隨著樓市調控常態化，購房者也越來越理性，根據機構數據顯示，即便一些開發商促銷口號誘人，但今年樓市的「金九銀十」沒有了往年的喧囂，光環不再。有人說，這要歸功於「三道紅線」，也有人說，房價漲了這麼多年，也到了該調整的時候，畢竟沒有隻漲不跌的商品，房子也一樣。
實際上，對於購房者來說，他們不僅僅看眼下的市場，還要看幾年後的房價趨勢，畢竟，像房子這樣的不動產，不可能即買即賣，特別是很多城市都加入了限售這一條款，房子的流動性減弱，從買入到交房，加上限售時間，一套房子具備轉手的資格起碼也在5年以上。所以，在網上經常可以看到不少專家預測5年後的房價，以指導網友們買房還是不買房，其中就有一位國內知名的房產專家對2025年房價做了一個預測，在他看來，2025年房價整體還能翻1倍，3類城市領漲，1類城市趴窩。
樓市歷史不會簡單重複，但可以借鑑。
還記得，在網上廣為傳播的一條人民日報1980年的評論，講的是普通收入市民需要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房，因為那個時候的房價看似比現在低很多，但普通工人的月收入才60元。
據第一財經報導，直到1987年，我們才有全國性的房價統計，當時的房價是408元一平米，對於當時的收入來說，這個價格也不是一般人能承受的。
到了1998年住房商品化改革以後，從1998年到2019年的20年左右時間，全國商品房均價從2000元/平米漲到了9300元/平米，淨增加了3.65倍。當然，這是包括所有角落的數據，比如鄉鎮房子，還有大量的郊區，分類來看，這種結果就更為明顯，比如易居房地產研究院統計的數據顯示，四大一線城市均價為43788元/平米，32個二線城市均價為14233元/平米。
從目前統計部門公布的數據看，雖然經歷了這次疫情，但房價仍有一定幅度上漲。根據中科院預測科學研究中心此前的預測，2020年全國商品房均價為9753元/平米，比2019年上漲6.1%，從目前的情況看，實現的概率還是比較大的。
從房價的上漲歷程可以看出：1.房子相比普通收入，在任何時候都是非常昂貴的商品。2.無論有多少人看空房價，但商品房的價格、銷量都在上漲。我們說，任何一件商品，都不會無緣無故的上漲，而且也不是所有的商品房都會隨著時間推移而漲，比如20年前比較昂貴的汽車，今天的價格居然還跌了，為什麼房價還一直在漲呢？這裡面一定有其關鍵的因子，如果這些因子還繼續存在的話，房價仍易漲難跌。
人口、土地、貨幣，無疑會驅動房價繼續上行。
原國家房改課題組組長孟曉蘇在接受採訪時表示，「短期看供求、中期看地價、長期看發鈔」。
供求方面，1-8月份，全國商品房銷售額96943億元，同比增長1.6個百分點，說明購房需求增長強勁，已有專家預測，2020年的商品房銷售額將突破17萬億元，在2019年基礎上，再增加1萬億元。
地價方面，根據機構數據顯示，2020年1-8月份100個監測城市土地價格同比增長9.3%，為6060元/平米，麵粉價格上漲，麵包價格自然是「水漲船高」，除了個別房企因資金鍊原因不得不虧本賣房外，大多數開發商要持續經營盈利，售價仍會保持相應幅度上漲。
貨幣方面，自2017年後，M2進入到兩位數以下增長，年均增幅在八點幾，相對以前確實降低了些，但絕對數仍不低，截至到2020年8月，M2餘額為213.68萬億元，同比增長10.4%。
而且，隨著進入國內大循環時代，擴大內需是重中之重，房地產帶動數十個行業的生產、消費和就業，對促進經濟增長有不可替代的作用，對老百姓而言，房子作為一種固定資產，從長遠計，更願意把錢花在房子上，為保值增值，為養老，為孩子上學，為把財富留給子女，總之，如果具備經濟條件，又有購房資格，對房子難以拒絕。
即便再過5年，房價上漲整體的概率仍然較大，整體或翻1倍，3類城市領漲，1類城市趴窩。
很多數據都顯示，說是房子供大於求，家庭住房擁有率比較高了，其實，這僅是一個整體概念，比如很多鄉鎮房，在城裡只有一套房，在鄉鎮上有兩套房，後者實際上沒多大價值，也很少去住，最後一平均，感覺房子很多了，有很多小產權房，還有不少90年代前建造的無門廳、無過道、無廁所的老舊房，一旦經濟條件達到，他們購置商品房的需求還會持續釋放。
此外，還有不少空置房位於衛星城、邊遠郊區，真正的主城區房子是比較稀缺的，一般很少聽說房子租不出去。所以，從需求的角度看，除了極個別有缺陷的房子，難出現賣不出去的房子。
地價和貨幣仍然是房價的有力支撐。據CREIS中指數據統計的300個城市顯示，從2013年到2019年間，住宅成交樓面價從1000元/平米左右，增長到4500元/平米左右，淨增加了3.5倍，考慮到穩地價政策，在未來5年地價即便只上漲一半，即1.7倍，按照地價成本佔商品房售價成本的60%算：1.7*60%=1.02，從地價角度看，5年後，商品房售價比現在高出1倍左右。
還有貨幣供應。雖然政策在不斷調整，但還是具有一定確定性，經濟專家黃奇帆曾說，未來十幾年M2大抵等於GDP加物價指數，如果GDP為6，物價指數為2的話，每年還是有8%的貨幣增速，這還是比較保守的預測。比如像今年，一二三季度M2都在10%以上。考慮到房地產的吸金能力，增速也不會低於平均數。如果過去3年房價增加1倍，未來5年翻1倍也不是不可能。當然，這是整體，並不是所有城市都是這樣。
從過去的經驗看，房價上漲潛力大的城市，在經濟活躍程度、人口吸引力、城市資金總量方面表現突出，比如城市群核心城市、省會城市、區域中心城市等這3類城市基本處於房價領漲地位，再過5年還是如此。
還有1類城市趴窩的概率則比較大。比如被媒體頻頻報導的低至幾萬元一套的「白菜價」房，雖然很便宜，但未必有多少人敢去接手，因為房子不僅是鋼筋混泥土，還有附著在那裡的就業機會以及各種配套資源，隨著城市之間人口爭奪戰白熱化，這些地方的人口很可能是被吸收對象，房多人少的現象會越來越明顯。
學習更多房產知識，歡迎關注本號。