地產圈絕交話題！買房到底是選精裝，還是選毛坯？

一個區域內同時有兩個競品樓盤在售，一個賣毛坯，一個賣精裝。你會發現一個有趣的現象，兩個售樓部的置業顧問各自在給你介紹精裝與毛坯的優劣勢時，往往對對方大打嘴（bian）炮（di）。

自從房地產開發有精（全）裝交付以來，就算是在國家（政府）大力推行精（全）裝房的當下，關於購房是選精裝還是選毛坯這個話題，不論是在廣大購房者群體裡還是房地產從業者群體裡；都有各自的不同觀點，一個精裝派，一個毛坯派。

如果說地產銷售從業者對於精裝與毛坯的觀點會因為立場的不同而不同，比如說今天賣毛坯就說毛坯好，明天換個項目賣精裝了就說毛坯不行。與此不同，大多數購房者對此的看法就完全屬於認知的範疇了，Ta們往往是真的糾結不知該如何選。

經常就有粉絲朋友與老王討論這個話題，比如自己看中了某個精裝樓盤但是聽說開發商精裝口碑不怎麼好；或者剛剛又又叒看到新聞報導某個精裝樓盤出質量問題了業主維權，而導致自己不敢下手等等。今天，我們就來聊一聊這個話題。

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首先要說明的一點是，精（全）裝房是未來的趨勢。國家大力推行精（全）裝商品房開發交付，部分省市也相繼出臺了關於精裝房的相關政策與要求。

2018年3月15日，長沙市政府就出臺了進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知，鼓勵房地產推行全裝修銷售。《通知》明確，芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於70%。

政府為什麼要大力推行精（全）裝房呢？

一方面，推行全裝修商品房能有效減少建築垃圾（根據測算，長沙市推行全裝修每年可減少裝修垃圾約24萬噸）、優化居住環境、減少資源浪費和一定程度上遏制炒房；另一方面，家裝行業糾紛投訴每年逾1000起，當年蘋果裝飾、泥巴公社等家裝公司跑路引發群訪，也是倒逼政府加快出臺全裝修政策規範裝修市場的原因之一。

02

關於精裝，廣大購房者最主要的擔憂一是裝修質量，二是裝修品位。

絕大多數普通購房者都是裝修門外漢，看多了媒體上負面的維權報導，對開發商的裝修普遍缺乏信心。

其實，開發商的精裝比你個人請的裝飾公司可能要靠譜得多（除非你自己就是幹裝飾的）。我經常打比方，開發商好比手機廠商，在各個環節都是有供應商的。處理器是高通的、屏幕是三星的、攝像是徠卡的等等。開發商開發房子也是一樣，比如建房子有承建商，規劃設計有設計院、賣房子有營銷顧問與代理公司，精裝自然也有裝飾公司。比如萬科長沙某些項目的精裝供應商就是大家經常能在湖南都市頻道看到的金煌裝飾。所以，大家覺得一個裝飾公司要去忽悠開發商與忽悠你個人，哪個難度更大？

如此說來，為什麼我們平常還會看到那麼多裝修維權報導？

這一方面與媒體傳播的特性有關，媒體喜歡報導這種新聞，因為有流量；而我們看到這種報導後在心理上就容易產生類似於「天下男人沒有一個好東西」的這種結論，出現一種開發的精裝都很黑的錯覺。另外一方面，就是一個概率的問題，開發商裝修的房子可能是大批量成百上千套房源同時裝修交付，量一大總會出現 瑕疵品；我們普通人一輩子最多裝修兩三套房子了不起啦。

所以，我們在選擇精裝方面要選擇大一點的品牌與有精裝歷史久一點、經驗豐富一點的開發商；它們在精裝品控與售後方面，都會比小開發商與欠精裝經驗的開發商要強一些。

第二個就是精裝品位的問題，統一精裝交付的房子都是一個風格，只能做到討好一部分人。沒有辦法，這是一個個人審美的問題；面對這個問題只有通過後期軟裝來打造符合自己審美的風格了。

另外，還有一個我個人認為是周瑜打黃蓋的問題，老王以前自己做置業顧問的時候經常能遇見這樣說的客戶：你說你的精裝值一千，我覺得最多值五百，你們開發商就是黑，想賺我們的錢，你搞成毛坯不好嗎，我自己裝，我想裝成啥樣就啥樣，你們裝的我不喜歡還要敲掉自己重做。

我們不糾結它到底是值多少，同樣的成本你自己肯定裝不出開發商的效果、同樣的效果你肯定裝不出開發商的經濟，因為你沒有議價能力，而它有！相對於個人，開發商在裝修上有超常的議價實力。另一方面，開發商做毛坯其實更省事，可以避免精裝維權，也不用養著一個精裝售後部門。

當然，精裝還有很多優點，比如精裝的樓盤入住率會更高，小區居住氛圍更好；不會出現交房多年以後還有隔壁與樓上樓下鄰居搞裝修的，對電梯等公共部分造成傷害，髒亂與噪聲汙染等等等。

03

說了這麼多，你肯定會說；老王你的觀點就是支持買精裝房了嘍？

其實，要是放在以前我肯定是脫口而出說Yes，但是放在目前的長沙這種市場裡，可能就不能那麼簡單而輕鬆的說Yes了。

為什麼？

長沙樓市既限購也限價，不但限毛坯價也限精裝價，精裝部分的最高限價是2500元/㎡。對於雙限地的項目，開發商更願意賣精裝，而不願意賣毛坯；賣毛坯純屬交朋友不賺錢，賣精裝才有錢賺。

我們看到最近長沙市面上有些樓盤在精裝與毛坯之間來回切換，前期賣毛坯提高市場價格競爭力，搶佔市場客戶，快速回籠資金；後期賣精裝實現溢價。

對於普通購房者，尤其是大多數預算有限的朋友；同一個片區或者同一個樓盤，毛坯限價差不多或者相同時，加上2500元/㎡的精裝後可能就只有直接勸退了；或者本可以買一個更大一點的改善戶型也只能退而求其次買一個小一點的剛需戶型了。而如果樓盤是賣毛坯減去這2500元/㎡的精裝部分，那他就可以輕鬆上車了。後期自己搞裝修，硬裝部分1000元/㎡也能做得很好了。

這也是我們看到目前長沙市面上，樓盤只要賣毛坯，就會賣得很不錯的原因。

因為價格有優勢。

最後，我想說的是：如果一個樓盤說自己是「豪宅」，而開發商連精裝都不敢上的話，那就不叫豪宅。（我幫槓精把別墅打在彈幕上）

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