觀點指數 | 北京半年報:商住爆賣改變銷售排行 豪宅化樓市寸土寸金

觀點指數 地王與豪宅，是2015年北京樓市的兩個關鍵詞。2016年上半年，在土地供應銳減的情況下，地王雖仍有，但除了處在北京邊緣地帶的延慶居然也拍出了樓面價達3.1萬的地王外，其他的似乎也不那麼令人驚詫。

豪宅依然是北京樓市甩不掉的一個關鍵詞。根據中原地產研究數據顯示，上半年北京新房市場籤約成交均價達到34847元/平方米。

攀上3萬後，也意味著北京樓市高端化的趨勢愈加明顯，同時，這也是北京市場六年以來半年成交均價的最高水平。

有數據顯示，上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均價格每平米超過10萬元的豪宅共有225套，比2015年上半年上漲65.4%，比2015年下半年上漲94.0%；總價超過1000萬元的豪宅共有2799套，比2015年上半年上漲133.4%，比2015年下半年上漲33.1%。

除了純商品新房成交均價創新高之外，今年北京市二手房網籤量也創下了2010年以來的新高。據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，比2015年下半年增長20.6%，成交均價為43465元/平米，比2015年下半年上漲9.3%。

不過，北京樓市上半年的「頭條」非商住莫屬。根據鏈家研究院顯示，2016年上半年普通住宅/公寓類、別墅類、商住類物業分別成交20777套、3401套、33401套，較去年同期分別變化-5.7%、167.2%、504.5%，上半年商住類項目成交首超普通住宅/公寓類，且較去年同期上漲5倍有餘，是去年全年總成交量的1.55倍。

價格的攀升、豪宅的成交、商住的風潮……說來說去，最根本的原因是北京住宅供應越來越少了。

和裕超越萬科擠入前三

住宅供應在減少，但是要進入京城的企業卻仍在增加，狼多肉少是北京土地市場的現狀。地價攀升讓北京房企更感艱難，特別是對於資金實力不那麼雄厚的企業來說。

從2016年上半年北京區域房地產銷售金額TOP10來看，首開、和裕和萬科是北京房企中的佼佼者，上半年銷售金額破百房企的僅此三家。

從全國範圍來看，首開半年319億的銷售額與萬科之間還差著1581個億，但在北京，首開卻是「一家獨大」。

首開的宣傳語是「一部首開史，半座北京城」，對於在北京的開發規模，首開向來是引以為豪的，也正是得益於此，首開上半年在北京錄得銷售金額195.5億元。

從項目銷售情況來看，位於朝陽孫河的別墅首開·琅樾售出13.84億元，在別墅銷售排行榜中排名第五；均價6.5萬/平的朝陽豪宅首開·熙悅尚郡則賣出了11.17億；此外，與萬科合作的商住項目首開萬科城市之光賣出10.91億；與龍湖合作的首開龍湖天璞則有13.77億。

首開以項目多取勝，和裕地產則主要靠兩個商住項目支撐，並因此超越萬科成為亞軍：半年北京商住成交排名中，前兩個席位均為和裕地產項目。

數據統計顯示，商住銷冠順義尚峰壹號均價26189元/平方米，銷售金額65.26億元；大興林肯公園緊隨其後，金額為62.51億元，均價31538元/平方米，這兩個項目的金額之和就已經達到127.77億元。

這個成績與北京商住全面限購傳言自然是有關的，但是2009年開始銷售的林肯公園，在此前也有著不錯的成績。2013年北京商品房銷售金額TOP10中，林肯公園就以58.16億元的成績摘得亞軍，當年和裕地產也因此躋身北京區域前十。

季軍萬科，從項目銷售情況來看也可圈可點。商住市場中，除了首開萬科城市之光賣出10.91億之外，萬科天地銷售9.85億，萬科中央城5.99億，觀承別墅則為11.04億；與京投銀泰合作的京投銀泰萬科西華府銷售了16.86億；與中糧合作的長陽半島則有10.43億。

或許對於北京萬科來說更值得一談的是戰略上的轉變，上半年萬科舉辦的一場發布會中，「曼哈頓計劃」首個作品大都會79號亮相，一同出現的還有翡翠公園、翡翠長安，這是北京萬科將要推出的三個高端產品，這意味著北京萬科正式邁向中高端領域。

商住限購搶佔樓市頭條 

從和裕地產的兩個商住項目就可以看出，北京上半年樓市中，商住是絕對不可忽視的。

今年上半年，北京商住類項目成交首次超過了普通住宅以及公寓類，在5月通州限購前期以及6月中旬全市商住限購傳言的刺激下，商住項目成交暴漲，幾度搶佔北京樓市頭條。

4月20日有消息傳出，通州區關於商住限購的細則已經基本確定，最快在「五一」前後發布；4月21日又有消息傳，通州將於22日正式實施商住限購，具體時間是下午5點。

在消息傳出的當周，即4月18日-4月24日，根據亞豪君嶽會數據統計，北京商住產品實現成交5427套，佔當周商品住宅成交比例的80%，其中，通州區商住產品共成交4698套，在全體商住成交中佔比近九成。

通州商住限購（5月6日）滿一個月後，6月6日，北京樓市又開始傳出「門頭溝的商住房也要限購，已經開始停止網籤」的消息。

6月14日，傳言再起，有消息稱北京市住建委內部通知，6月15日零點起北京市所有40年、50年產權商住項目正式限購。

因為這些傳言，北京商住再成主角及頭條。據亞豪君嶽會統計數據顯示，2016年端午小長假期間（6月9日-6月11日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現成交2503套，成交面積35.65萬平方米，創造了歷年端午小長假的新高，其中商住類產品共實現成交2286套，佔全部成交比重高達91%。

從成交排行來看，端午期間成交套數排名前十的項目均為商住產品，和裕地產的尚峰壹號三天實現籤約941套，林肯公園則籤約636套，兩個項目的成交之和就佔據了全部商品住宅成交的63%。

對於這些傳言，儘管北京市住建委均有及時進行闢謠，但直到今天，商住限購的傳言仍在持續發酵。

土地稀缺住宅供需倒掛

從另一個角度來看，商住項目能夠大賣，是因為對於許多人來說，商住是「過渡房」的存在。

被北京限購攔在商品住宅門外的購房者，商住房不限購是一個很重要的誘惑，另一個對於有購房資格的人來說也同樣重要的原因是，商住房「小戶型、低總價」。

北京高端化趨勢愈加明顯，住宅價格越來越高，商住房才成了許多剛需群體的暫時性選擇。追根究底，北京住宅價格高漲又是因為住宅供需比懸殊，這在北京今年上半年表現得尤為突出。

據數據統計，截至上半年，北京純商品住宅僅有60477套庫存，按照上半年的月均成交量計算，北京樓市庫存量的去化周期不足8個月；其中，今年上半年北京僅供應商品住宅12925套，創下歷史新低。

從土地出讓情況來看，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中居住類用地僅有7宗，也創下歷史同期最低紀錄；上半年總計105萬平方米的土地供應中，只有38.7萬平方米土地為商品房住宅，佔比不到4成。

供應創下最低紀錄，但溢價率、樓面價卻創下最高紀錄——平均樓面價達16435元/平方米，同比上漲了32.7%。

中原地產首席分析師張大偉指出，在今年上半年北京出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計僅有3000套，供需比高達1：8。

另有媒體報導還指出，供地少且地價高，而高價地塊在市場不足以支撐其預期房價的基礎上只能延遲上市時間，這進一步加劇了北京住宅市場的供需矛盾，市場需求主要依託於消化庫存來勉力支撐。

不過，近日國土資源部發布了《全國土地利用總體規劃綱要（2006～2020年）調整方案》，方案顯示，北京的耕地保有量面積從322萬畝降低到166萬畝，減少了156萬畝，約為1041平方千米。

根據文件，東城、西城、海澱、朝陽、豐臺、石景山等北京城六區的總面積為1381平方千米，其中豐臺區的面積為306平方千米，釋放出來的耕地面積相當於城六區總面積的78%。

但有業內人士指出，耕地減少並不意味著建設用地的增加，況且，釋放後的土地將作何用處尚不得而知。