房企獲降負債利好，但房貸進一步收緊，對板塊影響幾何？

房企端收穫的利好是：降負債降槓桿的三道紅線，時間被延遲三年；但在需求端的房貸，據悉將被要求控制在30%以下……顯然兩者形成了多空對衝，那麼這對板塊整體是何影響？

在我們看來，雖然恆大負債數千億、存在破產重組危險的網傳文件已經被闢謠，但文件的真假懸念、恆大七折賣房的做法，仍然讓市場對樓市及地產板塊產生了很大的懷疑。由此市場，對樓市傳統的金九銀十也是眾說紛紜。

不過，雖然房地產黃金二十年可能真的結束了，但這個國慶節，至少從房企供給端的政策面上，房企似乎終於可以好好過個節了。

近幾日，傳說中要改變中國整個房地產行業「三道紅線」政策出了一個明確的時間線，而且是超出市場的延期。

9月26日財聯社消息稱：監管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。同時提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會的12家房企試點實施，房企每月15日前需提交監管部門下發的監測表，共涉8項財務指標，其中涵蓋了「三條紅線」指標。這意味著原先計劃2021年嚴格執行的「三道紅線」政策，將被推遲到2023年。

這裡先回顧一下「三道紅線」，「三道紅線」來自8月20日住建部和央行召開的重點房企座談會，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。

隨後便傳出「三道紅線」標準：剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。

根據「三道紅線」，對房企按「紅-橙-黃-綠」四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。

被約談的12家房企分別為碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

根據之前監管層的要求，上述12家試點房地產企業需於9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成調整以達標。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。

2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

也就是說，此次監管層的表態相當於將本來各大房企面臨的金融監管「鍘刀」，推遲了三年左右。

高負債、高槓桿的房企，尤其是三條紅線全踩的企業，比如恆大和融創等，無疑是個相當大的利好，這個國慶節他們終於可以鬆一口氣了。

在我們看來，監管層在樓市的巨大負債文件網上「謠傳」後，在國慶前金九銀十關鍵檔口對房企降負債有所鬆綁，既體現出對地產行業的拉動經濟復甦作用仍有期待，但或許也是承認行業內不少企業的負債情況比較讓人揪心。

實際上，多家研究機構的數據顯示，在融資新規影響下，三季度房企發債規模刷新歷史記錄。大部分房企為了應對未來可能的市場變化，加快儲備資金。

但是監管政策也並非對樓市一味全面放寬，在頂層一直強調「房住不炒」的大基調下，政策對消費端的房貸政策以及房貸規模依舊非常嚴，甚至在繼續收緊。

實際上，在放鬆房企融資的同時，9月27日，一則消息突然在銀行和地產圈流傳——有大行收到通知，監管機構近期要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。多家大行新增涉房貸款佔比降至30%以下。

對此，有大行分行人士稱，並未收到相關發文，但近期新增涉房貸款額度確有壓縮。據悉，這個消息監管年初就傳過。但後來因為各種各樣的原因，沒了後文。當時描述就是：新增貸款中的房貸比例不得超過30%。這一次，看來是有銀行接到具體通知了。

這意味著什麼呢？意味著新增房貸規模將恢復到2015年房地產去庫存政策前水平。2015年，房地產貸款新增佔比30.6%，也因為去庫存這個比例激增。

2016年這一比例是44.8%，最高的2018年是超半數。2019年才開始下滑。

2020年上半年因為疫情，6大國有銀行除了建行，多數都在30%以下。但疫情得到控制。房地產市場熱度迅速回升，房貸規模佔比在復甦。

央行數據顯示：8月份人民幣貸款增加1.28萬億元，其中，住戶部門貸款增加8415億元，佔比78.12%。而上半年新增住戶部門貸款只佔到新增人民幣貸款的29.44%——可以看出，居民房貸比是在上升的。

監管層收緊房貸的目的一是避免資金脫實向虛，二是避免居民負債率過快上升，從而降低宏觀槓桿率。

這兩條其實是一個問題的兩個方面，就是防止資金流入樓市，化解房地產泡沫，簡單說，就是不讓你炒房，甚至非剛需的房子也不能買。

也就是說，樓市在房企供給端的融資收穫了相對的利好，但需求端的房貸進一步承壓。兩者形成了一定的多空對衝預期。

但總結而言，前面的「三道紅線」，對房企降負債降槓桿提出明確要求——雖然現在節奏放緩（似乎算利好），但其實更凸顯出房企負債情況比預想的更嚴峻，要防止步子太大扯著蛋，但降槓桿方向不變。而現在又吹出進一步收緊房貸的風聲，說明樓調總體基調依然是緊的。結合近段時間頂層一直強調金融強監管，可以說，監管層從房貸到銀行、再到購房者的全面監管已經開始。

而這帶來的市場影響是，業內人士預計，四季度金融監管升級，金融環境趨緊，房企融資高度承壓。預計「中秋十一」雙節假期，房企或多採用促銷政策，用回款對衝融資端壓力。

對A股地產板塊整體而言，仍然難言樂觀，依舊需要謹慎以待。當然，對於負債率居前但銷售強勁的行業龍頭而言，仍算結構性利好。