隨著樓市調控常態化,購房者也越來越理性,根據機構數據顯示,即便一些開發商促銷口號誘人,但今年樓市的「金九銀十」沒有了往年的喧囂,光環不再。有人說,這要歸功於「三道紅線」,也有人說,房價漲了這麼多年,也到了該調整的時候,畢竟沒有隻漲不跌的商品,房子也一樣。
實際上,對於購房者來說,他們不僅僅看眼下的市場,還要看幾年後的房價趨勢,畢竟,像房子這樣的不動產,不可能即買即賣,特別是很多城市都加入了限售這一條款,房子的流動性減弱,從買入到交房,加上限售時間,一套房子具備轉手的資格起碼也在5年以上。所以,在網上經常可以看到不少專家預測5年後的房價,以指導網友們買房還是不買房,其中就有一位國內知名的房產專家對2025年房價做了一個預測,在他看來,2025年房價整體還能翻1倍,3類城市領漲,1類城市趴窩。
樓市歷史不會簡單重複,但可以借鑑。
還記得,在網上廣為傳播的一條人民日報1980年的評論,講的是普通收入市民需要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房,因為那個時候的房價看似比現在低很多,但普通工人的月收入才60元。
據第一財經報導,直到1987年,我們才有全國性的房價統計,當時的房價是408元一平米,對於當時的收入來說,這個價格也不是一般人能承受的。
到了1998年住房商品化改革以後,從1998年到2019年的20年左右時間,全國商品房均價從2000元/平米漲到了9300元/平米,淨增加了3.65倍。當然,這是包括所有角落的數據,比如鄉鎮房子,還有大量的郊區,分類來看,這種結果就更為明顯,比如易居房地產研究院統計的數據顯示,四大一線城市均價為43788元/平米,32個二線城市均價為14233元/平米。
從目前統計部門公布的數據看,雖然經歷了這次疫情,但房價仍有一定幅度上漲。根據中科院預測科學研究中心此前的預測,2020年全國商品房均價為9753元/平米,比2019年上漲6.1%,從目前的情況看,實現的概率還是比較大的。
從房價的上漲歷程可以看出:1.房子相比普通收入,在任何時候都是非常昂貴的商品。2.無論有多少人看空房價,但商品房的價格、銷量都在上漲。我們說,任何一件商品,都不會無緣無故的上漲,而且也不是所有的商品房都會隨著時間推移而漲,比如20年前比較昂貴的汽車,今天的價格居然還跌了,為什麼房價還一直在漲呢?這裡面一定有其關鍵的因子,如果這些因子還繼續存在的話,房價仍易漲難跌。
人口、土地、貨幣,無疑會驅動房價繼續上行。
原國家房改課題組組長孟曉蘇在接受採訪時表示,「短期看供求、中期看地價、長期看發鈔」。
供求方面,1-8月份,全國商品房銷售額96943億元,同比增長1.6個百分點,說明購房需求增長強勁,已有專家預測,2020年的商品房銷售額將突破17萬億元,在2019年基礎上,再增加1萬億元。
地價方面,根據機構數據顯示,2020年1-8月份100個監測城市土地價格同比增長9.3%,為6060元/平米,麵粉價格上漲,麵包價格自然是「水漲船高」,除了個別房企因資金鍊原因不得不虧本賣房外,大多數開發商要持續經營盈利,售價仍會保持相應幅度上漲。
貨幣方面,自2017年後,M2進入到兩位數以下增長,年均增幅在八點幾,相對以前確實降低了些,但絕對數仍不低,截至到2020年8月,M2餘額為213.68萬億元,同比增長10.4%。
而且,隨著進入國內大循環時代,擴大內需是重中之重,房地產帶動數十個行業的生產、消費和就業,對促進經濟增長有不可替代的作用,對老百姓而言,房子作為一種固定資產,從長遠計,更願意把錢花在房子上,為保值增值,為養老,為孩子上學,為把財富留給子女,總之,如果具備經濟條件,又有購房資格,對房子難以拒絕。
即便再過5年,房價上漲整體的概率仍然較大,整體或翻1倍,3類城市領漲,1類城市趴窩。
很多數據都顯示,說是房子供大於求,家庭住房擁有率比較高了,其實,這僅是一個整體概念,比如很多鄉鎮房,在城裡只有一套房,在鄉鎮上有兩套房,後者實際上沒多大價值,也很少去住,最後一平均,感覺房子很多了,有很多小產權房,還有不少90年代前建造的無門廳、無過道、無廁所的老舊房,一旦經濟條件達到,他們購置商品房的需求還會持續釋放。
此外,還有不少空置房位於衛星城、邊遠郊區,真正的主城區房子是比較稀缺的,一般很少聽說房子租不出去。所以,從需求的角度看,除了極個別有缺陷的房子,難出現賣不出去的房子。
地價和貨幣仍然是房價的有力支撐。據CREIS中指數據統計的300個城市顯示,從2013年到2019年間,住宅成交樓面價從1000元/平米左右,增長到4500元/平米左右,淨增加了3.5倍,考慮到穩地價政策,在未來5年地價即便只上漲一半,即1.7倍,按照地價成本佔商品房售價成本的60%算:1.7*60%=1.02,從地價角度看,5年後,商品房售價比現在高出1倍左右。
還有貨幣供應。雖然政策在不斷調整,但還是具有一定確定性,經濟專家黃奇帆曾說,未來十幾年M2大抵等於GDP加物價指數,如果GDP為6,物價指數為2的話,每年還是有8%的貨幣增速,這還是比較保守的預測。比如像今年,一二三季度M2都在10%以上。考慮到房地產的吸金能力,增速也不會低於平均數。如果過去3年房價增加1倍,未來5年翻1倍也不是不可能。當然,這是整體,並不是所有城市都是這樣。
從過去的經驗看,房價上漲潛力大的城市,在經濟活躍程度、人口吸引力、城市資金總量方面表現突出,比如城市群核心城市、省會城市、區域中心城市等這3類城市基本處於房價領漲地位,再過5年還是如此。
還有1類城市趴窩的概率則比較大。比如被媒體頻頻報導的低至幾萬元一套的「白菜價」房,雖然很便宜,但未必有多少人敢去接手,因為房子不僅是鋼筋混泥土,還有附著在那裡的就業機會以及各種配套資源,隨著城市之間人口爭奪戰白熱化,這些地方的人口很可能是被吸收對象,房多人少的現象會越來越明顯。
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