TOP房企捂不熱，精裝改毛坯，價格下調25%，這個區域到底了嗎？

不說廢話，今天開門見山，標題裡說的這個區域就是經開物流園區。

1

8300的經開區

前一段兒，這個區域的金地名悅，打出了8300的特價房，10套。這個價格，在朋友圈，著實刷了一波存在感。

當然，這可不是常態，8300的價格是工抵房，名額不多。

所以，你要是以8300的價格來定義整個區域的均價，顯然是不妥的。

不過，這個片區集體打起了價格戰，過得還是相當艱難，卻是真真實實存在的。

比如，萬科溪望的洋房就出過特價，洋房10000+。

再比如，區域在售高層，毛坯的價格基本在10000左右，有些房源已經跌破5位數。

放在兩年前、三年前，這樣的價格，顯然不可思議，開發商不會同意，甚至購房者都不會相信價格會下調這麼厲害。

三年前，2017年，萬科、金地、碧桂園前後腳拿的地。

金地，容積率3.5，折合樓面價5151.71元，綜合房價12066元。

碧桂園，容積率3.5，折合樓面價5163.67，綜合房價11616元。

萬科，容積率2.5，折合樓價價7215.06元，綜合房價13666元。

樓面價真的都不低。

作為早期進駐該片區的TOP房企，當年開盤其實也是順順利利的。

萬科溪望，精裝高層，價格賣到了13500元。

碧桂園峰景，精裝高層，價格賣到了13000元。

金地名悅，精裝高層，價格賣到了12700元。

全部都在12500以上！而且，去化雖然談不上很高，但也不算低。金地去化超過65%，萬科去化也在60%。

說明，還是有不少人買帳的。

彼時，這個價格，可以買到二七新城，甚至西南三環邊兒。泰宏建業國際城毛坯13700，鑫苑名城13000，融僑悅瀾庭12300，招商天地華府13500帶裝修。

也許是三盤接連開盤把區域內的客戶消化得差不多了，緊接著，區域內迎來了兩連調。

以金地名悅為例：

首開均價12700元，精裝修；

2019年11月，精裝修改毛坯，均價11000元；

2020年年初，片區集體價格戰，均價10800元，甚至跌破萬元。

之後，更是爆出8300元特價工抵房。

至此，區域內精裝高層的價格基本上在10500-11000，區域內毛坯的價格9800左右，區域內洋房的價格在13500左右。

但，還是很艱難。

2

8月實探

誰都沒想到。

這個區域進駐的幾乎全都是TOP開發商，但這個區域卻集體打響價格戰，價格下調得也相當厲害。

原因，其實不難理解。

如果不是地緣客戶，去過經開物流園區的人大概都會有所了解。

先看幾張圖。

最直觀的感受是什麼？

路修得還不錯，大車是真多。

這個區域是物流園區，從大的規劃和近兩年落地的企業來看，你能明白，這個區域的重點是產業，並不是宜居，也不是生活。

簡單舉幾個例子：

這個片區有世界上最大的客車生產企業，宇通集團四大整車項目，有投資60億元的上汽整車生產項目，有投資50億元的中鐵智能裝備產業園。

這個片區有投資30億元京東集團亞洲一號項目，有「四通一達」有順豐，有宅急送等全國快遞行業龍頭企業。

這個片區有普洛斯、豐樹、安得、招商局、嘉裡、日通等世界500強企業。

這個片區還有全國最大的冷鏈物流企業，眾品冷鏈。

得益於有利的地理位置，白沙、港區、濱河國際新城，鄰居一個比一個強大，物流園區還是有發展前景的。

事實上，很多人並還不知道：經開區投資超過20億的產業項目，多半都在物流園區，近兩年，經開區的GDP在鄭州市區，僅次於金水區和港區。

但這些數據又恰好證明了這個區域一直以來的發展重點還是產業，居住註定只能是配角。

規劃圖上也能看出來：

1、物流園區佔比例最大的用地顏色為棕色，為工業用地。這部分地塊主要分布在物流園區的西側，南側。東部片區多紫色，物流倉儲用地。工業用地的比例能達到40%。

2、大家關心的住宅用地，被分隔成一塊一塊兒的，沒有大盤，即便項目想形成集聚效應，落地配套也相當困難。

這就導致了，這個板塊在商業、教育、醫療、交通等生活配套的落地上還是需要時間的。

3、商業地塊大多也是點綴配套。實探中，物流園區最熱鬧的一條底商，集飯店、便利店、小超市一體化，不在目前的住宅區，而是在物流企業園區。

有人可能要反駁，往南看，物流園區有兩條河流穿過，大面積住宅用地集聚，有湖，有綠地，有一圈商業用地，規劃小學、中學教育用地密集，小環境看起來居住氛圍不錯。

別急，這個我們後面會講到。

還回到大片區，十年內，這個區域沒有地鐵落地，這是相當致命的。

這是2019-2024年，鄭州軌道交通第三期建設規劃圖。

注意，紅圈中，經開物流園區的地鐵，是空白！！

一個區域即便偏遠，但如果有地鐵規劃，依然有通勤的便利性，但在鄭州三期地鐵規劃中，這個片區是空白。

當然，我不否認規劃中是有地鐵13號線的。

13號線，相當美好。自北向南連接東區-經開-港區，經過高鐵南站和9號線實現換乘。

但，我們來算一下，地鐵第三批建成通車預計要到2024年，如果13號線運氣好的話也許能趕上四批，大概2030年左右能通車？運氣不好的話再推個5-10年。

更直白一點就是，10年內，經開物流園區大概率是沒有地鐵的。

10年內沒地方，放在其他地方，其實也不算大事。畢竟，鄭州往前數個7年也是沒地鐵的。比如三環邊兒，甚至四環邊兒，還會有多條公交通道，基本的通勤是沒有問題的。但本就比較偏的經開物流園區，現狀是公交車很少，幾乎可以忽略，計程車也很少能夠看到。

片區路確實修得不錯

但，這個區域內萬科、碧桂園、金地都要陸續交房了，陸續入住，片區內自駕出行沒有大問題，但公共運輸真的是問題。

舉個例子，從高鐵東站出發，需要換乘，通勤時間，通勤費用都不低。如果從東區CBD出發，則時間更久。

然後，交房的時候又出bug了。萬科溪望的房本成了中牟縣房本，又引發了一波維權。

3

到底了嗎？誰能買？

目前這個價格是市場調整之後的價格。

這個價格，不能說對所有人對沒有價值。

這個價格，其實地緣客戶是可以挑一挑，選一選的了。

1、如果你是剛需，在東區、經開上班，能承擔起區域的價格，想買，我會勸你再考慮考慮，畢竟目前來來看，這個片區對普通的剛需來說，並不算好的選擇。

2、如果你要投資，勸你遠離。畢竟從目前來看，這個片區加上後續南部片區的不少項目，其實潛在的供應量還是不小的，後續有沒有人接盤，答案大概率是否定的。周邊工作人員，經濟允許的，會就近買房，經濟不允許的，大概率也有宿舍，所以投資的，還是省省吧。

3、如果你是地緣客戶，比如周邊拆遷，需要安置，那麼可以挑選一下，畢竟習慣了這個區域，親戚朋友都在這個範圍內，還是有歸屬感的。

4、如果你是周邊物流園區的工作人員，或者宇通、宅急送等企業的工作人員，並且要長期在此工作紮根，那也可以挑選挑選，畢竟上班相當便捷，價格也還算OK。

對於後兩種群體，其實，除了萬科、金地、碧桂園三子的項目，還可以向南再找找。

就是圖中夢湖周邊的位置。

夢湖周邊，就在去年，集體進駐了不少開發商。

2019年8月，保利競得49.6畝地，樓面價4945元，溢價率6.8%。

2019年8月，星聯置業競得50畝地，樓面價4175元，溢價率18.5%。

2019年8月，英地競得65.4畝地，樓面價4607元，溢價率28.1%。

2019年10月，經開投競得76.73畝地，樓面價4623元，底價。

2019年11月，路勁地產競得35.8畝地，樓面價4292元，溢價率17.73%。

2019年11月，興瑞競得72.2畝地，樓面價3766元，溢價率2.6%。

全溢價成交！

圖中圈出位置就是這些地塊的具體位置

夢湖CBD效果圖

鳳河實景

夢湖CBD是以夢湖為中心，是整個物流園區的中央商務生活核心區域，區域內最主要的核心景觀，休閒場地都在這個區域內。

雖然大片區以產業為主，但夢湖CBD小環境還是OK的，對於周邊地緣客戶來說可以選擇。當然，對於大多數其他人而言，仍是不建議，儘管小環境不錯，但你不能一直待在以家為中心的方圓5公裡之內。

未來這個片區是否能起來，不能只靠宣傳和底價的套路，得真正讓地緣之外的客戶認可。

得有好的產品，好的配套，好的資源，性價比還得要高！

這個區域內，zf也在積極落地一些項目，比如鄭大二附院的新院區，有些開發商也在做這些配套，比如綠都，綠都物流園區項目與朝鳳路小學籤約，與河南省實驗中學龍飛校區合作。

但，無論區域總體還是小片區都需要長時間的等待，鄭州有太多新區，太多區域CBD了。

1、這個區域怎麼讓地緣之外的客戶去真正認可？畢竟價格差不多，白沙也是一個選擇，而且白沙的認可度是要高於這個片區的。

2、夢湖CBD周邊的項目抱團後，萬科、碧桂園、金地這些離夢湖CBD較遠區域的項目去化會更加

艱辛。

後記：

最近特價項目還是挺多的，比如洞林湖片區的遠洋，最近小高層也打出來了不到5XXX的房價，也是刷爆朋友圈。

下半年，買房，有不少房源是可以選擇的。特別是在全國布局的口碑房企，這些開發商在特價力度上不會在意一城一地的得失，特價房源也會相對是實在，落地品質也相對有保障。

當然，即使選擇這些房企，也要儘量在主城範圍內，即使你是近郊的地緣客戶，也要注意選擇區域核心。選區域核心，項目扎堆的；選有地鐵的，即便規劃是在10年之後。

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