國家出臺「新規」，高層住宅迎巨變！4層以上加電梯，有重大利好

每每提及繁華的城市，相信大家都和我一樣腦海中會浮現出鱗次櫛比的高樓大廈、川流不息的人流和流光溢彩的城市霓虹。

有專家曾經說過，最能代表一座城市繁華經濟的就是，這個城市擁有的摩天大樓數量，即只有在經濟蒸蒸日上的時候，才會有實力去修建高樓大廈。

過去短短的二三十年裡，中國建造了數不盡的流光溢彩的新城市。而全國大大小小的城市土地上，一座座高樓大廈拔地而起，也算是共同見證了中國房地產的高速發展。為了追求城市的現代化形象，更為了比拼經濟實力，很多城市都在拼命建造接天連地的商業大廈。比如2020年世界十大高樓大廈榜單（包含在建）中，中國就獨佔7席：在建的蘇州中南中心排名世界第二，總高729米；武漢綠地中心，總高636米，排名世界第三；總高632米的上海中心大廈和621米的天津高銀117大廈，分列第四、第五。

其實我們不止商業建築冠絕全球，住宅樓也更是越蓋越高。有一項調查數據顯示，過去二十年，全球建設最多高層住宅的國家就是中國。據不完全統計，截止到2019年底，我國擁有高層住宅數量高達26萬棟。

我們為什麼如此熱衷於建設高層住宅？不需要過多解釋相信大家也應該能猜得到原因：

其一，我國人口數量巨大，尤其是超大、特大城市，地少人多的矛盾一直很突出。而高層住宅可以節約土地，增加住房數量，供更多的人解決居住問題；其二，高層住宅是開發商的賺錢「神器」，開發商也更熱衷於建設高層住宅。同樣的地基，建10層和建20層，開發商最後銷售的貨值可以提升一倍，也就是說，開發商差不多可以多賺一倍的錢；其三，高層住宅具有天然的採光、通風等優勢，也越來越得到國人的青睞。

和高層住宅的優勢比起來，它的劣勢其實更加明顯。北大教授就曾經預言，未來中國有超過一半的高層住宅都會淪為「貧民窟」。

首先，高層住宅建設、維護成本高。由於應力增加，設備和裝修水平必須提高，施工難度增大，因而造價必然大大高於多層建築。維護運營費用也是一筆不小的開支，尤其是二三十年後設施老化後的維修不僅難度大，而且往往需要花費巨額費用，比如外牆、內部管道、電梯等維修；

其次，高層住宅並沒有那麼實用。十層以下建築，遇到停電停水等故障時，居民可以通過爬樓梯上下，但是動輒二三十層的高層建築，就沒有這麼方便了。而且據統計，30層以上建築，上下班高峰期，等待電梯的時間會拉長到15-20分鐘一趟。據有些四五十層的住戶反映，每天光等電梯就要花費一個小時。高層建築使用起來頗不方便；

再者，高層建築往往公攤都比較大，即得房率非常低。一般而言，兩梯四戶的高層住宅，公攤至少為18%。有些設計有嚴重缺陷的樓盤，公攤甚至高達百分之四五十。買房人不僅要為多出來的公攤支付高昂房價，還不得不長期支付採暖費、維修基金，甚至未來還要承擔房產稅、空置稅等費用，不公平待遇還將進一步加劇；

第四，高層建築存在很大的消防、救援等安全問題。比如，發生火災時，一般的消防雲梯只能夠到30層高度，更高層的居民救援、逃生等問題一直難解。此外，高層住宅因為填充了更多的保溫、隔熱、隔音等材料，而且管線網路等布局複雜，發生災害故障的概率也更大；

第五，也是最重要的一條，高層住宅保值率較低。這是因為高層住宅住戶數量大，人員混雜，既不便於管理，更不利於保值。二三十年後，且不說這些住宅維修費用高、難度大，即便是拆遷也沒有幾個開發商願意接手。所以基本上這樣的房子未來很少有人願意接盤。

那麼到底哪些房子算高層住宅呢？你現在居住的房子到底是不是高層建築呢？按照我國住宅設計規範，高層住宅意為10層及10層以上的建築，而4層以下算低層住宅，7-9層的屬於中高層住宅。

高層住宅缺陷明顯，因此有人質疑，不久的將來，高層住宅在完成它的「使命」之後就會被拋棄。也有人預測，未來高層住宅或將「消失」

4層以上居民注意，國家出臺住宅「新規」，未來高層住宅或真的將「消失」。而且住宅「新規」下，一類人有福，一類人卻有「麻煩」了

自然資源部國土空間規劃局二級巡視員李楓曾經說過，城市要做更高的高樓，這不符合我們現在生態文明理念的要求。他解釋稱，超高層建築不僅造成我們資源上面的一個浪費，另外也造成了我們城市的整個的風貌，千城一面千篇一律，特別是像這種玻璃幕牆還會造成一些光汙染，甚至老化以後還會帶來一些安全的隱患。

2020年住建部聯合發改委下發的住宅「新規」，對高層住宅未來的發展有了幾點明確的導向：未來超高層、高層建築在很多城市都會「消失」，即使很多城市真的有建設的需要，想建起來也不容易：

首先，嚴格限制各地盲目規劃建設超高層「摩天樓」，一般不得新建500米以上建築。如需建設，需要經過一系列的審查、論證、覆核；

其次，新規規定，250米以上的住宅要嚴格限制，同樣確需建設的也要經過複雜的論證審查批准後才能建設。事實上，100米以上的住宅未來也要經過嚴格審批才行，按照層高3米計算，100米也有30層高，對於住宅來說，這仍然太高。

再者，新規明確了，未來中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。這裡需要重點說明一下，也就是說，未來在廣大的中心城市及縣城住宅的高度會下降很多，尤其是10層以上的住宅數量會越來越少。這意味著，持有這種類型的房產（10層以上住宅）的業主，可能真的「麻煩」了——未來住宅多以容積率更低、公攤更低的多層建築為主，前些年建設的高層住宅的缺點會更加明顯，這會加劇這些房產的貶值，說句實話，未來同樣的價錢大家肯定都會選擇多層住宅。這或許意味著，高層住宅會很難轉手。所以說，新規對高層住宅是巨大的利空，這決定了未來高層並不一定會受追捧。也有人表示未來高層住宅價格可能會很低，只有那些拿不出更多錢的「窮人」才會購買高層住宅。

再者，新規還規定，4層以上的多層住宅就要安裝電梯，這對於4層以下的業主來說真的是有福了，尤其是最高層和次高層居民，加裝電梯後，房產因為有視野和採光優勢，升值空間更大。有專家預計，一般的無電梯小區，在加裝電梯後，最上層建築的升值溢價率可能達到10%-15%。

事實上，從去年起開始執行的「舊改」政策，裡面也對4層以上住宅加裝電梯有明確要求：完善類改造，支持加裝電梯和無障礙環境建設。國家要求，2025年前完成2000年底前待改造舊城區的高層住宅改造任務。這部分住宅基本都在五六七層左右，據了解，全國大概有14萬套。其中2020年全國要完成3.9萬個老舊小區的改造，涉及700萬戶居民。

雖然當前階段，加裝電梯的分歧問題尚未完全解決，但是很多城市也產生了一些很好的示範效應。而且隨著多地出臺措施解決電梯加裝難題，對老舊小區多層住宅的加裝電梯等問題也正在友好妥善地得到解決。比如濟南、青島、長沙等地，正在試點多層住宅加裝電梯的財政資金補助。杭州也在試點安裝電梯費用補助和安裝電梯涉及到的電力、通訊等管線遷改費用的補助。

最後我們想說，無論是「住宅新規」還是「舊改新政」，其實都在不斷地改善我們的居住大環境，最終目的是讓每個人都有更好的居住體驗。不過對於購房族來說，隨著新規落地，未來買房也要長心眼了——過去受歡迎的高層住宅，缺陷正在暴露，也越來越遭人嫌棄，未來在購買這類房產時一定要考慮清楚，切忌貪圖便宜。

來源：鳳凰新聞 樓市新觀 侵刪