廣州樓市現狀：現在買南沙，3-5年是大坑，6-8年是小坑

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問：你好，關注您的微信號一段時間了，今天還是過來諮詢我的困惑。請幫忙分享您寶貴的意見好嗎？謝謝您。 目前我的狀況是名下有套深圳房產，在寶安區偏遠地段 市值500萬不到，左右欠款115萬。手上有200萬左右的現金，本科學歷，未婚，深戶，社保已繳納5年以上。明年這個時候也會有東莞房票。 我的困惑是：目前看中廣州南沙港的中交藍色海灣了。地鐵就在家門口，附近共有12個地鐵蓋子，有通車的也有還在建的。有貴族學府也有5星級酒店，有遊輪母港，有高爾夫球會，也是粵港澳區域經濟發展核心，看是整體分為特別好但目前因為是剛建立起來的自貿區概念嘛，人口暫不達標，房子還在蓋中，22年底交樓，價格500萬左右，咬咬牙可以湊起首付。不過需打持久戰，有可能中途已現有的房子來融資養，這小日子過的也比較苟且。 我想諮詢下我現在如何配資哪？把現在的深圳賣掉，付5層首付買前海1000萬的兩房哪 還是保留現在的，去買南沙港中交哪？還是去武漢買光谷附近的房子？ 怎樣的配資才算是金錢和時間上利潤最大化的投資哪？深圳是西發展，家也就在這裡。急需您的智慧，謝謝！

答：你好，南沙灣最貴到4萬，一招霍家打天下。南沙灣就一張牌，就是霍英東家。時代香海彼岸、星河山海灣、中交藍色海灣，都要奔4了，除了貴沒毛病。 現在買南沙，3-5年是大坑，6-8年是小坑 我們在星球內分析過很多次，二手市場不成熟，未來幾年都是新房的天下，目前的價格虛高，人氣不足，接盤俠數量不夠。 子彈200，現在是入手黃埔和萬博板塊的最佳時機，想想辦法破限購吧。

問：十三老師，我記得您之前比較看好松山湖，它如您看好確實一直漲。目前，松山湖房價已經普遍4.2萬了，部分超5萬。它能到這個價的主要原因是什麼？您繼續看好松山湖嗎，您認為接下來3～5年它大概率會繼續漲還是大概率橫盤？謝謝

答：去年10月底我去東莞調研了三天，回來寫了三篇文章，11月15號發文專門寫松山湖。文章明確指出，松山湖是東莞最值得投資的片區，沒有之一。除了華為支撐和環境優勢，更重要原因在於東莞是鎮區經濟，房價嚴重扁平化，缺少房價高地。經濟強勁的東莞遲早會像深圳一樣，走上分化之路，東莞的房價高地一定是松山湖。今年五月份，東莞突然開啟了驚心動魄的上漲，松山湖一路領漲，一些盤破了五萬，小面積低總價衝到了6萬。我回看了一遍我去年的文章，發現預測完全準確，贊自己一個。對於松湖，長線我肯定是持續看好的，現在入手還會有一些漲幅，不過以東莞的一貫表現，這一波之後肯定要橫盤了。

問：十三老師好，頭條關注覺得老師的乾貨滿滿，果斷加入星球，剛需新手小白一枚，子彈不多，想買350以內，方案1 投資➕租金回報高的一房學位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住➕跑贏大盤的小兩房。 目前看了羅湖的深業東嶺和京基鳳凰印象的一房一廳，深業是280-290左右，42平，帶翠園中學，但是2.3年後會被划走，周邊建了新中學黃貝，也是翠園集團管理。 鳳凰印象大概310-320左右，近41平，帶螺嶺小學，附近還有其他低房價的小區，個人會比較喜歡鳳凰印象的戶型， 請老師指點下: 方案1推薦哪個片區的樓盤 方案2 應該選擇哪個小區更有漲幅空間呢？ 謝謝，盼覆！

答：你好，深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。 但周邊的黃貝嶺村環境過差，進入社區之前要經過大片的村中小路，這樣就影響了它的長期潛力，自住上學可以，投資適中。 350萬總價以下是可以考慮買羅湖的 3月4月的成交數據福田和羅湖（300-500萬）佔比非常高 一天到晚在說一路向西 投資正確的打法就是根據自己的實際情況來做方案350萬以上考慮（南山 福田 寶安 龍華）350萬以下考慮（龍崗 光明 羅湖） 購買總價低的人畢竟是大部分的人（西部漲的好的房子也是板塊片區最低總價，最低總價漲幅最高） 然後買不起西部就不買房了嗎？ 也要先上車在置換呀！坂田也是龍崗呀（看看漲幅不好嗎？）（龍崗中心區的學位房漲的不好嗎？）（龍崗剛需上車次新地鐵房漲的不好嗎？） 每個片區都有漲幅好的和漲幅不好的，那麼就要看專業程度了 所以自住考慮，這2個盤優先鳳凰印象。

問：千老師，請問在深圳買房朝向的問題。朝東和朝北區別大嗎，深圳朝北的房子會比較難出手嗎

答：人越窮，越不會矯情，因為除了接受，別無選擇。 朝向也是如此，越剛需的盤，對朝向越不敏感，越貴的盤，朝向價格差越大。

問：您好，深戶要2020年上半年辦好，現打算把二線城市郊區的聯排賣掉，但不好賣，目前手裡子彈不多，又想考慮一線資產配置，老師有好建議沒，謝謝。

答：沒房票我們有辦法弄，沒子彈我們可以融資，房價雖然局部上行，但是整體企穩，不用太著急，儘快處理別墅即是，能否不賣即加槓槓要視你們的倉位情況而定。

問：老師，您好！看了您很多信息，決定加入您的星球，我賣了深中的學位，賣後發現虧了70萬，現在手裡有350現金，在布吉石芽嶺健康花城有一套自住，上周在寶荷京基御景半山定了一套105的，感覺有點衝動了，現在在糾結是否投資失敗，不知道這個片區如何？還是放棄定金重新投資？如果重新選擇您推薦哪裡？有什麼建議，計劃在京基付7成，另外想問問，深戶家庭有辦法購第三套嗎？

答：去年深圳西部南山、寶安、光明漲了不少，按照板塊輪動來講，現在深圳東部還沒怎麼漲，現在是不是應該去買東部龍崗、坪山？ 去年深圳西部房子的價格為什麼會上漲？主要原因還是西部產業強，購買力強，市場需求量大。而西部南山、寶安、光明無論是新房還是二手房供應量都非常有限。深圳房子的價格是買上去的，是需求推動價格上漲的。所以去年深圳西部房子價格的上漲還是供需關係推動的。 去年深圳東部房子的價格為什麼沒怎麼漲了？主要還是東部產業弱，購買力弱，市場需求相對來說會小。而東部像龍崗、坪山無論是新房還是二手房的供應量又相對來說會大很多。供應量大，需求又相對少，價格自然漲的慢。 深圳不大，房子價格都會上漲。只是有的區域漲的多一點，有的區域漲的少一點；有的產品漲的多一點，有的產品漲的少一點。但如果我們是投資，就會有投資的機會成本，你如果買了漲的少一點的房子，那你就不能去買漲的多一點的房子，那你自然就賺的少了。 板塊會輪動。但其實去年深圳東部的房子不是沒漲，只是漲的少一點。事實上東部也已經漲了，不存在再輪動的。從供需關係講，未來也是深圳西部漲的會比深圳東部多一點。 所以京基御景半山並不推薦，投資有更好的選擇。可以申請開發商更名賣出去的，或者直接用疫情的不可抗力申請退款。 深圳首付3成方案： 1.全款抵押 2.找渠道做首付貸或者5改3 3.開發老人票做接力貸。 碧海 西鄉 上塘 西麗 前海 蛇口都是更好的投資板塊。

問：老師，您好！您對羅湖深中的學位房怎麼看？2019年下半年開始，深中學位房暴漲，基本都是上漲了100萬。我手上有一套鵬公館，我打算賣了換一個兩房的深中房，適合居住的。這樣投資居住都不耽誤，您比較推薦周圍哪個盤的深中小區，上漲潛力大的。因為今年8月即將滿2年，所以打算賣了置換，感謝指導

答：優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖唯一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。 學位房是真剛需，易漲難跌，雖然羅湖有生源老化的隱憂，但是這種第一梯隊的頂級名校，很難被撼動的。 金麗豪苑和嘉多利花園可以關注

問：你好！想請教下，目前在深圳工作3年，東莞的房子1年半後才能轉手，是否需要現在就把戶口遷到深圳？東部龍崗或坪山中心區次新兩房值得入手麼，謝謝回復！

答：三年後你就可以把東莞出售換深圳大房子，你需要的是確定性的收益+好流通，買東部的話，得看你們適不適合，也要視具體板塊和個盤而定，14號沿線為宜，別被朋友圈帶去買恆大錦城之類的犄角旮旯了。

問：十三老師，恆大77兩房和中海康城朝北三房，總價相差不大(280-300)，投資的話，選哪個更好些？

答：我認為康城的兩房三房都會好過於恆大的兩房，一房兩房位置越核心越好，同樣的總價下，功能越多越好，雖然坪山中心區發展也不差，但是和大運比，不是一個級別的，康城的租金也會好些。

問：老師 現朋友有三湘海尚140平雙拼低於市場價100萬賣我 算筍嗎？

答：不算，筍盤的定義是成交價的7折，事實上，你淘到8折的房難度都很大。 如果沒有專業的淘筍渠道，這套房子沒有硬傷，可以考慮拿下。 但是需要對比最新成交價，不是報價

問：大神您好！我們現有華僑城海景花園三居(高層海景房，老小區，但停車位充足，自住舒服，臨華僑城小學，升值空間小，市值800萬左右，貸款350萬)，我們夫妻年收入拿到手100萬左右(比較穩定，月入6萬多，其餘年終獎)，由於之前沒考慮投資房產從不做槓桿錯過了大把機會。現在痛定思痛，請教下如何投資一套房，小孩目前3歲多，小學我們還是想就近在華僑城小學上，但在她在中學前能鎖定地段名校上一個好的中學同時兼投資保值需要，和您請教是現在一步到位投學區房，還是先投資一套5年後賣再買學區房，買哪個小區比較合適。另外，我們現金只有40萬，其它錢都在企業股權(早中期)取不出，只能現有這一套房和您請教看怎麼套現。

答：您好，回到自住角度上來看，華僑城綠樹環繞，鬧中取靜的，自住賺了享受。 但華僑城的房子大都有一個缺點：戶型太大，沒有好學位支撐的高總價兩房其實是很危險的，深圳是個務實的城市，單純為美景為環境去買單的人不多，更多的是為學位為便利為功能。 學位屬性弱的改善房，繼續往上衝的動能確實不足，華僑城就是個最大的例子。 所以你想置換，這個思路正確。 目前深圳的終極置換改善幾種在香蜜湖和深圳灣。 總價1000以上，生活半徑在福田，考慮孩子教育 自住和升值潛力，更傾向在香蜜湖片區選擇，圈層更存粹。一步到位，未來能跑贏大盤。 新盤可以試一試華潤城。 二手房關注香格麗苑，翠海花園，小學初中學位都不錯。

問：您好，十三房，深圳戶口，深圳無房，現預計首付350-400，在深圳買一套。廣州有幾套，有多套貸款記錄，但貸款都已結清。您的建議是買哪裡？以投資為主。幾年後才會考慮自住。

答：感謝付費諮詢。 首套非首貸五成首付，總預算700-800萬，這個資金量，純投資還是一路向西。 前海寶中都是優選，但寶中以大戶型為主，前海價位已高，這個總價買三房略嫌捉襟見肘，需要精細化選籌。

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