房地產大數據報告：由漲轉跌的2018年，有城市房價腰斬，有城市同比仍漲超20%
近日舉辦的2018年華夏房地產投融資高峰論壇上，中國社科院、華夏時報、58同城安居客聯合發布了《中國房地產大數據報告（2018）》。報告顯示，全國房價在2018年經歷了由漲轉跌，報告觀察的142個樣本城市在6月份平均房價環比上漲1.62%，10月轉為房價平均環比下跌0.296%。但一線城市和準一線城市房價仍處於高位。
中國社科院財經戰略研究院研究員鄒琳華指出，目前外部環境尚未向好，而住房調控政策保持了持續性與穩定性，住房資金面略有改善，一線城市有望重新成為樓市避風港、三四線城市樓市熱度難以為繼、房屋租賃產業將迎來大發展。
國家行政學院經濟部副主任、教授王小廣判斷，「2019-2021態勢或不樂觀。」「經歷了穩中有降、穩中有進的階段，中國經濟正進入到「穩中有變」的階段。但『變』存在不確定性。」
中國房地產大數據報告（2018）
一、2018房地產市場發展現狀與存在問題
2018年上半年，除一線城市外，多數城市房價出現較快上漲。2018年6月大數據房價指數（BHPI）環比顯示，142個樣本城市平均環比上漲1.62%，房價環比上漲的城市為119個，佔樣本數的83.8%。大數據房價定基指數顯示（以2018年1月為基期），2018年2-6月，142個樣本城市中，房價累計上漲城市為128個。海口、西安、鹹陽、重慶、宜昌、貴陽、西雙版納、樂山、綿陽、揚州等49個城市，2018年2-6月房價累計漲幅在10%以上。其中海口、西安、鹹陽、重慶、宜昌分別累計上漲了61.91%、40.59%、38.53%、26.29%和23.51%。
2018年10月，全國房地產市場整體退熱，一二三四線城市均穩中有降。2018年10月大數據房價指數（BHPI）環比顯示，142個樣本城市房價平均環比下跌0.296%。房價環比上漲的城市為58個，佔樣本數的40.8%，比6月減少61個。2018年7月31日中央政治局會議定調堅決遏制房價上漲後，房價上漲預期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降。房地產調控政策保持了其平穩性與延續性，部分開發商及住房投資者關於調控政策放鬆的預期落空。貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用。複雜的國內外經濟形勢，也使得部分家庭推遲了購房決策。在諸多內外因素的綜合作用下，房地產市場的整體趨穩，對於防範宏觀系統性風險、加快房地產市場長效機制建設具有重要意義。
1.一線城市由總體緩漲轉為集體微降，但房價水平高潛在供求矛盾突出
2018年初以來，一線城市中廣州房價較快上漲，北京、深圳房價均有所回升，僅上海房價持續下降。2018年6月，一線城市房價平均環比上漲0.525%，其中北京環比上漲0.95%，深圳環比上漲1.33%，廣州環比上漲0.43%，上海環比下跌0.61%。2018年6月，一線城市房價平均同比上漲4.25%，廣州房價同比上漲21.41%，，深圳房價同比上漲6.41%，其中北京房價同比下跌3.7%上海房價同比下跌7.11%。
2018年10月，在中央嚴控房價上漲的政策背景下，北京、深圳房價回升進程中斷，廣州樓市由熱轉冷，上海跌幅有所加大。與2018年9月相比，10月一線城市房價環比平均下跌1.857%，跌幅比上月進一步擴大1.3個百分點。10月廣州、北京、深圳、上海四個一線城市房價均環比下跌，其中深圳環比下跌0.83%，北京環比下跌1.99%，廣州環比下跌1.9%，上海環比下跌2.71%。與上年同期相比，2018年10月一線城市房價平均同比上漲1.277%，其中北京同比上漲0.52%，深圳同比上漲3.45%，廣州同比上漲12.11%，上海同比下跌10.97%。
2017-2018年一線城市大數據房價環比指數（比上月上漲%）數據來源：住房大數據聯合實驗室
2017-2018年一線城市大數據房價同比指數（比上年同期上漲%）數據來源：住房大數據聯合實驗室
一線城市房價水平最高，但北上深三城房價差距也逐步拉開。2018年10月，一線城市房價中位數為44842元/建築平方米。北京房價中位數仍居第一，為56891元/建築平方米。深圳第二為51136元/建築平方米，上海以44108元/建築平方米低於深圳居第三位。10月北京房價中位數比9月上升了1016元/建築平方米，深圳、上海及廣州均有所下降，廣州房價中位數比9月下降了3392元/建築平方米。
雖然一線城市房價暫時已經得到有效控制，但潛在供求矛盾難以短期緩解。從市場基本面看，一線城市作為中國高端服務業中心、最具人才吸引力的城市群體，居民收入高、人口規模龐大。一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特徵，住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應偏緊局面。
由於一線城市房價穩定嚴重依賴行政管控手段，市場扭曲程度也較大。這主要具體表現在：在嚴厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉租，推動了住房租金的快速上漲；一線城市整體進入存量房市場，但相應的配套制度並沒有跟進，二手房換房交易時間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到一定抑制等。
2.準一線及二線城市由快速上漲到總體回調，房地產市場對投資需求的依賴度較高
在各地政府嚴控住房投資投機、棚改貨幣化安置政策調整、市場短周期接近見頂等因素的綜合作用下，準一線及二線城市房價由漲轉跌。
2018年6月，準一線城市房價平均環比上漲3.1%，其中重慶環比上漲7.82%居漲速首位。6月準一線城市平均同比上漲18.13%，其中杭州同比上漲41.13%，重慶同比上漲35.29%。
到2018年10月，準一線城市房價環比平均下跌1.415%，跌幅比上月進一步擴大1.25個百分點。除蘇州環比接近持平外，重慶、天津、杭州房價均環比下跌。10月重慶房價環比下跌3.57%，下跌速度有所加快。10月準一線城市平均同比漲幅收窄至10.77%，其中重慶同比上漲24.46%，杭州同比上漲12.76%。
2017-2018年準一線城市大數據房價環比指數（比上月上漲%）數據來源：住房大數據聯合實驗室
2017-2018年準一線城市大數據房價同比指數（比上年同期上漲%）數據來源：住房大數據聯合實驗室
與2018年9月相比，10月準一線城市房價中位數為21611元/建築平方米，比上月下降677元/建築平方米。其中天津、蘇州較上月有所上升，杭州、重慶較上月有所下降。曾為全國房價第一的杭州，10月房價中位數為27088元/建築平方米，比上月下降4373元/建築平方米，房價水平仍居準一線城市第一。準一線城市中，重慶房價中位數最低，為13649元/建築平方米，比上月下降473元/建築平方米。
2018年6月，二線城市平均環比上漲1.09%，其中西安環比上漲5.73%居漲速首位。2018年10月二線城市房價平均環比下跌0.941%，跌幅比上月進一步擴大0.209個百分點。除了瀋陽、東莞、寧波、武漢、無錫微漲外，其它二線城市房價均下跌。西安、青島、成都等曾經的熱點二線城市房價環比下跌相對較快。其中成都環比下跌4.34%、西安環比下跌3.59%、青島環比下跌2.93%。熱點二線城市房價由漲轉跌，也帶動了周邊三四線城市房價下跌。如成都房價下跌帶動周邊樂山、自貢、遂寧等地房價下跌；廈門下跌帶動了漳州等地房價下跌等。
自2018年1月以來，二線城市房價同比漲幅總體呈現下降態勢。與上年同期上比，二線城市總體仍累積了較高的房價漲幅。2018年10月，二線城市同比上漲8.914%。其中西安同比上漲47.45%，居二線城市之首；廈門同比下跌14.7%，居二線城市末位。
2017-2018年二線城市大數據房價環比指數（比上月上漲%）數據來源：住房大數據聯合實驗室
2017-2018年二線城市大數據房價同比指數（比上年同期上漲%）數據來源：住房大數據聯合實驗室
二線城市10月房價中位數的平均值為18138元/建築平方米，較上月略降205元/建築平方米。廈門以35353元/建築平方米居二線城市第一，瀋陽以9357元/建築平方米居最末。二線城市中，房價中位數在20000元/建築平方米以上的城市還有南京、福州、寧波、青島。西安、成都等2017-2018年熱點城市，房價水平在二線城市中處於中等偏下水平。
2017-2018年準一線及二線城市的快速上漲，與一線城市住房投資投機需求溢出和三四線城市住房投資投機需求湧入有很大關係。投資投機需求湧入帶來的房價短時間內迅速上漲，使得準一線及二線城市房價與現階段當地居民收入水平脫節。當住房投資投機需求萎縮或受到政策抑制，房價將大概率出現回調。天津房價在2017年、廈門房價在2018年出現了快速下跌。2018年10月，南京、大連、南通、鄭州、長沙、濟南、廈門、福州、杭州等多個熱點城市房價微跌，重慶、成都、西安、青島房價出現較快回調。
3.三四線城市房價由集體上揚到小半上漲，新房庫存水平有望重新回升
近年來，在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是2018年上半年三四線城市房價持續快速上漲的重要原因。一二線城市價格上漲形成的三四線城市窪地效應，也拉升了三四線城市房價。2018年6月，118個三四線樣本城市中，房價環比上漲的城市達100個，上漲佔比85%。6月三四線城市房價平均環比上漲1.68%。
2018年下半年，在房地產市場調控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調整、價格窪地逐漸填平的背景下，三四線城市房價漲速持續回落。2018年10月，118個樣本城市中，房價環比上漲的城市僅為52個，上漲城市佔比44%。下跌的城市達66個，下跌城市佔比56%。10月三四線城市房價平均環比下跌0.118%，雖然跌幅很小，但反映了市場形勢的微妙轉變。三四線城市中，曾經的房價上漲明星城市西雙版納，10月房價環比跌幅居三四線城市第1名。廊坊、鹹陽、樂山、嘉興等曾經房價漲速居前的三四線城市，10月房價環比跌幅也位居三四線城市前列。北京、上海、廈門、成都等房價下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價也出現下跌。廊坊、三亞、海口等住房投資投機屬性曾經較強的城市房價均環比下跌。部分三四線城市房價仍慣性上漲。
儘管房價漲勢受到遏制，但三四線城市仍累積了較高的房價漲幅。從2018年以來累計漲幅看，2018年6月，三四線城市平均累計上漲8.8%，118個樣本城市中累計漲幅在10%以上的城市為43個。到2018年10月，三四線城市平均累計上漲11.032%，累計漲幅在10%以上的城市為65個。其中海口、鹹陽、南陽累計漲幅在30%以上，另有貴陽、安慶、威海等17個城市累計漲幅在20%~30%之間，廊坊累計下跌16.46%。
三四線城市內部房價水平分化巨大。2018年10月三四線城市房價中位數為9826元/建築平方米，較上月略降36元/建築平方米。三亞以30635元/建築平方米居三四線城市第一位，鞍山以3763元居最後一位。
10月廊坊（燕郊）房價指數較上月下降了4.94%，較2017年3月下降了45%，接近於「腰斬」。10月廊坊（燕郊）房價中位數為14564元/建築平方米，較上月下降2309元/建築平方米，較2017年3月中位數31879元/建築平方米下降了17315元/建築平方米。這也充分說明，「房子是用來住的，而不是用來炒的」，違反這一規律或將受到市場嚴懲。
2018年10月初，江西上饒發生因個別開發商大幅度下調售價，引發老業主衝擊售樓處事件。9月上饒房價指數環比下跌0.24%，10月環比微升0.48%。10月房價中位數為8095元/建築平方米，較上月下調132元/建築平方米。當地住房市場並沒有出現顯著下行，大幅降價屬於個別開發商的營銷策略。儘管如此，區域龍頭企業的率先降價將對當地市場房價構成較大向下衝擊。
另一方面，2017-2018年上半年三四線城市商品住房雖然實現了快速出售去庫存，但在房價水平處於歷史高點的剌激下，住房庫存有望再度進入攀升通道。由於就業機會相對較少、公共服務水平相對較低、人才吸引力偏小等原因，存量住房的利用率並不高。已經售出住房的利用效率低，存量空置現象也較為嚴重。這些因素將抑制三四線城市住房市場的長期房價上漲。
註：城市數據一般不包括下轄縣級市及縣；由於每月都將根據最新數據對所有指數進行重算與修訂，不同版本的指數可能會有細微差異，以最新版本為準；廊坊房價主要根據廊坊市燕郊板塊數據編制。
4.購房者信心指數和經紀人信心指數均降至近2年最低點，市場預期不再單一樂觀
2018年10月，購房者信心指數環比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來最低點。近兩年購房者信心指數的最高點在2018年2月，此後一路下滑，反映了購房者市場預期由樂觀向相對悲觀的轉變。
2018年10月，經紀人信心指數環比下降0.6%，同比下降8.9%，同樣為2017年1月以來最低點。近兩年經紀人信心指數的最高點在2018年6月，隨後出現較快下降。一般而言，經紀人對市場信息較為了解，相對購房者更為理性。經紀人信心指數的下降，反映了市場的實質性降溫。
2017-2018年購房者信心指數與經紀人信息指數數據來源：58安居客房產研究院
5.熱點城市住房租金由快速上漲到穩中略降，租賃性住房供給相對不足
大數據住房租金指數（不含長租公寓，下同）監測顯示，2018年部分城市住房租金快速上漲，並於7月達到漲幅峰值。2018年7月，29個重點監測城市住房租金平均環比上漲0.98%。其中環比漲幅在2%以上的依次有中山、鄭州、深圳、蘇州、東莞、合肥等6城市；環比漲幅在1%~2%之間的有上海、重慶、石家莊、無錫、煙臺、杭州、大連、北京、珠海、瀋陽等10城市。與2017年12月相比，2018年7月累計漲幅在5%以上的有惠州、石家莊、深圳、北京、珠海、重慶、蘇州、青島、大連9個城市，其中累計漲幅在10%以上的有惠州、石家莊2個城市。
2018年8-10月，重點城市住房租金水平有所回落。2018年10月，29樣本城市住房租金平均環比下跌1.29%。鄭州、青島、石家莊、煙臺、杭州、天津、佛山、北京等24個城市租金漲速均有所回調，僅有中山、惠州、西安、珠海、廈門5城市環比上漲。從定基指數看，與2017年12月相比，2018年9月住房租金累計漲幅在5%以上的仍有惠州（24.39%）、石家莊（9.57%）、蘇州（9.41%）、中山（8.73%）、珠海（8.58%）、深圳（6.57%）、北京（5.97%）7個城市。8-10月熱點城市租金止漲，主要受到各地政府對租金上漲調節幹預的影響。
表12018年6-10月主要城市大數據住房租金環比指數（比上月上漲%）
註：樣本不含長租公寓
數據來源：住房大數據聯合實驗室
表22018年6-10月主要城市大數據住房租金定基指數（以2017年12月為100）
註：樣本不含長租公寓
數據來源：住房大數據聯合實驗室
2018年上半年房租的快速上漲，除了長租公寓利用資本槓桿爭搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個重要原因。以北京、上海為例，據我們大數據統計，北京目前有各類住房約703.4萬套（含集體土地建設的小區樓房，不含農村宅基地，下同），按每套3人計可容納2110.2萬人。而北京2017年末常住人口為2170.7萬，比合理容納量還多出60.5萬人，其中城鎮人口1876.6萬人。上海目前有各類城鎮住房約735.46萬套，按每套3人計可容納2206.38萬人。而上海2017年末常住人口為2418.33萬人，比合理容納量多出211.95萬人。從人口數量看均存在一定的住房缺口。考慮到為了維持住房市場的正常流動性，還需要保持一定比例的必要住房空置，住房的總量短缺程度比前述直接計算的數據要更大。成都、杭州等二線城市住房總量供求狀況也相對偏緊，從總量角度看並不存在大量空置的可能性。
在房價上漲受到抑制的條件下，住房供求矛盾通過租金上漲的形式曲折表現出來。從市場基本面看，一線城市作為中國高端服務業中心、最具人才吸引力的城市群體，居民收入高、人口規模龐大。一線城市住房市場具有供給增長潛力小、需求增長潛力大的特徵，住房供求矛盾長期存在。在嚴厲的限購限貸政策作用下，雖然當前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一線城市的住房供應偏緊局面。「長租公寓」利用金融槓桿爭奪房源，又進一步加劇了房源緊缺與租金上漲。
針對非正規租房的治理行動也是推高住房租金的重要輔助因素。部分城市治理私搭亂建、拆除隔斷、清理群租房導致供給收縮，被許多學者認為是導致房租大漲的重要原因。
6.重點城市長租公寓市場擴展迅速，租房市場有待進一步規範化發展
北京、上海、深圳、成都、武漢等重點城市長租公寓市場發展迅速。2018年11月，全國品牌公寓信息發布量同比增長83.37%。2018年1-11月，19個重點城市中，品牌公寓信息發布量佔比在5%以上的，從高到低依次是 上海（26.1%）、成都（18.2%）、北京（12.3%）、南京（7.2%）、深圳（6.3%）、武漢（5.5%）、重慶（5.0%）。2018年1-11月，19個重點城市中，品牌公寓信息訪問量佔比在5%以上的，從高到低依次是 北京（17.2%）、上海（11.3%）、深圳（10.9%）、成都（10.5%）、武漢（6.3%）、杭州（6.0%）、廣州（5.9%）、重慶（5.1%）、西安（5.1%）。
長租公寓利用金融槓桿加價爭奪房源行為，推高了部分城市的短期租金。「租購併舉」是住房長效機制的重要組成部分，國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對於長租公寓的發展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性，相關部門給予了充分的金融政策支持。2018年4月，證監會和住房城鄉建設部發布《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，提出加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。2018年5月28日，銀保監會發布《關於保險資金參與長租市場有關事項的通知》，對保險資金進入長租市場劃定了一系列標準，並指出保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關註冊機構應建立受理及註冊綠色通道，優先受理。由於現階段租金收益率偏低，雖然政策層面給予了較大力度支持，資本市場對於運營自有產權的長租公寓並沒有足夠興趣。相對於重資產的長租公寓，輕資產的轉租公司更受資本追逐。借用國家對長租公寓的融資政策優惠，大量資本進入以轉租為主業的「二房東」市場。並進而利用資產證券化或網貸平臺，撬動更大的資本。
以北京為例，從從租金上漲情況看，北京長租公寓的租金漲速，要遠高普通房源租金漲速。從定基指數看，與2017年12月相比，北京2018年7月長租公寓房源租金累計上漲13.04%，而同期非長租公寓房源租金累計漲幅為7.32%。從環比看， 2018年7月北京長租公寓租金環比上漲3.4%，而同期非長租公寓租金環比僅上漲1.23%。
2018年品牌公寓月度信息發布量與訪問量同比增長率（%）
數據來源：58安居客房產研究院
2018年1-11月重點城市品牌公寓租房信息發布量佔比（日均新增發帖量）數據來源：58安居客房產研究院
2018年1-11月重點城市品牌公寓訪問量佔比（APP端日均UV）
數據來源：58安居客房產研究院
二、市場形勢分析與2019年走勢預測
外部環境尚未向好。國際經濟形勢複雜多變，美聯儲進入加息周期，國際資本市場動蕩加劇，中美 貿易摩擦尚未緩解，導致市場不確定性顯著增加。這些不確定因素的存在，短期內將增強市場觀望情緒。國際經濟形勢複雜多變，同時也使房地產政策空間變小，相對保守的政策才能最大可能避免房地產市場風險。從長期看，中美 貿易摩擦將迫使中國產業升級轉型與結構優化，從而間接影響國民收入結構和區域經濟結構。這兩種結構變化都將對未來房地產市場格局產生深遠影響。
住房調控政策保持了持續性與穩定性。中央定調堅決抑制房價上漲，對房價上漲預期有較大影響。2017年以來，針對局部房地產熱，政府採取「主動出擊、露頭就打」的調控策略。2018年5月，住建部負責人就房地產市場調控問題，約談了成都、太原兩市政府相關負責人，在約談中提出要認真落實穩房價、穩租金的調控目標。這是政府首次對租房市場也提出了調控目標。中共中央政治局2018年7月31日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，提出要堅決遏制房價上漲。這是中央層面首次將房價調控目標由抑制房價過快上漲轉變為遏制房價上漲。中央抑制房價上漲的決心沒有發生改變，「房住不炒」的方略也在從各方面得到進一步落實。這不僅對穩定房價預期有積極作用，也將促使開發企業放棄幻想轉變經營方式。同時，將促使地方政府將房地產調控政策真正落到實處。
在中央政府的督促下，多地政府升級了調控政策。如瀋陽將原新建商品住房限購區域（和平、瀋河、渾南三環內）擴大至全市行政區域（不含遼中、新民、法庫、康平）；青島將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭，並將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。
住房資金面略有改善。2018年上半年住房信貸市場持續趨緊。全球金融去槓桿進程仍在繼續推進，美元進入加息周期，市場利率持續上升。雖然國家政策層面對首次購房的支持態度沒有發生變化，但市場融資成本的提升，仍導致商業銀行自主調高了首套房貸利率。2018年下半年特別是四季度以來，隨著定向降準等穩健性貨幣政策的實施，市場利率有所下降，多個城市首套房貸利率大幅上浮現象也得到輕微改善。但貨幣政策仍以防風險為主，「大水漫灌」的現象暫不會出現。部分開發企業資金鍊較為緊張，為了生存採取降價促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠郊房價形成向下衝擊。
一線城市重新成為樓市避風港。從城市格局看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決於政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性並不大。二三四線城市大多仍處於增量房市場階段，一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，並反過來進一步增強房價下降壓力。
三四線城市樓市熱度難以為繼。調控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機活動受到抑制。限購、限售的城市繼續增加，多個熱點三四線城市被住建部約談，調控政策由一二線城市向三四線城市深入。2018年，全國各地出臺的房地產調控政策達數百次。棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。棚改貨幣化政策起到短期內迅速擴大住房需求及縮減供給的作用，對三四線乃至二線城市住房市場具有較強的剌激效應。
基於以上因素綜合推測，短期內一二線城市房價穩中略降，三四線城市漲速進一步下降。少部分房價虛高嚴重的二三四線城市可能進入風險釋放區域。長期看，隨著融資槓桿和政策支持的消長，房屋租賃產業將迎來大發展。