土地使用年限從開發商拿地就開始算了，所以商品住宅從開發到銷售的周期一般在1-3年，房屋產權的「實際壽命」也就隨著開發商開發住宅時間的長短而縮短。
還有一些情況會讓業主到手的房產證產權年限縮短：土地使用性質變更，例如將只有 40年土地使用年限的工業用地改為住宅用地，但如果是開發商所為，屬於擅自改變土地規劃用途，是違規行為;另外，前些年樓市火爆的時候，某些開發商拿地後囤地、減緩施工速度，不過根據國土資源和房屋管理局相關規定，開發商拿地兩年未動工開發的，國家將無償收回土地的使用權。
而文章開頭提到的這個案例則有些不同，中山該樓盤業主們的產權證上之所以從2074年到2063年，是因為政府規定擁有連通的地下車庫的小區樓房的產權以最短的為準，該小區有地下車庫，都是連在一起的。據悉早在2006年就已經報建，開發商解釋道：「規劃部門審批的時候是沒問題的，可到國土局的時候他們就搬出了這個規定，我們也不知道」，他們至今也沒有看到寫有國土部門提出的上述規定的文件。
70年到期後怎麼辦
2007年3月頒布的《物權法》第一百四十九條規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」從這個層面上來說，就算房屋產權年限70年已經到期，業主們仍然可以繼續居住。而1994年通過，2007年8月修改的《城市房地產管理法》進一步規定，「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續約」，而續約後要支付土地使用權出讓金，不申請續約也沒通過批准的，土地就要被收回——這兩者間存在矛盾，事兒哥在先前撰寫的《要收房地產稅?先把這些絆腳石給移開!》中曾提過，這應該是房地產稅要出臺前要解決的問題。不過，房屋的所有權永遠都是屬於購買人的，而土地是屬於國家的。房屋產權到期之後房子毋庸置疑還是屬於持有人的，只是矛盾之處在於，房屋要建立在土地上。而不動產登記將是推進房地產稅法的重要前提。
一樓到底好不好?底層其實也能淘好房
在人們的傳統觀念中，底層住宅由於易潮溼、私密性不強、陽光少等問題，不太受消費者歡迎。但是，還是有一部分人喜歡底層住宅的，首先底層不會因為受電梯停運的影響造成出行不便，而且，現在許多房產商努力在底層上做文章，如贈送院子、花園，且花園設計得相當精美，風格別致。更重要的是底層住宅價格都相對便宜，可以節省不少開支。其實，只要注意以下幾點，選擇得當，底層也能淘到好房子。
避免溼氣
一樓相對潮溼，而且回潮現象較為嚴重，但如果下面有架空層則無大礙。在選擇此類房屋時要注意室內牆壁是否有黴斑，即便是選擇了之後，室內一般不要鋪設地板，應以地磚為宜。而且，一般底層接近地面，周邊管道井較多，牆皮與樓板防潮問題是關鍵。現在有些小區底層住宅往往高架半層或1-1.5米，底下做半地下室處理，對防潮起到較好作用。
採光問題
目前，新房在設計和建造房屋時都會充分考慮到這個問題，基本上都能達到國家規定的最低日照標準，而房齡相對較老的房屋此類問題就較為突出，應儘量挑選棟距較大的住宅小區，爭取主採光面為正南向。如果有老人、小孩，更應考慮冬季自然日照的問題。影響底層日照的主要原因在於鄰棟樓宇的遮擋，因此可以自己計算一下：本樓應與南向相鄰樓座棟距是否小於相鄰樓座的樓高，如果棟距高於樓高，就不會影響45°的陽光入射角。
安全問題
對於追求高生活品質的人們來說，安全問題是最關心的，也是最在意的環節。對於選擇底層住宅的消費者來說，社區環境和物業管理是必須要考慮的重要因素。如果整個社區內的安全管理措施得當，人員進出把關嚴格，並經常有保安人員進行巡查，那麼底層住宅的安全係數就可以大大增加。選擇此類房屋時應仔細考察房屋所處的小區地理位置、周邊的居住人群、小區的性質、物業管理公司的質量。另外，自我防範也是很重要的。
噪音問題
一樓是樓上居民的必經之路，人多了，就會發出聲響，例如：關單元門的聲音、腳步聲、嬉鬧聲等等。所以為了避免日常的幹擾，選擇底層住宅時應該重點考察房屋的隔音質量，包括牆壁和門窗。尤其是窗戶，選擇中空、密閉性能好的隔音玻璃能夠有效地避免外界聲音的幹擾。所以在選擇底層住房時，應儘量避開小區地下車庫的出入口、交通主幹道，正對馬路、娛樂區或小區大門的房慎選，以避免塵埃、噪聲的幹擾和夜間汽車燈光的閃動及鳴笛。
衛生問題
在房齡不是很新的小區或者是物業公司不是很負責任的小區，隨意丟棄和高空拋物的現象時常發生。因此，在選擇此類房屋時應考察小區居住人群的素質以及物業公司的服務質量等。