重要信號：4萬6，朝暉老破小兩天成交！這輪行情要到尾聲了？

01

「300多萬的房子，怎麼才過兩天就賣掉了，而且還只能還那麼一點價。」說起自己的買房遭遇，沈阿姨五味雜陳。

沈阿姨原本住在江城路一帶，因為年紀逐漸大了，孩子也已成家立業，就想著能和自己相識多年的小姐妹住得近一點，打麻將跳廣場舞什麼的都方便。

小姐妹住在朝暉。沈阿姨最初的算盤是，在邊上買一套房，然後賣掉現在住的房子，總價應該差不多。

趁著每周一例行的學舞時間（地點在朝暉某藝術館），她去了一趟邊上的中介。業務員推薦了一套70多㎡的房子，叫價350萬，折合單價差不多4萬8。

房子沈阿姨看了很喜歡。雖然建造年份較早，但正好位於一條小河邊，環境不錯，而且戶型方正，得房率很高，樓層採光什麼的也非常好。

儘管業務員一再強調，這套房子非常搶手。但已經多年沒有買房經歷的沈阿姨，認為這只不過是營銷手段，按慣例說要回家考慮考慮。

「朝暉的房子哪裡要4萬8，濱江的新房子也就這個價。」沈阿姨一臉自信。

當晚回到家，和家人商量後，沈阿姨做出決定，下周一去跳舞時和中介攤牌，能還到300萬就買。

結果，這個星期的舞服還沒有曬乾，小姐妹就打電話來，說房子賣掉了。據了解，買家只還了15萬元，最終折合成交單價46500。

「報紙上是看到過說現在杭州房子俏，沒想到俏到這個程度。」

02

沈阿姨或是因為久離樓市，對行情不夠了解。而事實上，最近一段時間，杭州不少老破小的成交都不錯。

以老破小比較集中的下城區為例，根據某媒體統計的數據，過去30天內，朝暉一區的成交均價為43610元/㎡，較去年10月上漲9.2%。

鏡瑞弄均價64090元/㎡，較去年10月上漲12.5%；最誇張的是直戒壇寺巷，上漲幅度高達31%。

同在下城區，房子相對較新的大家武林府和野風現代家園，近30日的成交均價和去年10月相比，卻分別下跌了18%和5%。

在另外一個老破小聚集地上城區，漲幅居前的同樣是鳳凰北苑、信餘裡等建造於上世紀八九十年代的老小區，力克錢江御府、金隅學府等次新房。

我愛我家的數據顯示，朝暉三區一帶的房子，雖然掛價從3萬多到5萬不等，但今年上半年成交均價基本集中在4萬左右，高的不過4萬4。

沈阿姨看中的這套，雖然條件比較好，這溢價也太厲害了。

雖然二手房的成交具有較大的偶然性，但多個老小區集中上揚，足以證明市場上追逐的資金不在少數。

03

不過，我更關心的，是所謂的「老破小魔咒」會否再次上演？

在杭州樓市，一輪行情的尾聲，有兩種典型的標誌：老破小開漲，或環杭開漲。

以2010年後為例，杭州樓市有兩輪比較明顯的上漲。

第一輪出現在2009年下半年至2011年第三季度，持續時間大約是30個月左右。

這30個月，是杭州樓市歷史上的巔峰時期，幾乎大多數月份的同比漲幅，都在兩位數。根據統計，2010年杭州房價達到25840元/㎡，超越北京，上海。

排名全國第一。

在這輪上漲的尾聲，環杭出現瘋狂補漲。那時候的環杭，地域概念還不像現在那麼廣，主要集中在靠近海鹽的下沙，和靠近臨安的老餘杭一帶。

2011年9月，下沙某樓盤開盤。582套房源，1000多個客戶，當天預定率就達到了95%。

寬敞的大馬路，變成了巨大的停車場，車子一直綿延到了沿江大道;售樓處前，搭起了100多米長的帳篷，裡面人聲鼎沸，人滿為患……

在老餘杭鎮上，此前一直不溫不火的某樓盤同樣遭遇瘋搶，80多套房源瞬間銷售一空。售樓人員直言「沒見過」。

但這些，卻成了杭州樓市那個時期最後的高光時刻。隨後，杭州樓市進入了著名的「陰跌5年」。

04

第二輪上漲，始於2014年9月，從大周期看，一直持續到現在。

雖然整體而言，這是一個上漲的大波段，但這其中，仍有起伏。即便未見深度回調，但橫盤的時間加起來仍然高達30個月以上。

其中最著名的一段調整期，就是2018年7月，以綠城拿下西興地塊（即目前的曉風印月）價格未封頂為起點，前後持續不到一年。

而就在此前兩個月，我的朋友飛哥，成功高位套現了一套老破小。

飛哥的房子在市中心某老小區，40多㎡，正是在2016年高點時入的手，當時價格差不多3萬9。

買入即巔峰，隨後這套房子基本上處於「套牢」狀態。好在飛哥自住為主，影響不大。

後來添了孩子，飛哥一直想換套大的。2018年3月他去掛了牌，價格和買入時基本一致。但很長一段時間，無人問津。

5月的某一天，飛哥正在吃飯，電話響了。中介說有人看房，飛哥想著人在外面，又預估賣掉希望不大，就推掉了。

沒想到過了幾天，中介說有3波人要看房，後來增加到10波。在深深的懷疑與不解中，飛哥加價12萬後順利出手。

前段時間，飛哥經過中介門店時，順便看了一下行情，發現他這個小區的很多房子，掛牌價比他那套賣掉時，都還要略低或僅持平。

數據顯示，2018年3-6月，也就是階段性調整的前期，杭州二手房成交月均高達近萬套。但從7月開始，跟隨整體行情開始量價齊跌，至年底基本回落到3000套/月的水平。

也就是在這幾個月，包括翠苑四區、景芳五區、古蕩新村、濮家新村在內的一片老破小集體開漲，基本達到此後近一年的價格高點。

像翠苑四區，2018年3月的成交均價在42500左右，到了下半年，回落到不足4萬1；景芳五區2018年上半年的成交均價接近4萬，下半年不到3萬9。

不僅如此，好找房數據顯示，目前這兩個小區的成交均價也分別只有4萬1和3萬9，未回到2018年上半年的巔峰。

05

類似規律，在股市中也能找到，最著名的就是「兩桶油」現象。

2015年6月，滬市到達5178點的階段高點，隨後出現了著名的股災，大盤在不到8個月的時間裡，跌掉了2000多點，幾乎被腰斬。

兩個月前，也就是2015年3月，中國石油從不到11塊開漲，短短36個交易日內，漲到了最高近16元，階段上漲高達近50%。

要知道，中國石油是最著名的「熊股」，自上市之日創出48元的高點後，10多年間一直處於下跌狀態。

能在不到2個多月裡階段性上漲四成多，簡直是神跡。

難怪很多老股民，後來一見到兩桶油上漲，就趕緊賣出手中股票，以免吃誤傷。

究其原因，無論是老破小還是遠郊房產，更像是樓市裡的「兩桶油」：不僅幾乎沒有任何炒作的題材（除了部分學區和拆遷概念外），而且放眼望去，命運一眼看得到頭。

當這樣的房子開始上漲，意味著階段性整個大盤的輪動已經衰竭，或者說，市場上能炒作的題材不多了。

當然，一定會有人持相反意見，認為當下的杭州樓市仍然火爆，很多板塊的未來，一定支持更高的房價。

我不會否認整個城市的基本面，也從來沒有說過一輪行情的結束，一定會以全盤暴跌的方式。事實上，它很可能以橫盤、震蕩甚至局部板塊仍舊上漲的形式存在。

但這個時候，因為選籌建倉的時機和眼光不同，會帶來截然相反的下場。

畢竟，如果你在2015年6月買了貴州茅臺，雖然中間曾經被套20%，你能咬牙扛過去（很多人是扛不過去的），拿到現在，翻了8倍多。

但如果你是在那個時候，花15元買了中國石油，那麼很不幸，昨天它的收盤價剛剛4塊出頭。