太原啥房子要3萬/平？買太原二手房要注意這幾點

2020-12-02 社科課代表

近些年太原二手房的價格真的是被炒上了天，尤其是帶有學區的老破小更是賣出了3萬一平的單價。雖說孩子上學時剛需，但是，買二手房也要睜大眼睛好好看的。

網站截圖來源於AJK

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估價之前需要了解二手房價格是如何形成的。二手房房價的形成，無非是兩個方面：一是實體因素，二是影響因素。實體因素市面上有一定的參考標準；但影響因素則帶有強烈的主觀色彩，需要豐富的經驗與嫻熟的技巧去分析與把握。

01影響因素

簡單來說分為以下三大類：一般因素、區域因素、個別因素。 一般因素 它的作用雖不明確，卻起著基礎性的作用，這些因素來源是多方面的。例如：小區人口多密度大小，機關單位宿舍要比工廠職工宿舍房子要更好賣；樓間距寬的可以更好地保護個人隱私等等

此外，心理因素也會影響房價。例如，人們普通的喜"8"厭"4'，房子沾了"8"字，身價憑空高一截；房子沾了"4'字，就只有受點委屈了。最為典型的莫過於"風水"之說，如果某套房子被風水先生指為不祥，則很難再有清白名聲，人人避之不及。

再如，賣主此刻正是債主盈門、或是打離婚官司、或者忙於搬遷，此時只恨不能早日脫手，但求不虧而已，房價也較"溫柔"。 區域因素 就住宅的區位而言，二手房價格與區位質量的優良程度顯然密切相關。考察區位質量，建議應從以下方面著手： 1：氣候條件 採光如何，是否在工廠的下風口，直接關係到生活在這裡的可行性

2：街道與交通狀況 街道擁擠嗎，有沒有路燈完全不同。治安還可以嗎，是必須要考慮的。

3：基礎設施與配套 買學區房的目的性就很明確，除此之外，醫院，銀行超市菜市場也應該是標配。

個別因素 影響二手房房價的個別因素可以從如下方面考察：二手房的結構，是鋼筋混凝土或混合結構，還是磚木結構？結構不同，造價就不同；使用年限不同，價格自然也不會相同。

二手房的式樣、設備、質量、裝修等無需多言。需要強調的是，所謂質量至少應包括三個層面：設計質量、建築質量、原屋主的使用質量。對於二手房而言，使用質量直接關係到成色、保養等問題。

02 實體因素

首先，對於居住性二手房，除了客廳以外，其空間的形狀以規整為宜，消費者要避免選擇異形房間做臥室。 臥室中要布置床，床為規則的矩形，若房間為異形，易形成角落空間，不好再布置其他家具，造成空間的利用程度低。異形房間較多的住宅，其施工的標準化、規模化程度低，造價一般高於規則形套房，高造價必是高售價。 客廳的形狀可為異形，但是空間不能過於狹長，以呈方形為宜。各使用空間大小要有良好比例，建議購房者不要選擇那種片面追求客廳大、臥室小的設計。

主臥室的建築面積應在12平方米以上為宜，非開放性家庭客廳面積也不宜超過20平方米，廚房、衛生間的空間大小要滿足基本的操作要求。總面積大，而出現"瓶頸"制約空間的住宅套房不宜選用。 其次，也要注意單個房間的物理性能包括房間內的溫度、溼度、光線的明暗和強弱，房間內的色彩和色調，空間的形狀，空間的大小。

查看室內粉刷是否細緻，用手摸牆，看是否易掉粉。如果地面處理過，應查看地面色調與牆面是否協調，圖案是否符合自己的心願。

03 避坑須知

1、 私搭私建。這涉及到面積如何計算的問題，如佔用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內外部結構，私搭私建不僅會盲目的增加銷售面積，還關乎到是否合規，安全問題是主要，不合規還面臨到強制拆除的問題。

二、準確面積。最保險的辦法是測量一下房屋內從牆角到牆角的面積，即所謂地毯面積。面積的大小直接關乎到要交多少錢，馬虎不得。

三、內部結構。戶型是否合理，朝向如何，有沒有特別要緊的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。朝向關乎到房間是否通風順暢，採光還有潮溼與否。

四、市政配套。水電氣必不可少要檢查好，打開水龍頭觀察水的質量、水壓；確認房子的供電容量；觀察戶內外電線是否有老化的現象；煤氣的接通情況，是否已經換用了天然氣；小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數和溫度。今年太原供暖出現的低溫現象實屬尷尬，要確認好。

五、裝修實況。原房屋是否精裝，裝修水平和程度如何，有沒有重裝的必要；了解住宅的內部結構圖、承重牆的位置等。

六、物業管理。水、電、煤、暖的費用如何收取；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心；小區綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。安心的物業也是很重要的，一些老舊小區物業也可能處於癱瘓狀態的。

六、舊房歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什麼背景，是何種用途；是否發生過不好的事情，如是否欠人錢或者發生過盜竊案；是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。這是很有必要的一環，雖說風水玄學不可全信，安寧沒有糾紛要好好打聽清楚。

七、鄰裡狀況。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區內看人來人往，通過衣著和生活規律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；鄰居是我們每天要見到的人，雖然他們不是什麼重要人物，但是鄰裡一小點麻煩也會影響一天的心情。

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