網易房產訊 8月20日，沉寂一時的廣州土地市場再牽起一絲小高潮，共計有8宗（其中2宗搭配出讓）商服用地出讓，用地面積12.7萬平方米。多個商業發展區迎來了不少知名企業，包括：唯品會、小米、中國移動、廣州港等等，定向引資的出讓模式使得地塊全數底價成交。其中出讓的萬博地下商業空間二地塊，為該空間的第二次出讓。有別於以往廣州地下商城以人防工程改建，或是由地鐵公司獨立經營，萬博地下商業空間由開發商以公開掛牌出讓的方式取得土地並自行開發、經營，不但使項目擁有獨立的產權證，而且在開發、經營管理上均由開發商全權掌控。萬博地下商業空間，作為廣州市地下空間綜合開發利用的試點，對未來廣州地下空間的開發具備參考意義。這種模式的盈利從何而來？面對龐大的漢溪-長隆-萬博商圈地面上眾多的商業配套帶來的競爭衝擊，拿什麼支撐其發展？
定向出讓限制多，底價入帳60億
在分析萬博地下商業空間的模式之前，先來看看8月20日8幅土地的出讓情況。此次出讓的地塊，全部設有一定的出讓條件，琶洲電商總部地塊及天河科技園地塊，均對競買人的企業類別，以及地塊建成後自持及分割銷售都有限制，黃埔大道東地塊即原廣州港集團舊機修廠亦要求競買人須為從事港航相關產業的企業，而萬博地下商業空間則需配建大量地下空間各層的交通、市政、公共配套等，同時還需要免費在其地上建設兩條規劃次幹道。
對於廣州土地出讓形式的轉變，中原研究部分析，廣州的土地出讓已經從過去單純的價高者得的模式，轉向更多以招商引資產業引進為目的，諸多的出讓條件限制是為合適的企業而量身定製的，出讓的地塊全數底價成交，入帳約60億元。
琶洲A區再次迎來唯品會，還有環球市場、YY語音以及小米進駐；廣州港集團舊機修廠地塊重回原東家廣州港集團懷抱，該集團已開發項目包括海港城、太古倉、大阪倉等；天河軟體園地塊定向通訊業務、IP電話及網際網路等，迎來中國移動；而萬博地下商業的第二次出讓，則被番禺區國資系統九大集團之一的廣州市番禺信息技術投資發展有限公司奪得，該公司恰好正是萬博商務區開發的主導者。
萬博地下商業空間兩地塊將連成整體
萬博商務區發展主要為招商引資，包括奧園國際中心、番禺萬達廣場、天河城萬博店等，而與本次地下空間緊鄰的番禺現代信息服務業總部基地，則由該公司開發。而去年由佳創成交的萬博地下商業空間一地塊則要求競得者需接受其入股及共同開發。
萬博地下商業空間首次出讓，是在2014年8月，佳創以7.28億元拿下萬博地下商業空間一地塊。根據中原研究部實地調研，該地塊與地鐵7號線鶴莊站連通。現場公示的國土局審批內容現實，該地塊將於2016年2月動工，2019年2月竣工，不過相關信息顯示，該地下空間將於明年底與地鐵7號線一起竣工啟用。現時，一、二地塊均已進行土方開挖。
萬博地下商業空間的現狀（來源：中原研究部）
本次出讓的萬博地下商業空間二地塊，實際共分割有3塊，其中一塊位於奧園國際中心與番禺信息總部的中間位置，一塊位於奧園國際中心的北側，一塊與萬達廣場相鄰。三塊地的地面部分為代徵道路用地，地下負一層為商業。中原研究部根據現場觀察及對周邊項目規劃了解，其負一層商業將與兩側商業項目的地下部分連通。
預計該地塊將與佳創公司的地下商業地塊，形成一個整體，共同構建萬博地下商圈的基本道路網絡，在分流地鐵人流、疏解交通的同時，與萬博地上商業形成互動。
廣州首宗單獨公開出讓的地下商業空間
萬博地下商業空間，是廣州首宗單獨公開出讓的地下商業空間，開發模式與廣州以往的地下商業有別。
中原研究部分析，目前為止，廣州絕大部分地下商城都是與人防工程結合，然後由開發商統一招商、出租經營為主，如流行前線、江南新地、天河又一城等。而動漫星城則已有一定劃時代的飛躍，由國土局認可並核發房地產權證。但萬博地下商業空間是廣州首宗單獨公開出讓的地下空間（第一宗為佳創拿下的地塊），該開發模式進一步打破了現時廣州地下商城的開發模式。
除萬博商務區外，廣州南站同樣規劃了過百萬平方米的大規模地下空間，但南站規劃以商業貿易、專業會展博覽、商務服務和休閒旅遊四大產業為主導，面向華南地區；而萬博商務區定位為廣州市商業次中心，是番禺北部地區的重要公共服務組團之一，與南站構成錯位發展。
此外，去年廣州啟動開發地鐵沿線地下空間的專題研究，計劃在全城14個地塊開發地下空間，總規模達553萬平方米。而萬博商務區地下空間作為廣州市地下空間綜合開發利用的試點，對未來廣州地下空間的開發具備參考意義。
「售後返租，統一管理」可能性大
中原研究部表示，由於本次萬博地下土地是以招拍掛形式公開出讓，地塊具備40年獨立產權，開發模式是競買人（房地產開發商或其他項目公司）獨立開發或者聯合其他項目公司開發。對於這種開發模式，其未來的經營模式預測有四種：
不同的經營模式，其盈利模式自然不一樣：
在目前的地上商業市場上，售後返租是一種很流行的經營模式，這種模式既能有效緩解開發商的資金壓力，又能保證所開發項目統一招商、統一運營，降低商業項目開發風險。
而對於地下商業，由於目前廣州正在運營的地下商城，要麼是地鐵公司獨立經營（這種情況下的土地往往是劃撥用地），例如公園前、體育西路、芳村、東山口地鐵站口的商業街；要麼是人防工程改建（企業參與建設，可以獲取稅收或其他政策優惠），例如天河又一城，大部分不具備獨立產權，只能租不能賣，兩者都無法實現售後返租的經營模式。
而本次出讓的地下商業地塊，是具備40年獨立產權、以招拍掛方式公開出讓、完全由競買企業獨立開發的地下商業項目。同時，本地塊的項目成本也較高，除了土地出讓金之外，競買企業還需配建大量地下空間各層的交通、市政、公共配套等（本地塊土地面積24860平方米，但可用作商業設施的建築面積只有12790平方米，公共配套面積佔據比例較大），另外，還需免費在其地上建設兩條規劃次幹道，分別是路寬20-27米的萬惠一路和路寬20米的匯智三路。在這種情況下，預計競買企業的資金壓力也會相應較大，因此，預測其未來採用「售後返租，統一管理」的經營模式的可能性較大。
未來人流量或不及「鄰居」佳創
根據中原研究部分析，與佳創所屬的地下商業地塊相比，本地塊既有優勢又有劣勢。
其優勢在於，本地塊所在位置，剛好位於奧園國際商業中心與番禺萬達廣場的旁邊，預測未來會設有單獨出口，直接接通奧園國際商業中心和萬達廣場的地下，而這兩座商業建築，無論是建築體量、或是品牌知名度，都是目前萬博商圈的標誌性建築，而且萬達廣場目前招商運營情況已經較為穩定，預計未來的人流客流會持續增長。
而其劣勢在於，體量較小，允許配建的商業建築面積僅12790平方米，遠不及佳創地下商業規模大，因此，未來其建設規模將受限制，預測未來的鋪面以10-30平的小面積為主，此外，建築規模的限制或將直接影響到招商檔次，小面積的鋪面通常不太容易引入大品牌企業。
其次，與佳創地下商業正處於地鐵出入口的主幹道位置不同，本地塊的位置稍微偏離地鐵主出入口，屬於支流的位置，通往此處的人流，一般目的性較強，只是去往某一特定方向或特定地點，因此，預測未來人流量不及佳創地下商業。
根據中原研究部分析，萬博地下商圈，最大的機遇，便於藉助地鐵7號線的開通運營，吸引來自市區、漢溪長隆、廣州南站的大量人流，來帶動自身發展。同時又將這一人流引入萬博地上商圈，再藉助地上商圈的活躍，與地上商圈形成互補互動、互盈互利的局面，拉動整個萬博商業中心全面快速的發展，為番禺區域發展增添動力。
不過，值得注意的是，由於萬博地下商業空間的開發進展，強烈依賴於地鐵7號線的建設進度，而目前，所有萬博地下商業的土地，全部以招拍掛方式，交由社會企業獨立開發運營。那麼，這些地下商業項目，無論在建築設計、施工進展、道路規劃、業態規劃等方面，如何最有效率的與地鐵公司溝通、協調、互助，對萬博地下商業的發展至關重要。
根據地鐵公司信息，截至8月11日，7號線土建工程完成72%，而鶴莊站則是7號線首個封頂的車站，地鐵七號線橫貫番禺，從廣州南站出發，沿漢溪大道行進，至大學城南站，中間設9座車站，預計最快明年底通車。
萬博商業項目扎推
萬博商務區地下空間總建築面積為179.87萬平方米，僅次於廣州國際金融城和珠江新城。其中商業部分佔總規模的比例為21%，為37.27萬平方米，約為目前珠江新城地下商業規模的兩倍。據中原研究部監測，本次出讓的萬博地下商業空間二與去年佳創拿下的萬博地下商業空間一，兩地下空間的商業總建築面積約為9.36萬平方米，僅佔整個地下空間商業規模的1/4。萬博地下商業空間很大一部分由番禺萬達廣場、番禺現代信息服務業總部、四海城等商業項目組成。
目前，商務區內萬博中心、吉盛偉邦、海印又一城，以及番禺萬達廣場購物中心均已開業；番禺現代信息服務業總部、廣晟匯、中鐵諾德中心以及華新物流園等項目正在施工建設中；四海城、招商城市主場、荔園地產中心以及奧園國際中心則已步入在售或待售狀態。整個萬博商務區囊括了近二十個商業項目，單單地上商業總建築面積就已高達367.69萬平方米。同時，萬博商務區地上地下均規劃布局了大規模的商業面積，兩者構成一個立體的商業空間，亦自成競爭關係。未來地下商業如何引流而下至關重要。
成功的地下商業關乎交通、商圈、綜合體三大驅動因素，而萬博屬三大因素複合疊加型地下商業。但由於萬博商務區為新興型商圈，商業商務氛圍暫欠缺，因而商務區地下商業發展的最大驅動力為未來地鐵和公交換乘帶來的大量人流。
據規劃，萬博地下空間將建設為華南首個4層地下立體交通樞紐系統，未來地鐵七號線鶴莊站位於此，與地下公交車首末站、地下計程車停靠站等多種交通工具實行無縫換乘。
瞄準萬博商圈白領消費力
根據萬博商務區的規劃與實地調研，中原研究部認為未來萬博地下商業的消費人群將以商務區上班族為主，長隆旅遊度假區遊客為次，周邊社區以及大學城居民為輔。
1、主消費客群：商務區上班族。
番禺是廣州白領居住集中地，生活氛圍濃鬱，但區域商業和辦公配套發展相對緩慢，致使區域潮汐現象明顯：大批居民白天出城傍晚歸家，交通擁堵不說，還被冠以「睡城」之稱。地鐵7號線及各類交通的無縫接駁建設，可緩解目前片區內外交通擁擠的問題，亦可實現漢溪長隆與萬博兩商圈的快捷通達，有效地擴大遊客消費範圍，為萬博地下商業提供強勁的消費力。
萬博商務區規劃用途以商業商務為主，片區內僅一宗居住用地。按相關規劃，該商務區未來將建成超過200萬平方米的寫字樓群，以吸引更多企業入駐。而且商務區將以數碼、信息、汽車、物流、教育科研等行業聚集為主，該部分行業的從業人員收入中堅，是支撐萬博地下商業消費的主力。
2、次消費客群：長隆旅遊度假區遊客。
廣州長隆旅遊度假區每年接待遊客超過1600萬人次，但目前漢溪長隆商圈消費以旅遊住宿為主，並未形成旅遊購物的消費圈層。若未來與地鐵7號線連通的地下商業空間可有效分流人群至萬博商務區，將極大地豐富萬博地下商業的消費群。而從萬博地下商業空間一的宣傳定位亦可印證，佳創將項目定位為海底景觀、水域、時尚商業街、休閒、娛樂等五大主題體驗環球之旅，無疑是看重長隆旅遊度假區的輻射影響。
漢溪-長隆-萬博商圈商業分布（來源：中原研究部）
3、其餘消費客群：周邊社區以及大學城居民。
目前，萬博商務區周邊有華南碧桂園、萬科歐泊、廣州雅居樂花園、華南新城和錦繡香江等大型社區。萬博的地下商業一方面可補給周邊居民生活娛樂需求；另一方面，由於地鐵7號線大學城南站與商務區僅3站距離，未來也將吸引大學城居民及學生群到此消費，以緩解大學城新區規劃配套落後的尷尬。